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买新商铺要交多少税
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10万一间昌吉州旅游景区酒店式公寓,我们代管代租带装修平均租金3.6。10万一间，带租約的商铺，一年收益3-5万和谐时代广场项目优势1、我们代管代租带装修（终身代理）2、高收益每天收益1，年收益9%3、拿双证（房产证、土地证）4、新疆大剧院小金铺，国家保障另出售住宅、门面、幼儿园、写字楼、别墅5、昌吉住宅高层、多层电梯花园洋房6、昌吉友好写字间出租一天1-1.2
东四十条 工人体育馆 住宅底商 17平米,面积：17㎡,本人家中有事。 转让此门面房;（出售）
钛合金展柜 超市货架 库房货架 饰品展柜 手机柜台,售价：15
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(出售)【杨岔路小学对面130平米联排四个档】;（出售）
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万达杨岔路盈利门面接手就赚130平米230万;（出售）
【杨岔路联排四个门面打包出售.还价勿扰】;（出售）
杨岔路沿江大道江临天下1号门面商业街卖场
现铺，大型商业综合体，6米挑高，业态不限,历史经营:业态不限,你好！我是阳光100*顾问：吴伟（非中介） 下面就由我来给你简单介绍一下产品以及项目 现铺！现铺！现铺！ 项目名字：阳光100米娅中心 商铺面积：20㎡---300㎡不等 商铺价格：1.8万㎡---3.8万㎡（位置、面积不同价格就有所差异）
项目地址： 东2.5环建材路与迎辉路交汇处。位于两条主干道交汇处，进出城咽喉处，项目本身有地铁直通负一楼，临近两个客运中心，每天20多条公交线路从项目门口路过，小区两旁就是公交站台。
数据说话： 中洲.里程拿地临西南汽贸城，拿地价7000元。保和街东桂社区，拿地价10250元。德商拿地五桂桥旁靠塔子山地块，拿地价10250元。半年时间东门房价上涨3250元（以上不是虚构，有据可查，事实说话）
周边入住情况： 周边大型成熟小区多，优品尚东共有4期成熟小区和在建的公寓、隆鑫九熙1期住宅小区和两期写字楼，阳光100自身小区有两期，香榭兰庭两期住宅，兴城嘉苑共3期，周边地价目前已经拍卖到1万㎡，各大*发商《信合、鲁能、朗诗、佳年华、荣盛、花样年、华兴汽贸、中洲等等》争相入驻修建住宅、写字楼、酒店公寓，抢占地段，地价一路攀升，成为城东炙手可热的区域。
入驻商家： 1、阳光100联手实力品牌盛宴中国，打造超10000㎡进口海鲜主题馆（品牌主力商家），并设立吞区、餐饮区、烧烤区和自助区，与咖啡馆跨界合作，打造真正意义上的海鲜主题跨界体验馆，让你随意尽享饕餮盛宴。
2、阳光100与篮战签约面积达4000㎡，国内独有智能篮球主题平台，拥有智慧球场、线上平台、城际比赛、篮战征途4大产品。
3、途家斯维登酒店、动力雄健身、极地狼牙真人CS、幸福西饼、嘞个米线、必来克、哎哟pizza、卡乐滋汉堡、lcytail咖啡厅、懒司机养车、场坝串串等多个商家入驻项目。
*发商*绝非中介更多详细情况欢迎你来电*;（出售）
地铁出口高档自助海鲜餐厅门口现铺,类型：商业街卖场,临街底商，临街餐饮现铺带烟道
地铁口现铺（部分自营，部分带租约）
1、开发商耗资4000万把建材南路站地铁口引入项目负一楼，7号线2017年11月正式通车。
2、阳光100联手实力品牌盛
集庆门临街旺铺商业街卖场42平米,售价：89.00
,面积：42㎡;（出售）
集庆路沿街门面 实用140平 年租25万 房主诚心,售价：680.00
,面积：103㎡;（出售）
长虹路集庆门银桥江南名府 带租约租金高 出售,面积：152㎡,历史经营: 汽修
海宁金泰城 城南CBD核心经济商业圈中心 餐饮旺铺;（出售）
海宁金泰城换政策了 租金实在拿 不抵扣;（出售）
特色港式农贸商城 奥特莱斯入驻 市中心核心商铺;（出售）
海宁金泰城 市中心餐饮服装旺铺 银泰城对面;（出售）
泰富世界城 营业餐饮服装旺铺 核心经济圈 住宅紧密
绿地商铺 永辉超市 住宅底商 30到60平的商铺,临近：
绿地新都会;（出售）
小区门口 沿街门面 年租10万 低于住宅价出手,临近：莲花路与丹霞路交口
莲花广场;（出售）
地铁口稀有 70年产权现铺 一拖二销售 买来即收益,临近：
翡翠路与云谷路交口
您好，二手商铺要交契税，营业税，个税，土地增值税。
通过中介，还有中介费。
市中心沿街门面、房东因事紧急处理、即买即赚、急售,类型：住宅底商;（出售）
市中心，万达广场对面，即买即收租，泰富世界城历史经营: 售楼部内部优惠价;（出售）
嘉兴市中心万达广场稀缺服装餐饮旺铺,限量发售,临近：嘉兴万达广场
你好！二手商铺要交3%契税和千分之五的交易手续费等费用。
买商铺就找我！乐城国际商贸城是理想首选！
基本介绍折叠编辑本段
购买二手房
购买二手房
二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0．15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%[1]。
主要税种折叠编辑本段
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
新政下的契税：
普宅：90平米以下：1%、90-140平米：1.5%、非普宅：3%、商业房或公司产权：3%
城建税折叠
营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。
个人所得税折叠
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－（营业税城建税教育费附加税印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房：5年之内，（售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
土地出让金折叠
成本价：城八区内：15.6元/平米城八区外：12.9元/平米经转商：10%按经管理3%（按成交价）
交易手续费折叠
3元/平方米×建筑面积
合同印花税折叠
房屋成交总额×0.05%
营业税折叠
日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房交易税费
二手房交易税费
非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55%2年或2年以上：差额×5.55%;
位置好 中心商业街 价格实惠 临街商铺成熟商圈;（出售）
住宅价买商铺 可融资 单价1.1万 中海国际社区旁;（出售）
临街一楼 中海国际社区 大门口 51平 旺铺出售;（出售）
地铁口、小学大门旁、高租金便利店长租;（出售）
住宅价买地铁口商铺 中海国际社区旁 1.1万每平
面积：180㎡,租金：3300
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晨明路梨园社区商业街卖场180平米；
新兴街与石马路口西一百米沿街房200平米,面积：200㎡,租金：75
毛墙宾馆诚意出租,临近：政府斜对面老干局宾馆东侧,类型：写字楼配套,面积：3000㎡,租金：1
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花津南路中央城财富街商业街卖场59平米,面积：59㎡,类型：商业街卖场
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杨浦长阳路路口18平商铺，现承租绝味鸭脖37万到手;（出售）
杨浦许昌路沿街旺铺 华联超市承租 年租金10万;（出售）
杨浦真实出售商铺，一楼沿街商铺，年租12万先到先得;（出售）
杨浦长阳路 可的便利店 产权旺铺 年租10房东急售;（出售）
杨浦长阳路 千里香馄饨 产权旺铺 年租8万房东急售
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Copyright&&&&www.anjuke.com&All Rights Reserved&&&　　最近看了若干商铺（半成熟地段），　　年回报率最好的一个是3.7% ，还有3.1%的 ，2.5%的　　大家说说一般商铺的回报率都这么低吗？刚抵得上银行定期？　　有买了商铺的朋友吗？来聊聊 商铺门面的投资回报率为多少适宜　　···································　　最近看了若干商铺（半成熟地段），　　年回报率最好的一个是3.7% ，还有3.1%的 ，2.5%的　　大家说说一般商铺的回报率都这么低吗？刚抵得上银行定期？　　有买了商铺的朋友吗？来聊聊 商铺门面的投资回报率为多少适宜
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　　8％　　
　　怎么买到的？我没见过8%的
　　现在商铺价格贵，生意又不好做。所以租金就不高。但你这3点几确实不高，怎么得5.我的观点，看你绝对收益。如果每年房租抵上一人工资就不错。相当于替你上班挣钱呢。
　　现在商铺价格贵，生意又不好做。所以租金就不高。但你这3点几确实不高，怎么得5.我的观点，看你绝对收益。如果每年房租抵上一人工资就不错。相当于替你上班挣钱呢。
　　本人去年买的一商铺 连过户费用共计147W左右,年租7.5W租金每递增10%
入手后租户合同到期,本人收回然后5W门面转让,签定5年合同.
　　确实有8%的，买了之后就直接租给开发商做它用，几乎是没有风险的。。。也有包租约的商铺最高可以达到10%的。
　　@漫漫人生路-17 15:05:05　　8％　　本帖发自天涯社区手机客户端　　-----------------------------　　你能买到8%的回报率的商铺，我还真佩服你！
不要太在意现在的回报率。　　多关注下商铺所处位置，未来发展趋势　　有的商铺，现在也许不好，但说不定起来的很快，有的商铺，也许一辈子都不会有太大起色　　我09年买的商铺，备选地方3个，当初的回报率都三个都在1.8%-2.5%左右。　　仅仅3年时间， 最差的一个回报率还是只有3%，我买的那个也才只有4%，但最好的一个回报率已变成了10%。　　极度后悔，当初其实也是因为钱差了一点放弃了那个潜力巨大的店面（不是因为单价高，而是因为面积大，以单价来说，这个店面是备选店面里面最低的）
　　@至今思项羽E
15:41:30　　本人去年买的一商铺 连过户费用共计147W左右,年租7.5W租金每递增10% 入手后租户合同到期,本人收回然后5W门面转让,签定5年合同. 　　-----------------------------　　你这个回报率是5.1 很不错啊现在到4的都少见 能到4的大家都自己留着了
　　@路人甲马甲
16:03:37　　LZ 不要太在意现在的回报率。　　多关注下商铺所处位置，未来发展趋势　　有的商铺，现在也许不好，但说不定起来的很快，有的商铺，也许一辈子都不会有太大起色　　我09年买的商铺，备选地方3个，当初的回报率都三个都在1.8%-2.5%左右。　　仅仅3年时间， 最差的一个回报率还是只有3%，我买的那个也才只有4%，但最好的一个回报率已变成了10%。......　　-----------------------------　　现在空着的门面很多 大部分都租不出去，不太敢买了
现在就看看半成熟的2手商铺，生意不咸不淡的 租金抵得上利息这样保险一点吧
　　@petersss
17:43:20　　@至今思项羽E
15:41:30　　本人去年买的一商铺 连过户费用共计147W左右,年租7.5W租金每递增10% 入手后租户合同到期,本人收回然后5W门面转让,签定5年合同.　　-----------------------------　　你这个回报率是5.1 很不错啊现在到4的都少见 能到4的大家都自己留着了　　-----------------------------　　你还没算,每5年合同到期可以收的5万转让费.合同到期后房东可以收回门面然后根据市场行情收取转让费.这是很大的一笔账.
　　现在商铺实在不咋地，大环境不行啊！理论上的8%看来在中国是行不通了！
　　我家07年买的40万铺子，现在中介估价300万。
　　想投资商铺， 300万预算，
希望回报率达到6%以上
　　我们这边的楼盘商铺现为了年底冲量，现在特价出售，商铺大部分是已租带有租约的其中有个租户是红旗连锁超市，租约签的10年的，年回报%6至%7，每年单月租金上涨8%左右，楼盘小区正大门口旁，此商铺是开发商自己直接出售不产生任何手续费，中介费等等，欢迎现场勘探考察，咨询详谈请致电.，小李。
　　我们这里有开发商带租售楼的，三年总回报率30%，第一年8，第二年10，第三年12，首付65%，请问，这回有什么问题吗？
　　@有米大叔他爹
20:52:26　　我们这里有开发商带租售楼的，三年总回报率30%，第一年8，第二年10，第三年12，首付65%，请问，这回有什么问题吗？　　-----------------------------　　主要的问题在于铺子出售时，单价远远高于周围的铺子；　　例如：周围同样的铺子，单价2.5万一平，他这个卖3万，实际上等于用你的钱来支付前3年的租金，现在返租的铺子，大多是这样的陷阱；
　　@有米大叔他爹
20:52:26　　我们这里有开发商带租售楼的，三年总回报率30%，第一年8，第二年10，第三年12，首付65%，请问，这回有什么问题吗？　　-----------------------------　　这要看到期后能否按照这个租金价格再租出去，如果开发商故意抛高租金价格为了让你承受高房价，到三年后租金大幅下降，对于你来说亏死了！
　　青岛万达东方影都商铺，万达集团统一招商，前三年保证回报率5%。　　真实有效，无额外费用。 同微信
　　我就有卖深圳回报5厘的商铺，可以咨询我
　　@吃了转基因蛋疼
19:04:34　　想投资商铺， 300万预算，
希望回报率达到6%以上　　-----------------------------　　我这里有比较适合你的商铺万达周边地段，低投资高回报。 可以加我的微信或者打电话
　　2-01 12:34　　想买后悔药的，请联系我　　我们这边的楼盘商铺现为了年底冲量，现在特价出售，商铺大部分是已租带有租约的其中有个租户是红旗连锁超市，每年单月租金上涨4%左右，楼盘小区正大门口旁，此商铺是开发商自己直接出售的，欢迎现场勘探考察，咨询详谈请致电.，小符。　　温馨提示：果断者把握时机，优柔寡断者抱头痛哭！
　　买后悔药，提前联系我　　我们这边的楼盘商铺现为了年底冲量，现在特价出售，商铺大部分是已租带有租约的其中有个租户是红旗连锁超市，每年单月租金上涨4%左右，楼盘小区正大门口旁，此商铺是开发商自己直接出售的，欢迎现场勘探考察，咨询详谈请致电.，小符。　　温馨提示：果断者捉住机会，优柔寡断者抱头痛哭！
　　我近期刚买了一个新的商铺，开发商十年包租包管，总价157万，前三年回报年收益6后面三年7到8，后三年9至1分，这个投资回报率好不好，求大神分析
　　目前海宁市中心和湖州市中心各有一个项目
开发商统一管理十年，年均回报率都在7%到9.5%之间
都是成熟商圈
完全能达到十年收租回本，商铺本身自增值 多重收益
首付五成，《三四十万》就能入手，海宁项目是马云集团投资打造的
有兴趣可详询
　　@西西里岛喵
13:12:38　　我近期刚买了一个新的商铺，开发商十年包租包管，总价157万，前三年回报年收益6后面三年7到8，后三年9至1分，这个投资回报率好不好，求大神分析　　-----------------------------　　这个回报率前期有保障
但是后几年不一定，总的来说风险还是比较小的，恭喜你，商铺主要看地段
人流量，和当地的人均消费水平，一般商业圈能辐射周边7公里左右的范围。因不知你所购的是那个城市的商业，所以在此也不好多做说辞。
　　@西西里岛喵
13:12:38　　我近期刚买了一个新的商铺，开发商十年包租包管，总价157万，前三年回报年收益6后面三年7到8，后三年9至1分，这个投资回报率好不好，求大神分析　　-----------------------------　　关键是开发商的承诺 他一定能做到？如果他做不到？你有什么手段制约他？总之我同学买的铺面，开发商也是承诺10年包租，结果两年后就不按时返租了，大家扯皮，开发商就说那只能按实际租金返，于是我同学拿到的年收益只有2.5%。开发商还说，能拿2.5不错了，那些没租出去的一分钱都拿不到呢。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)商铺投资涉及到商业活动，类型多样化，对投资者的要求远远高于住宅投资。作为一名商铺投资客，需要掌握一定的投资分析方法，了解商铺的类型和特点，才有可能在商海中淘到黄金。商铺类型及投资分析商业街商铺在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小，投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。投资理念：必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。投资忌讳：对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。社区商铺特点：设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。投资理念：在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项目，选择好具体位置。因为社区的商铺在销售时之间的价格差异不大，但不同位置的租金差别非常大，尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。购物中心、专业市场席位型商铺此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。特点：此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。投资理念：1、主要需要通过对商业市场大环境的分析，确定项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势。而不能盲目跟从广告宣传。比如像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入;2、要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，继而确定其是否有充分的商户经营基础和市场消费支持;项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。投资忌讳：投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。底商特点：底商是目前相对较多的商铺类型，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业街的临街商铺也是底商，普通住宅下的商业也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商和住宅底商。办公楼底商由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。办公楼底商投资理念：1、商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。2、考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项目可以考虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。3、看入驻的品牌店档次。比如卖当劳肯德基等品牌客户对于商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展潜力上将肯定是有保证的;另外品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺有犹豫时，不妨跟着品牌店走。商铺选择基本分析法回报计算购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。所以判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。控制风险商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。计算回报率初步决定投资目标后，拟定计划的出租经营业态，然后去拜访商户，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求、承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。（来源：搜狐焦点）
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想问一下，购买商铺期房该注意什么?怎样选择好的商铺？
目前世面上出售或者出租的商铺一般分为沿街商铺和社区商铺，由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大，价位差异也相当大。因此，投资回报率也会不同程度上受到影响。严格意义上来说，商铺投资回报率一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时，投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。不同物业的理想投资回报率不尽相同，其合理利润、投资临界点和超高利润率大致如下表：12755对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。(1)租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝()*12/(82)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
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开店创业的前提是选择一个适合自己的商铺，不管创业者选择什么样的经营项目，他们都必须明白什么样的商铺最适合自己。超市商铺大型超市往往伴随居住区而生，拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。不过，超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以，选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市，会起到事半功倍的作用。商务区商铺商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下，商务区内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。一般来说，商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。社区商铺社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。值得注意的是，一些通过对项目的包装宣传，从而促成了社区商铺销售价格虚高，这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。商业街商铺商业街的“经典”旺铺，其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。不过，商业街商铺的投资回报率高，其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格往往已被抬至一个很高的价位区间，若盲目入市，可能存在很大的风险。以上就是一些比较常见的店铺形式，希望创业者们都能从中选择到让自己实现财富梦想的店铺。
商铺内外有别买商铺也要分清楚是沿街式的外街式商铺，还是商城内内街式商铺，这两种商铺个人认为倾向于购买沿街式商铺，内街式商铺的人流量取决于的管理经营方。商铺产权明晰买商铺要通过相关部门了解商铺的产权是否符合国家政策，购置二手商铺了解清楚该商铺的房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，以免引起产权纠纷。考虑商铺地段无论是购置沿街式商铺还是内街式商铺都要研究商铺的地段，商铺是否有相当的人流量经过。通常在大中型小区出入口的商铺要优于小区偏僻处的商铺，商业主干道的沿街商铺要优于交通主干道的商铺，我想这大家都懂的。小贴士：商铺的地段和其价格息息相关，所以选择商品的地段必须要有前瞻性，可以适当考虑城市的规划信息来提前布局，购置商铺。考虑投资回报率购买商铺是用来投资的，所以需要考虑商铺的投资回报率，一般投资汇报率在8%以上可以考虑。商铺的租金可以参照购置商铺周边的租金来预估，当然新开发的商铺不可能象成熟的商铺一样，需要有3-5年的培育期。小贴士：在考虑投资回报率时往往商铺的使用年限会忽略，一般商业用地的使用年限为40年，通常开发商从拿地到交房都已过去好几年。对于购置的二手商铺更要注意年限，这和购置价格息息相关。考虑商铺面积购买商铺投资考虑商铺的面积也是一个方面，商铺面积太大不仅价格昂贵，而且比较难以出租。个人认为一般面积在50-100平米比较合适，能够买一层的不要买两层，门面宽径深短则更佳，层高则越高越好。考虑商铺的配套我们投资的商铺总希望早日能租出去，所以商铺是否能满足任何行业的租赁就很关键，这些就和商铺的配套有关，你的商铺如果要用于餐饮经营的话，除了有常规的上下水、电、卫以外，是否预设有天然气、排烟等管道等配套设施，内街式商铺是否有专用货运电梯等，这也是需要考虑的。
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