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开发商在住宅尚未售完之前，其拥有的产权超过全部住宅物业20%的，召开业主(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%份额计算，超过部分不再予以计算。目的在于限制开发商利用其产权份额优势控制业主委员会，使业主委员会能真正独立发挥作用。问：业主委员会委员的津贴
开发商在住宅尚未售完之前，其拥有的产权超过全部住宅物业20%的，召开业主(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%份额计算，超过部分不再予以计算。目的在于限制开发商利用其产权份额优势控制，使业主委员会能真正独立发挥作用。问：业主委员会委员的津贴数额如何确定？答：本着为业主减轻负担的原则，业主委员会原则上不得领取工资，但考虑到委员有一定的劳动付出，可以适当领取补贴，津贴数额可按社会平均工资的10%进行计算。发放津贴的对象、数额应由业主大会决议。
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A看章程的规定哟，这个是不是最后换法定代表人
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法律知识：一方当事人死亡能否申请婚姻无效？离婚和申请婚姻无效有区别吗？一方当事人死亡能否申请婚姻无效？离婚和申请婚姻无效有区别吗？彭欣彤律师百家号婚姻无效是指当事人双方不具法定结婚条件或没有履行法定结婚程序而缔结的婚姻，不产生合法婚姻的法律效力。婚姻无效作为一种法律制度，是专门用来解决违法结婚问题的。　 我国内地从1950年婚姻法施行以来，每一部婚姻法都强调结婚要具备一定条件，并符合一定的结婚程序。这些条件包括结婚年龄、单身身份、相互不具有近亲属关系、未患有法定禁止结婚的疾病等。依据《婚姻法》第十条规定，向人民法院就已办理结婚登记的婚姻申请宣告婚姻无效的主体，包括婚姻当事人及利害关系人。婚姻一方已经死亡受否还有必要进行无效的宣告呢？法妞网友咨询无效婚姻关系一方当事人死亡，能否申请宣告婚姻无效？彭欣彤律师解答：你是说，问一下夫妻一方死亡后，是不是可以申请宣告婚姻无效吗。这种情况不会的。因为你们没有离婚。就永远是合法的夫妻。但一方死后。你是可以另嫁人的。彭欣彤律师补充：生存一方或利害关系人在其死亡后一年内可以向人民法院申请宣告婚姻无效。婚姻法司法解释（二）第五条规定，夫妻一方或者双方死亡后一年内，生存一方或者利害关系人依据婚姻法第十条的规定申请宣告婚姻无效的，人民法院应当受理。其中，“一年”的申请宣告权利期间适用除斥期间的规定。所谓除斥期间，是指权利人在此期间不行使权利，预定期间届满，便发生该权利消灭的法律后果，不适用中断、中止和延长的规定。因此，超过规定的一年申请宣告权利期间后，生存一方或者利害关系人即丧失向人民法院申请宣告婚姻无效的权利。需要注意的是，一年的除斥期间，仅针对宣告婚姻无效的请求权利行使期间予以限制，而对于当事人因婚姻无效产生的有关财产权益纠纷实际是另外的独立诉讼，仍应按照普通民事诉讼程序规定进行。彭律师结语：无效婚姻，也称婚姻无效，是指因不具备法 定结婚实质要件或形式要件的男女结合，在法律上不具有婚姻效力的制度。因欠缺婚姻成立的法定要件而不发生法律效力的婚姻。无效婚姻法律制度历来是婚姻法律制度的重要组成部分，目前许多国家的法律中也都有无效婚姻的规定。所以和普通的离婚时不一样的。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。彭欣彤律师百家号最近更新：简介:受人之托，忠人之事。作者最新文章相关文章“面积”还是“份额”？——建设用地使用权如何量化登记
不动产统一登记是由国家主导推动的一项重要的不动产制度改革，它把原来分散的各类不动产登记融为一体。登记分摊土地面积，是在土地和房屋分散登记的背景下，土地登记部门对土地使用权人共有份额的记载方式之一，并满足行政管理上的需要。但国家始终没有以任何形式颁布全国统一的分摊土地面积测量、计算标准。
实践中标准不一的测量计算方式，难以展现房屋所有权人对于土地的权利全貌，不利于保护正当权利。因此，有必要建立一个合理合法、全国统一的建设用地使用权分割分配方案。
建设用地使用权的量化方式选择
不动产登记簿记载的信息主要分为两种，一种是不动产的权属状况，另一种是不动产的自然状况。记载不动产权利信息是不动产登记簿的主要功能，记载自然状况信息是为了实现权利的特定化，明确权利的范围边界，起到辅助权利信息记载的作用。“面积”这一概念，通常用于记载不动产的自然状况信息，分摊土地面积将抽象化的权利份额以具象化的“面积”表现出来，然而现实中其实并不存在与此“面积”相对应的大小一致地块。事实上，业主的权利及于整宗土地，不动产登记机构将共有份额特定化为某块小土地会限缩业主的权利，有画蛇添足之嫌。
因此，笔者认为可以借鉴德国立法例，将不动产登记簿上业主共享的地上权使用份额和建筑物区分所有权的共有权份额，以万分数或十万分数的方式加以记载，并记载宗地总面积。可将现有登记簿上的“独用土地面积”和“分摊土地面积”改为宗地面积和“业主共有权利份额”，前者用以记载业主的使用权覆盖整宗土地的情况，后者用以记载业主对于共享的建设用地使用权和建筑物区分所有权中共有权的持份情况，这种份额只记载于登记簿上，在权证上不予体现。
共有份额的计算方式选择，笔者认为，按照所有权人专有部分建筑面积占总建筑面积的比例来量化具有一定的合理性。
建筑物区分所有权内部专有权具有主导性。对于建筑物区分所有权素有“一元论说”“二元论说”和“三元论说”之争。我国《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，此系采用“三元论说”。根据“三元论说”，建筑物区分所有权包括专有所有权、共有部分持分权及成员权三权一体复合构成。其中，专有所有权具有主导性。首先，专有所有权是指以区分所有建筑物的专有部分为客体的单独所有权，具有绝对性、永久性和排他性，专有所有权在建筑物区分所有权中处于核心地位。其次，也可表现在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而不单独登记共有部分持分权及成员权。最后，在同一栋建筑上，只能就专有部分设立专有所有权，并因此获得与之对应的共有部分持分权和成员权。无论是转让、处分还是抵押，这三种权利必须视为一体，不可分割，否则在权利归属和利益分配上会发生混乱。
共有部分的收益与费用按业主专有部分面积大小分摊。首先，所有权人享有物的孳息，负担物的费用，此为民法的基本原理。我国《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见，立法者虽未明言共有权份额的量化方式，但根据所有权人享有物的孳息，负担物的费用的原理，也可推出共有份额按专有部分面积大小进行量化。
其次，根据我国交易习惯，住宅小区的物业费收取的方式通常如下：给定每平方米的物业费标准，乘以专有部分建筑面积数得出每户业主每月的物业费。这一物业费收取方式的法律依据，正是《物权法》第80条。物业公司为全体业主服务，产生的总物业费用由全体业主共担，每户业主承担的比例，就按照其对共有部分的持有份额来分摊，而法定的份额分割方式即是按照按业主专有部分面积大小比例算定的。
业主大会中的表决权大小涉及业主专有部分面积大小。我国《物权法》第76条第1款规定了七种需要由业主共同决定的事项，在第2款规定：“ 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可见，法律规定共同管理中的重要事项的表决采用双轨制，业主所有的专有部分面积占总建筑面积的比例有重要意义，为平衡大小业主之间的利益，保护小业主的权利，防止出现“以大欺小”，同时采取“人头决”的方式表决。业主得以参与管理共有部分相关事宜的法律基础，在于业主对于共有部分持有一定份额的共有权。共有份额的大小，决定业主在业主大会中表决权的大小。反之，表决权的分配标准也体现出共有份额的分配标准。
总之，业主的共有权份额分割，应按照业主所有的专有部分建筑面积占总建筑面积的比例算定，只有这样才能保证分割后的共有份额能够和《物权法》《物业管理条例》等法律文件的规定保持一致，且和社会上广泛存在的实践和交易习惯相接轨。
共有份额计算中的技术问题
文中多次提到“专有部分建筑面积占总建筑面积”的比例，这里应如何理解？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】7号）（以下简称《解释》）第8条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”在较近的司法实践中，广东省高级人民法院认为：“在判断业主大会会议中投赞同票业主的专有部分面积之和是否超过建筑物总面积的半数时，应当以房产证记载的面积作为业主的专有部分面积，证载的分摊面积不能扣除。”
根据《房产测量规范》，业主共有的设施，区分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种：（1）纳入分摊的业主共有设施，由开发企业在房地产项目所有权初始登记时一并申请登记，记载于房地产登记簿，项目分割转移登记时，该设施的建筑面积相应分摊给业主，并分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权证。（2）不纳入分摊的业主共有设施，虽在初始登记时一并登记，在登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”，但不颁发房地产权证。因此，总建筑面积应当是所有业主的专有部分面积与建筑区划内归全体业主所有的登记产权面积的共有设施之和。在宗地内所有房屋建成前，总建筑面积可按照规划批准的建筑面积计算。
对于实践中存在的车库车位（包含地下空间的车库车位）的问题，笔者认为，对于符合专有部分条件的车库、车位，应按照专有部分计算，其面积可以作为共有份额的“分子”，参与建设用地使用权的量化。常见的停车位通常通过在停车场地面划线标明，《解释》第2条第1款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”可见一般的车位，只要四至分明、地面和顶面都可以确定，就成为一个具有构造、利用上具有独立性的空间，可以被视作专有部分参与建设用地使用权的量化。对于不符合专有部分建筑物条件的车位，应按照共有专用部分计算，不能参与建设用地使用权的量化；如业主及开发商约定符合专有部分条件的车位、车库属于全体业主共有，则该部分应被视为小区的公用设施，不能作为共有份额的“分子”参与计算；如集中车库、车位，约定为开发商所有，并由开发商出租经营，则开发商也作为“专有部分”业主之一，该部分建筑面积既作为“分子”，也作为“分母”。
如果地下空间（包括停车场等）属于人防工程，则不得参与建设用地使用权的量化。因《物权法》没有明确人防工程的权利归属，故人防设施在法律上不在“建设用地使用权——建筑物区分所有权”的体系之中，不参与建设用地使用权的量化。
综上所述，业主的建设用地使用权及于整宗建设用地，被量化的客体也应该是整宗土地，不动产登记机构应做好权籍调查成果审核入库工作，查明宗地总面积和边界，并予以登记；业主共享的建设用地使用权份额与业主在建筑物区分所有权中的共有权具有一体性，二者在划分份额时可一并计算。业主享有的建设用地使用权的份额应按照专有部分建筑面积占总建筑面积比例来计算。
作者单位：江苏省盐城市不动产登记中心
本期编辑：高荣唱 审定：李军晶
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今日搜狐热点2011房地产估价师物权法:业主决定建筑区划内重大事项及表决权
发表时间：日8:42 来源：中大网校
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为了帮助考生系统的复习课程，全面的了解教材的相关重点，小编特编辑汇总了2011年各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！
物权法解释：第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】
第七十六条　下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【解释】本条是关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的规定。
本条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：
1．制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规则建立大会的正常秩序，保证大会内业主集体意志和行为的统一。制定和修改业主大会议事规则，需要由业主共同决定。
2．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，规定建筑区划内有关建筑物及其附属设施的使用、维护、管理等事项，是业主对建筑物及其附属设施的一些重大事务的共同约定，涉及每个业主的切身利益，对全体业主具有约束力，应当由业主共同制定和修改。
3．选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就建筑区划内的一般性日常事务做出决定。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。
4．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维护、修理、更换，公共秩序、环境卫生、小区治安等诸多方面，物业服务企业或者其他管理人的物业管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。
5．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金主要用于业主专有部分以外的共有部分的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造、维护等，涉及业主的切身利益，应当由业主共同决定。
6．改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使，费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。
7．有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业服务企业的工作予以监督，如何与居民委员会协作，维护好建筑区划内的社会治安等。
筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，关系到每个业主的切身利益。为了保证对这两项事情决策的慎重，保证决策能够获得绝大多数业主的支持，本条第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的做出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。假如，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，是指若干个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。
除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，其决定的做出，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第二款规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式做出，但也必须同时符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意。
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共2页,当前第1页&&&&&&共有房屋的业主表决权如何划分？他人行使了表决权，我该怎么办？共有房屋的业主表决权如何划分？他人行使了表决权，我该怎么办？彭欣彤律师百家号业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。小区里的每个业主都可以参加，然后根据相关的法律法规进行选举，从而选出部分人员组成委员会行使业主的权利。一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，还有一个重要的问题就是和他人共有的房产，他人行使了表决权，该怎么办？法妞网友咨询：业主在业主大会的投票权原则上是按什么确定的彭欣彤律师解答：业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票彭欣彤律师补充：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。无论一个专有部分由多少人共有，其表决权只有一个。例如，夫妻共有某一专有部分，根据夫妻双方对财产有平等处分权原则，如果夫妻一方未经另一方同意而参加业主大会行使表决权，应当认定为该行使表决权的行为是夫妻共同的意思表示，其表决权的行使合法有效。在数人按份共有的情况，只要按份共有人之一参加业主大会时提供了相关的产权证书或者其他能够证明其具有业主身份的文件，行使了表决权，则原则上应当认定该表决权的行使合法有效。如果未经其他共有人同意或者同意的共有人的份额未达2/3以上，则共有人之间由此产生的纠纷属于侵权纠纷，该共有人依法应向其他共有人承担侵权责任。但该诉讼的启动和判决结果并不影响业主大会决议的效力。如果其他共有人以此为理由请求确认表决权行使无效或进而请求业主大会决议无效或请求撤销的，人民法院不应准许。彭律师结语：业委会选举中，关于未售出房屋的投票权由开发商来行使投票权；开发商是未售出房屋的所有权人，根据规定就是业主；业主是享有投票权的；《中华人民共和国物业管理条例》，第六条房屋的所有权人为业主。业委会一般都是双过半或者双三分之二，开发商作为建设单位：所有未售出的面积总和。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。彭欣彤律师百家号最近更新：简介:受人之托，忠人之事。作者最新文章相关文章}