营改增酒店会计核算_中华会计网校论坛
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&&&浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算
浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算
国际通行的酬金制物业管理模式伴随着房地产的发展逐渐被国内愈来愈多的物业管理公司所运用,但与此相适应的会计核算模式却随着酬金制运用范围的逐渐扩大而越来越困扰着物业管理公司的财务人员们,因为在这方面没有明确的会计准则解释,且财税处理方法也存在着较大的不确定性,同时全面营改增的施行更是加重了流转税方面的处理难度.本篇就酬金制物业管理模式的不同核算方法进行探讨,以期攻克会计核算难题.
摘要： 国际通行的酬金制物业管理模式伴随着房地产的发展逐渐被国内愈来愈多的物业管理公司所运用,但与此相适应的会计核算模式却随着酬金制运用范围的逐渐扩大而越来越困扰着物业管理公司的财务人员们,因为在这方面没有明确的会计准则解释,且财税处理方法也存在着较大的不确定性,同时全面营改增的施行更是加重了流转税方面的处理难度.本篇就酬金制物业管理模式的不同核算方法进行探讨,以期...&&
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物业财经课堂之二：营改增后的会计核算（一）
本文发表于《住宅与房地产》2016年第4期，如需转载请注明作者及出处
自5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，全国范围内全面实行营改增。营改增的全面实施是我国一项重大的税制改革，将会带来深远的影响。增值税是完全不同于营业税的一项流转税，无论是从税目设置、税制安排，还是征管方式、征管部门，甚至会计核算，都完全不同。作为服务业，长期以来都属于营业税的纳税范围，对于增值税的核算普遍比较生疏。事实上，增值税的核算比营业税的核算要复杂得多。
一、&&&&&营业税核算和增值税核算的差异
1、会计账户设置不同。
&&&&&营业税和增值税均通过“应交税费”一级科目进行核算。但是营业税会计核算只在应交税费下设置一个二级科目：“应交税费-应交营业税”。而增值税会计核算则在一级科目下设置多个二级科目。根据国家相关法律法规的规定，为准确反映增值税的发生、缴纳、待抵扣进项税额和检查调整情况，一般纳税人应在“应交税费”一级科目下设五个二级科目进行核算：“应交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”、“增值税留抵税额”、“增值税检查调整”。同时每个二级科目下还需根据要求设置多个三级科目。
2、会计核算分类不同。
营业税的税目是按行业进行设置的，其相应的会计核算也是根据行业进行相应的处理。包括建筑业营业税的会计处理、房地产开发企业的营业税的会计处理、金融企业营业税的会计处理、旅游、服务业营业税的会计处理、转让无形资产营业税的会计处理、销售不动产营业税的会计处理、租赁业务营业税的会计处理。比如同样是计提缴纳营业税，建筑业可能普遍存在先预缴，后计提的情形，从而导致应交税费-应交营业税科目会出现借方余额。而其他行业甚少出现这种情况，相应业务的会计处理也有所不同。增值税的会计处理则没有行业的区别，采用的会计处理规则都是统一的。
3、会计核算体现的内涵不同。
营业税是价内税，主要通过“营业税金及附加”科目进行归集。该科目是个损益类科目，直接计入当期损益，该项数据在企业利润表中“主营业务税金及附加”栏显示。而增值税是个价外税，企业收入中不含销项税额，营业成本中也不含进项税额，缴纳的增值税不构成企业利润表中任何一项。换句话说，增值税的计算与缴纳，均与利润表不直接相关。增值税主要是在资产负债表中体现，应付增值税的多少，体现的是企业负债的多寡。
4、会计核算的特点不同。
“应交税费-应交营业税”核算应交营业税的发生、交纳情况。该科目贷方登记应交纳的营业税，借方登记已交纳的营业税，期末贷方余额为尚未交纳的营业税。
例：某物业管理公司缴纳上月营业税2.3万，本月营业收入50万，应缴纳营业税2.5万。其“应交税费-应交营业税”当月发生情况如下：
根据上述T字账户模拟的会计记账情况，可以看出该账户清晰地反映了该公司营业税应交（本月应交25000）、已交（本月缴纳上月营业税23000）、未交（当月应交未交25000，需下月缴纳）情况。
在增值税科目下，情况却要复杂得多。没有任何一个单独的科目能够反映增值税的应交、已交、未交情况，必须结合多个二级和三级科目分析才能清晰知道纳税人增值税实现、缴纳、欠交、留抵等状态。
二、&&&&&增值税二级科目的设置
(一)一般纳税人
1、应交增值税
“应交税费-应交增值税”二级明细科目的借方发生额反映企业购进货物或接受应税劳务、服务而支付的进项税额、实际已缴纳的增值税额和月终转出的当月应交未交的增值税额；贷方发生额反映企业销售货物或提供应税劳务、服务收取的销项税额、出口企业收到的出口退税以及进项税额转出数和转出多交增值税；期末借方余额反映企业尚未抵扣的增值税。
2、未交增值税
“应交税费-未交增值税”二级明细科目的借方发生额反映企业月终转入的多交的增值税以及企业发生当月缴纳上月未交的增值税；贷方发生额反映企业月终转入的当月发生的应交未交增值税。“未交增值税”明细科目期末可无余额，也可能有余额，可能是贷方余额，也可能是借方余额。
3、待抵扣进项税额
“应交税费-待抵扣进项税额“二级明细科目核算一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。后期达到抵扣条件后可转至进项税额，或者明确不能抵扣后红字冲销。比如实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的增值税专用发票（以下简称专用发票）抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据应当在交叉稽核比对无误后，方可抵扣进项税额。
4、增值税留抵税额
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确：原增值税纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到营改增实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。根据财会[2012]13号《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》，该部分留抵税额在“应交税费-增值税留抵税额”二级明细科目中核算。这个科目对于本次实行营改增的四个行业来说，用到的机率较小。
5、增值税检查调整。
增值税检查调整是专门帐户。该帐户属于调整类帐户，主要用途是对在税务稽查当中涉及的应交税金等有关帐户的金额进行调整。
根据财政部国家税务总局关于《增值税日常稽查办法的通知》（国税发【1998】第44号文）的规定：增值税检查后的帐务调整，应设立“应交税金—增值税检查调整”专门帐户。凡检查后应调减帐面进项税额或调增销项税额和进项税额转出的数额，借记有关科目，贷记本科目；凡检查后应调增帐面进项税额或调减销项税额和进项税额转出的数额，借记本科目，贷记有关科目；全部调帐事项入帐后，应结出本帐户的余额，并对该余额进行处理：
1）、若余额在借方，全部视同留抵进项税额，按借方余额数，借记“应交税金—应交增值税(进项税额)”科目，贷记本科目。
2）、若余额在贷方，且“应交税金—应交增值税”帐户无余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—未交增值税”科目。
3）、若本帐户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”帐户有借方余额且等于或大于这个贷方余额，按贷方余额数，借记本科目，贷记“应交税金—应交增值税”科目。
4）、若本帐户余额在贷方，“应交税金—应交增值税”帐户有借方余额但小于这个贷方余额，应将这两个帐户的余额冲出，其差额贷记“应交税金—未交增值税”科目。
(二)小规模纳税人
增值税纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，上述科目设置均适用于一般纳税人。小规模纳税人由于不得抵扣进项税额，所以只需要在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目。小规模纳税人的“应交税费—应交增值税”二级科目贷方发生额核算应交纳的增值税，借方发生额核算已交纳的增值税；期末贷方余额为尚未交纳的增值税，借方余额为多交的增值税。小规模纳税人的科目设置比较简单，类似于营业税的核算。
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