算一算房贷这笔账，提前还款真的合算吗|房贷|提前还款|等额本息_新浪财经_新浪网
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。
　　所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！　　银行信息港财经7月14日讯　买房，大家都希望少还贷款。那么，有哪些可以少还贷款的小窍门呢?下面银行信息港理财小编给大家分享一个买过两次房的人的实用经历。据说这样还房贷至少可以少还十几万利息!
　　什么是等额本息还款?
　　其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。
　　但是大家知道等额本息的真实还款情况吗?以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7,485.2元为例。每个月还银行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。
　　到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。
　　在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，
　　所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。
　　什么是等额本金还款?
　　发现一个问题，就是银行不会主动提出还有等额本金这种还款方式，基本都只说前一种。
　　还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9,625元为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但从第2个月开始，只需还9,602.26元，因为本金上月还了4,166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。
　　而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息!就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息!不过等额本金的前期还款压力会比较大。
　　说一个插曲：前几天陪朋友去银行办贷款签字，同时有7-8拨人，都是购房贷款的，我们排在第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了，签的等额本息，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。
　　轮到我们了，我们提出要用等额本金的方式还，那个人就把我们带到行长室，等过了10多分钟，我和朋友商量好，还是坚持自己的选择&&等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。
　　后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，&还有别的还款方式?&那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走人。
　　银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢?
　　作为大多数跟我同样属于一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平，何乐而不为呢?
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等额本息果真是先还利息吗？细说房贷那些事儿
(钱喵说原创)大多数人都知道等额本金还款方式初期压力大，但是总利息低。但是其中的奥妙真正只有这点吗？因为等额本息和等额本金最终利息差别相对放款总额和年限来说似乎不值一提，那么银行为什么又热衷于让大家选择等额本息呢？这个场景经常发生在银行和购房者签按揭放款合同时。“还款方式？本金还是本息”银行工作人员的专业术语攻击对购房者造成了一万点伤害。“额……啥?”购房者一脸懵逼。“本金是递减式前期压力大，本息每月是一样的。看您自身还款能力定吧。”银行工作人员说。“好吧，那就一样的那种。”购房者其实至始至终没搞清等额本金和等额本息的真正区别。进入任意一款房贷计算器。虚构100万的贷款额度，年限20年，按照利息5.3%计算。可以看到等额本息比等额本金最终要多还91728.8元利息。但是有的人就纳闷了，如果真的只是为了这区区不足10万元的差别，银行为什么那么热衷购房者选择等额本息呢？那购房者又值不值得为这并不多的利息差额而承担最初几年更大的压力呢？这一切，还得根据每月还款比例和提前还贷这两个因素结合来看。我一位高中同学年中打算去提前还贷，他已经还了五年了，结果一查询，剩余借贷额远比他想得多。那么等额本息究竟是不是先还的利息，让我们把两种还款方式每期还款的组成拆开了比较。从上述两张图可以看出，无论是等额本息还是等额本金，最初利息组成部分都是4400元左右，然而两种还款方式本金偿还额度就区别大了。等额本金第一期还款8500多元，利息4400元，本金差不多4200元。等额本息第一期还款6766元，利息4400元，本金只有可怜巴巴的2349元。聪明的读者朋友应该理解了吧，一开始等额本金和等额本息还款的利息组成是一样的，等额本金初期压力大的部分完全是出自多还本金。那么这对提前还贷的影响在哪里呢？我们假设购房五年后打算提前还贷，看看两者的差距。对于等额本金，由于本金固定为4166元，因此五年后本金偿还约25万。对于等额本息，到第五年结束本金偿还增加到3000元，折中后估计偿还额为16万。计算到这里，大家应该都明白了吧，如果你打算老老实实还贷到期限结束，或者在三年内提前还贷，就选择等额本息吧。如果是打算十年左右再提前还贷，一定要选择等额本金。因为如果选择了等额本息，到第十年左右，还贷构成本金的部分才逐渐超过利息，也就是说对于等额本息来说，最后十年还贷极为不划算，因为你已经支付了大量的利息，那个时候提前还贷就是无偿为银行做义工了。总结在此：银行说等额本息其实没有先还利息是个文字游戏，无论等额本息还是等额本金，期初利息是差不多的，不存在谁先谁后。但是由于还款结构不同，等额本息无形中让你在前十年一直处于高还款余额的状态，因此前十年还的钱里大部分是利息这个是没错的。然而对于北上广的朋友来说，这条结论对于按揭时的选择没有大用，毕竟还款压力太大了。所以更有实际意义的是，善用银行允许两次提前还贷这一规定，在第三年或者第五年努力结清一部分房贷，最大限度减少银行的盘剥。骚年们，努力吧。
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广发财智金借一万，分十二期，年化利率换算，得出结论，月息高于1.6分
阅读权限10
普卡I级, 经验值 29, 距离下一级还需 70 经验值
不知道这种算算法是否正确。财智金贵是贵在提现要2.5%的手续费。做了一下比对，利息高于1.6分。低于民间二分借贷。
阅读权限50
信用币1809
应该是5.6-7.5%之间的手续费
阅读权限100
信用币8632
楼主想表达什么意思？准确计算，0.75每期，12个月年化为16.22。
阅读权限80
信用币6048
你算的很对。
平安 金7.8w
中信 金6.3w
广发 白6.6w
中行 白10w
阅读权限10
图在这。每期减本金。
阅读权限40
楼主想表达什么意思？准确计算，0.75每期，12个月年化为16.22。
0.75年化不是18%么
求大神教怎么最小代价分期毕业
阅读权限150
信用币12306
太多这样的帖子了
每个人心中都有一本账！
值不值看你自己
阅读权限100
信用币8632
0.75年化不是18%么
嗯 ，你说得很对。0.75粗略估算就是18
但精确计算就是16.22
阅读权限80
信用币2322
一分多也算了，民间哪里去借呢，不看脸色银行几分钟就到账，急用钱来说，还是值得的，关键这钱要到用到正路上
阅读权限40
嗯 ，你说得很对。0.75粗略估算就是18
但精确计算就是16.22
精确计算是怎么计算？
求大神教怎么最小代价分期毕业
阅读权限100
信用币8632
精确计算是怎么计算？
计算请用excle的rate函数
年利率=rate(期数，每期本息和，本金）*12 ，每期本息和用负数表示，rate计算的是每期利率，*12表示年利率。
然后随便用网上的等额本息还款工具(比如房贷）来验算。
例如：借1200，分12期，手续费0.75,即每期还本100，手续费9，合计109
=rate(12,-(0*0.75%),1200)*12
=rate(12,-109,.
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计算请用excle的rate函数
年利率=rate(期数，每期本息和，本金）*12 ，每期本息和用负数表示，rate计算 ...
非常感谢& && && && && &
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