以公司名义买房， 这些“坑”你知道吗
以公司名义买房， 这些“坑”你知道吗
要一次性付房款,契税按3%计算,每年还要交税
东莞时间网讯 近日,企业主黄先生想在东莞多买一套,却因无购房名额而苦恼,因为被限购了。“孩子大了,想把隔壁的房子买下来,打通一起住。可是因为现在住的这套房有两个房产证,我们就无法购买了。”考虑到公司名义购房不限购,所以想了解一下,如果以公司的名义买房,有哪些优缺点?
记者了解到,东莞出台限购政策后,有部分失去购房资格但仍然看好东莞楼市发展潜力的购房者,想到了以公司名义在东莞买房。甚至有人表示,以公司名义先囤几套房,以后可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像之前的市场上出现的“某公司靠卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。
东莞住建局房管科科长袁少英表示,根据目前东莞出台的实施住房限购有关事项操作细则,针对的是居民家庭,企业、公司不在限购范围内;不过会限售,“企业购房后,也需遵守‘不动产证满2年后再出售’的政策规定”。
虽然以公司名义买房不限购,不过公司买房的“坑”并不少。记者从东莞市房管局、东莞地税、二手房中介、资深房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。
●初始投入成本高:
购房要一次性付款,契税按3%计算
对于想以公司名义买房的购房者来说,“以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。”渤海银行东莞分行信贷部工作人员罗先生告诉记者,公司买房申请贷款,一般银行都不愿意办理这一业务,一来手续麻烦,二来公司的购房款来源无法确认。
东莞合富置业二手交易人员黄小姐告诉姐记者,“我在二手行业多年,还没遇到过客户以公司的名义买房。”东莞中原地产二手市场售后服务人员阿静告诉记者,在她印象中,他们二手房市场还没遇到过公司买房的情况。而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率优惠政策;另外还需缴纳0.05%的印花税。
●房产持有成本高:
原值400万元的房产年纳税3.36万元
以公司名义买的房,持有成本较高,需每年缴纳房产税。房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。
房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。如果按房产价值征税的,称从价计征;若按房产租金收入计征的,称为从租计征。
那么,房产税采用比例税率是怎样算的呢?东莞地税局工作人员表示,由于公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好购买前向当地相关税务部门详细咨询具体税费金额。计算公司如下:
从价计征:年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%
从租计征:应纳税额=租金收入×12%
举个例子,某企业自有用房1套,会计账簿记载房产原值400万元,该企业当年应纳房产税是:应纳税额=400万元×(1-30%)×1.2%=3.36万元。
原价转卖公司房产能规避高额税费吗?
答:记者从东莞地税局了解到,目前个人卖家出售住宅房产,主要征收增值税及个人所得税。相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:增值税及附加税。按(不含税收入—不含税购置原价)、土地增值税、印花税等,税费成本和住宅相差不多。
不过,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收,具体需要税局工作人员统计。资料方面,则需要提供股东协议、营业执照、公司营业报表等资料。
有人说,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,可像普通二手房买卖中的“阴阳合同”那样操作吗?
答:广东臻善律师事务所邝子光律师认为,首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格太低就无法通过。
有限责任公司、股份制公司的房屋买卖的手续如何办理?
答:有限责任公司、股份制公司的房屋买卖需买卖双方带以下资料到属地房管所办理:1.《房地产权证》或《房屋所有权证》(如自建房须持已过户的《土地使用证》);2.营业执照;3.法定代表人有效身份证明;4.公司章程;5.公司会决议书(属三资企业的须公证);6.其它必要材料。
负责编辑：何杰豪
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东莞这82家中介和20家物业公司上“黑榜” 附详细名单
东莞要买房卖房的市民注意咯！东莞市房管局在官方网站通报了2016年第二季度实施信用档案制度和行政执法工作情况，记者在通报中发现，东莞有82家中介和20家物业公司上“黑榜”，赶紧来看看“黑榜”上都有谁？
部分物业公司不作为
东莞市房产管理局表示，在巡查中发现，东莞物业公司上黑榜的情况主要四类。部分物业公司在物业服务企业无资质(资信)经营或资质（资信）已过期，物业委托合同没有办理备案，如东莞市力展物业管理有限公司的委托合同没有办理备案。
其次，不少物业公司未在经营场所醒目位置公开企业营业执照、资质证书、办事制度、收费标准、办事程序以及投诉电话等。还有一种物业公司被投诉较多的情况是，没有及时有效地解决业主的投诉，加深了物管与业主之间的矛盾。
此外，在巡查中，相关工作人员发现，有的物业公司对其所管辖的小区有如下的问题，设备损坏或没有定时检测，例如监控设备损坏未及时维修、电梯检验过期未及时检测、设备房无公示工作职责、工作制度、应急措施，无明确责任人和无巡查登记记录等。
房地产经纪机构乱收费
在巡查过程中，房地产经纪机构方面的问题则主要有三类，其中违规收费的情况影响恶劣。
东莞有不少房地产经纪机构没有办理机构登记、登记证书过期或没有年检，如东莞市永佳房地产中介有限公司领取了营业执照后，没有按照《房地产经纪管理办法》的规定办理备案证书；
此外，相关工作人员在巡查中发现，东莞很多房地产经纪机构的从业人员没有持有《房产经纪人资格证书》并佩戴《东莞市房地产经纪人上岗证》。
20家违法违规物业公司名单
序号 镇（街） 违法企业名单 违法违规事实
东莞市力展物业管理有限公司
服务合同未备案，项目管理处未公示服务标准
办事程序等。
东莞市裕隆物业管理有限公司
服务合同未备案、备案合同时效已过
东莞市良发物业管理有限公司
从业人员无证上岗、物业服务合同未备案
东莞市益康物业服务有限公司谢岗分公司
从业人员无上岗证、从业人员信息未上墙。
东莞市家盛物业服务有限公司
从业人员无上岗证
东莞市金居物业管理有限公司
从业人员无上岗证、物业服务合同未备案、小区内部分监控设备损坏未及时更换
东莞市永江物业服务有限公司
从业人员无上岗证
东莞市怡丰物业管理有限公司
1、物业资质和物业合同现场无法提供；2、从业人员无法提供证件
东莞市安远物业管理有限公司
1、物业资质现场无法提供；
2、物业合同未备案；
3、从业人员无法提供证件
东莞市骏达物业管理有限公司
1、从业人员无法提供证件；
2、物业合同未备案
东莞市益康物业服务有限公司
1、物业合同无法提供；
2、从业人员无法提供证件
东莞市昊天物业管理有限公司
1、物业资质和物业合同无法提供；2、从业人员无法提供证件
深圳市天利物业管理有限公司东莞分公司（天利中央花园）
1、未能及时有效地解决业主的投诉
2、在违章搭建情况，物业未能及时有效处理
东莞市安华物业管理有限公司
物业未能及时有效处理业主投诉
东莞市明茵物业管理有限公司
1、小区存在违章搭建情况，物业未能及时有效处理
2、物业未能及时有效处理业主投诉
东莞市金众物业管理有限公司
1、物业未能及时有效处理业主投诉
2、投诉较多，小区垃圾未能及时清理
东莞市忠明保洁服务有限公司
1、未能及时有效处理业主投诉
2、合同无备案
广州虹宇物业管理有限公司东莞分公司
1、物业未能及时有效处理业主投诉
东莞市新霞物业管理有限公司
1、 物业未能及时有效处理业主投诉，投诉较多
2、小区存在违章搭建情况，物业未能及时有效处理
东莞市金锦顺物业管理有限公司
1、第一期物业服务合同一直以来没有备案；2、监控设备和公共设施没有定期维护；3、公共地方环境保洁不到位；。
82家违法房产中介名单
违法企业名单
违法违规事实
东莞市佳兴房地产经纪有限公司
未进行备案登记
东莞市众置房地产中介服务有限公司
未进行备案登记
晨德房地产有限公司（田新中兴路170号店）
未进行备案登记
乐陶居房地产经纪有限公司
无营业执照，未进行备案登记
东莞市喜迎门置业有限公司茶山分公司
没有出示经纪人资格证书、上岗证
东莞市广龙房地产经纪有限公司
未进行备案，没有经纪人资格证书、上岗证
东莞市志业房地产投资顾问有限公司
未进行备案登记
东莞市大和房地产经纪有限公司
未进行备案登记
东莞市乐家富兴房地产经纪有限公司
未进行备案登记
东莞市中亚房地产中介有限公司
多次督促，仍未办理备案登记
东莞市益名房地产经纪有限公司（宝翠花园分店）
未办理备案登记
东莞市益名房地产经纪有限公司（罗马景苑分店）
未办理备案登记
东莞市益名房地产经纪有限公司第二分公司
未办理备案登记
东莞市春晓房地产顾问有限公司（罗马景苑分店）
未办理备案登记
东莞市春晓房地产顾问有限公司（阳光粤港对面）
未办理备案登记
东莞市春晓房地产中介有限公司（东成花园A9号铺）
备案证书到期未及时续期
东莞市创傅房地产投资顾问有限公司（中山中路双龙坊建行对面
备案证书到期未及时续期
东莞市添置房地产中介有限公司
备案证书到期未及时续期
东莞市春晓房地产顾问有限公司（振兴西路12号）
未办理备案登记
东莞市泛联房地产中介有限公司（东成花园B1号铺）
未办理备案登记
志诚地产中介（保利红珊瑚3栋101号铺）
未办理备案登记
卓富地产中介（保利红珊瑚2栋117号铺）
未办理备案登记
易顺地产中介（保利红珊瑚2栋14号铺）
未办理备案登记
家家顺地产中介（保利红珊瑚6号铺）
未办理备案登记
悦居地产中介（金域松湖37栋102号铺）
未办理备案登记
乐家地产中介（金域松湖37栋119号铺）
未办理备案登记
家家顺地产中介（金域松湖37栋114号铺）
未办理备案登记
东莞市众华房地产代理有限公司
东莞市名顺房地产经纪有限公司明珠广场分店
东莞市桦熙房地产中介有限公司健逸天地分店
东莞市国福房地产经纪有限公司
东莞市亿万房地产经纪有限公司
东莞市祥和房地产中介服务有限公司
门店名称（泛联地产）与营业执照和备案证书不一致
东莞市领航房地产经纪有限公司
1.多家分店未备案 2.多家未公示统一的服务内容和收费标准范本3.部分人员无《经纪证》4不配合房管部门处理投诉
东莞市天域房地产中介有限公司
1.多家分店无备案，2.部分人员无《经纪证》
3.多家分店未公示统一的服务内容和收费标准范本
东莞市金诺房地产中介有限公司
1.多家分店无备案，2.部分人员无《经纪证》
3.多家分店未公示统一的服务内容和收费标准范本
东莞市安家房地产咨询服务有限公司
1.多家分店无备案，2.部分人员无《经纪证》
3.多家分店未公示统一的服务内容和收费标准范本
东莞市惠居房地产咨询服务有限公司
多家分店未备案
1、无备案证书；2、从业人员无法提供证件；3、未在经营场所醒目位置公示服务内容和收费标准范本
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1.无备案证书；2、从业人员无法提供证件；
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无资质证书经营，营业执照号为UM7YX7E
东莞市鹿鸣房地产中介服务有限公司
无资质证书经营，营业执照号为293
东莞市远至房地产经纪有限公司
无资质证书经营，营业执照号为740
东莞市品置房地产经纪有限公司清溪分公司
无资质证书经营，营业执照号为UH82T6H
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无资质证书经营，无营业执照.
东莞市忠信房地产经纪有限公司
未悬挂市局统一颁发的服务内容和收费标准范本
东莞市怡园房地产经纪有限公司
未悬挂市局统一颁发的服务内容和收费标准范本
东莞市千顷家园地产中介有限公司
无资质证书经营，营业执照号为UKU3R2J
东莞市乐陶居房地产经纪有限公司清溪御泉香山门店
无资质证书经营，营业执照号为(分)985.
东莞市粤房房地产经纪有限公司
无资质证书经营，营业执照号为UHMDR83
东莞市顺城房地产经纪有限公司
无资质证书经营，营业执照号为UMRKN05
链家广州大区东莞虎门分公司（丰泰华园山庄地铺101）
东莞市家家顺房地产经纪有限公司虎门柏景豪庭分公司
东莞市旭缘房地产咨询服务有限公司（风华豪园店）
东莞市家家顺房地产经纪有限公司金龙路分公司
东莞市恒发房地产咨询服务有限公司（虎门大道万科金色里程分店）
东莞市家家顺房地产经纪有限公司（虎门大道万科金色里程分店）
东莞市喜迎门置业有限公司虎门广场公司
备案证书过期。
东莞市喜迎门置业有限公司虎门华美分公司
备案证书未按时年检。
东莞市联兴置业有限公司虎门分公司
东莞市青原房地产中介有限公司
东莞存房房地产经纪有限公司虎门丰泰分公司
东莞市高原房地产经纪有限公司（滨江分行）
东莞市三粤房地产经纪有限公司（盛世豪庭分行）
东莞市翔圣房地产中介有限公司
满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门柏景豪庭分店
满堂红（中国）置业有限公司东莞虎门飞龙山庄分店
东莞市天宇房地产代理有限公司
1、备案证书已过期。
东莞市鸿财房地产中介有限公司
1、未备案；2、从业人员未持有《房地产经纪人资格证书》、未佩戴〈东莞市房地产经纪人上岗证〉；3、没有在经营地所醒目位置公示服务内容和收费标准范本。
深圳市全鑫地产经纪有限分司东莞分公司
1、未备案；2、从业人员未持有《房地产经纪人资格证书》、未佩戴〈东莞市房地产经纪人上岗证〉；3、没有在经营地所醒目位置公示服务内容和收费标准范本。
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未进行备案登记
东莞市存房房地产有限公司（凯旋公馆店）
未进行备案登记
东莞市中汇房地产投资顾问公司
违规收取客户费用
东莞市万合房地产经纪有限公司
违规收取客户费用
东莞市家家顺保利红珊瑚分店
通告上显示，2016年第二季度的物业管理和房地产经纪市场的巡查工作已经结束，第二季度市、镇两级共巡查了98个物业管理项目和191家房地产经纪门店。
东莞房管局在通告中表示，对于个别经纪机构违规收费的行为，希望其他房地产经纪公司引以为戒，坚决杜绝违法违规收费行为，维护房地产经纪市场秩序。}