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建业天筑个案详解.pptx 75页
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垂直的比弗利——建业天筑
营销管理中心市场部;;;郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群；
郑东新区：区域经济发展的调节中枢与指挥中心；区域的服务与管理中心；区域的对外交流中心；区域的创新中心。; 郑东新区规划面积150万平方公里，人口260万人；
郑东新区包括：中央商务区、龙湖区、商住物流区、龙子湖区、综合交通枢纽区、经济技术开发区。;
政府机关、事业单位：金水路沿线省政府、省检察院、郑州市中级法院、省高级法院等市政机关事业单位云集，金水路为郑州市“长安街”；
高铁商务区：高铁站周边云集大量5A甲级写字楼，绿地中心、亚新广场、楷林IFC等高端商务办公区域；
高端居住：商住物流园区云集郑州大量高档住宅小区，中央特区、永威东棠等项目；
批发、物流：商都路沿线为轴线形成现代物流产业带，红星美凯龙家居广场形成业已形成规模。;商住物流园区交通配套完善，形成对外交通高铁、高速公路、城际铁路，对内交通地铁、市政干道多维立体交通网路。;商住物流园区城铁、地铁、高铁“三铁合一”;郑东新区开发较早区域，起点高，发展块；
城市功能完善，配套水平领先；
商住氛围趋于成熟的城市区域；
未来郑州多功能现代化的综合性区域。;;;;项目交通;项目位于商鼎路与东风路核心干道，建筑体量43.8万㎡，110米楼间距，采用玻璃幕墙、恒温中央空调等高端配置，郑州市高品质大平层住宅标杆项目。;项目周边为高端商务、居住项目，毗邻七里河市政公园，项目品质高端，紧邻东风路、商鼎路，地铁高铁站交通通达性好。;伯利恒国际幼儿园;开发商品牌;“绿色、科技、智能、现代、华贵”;交通价值;;
【项目规划】：10栋高端精装住宅、1栋五星级私人会所、4栋独栋商业综合楼，整体规划采用半围合、错位式布局，110米宽楼间距，充分保证住户的采光视野以及景观空间。;项目景观;五重垂直绿化:
第一重：高7-15??，冠幅5-10米大乔木;
第二重：高4-5米，大灌木、小乔木
第三重：2-3米高的灌木
第四重：花卉、小灌木
第五重：草坪、地被。;LOW-E三层中空玻璃幕墙、铝合金氟碳喷涂、防氧化进口铝合金板材;豪华客厅;户型;户型及尺寸;建业天筑6#景观楼王：
楼高：120米；
层高：3.5米；
楼层：33层（24-33带空中游泳池）
梯户比：三梯一户；
户型：五室五厅六卫603㎡;6#平层户型;7#平层户型;8#、11#平层户型;11#平层户型;12#、13#商业平层户型;
“首层架空”小区业主休闲、娱乐、交通等功能;时序永恒的花博会——恒温花房;智能家居系统，厨房、主卫可视系统；净水系统、垃圾粉碎系统、电子巡更系统、闭路监控系统；恒温中央空调、新风系统、电梯入户系统、地板采暖系统、智能停车系统。;
建业天筑14年1-4月价格高开低走，项目前期销售代理为合富辉煌房地产顾问公司，后期调整项目营销策略和价格策略，价格呈现持续上升态势。;建业天筑81㎡两房成交均价15574元/㎡，去化率19%；
81-89㎡两房，153-158㎡三房成交价格为14500元/㎡，去化率均为15%；
230-235㎡三房，283-295㎡四房成交均价为18000元/㎡，去化率26%和23%；
318-326㎡五房成交均价为20000元/㎡，去化率35%；
601㎡五房成交均价为31200元/㎡，去化率3%。
;项目推广—活动类;日晚，“亿元泳池园林开放盛典”
名模设计师马艳丽空降天筑;项目推广—报广类;河南商报A17版;项目推广—户外类;推广效果分析：
从推广效果来看，客户来访短信占37%、活动17%、朋介14%、户外13%、报广4%、广播3%、网络4%，其他9%，前四种渠道占比81%；
建业天筑活动邀约对象为意向大客户、建业VIP客户、郑东新区高端业主。;客户分析;从各面积段投放量及客户意向来看，100㎡以下投放量远远超越客户意向数量，从成交看100㎡以下房源去化量16%，相对偏低；
100-150㎡户型房源缺失；
150-350㎡客户意向相对集中，去化率为25%，市场表现好于其他面积段房源；
350㎡以上房源投放量较大，去化率为3%，高溢价产品去化速度低于其他面积段房源。
综合分析：建业天筑100㎡以下房源占比较大，100-150㎡面积段缺失，610㎡高溢价产品去化缓慢。
;小区规划;;万达公馆;户型;四室两厅三卫220㎡;万达中心1#-3#楼成交均价16400元/㎡，月均
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建业天筑、茉莉公馆，同样装修标准，同样2.5万，现在下定，你选哪个？
一个买过数套房、几千万身家的老哥哥，今天买房时也遇到了难题！建业天筑的高层，茉莉公馆的小高层，两个只能选择其一，到底选哪一个？品牌：建业，河南龙头老大，亚新，则为郑州地产新贵，建业品牌远高于亚新；装修：两者都宣称6000元，两者都没有做过豪装，都存在未知风险，建业相对更靠谱些。区位：龙湖区位远优于高铁片区。稀缺：龙湖是河南省的稀缺，高铁片区是郑州市的稀缺，而相对于周边楼盘供应来看，天筑更加稀缺，而龙湖的供应充足，越往后一线品牌开发商越多、楼盘品质越高。户型：天筑156平三房，茉莉公馆140、160三房，后者设计优于前者设计，但考虑到都是精装修，会对不利方面进行修饰，因此，这方面倒不是大问题。地位：建业天筑属于高铁片区的NO.1，而亚新茉莉公馆在龙湖区与其他大牌开发商开发的楼盘相比，则显得不那么耀眼。客群：龙湖片区非富即贵，圈层较纯粹；天筑周边是高铁片区写字楼和周边早期二手房楼盘，客户层级较弱。价格：25000元（含装修），两者价位基本相同，天筑直接可以签订合同，享受目前的20%首付比例，而茉莉公馆则需要交纳30%房款，但需要到9月份签订合同，期间存在政策调整风险。…… 老哥哥反反复复的做出对比，在刷卡交钱的那一刹那，还是犹豫不决起来。 老哥哥问，如果是你，你选择哪一个？ 一时间，我也陷入了沉思，深思熟虑之后，我的第一建议是天筑！ 原因如下：1、一个鸡头，一个凤尾。在中国，人们都讲求“宁做鸡头，不做凤尾”，如果说你买的天筑，人们就会觉得你土豪，特别是在高铁片区，如果你说你买的是茉莉公馆，人们会觉得很一般，不然为何不买建业九如府或永威上和院等大牌开发商的楼盘呢？！这一点，要看个人的心态了，很难有统一的标准，但即使如此，你买豪车、买豪宅、买名表，不还是想树立一个身份标签吗？!2、茉莉公馆地处龙尾，毗邻亚洲最大医院、郑州未来最大都市村庄，风水上弱于龙湖的西部区域，这一点直接可将房价拉低3000元/平，后面的恒大悦龙台也同样面临这个大问题；龙湖五年内难以出租、出售，无法短期变现，即使房价上涨5000元/平，也仅仅是3年的月供而已； 3、茉莉公馆毗邻亚洲最大医院——郑大一附院郑东分院，旁边的大医院一旦投入使用，将对周边的住宅产生一定的负面影响，这一点，很多买过紧邻医院的朋友深有感触； 4、茉莉公馆周边有大量的都市村庄安置房，届时将居住约10万—20万人口中低端人群，这一点，会极大地影响高端客户的居住体验； 5、二手房出手则存在不确定性，当旁边的医院和安置房都投入使用，这里的居住价值将大打折扣，这里的二手房要想出手，恐怕会面临着客群稀少难题。要知道，农业路中州大道的圣玛医院让古德佳苑比绿城百合公寓房价低了近3000元/平米，卢浮公馆北侧的洛阳骨科医院，也让临医院的房子价值大打折扣，比南侧道路的房子价值低了近2000元/平，但依然难以出手，这一点，大家可自行求证。 天筑呢？ 1、问题除了价格高点，其他倒没有什么大问题，从小区的各项配置和配套，基本算是顶豪的节奏，在里面居住，在心理上应该有一种优越感； 2、另一个问题就是担心周边的写字楼太多会太乱，从现在的入住率和办公效果来看，倒不是太乱，因为大量的写字楼供应，严重压缩了周边的居住类土地供应，也因此，这里的住宅严重稀缺，而天筑是高铁片区唯一精装高端楼盘，以后也不会再有，如此，天筑未来的价值提升还有一定空间； 3、虽然价格不低，但随着周边二手房价格飙高至14000——16000元，海马公园价格飙高至18000元，以6000元装修标准宣称的天筑，价格25000元，就显得不那么高不可攀了！ 4、项目销售战线拉得过长，目前的价格基本属于成本价，不排除老胡在尾盘时将价格提升至30000元/平。 建业，存在一个最大问题就是价格支点问题。我们都知道，是建业天筑作为价格支点，拉高了海马公园和周边二手房房价，反过来，谁能把建业天筑的价格拉的更高呢？如果周边有个万科郑纺机的地王出现就好了，但周边的居住用地已经没有，因此，再出地王、用地王来拉升天筑价格则有点行不通，这一点，只能靠他自己，或者说是靠区域整体价格抬升，而这样，房价升值就有点慢了！而茉莉公馆则不愁支点，雅居乐、荣盛、恒大、永威、正弘等都是价格支点，他们会把这里的房价快速抬升到3万—5万，如此，茉莉公馆的价格自然水涨船高，而现在的2.5万元高层、2.8万元洋房就显得极有投资价值了！如果从这个角度来看，纯投资的话，应该放弃建业天筑而选择茉莉公馆！但从另外一种角度分析，如果龙湖5年内房价突破5万元，飙升至8万乃至10万+，难道其他区域的房价都不涨了吗？那个时候，建业天筑会不会也翻一倍呢？这个可能性有没有呢？如果说两者都是同级别上涨，则肯定选择天筑，因为天筑更加成熟和容易出租和出售，变现比较容易！这一点，谁能告诉我，能不能同级别上涨？从现在老郑东新区几个楼盘来看，其房价在2万元左右，比高铁片区高5000元/平，我指的是洋房对高层，而茉莉公馆的洋房也比建业天筑高4000元/平，这是合理的价位，而如果其小高层来对比，则有点看不清，唯一可以参考的是运河上郡，目前房价在1.8万左右，基本接近于高铁片区的一手房房价，如此对比来看，茉莉公馆的小高层投资价值与高铁站片区的建业天筑相比就不那么有竞争力了！说了那么多，我自己都晕了！ 事实上，如果你真的真金白银的去买一套价值500万以上的大房子，你还真的会犯糊涂，特别是在今年这个楼市极度疯狂的时候，你很难保证清醒的去分析、去考察、去决策，别看这专家那专家的天天吆喝、告诉你怎么买房，而一旦轮到他们自己，估计他们的头比谁都大！最后，我想说的是，无论是茉莉公馆还是建业天筑，如果你打算用资产来迎接这一场旷古持久的大泡沫时，赶早不赶晚，及早下手，如果因为犹豫不决而错失了又一次投资机会，等到8月份龙湖3000万级别的地王出现在你的面前时，你的肠子可能又要悔青了！特别说明：本文是纯粹的案例分析，绝无任何褒贬开发商之意，如果因此而影响了你的投资决策和心情，石匠深表歉意！说明：《房产投资人》并非权威，只是用一种购房者的分析角度来探讨问题，每个人都有每个人的标准，每个人也都有每个人的答案，本文抛砖引玉，希望能对诸位以后的房产投资有所帮助！时间所限，很多内容没有详细展开，请关注后续文章，《房产投资人》不玩虚的、不装逼，让你少走弯路，快速成为房产投资实战家！另，诚邀投资人分享房产投资经验教训，让我们共同学习，共同成长！您的转发，就是对俺最大的奖赏，求赏！
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建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透，中间位置不临路
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首付预算约640.5万
首付预算=净首付+税费+其他费用
净首付：等于房屋成交价格减去银行贷款金额，默认按照最多可贷款金额计算。税费：一般需要缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款、土地出让金等。其他：居间服务费，具体数额可咨询房屋经纪人。
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郑东新区住在天筑，办公在双子塔，周围500米有公园，高铁、轻轨、、机场、、医院样样都是中原棒的枢纽。楼层简介：一期现房，豪华装修，，二期230平方均价3.6万，280平方3.9万，320平方4.5万，600平方5.5万；320平方户型售楼部有标准样板间，户型越大装修越豪华，600平方是，320平方是收藏住宿少有的经典户型，性价比，看了230平简单、280平够用、320平震撼、600。7号楼二单元1501现房期待你的抢驻！买房，才是你杀向中产的捷径。
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建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透，中间位置不临路
装修描述：精装交房，室内全自动配套交通出行：位处郑东新区CBD成熟核心区，紧，邻东风南路商鼎路，北距郑州政商大动脉--金水大道仅1公里;项目3公里范围内聚合CBD、新省政府、高铁站三大城市核心;地，铁1号线、5号线、郑开轻轨等轨道交通路网便利，闹中取静，地理位置优越户型介绍：建业天筑精装交房，电梯入户南北通透，业主急用钱挥泪甩卖电梯入户，一梯一户，客厅两卧朝南，两卧朝北，室内全自动，卫生间干湿分离核心卖点：建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透，中间位置不临路小区介绍：小区环境超级棒，入之宛如步入人间仙境，云雾缭绕，水系纵横，人车分离，亭台楼阁，游泳池，流连忘返。
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建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透，中间位置不临路
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建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透
核心卖点：建业天筑精装交房，霸气平层电梯入户南北通透，中间位置不临路户型介绍：建业天筑精装交房，电梯入户南北通透，业主急用钱挥泪甩卖电梯入户，一梯一户，客厅两卧朝南，两卧朝北，室内全自动，卫生间干湿分离小区介绍：小区环境超级棒，入之宛如步入人间仙境，云雾缭绕，水系纵横，人车分离，亭台楼阁，游泳池，流连忘返。自我介绍：房天下上市公司，品质有保障，中介费只收1%，我是房天下黄益明，欢迎来电咨询，咨询电话：158-，恭候您的来电！
建业天筑小区信息
31798元/平米
6.8元/㎡·月
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