阅读数：9836
回复数：10
最后更新于:
房产税全面开征还需清除三大障碍
&&& 刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进&房产税改革试点&。
　　今年1月28日，上海、重庆作为全国首批城市启动个人住房征收房产税改革试点。记者日前从重庆市财政局了解到，重庆今年满足征收条件的高档商品住房共有8563套，其中独栋别墅3400余套。预计今年征收房产税1亿元。
　　上海方面，截至今年7月，认定应征房产税住房共七千多套。
　　有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。
　　&开征房地产税，不能陷入理论层面，不能就税论税，首先要明确定位。&财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，&在减税呼声日渐高涨的当下，将房产税定位到&抓钱&上，只会加重公众&税收焦虑症&，应将其定位为个人住房调节税。&
　　当前不能指望房产税
　　调节贫富差距
　　在这一定位下，房产税似乎更好理解，&一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。&刘尚希认为。
　　刘尚希强调，&如果现阶段将房产税打造为地方财政收入的主要来源，与提高居民收入占国民收入比重这一战略要求相违背。&
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，出台房产税的主要目的并非调控
　　房价，它仅是诸多调控手段之一。作为一种财产税，它的长远目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。
　　&基于这一国情，中国将房产税定位为&个人住房调节税&。同时，现在房地产市场过分火热，实体经济空心化，征收房产税是为配合房地产调控。&刘尚希称，&中国要实行有中国特色的房产税，照搬国际惯例，将房产税作为地方财政收入的主要来源不现实也行不通。&
　　关于房产税的调控效果，刘尚希认为，房产税主要是调控财富存量，当前还不能指望房产税调节贫富差距。(编注：从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有住房普遍征收，无论是增量和存量都在纳税范围内，将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。)
　　全国推广时机还不成熟
　　&房产税改革试点效果不在于收上来多少税，试点本身就是经验。&刘尚希认为，根据目前中国税收征管能力，全国推广时机还不成熟，房产税改革也要&稳中求进&。
　　专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：
　　第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥，从高端住宅市场流向中低端市场，导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。专家指出，目前各城市已建立房地产信息登记制度，个人住房信息全国联网不存在技术障碍，房产信息全国联网将为房产税全面征收扫清障碍，也是楼市精确调控的基础。
　　第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现&法律打架&的现象，影响征收的权威性。(编注：学界一直坚持，房产税开征无法律依据。)
　　第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。
　　业内人士介绍，由于房产税属于个性化征收，因此无论国内外，房产税都是征收成本很高的税种。
　　虽然征收成本高，&但主要都是前期投入。&中国社科院财贸所税收研究室主任张斌称，具备开征的条件之后，才能讨论未来怎么征收。哪个机构来做评估？如何保障评估权威性？评估过程如出现腐败谁来监督等都是问题，未来还有很多准备工作要做。
　　尹伯成认为，从长远来看，还应逐步适当扩大征税面。税率的制定要灵活，针对不同人群要制定差别比例税率。
　　&房产税属于地方税种，因此税制设计需要因地制宜，要深入总结试点城市的经验，形成各地自己的实施方案。&刘尚希称，美国也是经过多年的摸索和总结，在积累了很多经验的基础上开始征收房产税。
共获得金币 0
以后开征发帖税、空气吸入税、空气呼出税、孩子出生税、成年税、生病税、健康税、结婚税、离婚税、同床税、出门税、进门税、讲话税、闭嘴税、走路税（这个已经收了）、死亡税。。。。。。。。。。。。GCK万税！
共获得金币 0
共获得金币 0
苛政猛于虎也
共获得金币 0
土地出让收益下降，而政符融资平台已力不从心，城市要维持正常运转，需要资金！城市房产中的投机投资部分存量是很大的，对抑制投资投机有好处，符合中央调控目标。支持政府实施房产税。
共获得金币 0
既然是要和国际接轨，当然要收不动产税啦，反正不让你轻松的生活。
共获得金币 0
看帖子的要发表下看法
共获得金币 0
好贴，绝对要支持下！！~~
共获得金币 0
告知：中间3个楼层（3#、4#、5#）被屏蔽了（）
使用(可批量传图、插入视频等)
&&Ctrl + Enter 快速发布
热门推荐：
&19楼百事通
违法和不良信息举报电话：9
举报邮箱：房地产税真的要来了 还有哪些障碍？
“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央对楼市调控的最新表态让牵一发而动全身的税何时全面开征再度引起关注。国务院近期出台的指导意见明确提出，“支持各地区在房地产税上的探索创新”，一时间房地产税再次成为热议话题。开征房地产税是否真能降低房价？目前房地产税的出台还面临哪些障碍？房地产税真的要来了吗？房地产税能否降低房价？【住建部副部长称正为房地产税做准备工作】先来看看为何我国要征收房地产税？近十几年来，中国对房地产调控多以短期、需求端为主，例如通过采取限购、限贷等抑制需求的方法来控制房价。房地产税的顺利开征有利于减少楼市泡沫，抑制投机性需求，稳定房地产市场。在今天上午举行的发布会上，住建部副部长陆克华称正在为房地产税做准备工作。他表示房地产税问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。【学界支持房地产税促使房价回调】至于房地产税能不能真正地降低房价？学界对房地产税已经讨论了20多年，在房地产税控制房价方面基本达成共识，即房地产税能在调控房价上起到一定作用，表现在征收房地产税会增加持房者保有成本，一定程度上将改变购房者预期，持有多套房的税负在难以承受时便会选择卖掉。【房地产税不能带来房价大降？】实际生活中的房价高低受多种因素影响，仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用。在当前卖方市场下，房地产税对于调控房价的作用不太明确，因此不能把调控房价的期望全部放在房地产税上面。据了解，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税，税率平均在1.5%左右，以低于市场价的评估价为税基，评估价隔几年便会适度调整。从国内征税前景看，将来我国征收房地产税的税基和税率，将总体小于发达国家，对房价的冲击没想象的那么大。因此，通过征收房地产税以期未来房价大幅下落是不现实的。目前房地产税出台还有哪些障碍？中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。鉴于多种障碍，房地产税的草案还处于艰难的起草阶段。【复杂的利益调整】在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种。房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。相较房产税而言，房地产税是一个更广泛的综合性概念，其课税对象可能将涉及所有房产。在中国目前的税收体制下，围绕房地产的税收及土地费用很多，多税种重新调整，复杂程度可见一斑。【房地产税的征收目标没有明确】由于房地产税是典型的地方税，作为直接税种，房地产税的征收目标影响了房地产税的征收范围。从扩充财力方面衡量的话，房地产税的征收范围需要扩大一些，但如何评估房价，如何清查每人拥有多少套房，如何处置不缴纳房地产税的个人等都会问题颇多。如果将征收目标定位为调控房价的话，能不能稳住房价其实还不能确定。【征收税率如何确定】房地产税的开征与纳税人的支付能力有着密切的关系。全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，因此确定房地产税的征收税率需要充分考虑支付能力。征收税率不科学，房价和收入比不合理，影响的不仅仅是购房能力，也会直接影响房地产税政策的落地。【试点地区范围太窄】2011年1月底，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行，曾被外界当作未来房地产税推行的参考标本。据媒体报道，两地开展房产税试点的几年来，房产税对房价影响可以忽略不计，试点地区的税收收入可能没有达到预期效果。鉴于不同的地方发展情况差距大，房价差别也很大，范围太窄的地方试点对开征房地产税的参考意义收效甚微。房地产税若全面开征，你要交多少？【房地产税要交多少? 】对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,“免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。但是,施正文建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。【房地产税将怎么收？百万房产或每年缴税5000元】据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。（图为2011年起上海重庆试点开征的房产税方案对比）【房地产税出台时间一览表】房地产税作为建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的重要制度基础，官方多次明确推进这项制度改革，学界也多次呼吁加快出台的步伐。下面来一起看看监管层近年来对房地产税的表述。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税，同时合并其他税费。然而，近几年关于房地产税的改革在合并或者取消其他的税费上面还不明确。日公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2015年召开的第十二届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被列入了第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。2016年12月，中央经济工作会议明确指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2017年1月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。《意见》提到，在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资、区域性
和金融机构、房地产税、和医疗保障等方面探索创新。综上所述，鉴于房地产税设计复杂，2017年房地产税或许很难开征。市场其实很微妙很脆弱，其中夹杂着太多的利益博弈，一有风吹草动容易引起很大震荡。房地产税作为现代税收制度建设的重要内容之一，要综合考虑各种因素，具体问题具体分析，结合土地供应、货币政策等综合施策，才能促进房地产市场健康发展。房地产税的路还很长，但它终将到来。（文/jackyjin v_swendeng）【本文为Lightning·枕头财经系列栏目第324期】腾讯财经出品，欢迎留言分享，或给我们写邮件。枕头君同时诚邀财经智库、财经专家、达人入驻，合作邮箱：，期待您的来稿来信。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
责任编辑：jackyjin
扫一扫，用手机看新闻！
用微信扫描还可以
分享至好友和朋友圈
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved专家：征收房产税不存在法理障碍 - 数据 -北京乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
买房利器小程序
乐居看房小程序
楼市报道小程序
房贷计算器
房产家居直播平台
专家：征收房产税不存在法理障碍
来源：中国证券报-中证网
作者：贾康 苏京春
&&改革开放以来，我国还未曾有哪个税种改革措施的出台如房产税如此这般随&拍砖&而行，步履维艰。在各种声音中，不乏对我国不动产保有环节税制建设的冷静思考，但更多的感情宣泄和意愿表达，却具有两大问题：第一，在&民粹主义&情愫的影响下，不少人还很难理智地从宏观、长期两大角度来深入思考税收与税制改革的问题；第二，把房产税简单看作一种&舶来品&而与西方模式挂钩，偏激地得出中国在国有土地上对住房实施房产税征收存在法理上硬障碍的判断。
&&亨利&乔治的思想脉络
&&亨利&乔治是美国19世纪末著名的经济学家和社会活动家，按照政治经济学的解释，亨利&乔治认同生产的三要素：土地、劳动和资本。为了探究土地这一生产要素对贫困的影响，他对资本的定义溯源，并明确表达了这样的观点：在一定的时期内，土地的增值并不能使全社会的总体财富上升，而是以剥夺他人财富的方式使少数占有土地的人得到财富，这也是随着人类经济发展过程，由于土地价值的攀升而造成贫困相对更加明显的原因所在。而在全社会的总体财富并不会增加的情况下，使用某种手段对少数人取得的财富进行再分配，就具有重要性和必要性。这一点可以说是作者阐述当时美国需要在保有环节开征房产税这一税种的有力论证。
&&美国财产税中的房地产税逐步演变到今天，该税种本身以及与该税收相关法理滥觞的意识形态，就在于亨利&乔治对土地、资本和劳力三要素的分析以及对进步和财富的深入思考。保有环节房产税最基本的意向或初衷，就在于消除因土地价格上涨而造成的社会财富分配不公。当时亨利&乔治所向往的更高级的土地制度，恰是中国目前正在运行的土地制度的公有制标准形式为国有制。
&&受亨利&乔治对土地与财富认识的启发，结合中国当时可观察的境况，孙中山先生提出了&平均地权&的思想，所表达的核心观点恰在于土地的增值溢价部分需适当归公而不宜为少数人所得而私。这一思想产生的基点与亨利&乔治对土地与财富分配而造成贫困的认识一脉相承。
&&英国实践与我国国企&利改税&启示
&&从国际经验(如工业革命的发祥地英国)和海外经验(如香港)看，房地产税可以对私有土地、公有土地一视同仁地全覆盖。比如，英国的土地可区分为中央政府持有、地方政府持有、公共组织持有以及私人持有等。从划分标准上，英国土地主要分为两种：一是无条件持有土地，实质上就是私有土地；二是契约持有土地，是根据地契的年期确定可持有该土地的年限，在英国这种持有年期最长的可达999年。然而，无论土地所有权存在怎样的区别，保有环节的房产税对英国国土范围内土地的全覆盖是毫无疑义的。这种情况实际上已经说明了中国当前社会上广泛流行的如下说法并不成立，即&国外房产税征收的前提是土地私有，而我国土地为国家所有，再征此税存在法理上的硬障碍。&
&&此外，我国改革实践中国有企业&利改税&的自身经验也可援引：虽然终极产权是国有，但掌握使用权的主体(不论企业或个人)是具有自身相对独立物企利益的主体，根据客观需要完全可以在通过立法程序后，以税收手段对利益主体的利益情况施加调节，以利公平竞争或优化再分配。当时的改革要求国有企业与其他企业一样上缴所得税，逻辑上同样面临自身财产所有权属于国家，而在此基础上仍要向国家缴纳所得税的问题。立足现今而回顾历史，可清晰地知道：当时要发展商品经济(即市场经济)，就必须抛开所有权终极归属而正视&所有权与经营权的分离&，将所有不同性质的企业放入一样的环境里去公平竞争，企业自身毕竟有相对独立的物质利益和运营机制，这与企业姓国姓私无关，只要是在市场经济条件下运行，就应当一视同仁地进行税收调节。
&&由此可见，如果挣脱&民粹主义&情愫绑架，对所谓&房产税存在法理上硬障碍&这一观点进行理性思考，那么房产税在英国的实践以及我国国企&利改税&改革的实践，至少可以为我们带来这样的启示：第一，英国等的实践表明，保有环节房产税对于一国范围内土地的全覆盖并不应以土地所有权不同为由而予以否定，在土地不同所有权的基础上，该税种面临的应当是&如何设定权变因子而区别对待&的问题，却不是&是否开征&的问题；第二，我国国企&利改税&改革表明，以国家为主体的税收分配，并不会因为其纳税主体的财产终极所有权属于国家，而放弃其在市场经济体制下对该纳税主体进行的调节；第三，归根结底，税种产生与发展的合理性，仅通过舶来的模式或表象的形式而判定是与非显然不尽合理，而应当探究该税收制度下，作为其理论支撑的思想所阐发的其对经济发展、社会进步意义的逻辑是否成立、是否可行、是否有效，而在此思想与理论基础上派生出的制度，可考虑通过比较分析，从卓越者中汲取精华而合理地、创造性地借鉴，方能因地制宜、行之有效。
&&优化收入分配和财产配置
&&亨利&乔治所向往的土地公有制，现阶段还没有如预期的那样为中国社会带来&永远解脱贫困&的现实，现阶段中国也不得不面临因房产和地产而不断扩大的贫富差距。但无论是基于亨利&乔治理论的思考，还是基于孙中山先生早年间明确提出的&平均地权&的思想，土地制度公有制的内在逻辑值得高度重视。
&&任何社会的一个具体时间段上，可用土地面积的大小基本上是个常数，谁占了中心区好地段上的某块地皮，别人便无法再去占用，也无法&对应地&以别的非中心区地皮去竞争性替代所以城市中心区、好地段的地皮所实际具有的是&自然垄断&属性。随城镇化水平提升，愈显稀缺、宝贵而自然而然会在市场交易中受追捧而升值这一点并不论其终极所有权姓公姓私而可能改变。倒是在姓私时，其价可升高到&无价&。反之，姓公时，只要有一定的透明度，有较明白、合理的决策机制，要解决为公共利益而设计的土地规划落实问题，总归会得到一个实际的方案。
&&因此，我国城镇土地都姓&国&这个大公，其实是个在通盘&顶层规划&下优化利用十分宝贵的中心区土地的一种制度优势(我国最为核心和复杂的问题在于如何理顺土地制度公有制中&集体土地&与&国有土地&的关系)。在城镇土地产权明确为国有而&房屋产权70年后不知何去何从&的诘问前，应说明我国《物权法》其实已在&用益物权&概念下，给出了虚化终极所有权而使住房的土地使用权自然续期的规范(操作细节还待定)。于是，以土地公有制为论据谈房产税在中国不适用，并忽略房产的继承性和高速城镇化背景下房产投入的高回报率所带来的社会问题，显然首先是违背了美国房产税思想起源亨利&乔治所持有的，因土地不断增值而造成不动产持有人对他人财富&掠夺&的这一基本认识的价值取向。
&&进而更加直白地讲，具备占有更多土地(使用权)、占有相对地租更高的土地这两个主要特征的房产(典型状态即为现代社会中人们所说的豪宅、别墅、多套房产、黄金地段、超大户型等特征)，已经随着中国社会人口的不断增加以及城镇化水平的不断提高而持续高速增值，这种增值也已经使这类房产的拥有者(及其继承者)实际上可以取得由共享土地资源的其他人民转移而来的财富。因此，有理由让此类房产的拥有者通过缴纳保有环节的房产税来对冲一部分与之关联的社会财富的不平均分配，并防止相关的收入分配、财产配置差距逐步扩大与极化。
&&两点重要认识
&&从前述切入点对中国的现实情况进行分析，可以得到以下两个结论，这也是关于现阶段我国在城镇土地国有制下房产税必要性的两点重要认识。
&&第一，在经济赶超战略指导下已进入中等收入发展阶段的中国，弥合二元经济历史过程所带来的城镇化高速发展时期，是中心区土地增值较其他发展时期更为迅速、因土地加速增值而造成的财富分配不均这一现象也更加凸显的时期，我们已亟需得到保有环节房产税的调节所产生的正面效应。
&&第二，中国目前对房屋土地使用权70年期满后的自然续期，在《物权法》中已有原则规范。我们认为，无论从社会稳定的大局出发，还是从化解现阶段民粹主义情愫不断发酵的现实出发，对70年(有些地方是40年，甚至更短)土地使用权期满情况的处理，都宜早作操作细则研究，以求把规范方案明白昭告而解疑释惑、稳定预期。这种技术性细则的配套也具有给大众&吃定心丸&的全局意义。在建立健全社会主义市场经济体制和构建和谐社会的方向上，继续理顺和完善省以下分税制、降低间接税比重而提高直接税比重、促进房地产市场健康发展等要求都已十分迫切，因此努力构建并用好保有环节的房产税收这一调节手段，正是中国社会发展的必然。
&&贾康 苏京春
&&(中国证券报)
热日 07:05
热日 07:30
热日 15:00
热日 17:10
热日 07:27
热日 14:13
热日 07:59
热日 17:04
热日 14:50
热日 14:43
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
百强经理人缓解压
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-23232017年最新房地产税征收政策将出台，对人们...
2017年最新房地产税征收政策将出台，对人们生活有啥影响？
来源：南财点击量：983
2017年两会热点：最新房地产税征收政策将出台，对人们生活有啥影响？“两会”在即，各种关于房地产税（官方已经将其改名为房地产税，后面统一为房地产税）的消息不绝于耳，有来自官方的一句带过，有来自媒体的不断热炒，也有来自一些专家的背书。我相信，有关部门也好，媒体也好，选择在这个时点不断讨论房地产税的问题，用意是非常明白的。那就是为房地产税的出台疏导舆论。我甚至看到某个税法专家说，房地产税的草案已经完成，就等着进入立法程序了。事实上，自中国房地产进入2000年后第一轮热潮开始，房地产税就进入了公共讨论的视野。但是，这么多年来，围绕的焦点问题却没有改变，仍然是：为什么征收，如何征收，对哪些房子征收，征收房地产税能否遏制高房价，征收有没有合法性，征收之后房地产领域的相关税收如何处理，房地产税与土地出让金的关系如何，等等。这些问题，不仅仅是一个学术问题和税收问题，更涉及到依法征税原则的贯彻和政府对公民财产权利上设置任何税负如何不确保民意反弹的公共政策话题，因而备受各界关注。可以说，如果从最初的物业税的讨论和设计开始，围绕中国房地产税的讨论已经快10多年了。从政策设计者最初的初衷而言，当初讨论房地产税改革，一是通过税收手段抑制房地产投资和房价，二是为了对中国繁杂而无效的“不动产税收”体系动大手术，进行归并和改革。我国现行的涉及房地产的税收包括房地产税，城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，印花税，营业税和所得税等10种税收，再加上五花八门的各种收费，使得中国房地产领域不仅税种多，税负在各个环节分布不均，而且相当不规范。基于此，为了完善国内房地产开发和交易环节税费，十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。可见，房地产税最初的公共政策目标和定位是一个“改革”问题，是一个整体设计问题，而绝对不是为了增加政府的收入和调控房价。从改革的视角而言，通过对房地产领域现存的各种税费的规范和调整，在总体税负不改变的情况下增加多套住房持有环节的税收，减少或者取消交易环节的一些不合理的税费，通过设置合理的房地产税收体系给房市以明确的制度预期，以保房价稳定，并使之成为地方的主要税源，这个大方向没有任何问题。然而，问题的关键是，如果每一次对于房地产税的讨论或者推行试点，都以地方政府的财政收入、房地产市场的兴衰和宏观经济的基本面作为风向标，则无疑使得房地产税本身就具有极其明显的急功近利的目标。比如，对于房地产税，地方政府会将其作为创收的新的增长点，民众会对房地产税寄予遏制房价的厚望。这种急功近利的思维，不仅会误导民众预期，也会引发开发商等利益相关方的激烈的反对，最终会使得房地产税的设计会陷入不伦不类，不明不白，说不清楚的尴尬境地。比如，公众对于房地产税如何征收、征收对象、征收目的以及房地产税与土地出让金的关系等等都出现了很大的分歧。在这种情况下，我个人坚持认为，房地产税的当务之急绝对不是在各种条件不具备的情况下匆匆出台一个不成熟的方案，而是回归“改革”的共识，摆脱“功利主义”制度思维的桎梏。本着完善中国房地产税收体系，促进房地产健康发展的目的，讨论中国房地产的基本制度设计问题。在此基础上，明确房地产税的基本内涵、基本架构和设想，化解分歧和疑虑。最起码，应该回答清楚五个问题：第一，房地产税征收的目的是什么，这是制度设计者必须回答的第一个问题。是为了抑制房价，抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种。在房地产税的征收目的上，笔者反对那种含糊不清的“与国际接轨”之类的站不住的理由。从国际上征收房产税的国家看，绝大多数都是把房产税作为地方税，目的就是为了地方财政收入，而且真正来自于民用之于民。在征收目的上，我们必须明确究竟为了什么。因为这个问题很重要，这个问题涉及到以后房地产税究竟如何用的问题。我们现在似乎不好意思承认是为了地方财政的考虑，而是总让老百姓期待这个税可以降房价，从而取得舆论的支持。就制度设计的初衷而言，制度设计者到现在为止都无法说清楚房地产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房地产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产税甚至搞扩大试点，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。第二，房地产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年，中国对房地产税进行改革之初，基于控制房价和完善税制的目的，提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税（即现在的房地产税）的思路。然而，前几年关于房地产税的改革，无论是重庆、上海的试点，还是总体思路，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房地产税，不谈合并或者取消其他的税费。从国际比较的角度看，我国房地产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达十多种。在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房地产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。如果房地产税的改革只是增加一个新的税种，而不是对中国现有的不合理的税制进行彻底的改革和重新的设计，这样的改革则无异于在本来已经很重的税负基础上，再加税，而在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收最终会转嫁给购房者的头上。因此，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。如果贸然开征，意味着房地产领域的税负将更重。这显然和十六届三中全会的原则不一致。第三，房地产税和土地出让金的关系如何。这是各界最为关注的问题。众所周知，中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。建立在公有制基础上的中国房地产产权，可谓患了严重的精神分裂症：土地只有70年的产权，而房子却拥有无限期的产权。这在制度设计上直接导致房地产税的改革“借鉴”国际经验就成了一句空话。在中国的房价里面，土地的出让金占了很大的比重，用老百姓的话说，所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。在国际上，没有任何一个国家，对于一个制度设计上有严重残缺的财产征收财产税的。如果要征收，起码应该对“土地”和“房产”进行分割，这在现实中是很难的。因此，要征收所谓的房地产税，要么改变土地制度，实现土地权属的绝对拥有，要么对房子的产权进行人为的分割，否则，就无法自圆其说。因此，在房地产税扩大试点的时候，应该明确回答，征收房地产税后，土地出让金是取消还是照收？如果既收土地出让金，又收房地产税，这种一层又一层的“剪羊毛”，和“增加民众的财产性收入”的大政策，是否背道而驰？第四，房地产税能否起到降房价的作用？从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房地产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房地产税的直接目的。笔者研究了很多国家的房地产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征收房地产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。但是，由于中国房地产市场的长期畸形发展和制度的不健全，中国的房地产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。但实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。因此，寄希望于用房地产税来遏制高房价，甚至用房地产税来代替限购等抑制投资投机的措施，都是房地产税难以承受之重。最后，房地产税的征收范围，起征点是多少？哪些房产应该减免，税率如何设置，等等。中国一些热点城市的房产价值已经很高，动辄千万，即使按照1%征收，每年也不是一个小数字。有专家说，房地产税的征收没有硬的法理障碍，如果真的没有，这几年我们在争论什么？退一万步，即使不讨论上述障碍，目前中国实行房产税的条件并不具备，我们到现在为止连中国有多少房子都没有搞清楚，更不用说搞清楚每个家庭有多少房子了。不动产的统一登记是前提，住房全国联网是确保公平的关键。如果首套房免征，一些有门路的一定能想办法把自己名下多余的房子转到别人名下，如何防范这些不公平？恐怕还没有办法。从物业税，到房产税，到房地产税，从十六届三中全会到十八届三中全会，房地产税的讨论已经多年，但进展并不大，一些关键问题仍然处在停滞阶段，没有破局。即使房地产税这个名字。说实话，到现在为止，也没有一个权威部门出来解释，和房产税有什么区别，为什么以前叫房产税，现在叫房地产税。在这样的情况下，怎么能“着急”出台一项攸关民众重大财产权利的法律呢？美国首席大法官马歇尔曾经意味深长地指出：“征税的权力事关毁灭的权力。”房地产税是一项重大的改革工程，其影响遍及政府、开发商和每一个民众。对此应严密论证，科学评估，慎重推行，而不能为了某种极其功利主义的目的而急于推出。更不能在土地卖得差不多的情况下，为了地方财政问题而仓促推出。对于房地产税的目的，房地产税的设计，房地产税的具体制度细节都还存在巨大分歧的情况下，贸然征收不仅会危害公民的基本产权，而且会影响政策的合法性。亚当斯密也言：“毋庸置疑，无法无天的征税，不管是平时还是战时，不管是征收国民财富的一半或者两成，皆为人民的反抗提供了正当的理由。”这些先贤的话，我们还得听，还得借鉴，还得敬畏啊。
地区新闻资讯
新闻资讯排行榜
相关土地招拍挂推荐
热门政府公告排行}