全面推开试点的实施办法及配套政策近日终于公布了。自日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。
一、会计处理的变化
营改增之前，房地产开发企业按照&销售不动产&税目征收营业税，税率为5%。
假设企业销售商品房取得销售收入1000万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
&&& 贷：主营业务收入1000
借：营业税金及附加50
&&& 贷：应交税费&&应交营业税50
借：营业税金及附加6
&&& 贷：应交税费&&应交城市维护建设税3.5
&&&&&&& 应交税费&&应交教育费附加1.5
&&&&&&& 应交税费&&应交地方教育附加1
营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：
借：银行存款1000
&&& 贷：主营业务收入900.90
&&&&&& &应交税费&&应交增值税（销项税额）99.10
不考虑当月增值税进项税额的情况下：
借：营业税金及附加11.89
&&&&贷：应交税费&&应交城市维护建设税6.94
&&&&&& &应交税费&&应交教育费附加2.97
&&&&&&& 应交税费&&应交地方教育附加1.98
二、会计利润的变化
仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降9.91%。
假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：
对利润总额的影响＝＝944（万元）
缴纳增值税的情况下：
对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）
由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，相应的利润总额会有可能高于原缴纳营业税的情况。企业的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也会越大。
三、税负变化
营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的3大税种，房地产开发企业的收费项目有几十种。营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。不过，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票以及今后的土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围将是企业税负增减的重要因素。
四、发票管理的变化
原营业税税制下，营业税发票仅作为购入方相关资产或费用的确认依据，而不作为抵扣凭证。在增值税税制下，增值税发票的管理尤为重要，由于一方开具增值税专用发票，会涉及到下游企业的抵扣，增值税形成整个行业完整的闭环链条，因此销项发票的领购、开具、保管、作废，进项发票的取得、认证、抵扣等都显得尤为重要。企业在营改增后，应更加重视发票的管理，同时在选择供应商时，应注意选择，以便相应的进项税额可以抵扣，减少企业的应纳税额。
营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，因此企业应积极响应国家政策，做好万分准备，相信营改增定会给企业带来福音。
相关法规文件：
（作者：王攀& 本文系中华会计网校原创文章，未经允许不得转载）
【】 责任编辑：泥巴姐
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党瑜摘 要 “营改增”是我国深化财税改革的重大举措，日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。关键词 “营改增” 房地产 会计核算 财务管理 税务筹划一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响（一）房地产行业“营改增”的背景“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。（二）全面“营改增”对房地产企业的影响“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进項税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。第二，“营改增”之后，增值税预征率为3%，与“营改增”之前营业税预征率的5%相比，预征率降低了两个百分点。因此，房企在预收款环节资金占用“营改增”前后减少，这将增加房地产企业的资金流动性经营管理的灵活性。第三，由于房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，各房企开发成本结构差异将导致行业成本数据的变化，企业税负将直接影响房地产企业的开发成本，进而影响房企的投资决策。因此，“营改增”后对房地产企业的税务筹划、税务风险管理成为考察企业管理水平和经营能力的重要内容。二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题（一）作为一般纳税人的房企，增加了核算难度和税务处理难度营业税的计提和缴纳比较简单，只需一个会计科目归集，普通发票的管理也相对简单。税改后，作为大部分是一般纳税人的房企针对增值税税种在应交税金科目下需增加十多个二级和次级科目，核算难度加大。增值税的税务处理程序也比营业税繁杂、严格，如增值税专用发票管理比较精细，这就要求财务人员对开票、申报税系统熟练掌握，严格按操作规范开具、保管发票及时认证专用发票、申报纳税等，否则会给企业带来一定的经济损失。（二）多种成本进项税率导致的行业成本数据的变化根据行业特点，房地产开发成本涉及流通行业、服务行业、建筑施工行业，不同的成本类型要灵活应用价税分离法分别核算每笔业务发生的成本、税费、收入；房地产开发成本中接受劳务等的行业不同而取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，很难用简单的税收比例计算方法根据历史成本数据估算“营改增”后的建筑成本，历史数据的不可比性为成本控制和税收测算提出了难题。（三）会计工作中面临的问题“营改增”以后，房企一般纳税人流转税的名义税率提高，但企业收到的进项税额可抵扣，因此，房地产企业实际缴增值税额即税负率在一定程度上取决于进项税额的取得和抵扣情况。增值税发票管理严格、核算复杂的特点，倒逼企业完善管理制度，提高财务工作水平。同时，从税务风险管理的角度，促使企业加大内控制度建设、增强监督与管理的能力，新征管体系的设计和完善降低了违规交易的风险。首先，增值税的纳税申报方式更为科学细致，进项税额抵扣项目繁杂，因此开票、报税、认证抵扣、税款缴纳等一系列会计事项的难度和复杂程度加大。其次，在“营改增”后，当期增值税的现金流出取决于销项税票和进项税票的统筹及管理，因此对增值税的进项税额抵扣作好科学规划，平衡各期的应缴税金产生的现金流出提出了较高的要求。最后，“营改增”实施以后，房地产企业为了最大限度地获取足额可抵扣的增值税发票，对财务人员会从不同环节入手，统筹考虑纳税企业规模不同、增值税税率不同对企业增值税进项税额和成本的影响，增强税收筹划意识及能力提出了更高的要求。（四）账务报告环节和信息质量、披露中出现的问题在“营改增”税负体制下，受行业上下游规模和管理的制约，企业可能无法完全拿到全部成本项目的增值税发票，而且即使取得了进项票，由于税率的差异、规模的差异，进项税额抵扣后的实际税收负担率不同、企业不同，不同项目也不同，短期内有可能导致房地产净利润企业间与项目间都有变化。此外，房企的流转税由营业税变为增值税后，由于价税分离，成本和收入同以前的核算方式不同，因此财务报告，如资产负债表、损益表、现金流量表反映信息与结构与营业税时，报表结构的差距较大。三、“营改增”后房地产行业的对策建议“营改增”后，研究新的财务核算模式及操作流程；建立健全会计核算制度，加强建设成本的增值税发票管理及税务筹划，使进项抵扣更加及时、有效，控制造成税负上升的因素，让房地产企业顺利度过“营改增”的过渡时期。具体表现在以下几个方面：endprint（一）根据税种的变化调整核算方法和思维方式首先，加强科目的科学设置和规范使用。应该在“应交税费”下设置二级科目“应交增值税”“预缴增值税”“未交增值税”“待抵扣进项税额”“待转销项税额”“待认证进项税额”。在二级科目“应交增值税”二级科目下设置三级明细科目“进项税额”“销项税额”“已交税金”“减免税款”“转出未交增值税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等。其次，转变财务人员的核算意识。财务人员根据增值税价税分离的特点，在核算中要考虑价税分离带来的财务数据的变化和对结构的影响，转变惯性分析思维方式。然后，强化票据管理，规避票据风险；严格增值税发票管理操作规程，包括开具、抵扣票的认证和管理，避免发票管理带来的损失。最后，持续进行增值税相关政策、补充规定和地方政策解读的学习，熟悉税额抵扣的范围和科目，定期对企业财会人员进行专业知识培训。（二）多种成本税率导致的行业成本数据的变化房地产开发成本中接受劳务等的行业不同所取得的增值税专用发票税率有3%、6%、11%、17%，不同的经营模式将导致行业成本数据差异。企业应探索适合企业发展的方式，选择合适的合作供应商，让税负水平的调整变化满足项目开发的赢利目标。具体建议如下：第一，选择相对规范的合作供应商，建立长期的合作关系，固化不同類别成本数据，为项目开发积累成本数据，为税务分析和成本分析创造条件，满足公司战略决策的需求，使某一类的成本数据在企业固化。第二，从行业内的定量数据研究发现，“营改增”之后，房地产企业的总体税负与可抵扣的成本占营业收入比例密切相关，该比例到达一定程度后，值越大，减税效果越明显，房企应充分利用税改前平衡临界点，分析项目税收成本，为项目投资决策提供合理支持。（三）完善管理制度，提高会计工作水平房企开发周期长，资金占用量大，“营改增”的实施在一定程度上促使房企提高会计工作水平，一方面从价税分离的角度重新评估税务负担和项目经济收益，为企业项目决策提供参考；另一方面，从税务风险管理的角度，优化内部控制，识别并降低涉税风险，进而避免由于人为因素的影响而出现税务风险。具体措施如下：第一，加强财务管理内部认证、抵扣环节的控制制度，减少人为的失误和由于票据的不合规等导致的无法抵扣的现象。第二，企业需要强化增值税发票管理，严禁虚开或者是代开增值税专用发票。第三，房企内加强各部门间的协同。税筹主导部门进行全方位、全过程统筹规划并制订最优节税方案，充分考虑项目设计、供应商资格认定、采购招标、销售交易等环节，加强部门的协同，以降低企业税负，节约资金成本。第四，增强开发商议价和税负转嫁能力。根据增值税税率的特点，设备采购环节税率17%，抵扣率较高，开发商在规模化经营的基础上，建议应尽量增强谈判能力，将电梯等设备采购从总包中扣除，独立采购；在建筑装修环节，家具、家电也一律规模化采购，降低采购成本。作为开发商，企业要加强品牌建设、提高产品质量和宜居程度积累信誉、提高市场占有率，提升本企业的行业竞争力，增强综合议价能力。第五，增强增值税的税务筹划能力。一是根据进项税票增值税税率的不同，在相同的不含税价的基础上，尽可能选取一般纳税人作为合作方，获得高税率企业的高增值税额。二是企业成本中，人工费用企业内部发生、没有进项税额产生，因此营销人员可以考虑劳务外包，获取进项抵扣税额。三是对于增值税率为17%的设备采购及广告制作等内容，尽量以公司规模化的角度从其他综合合同中独立出来，增强税收转嫁力。四是利用税改前后流转税及其附加的税负平衡点的经验数据进行相应的增值税税收筹划。（四）完善账务报告结构由于税制的变化，财务报告如资产负债表、损益表、现金流量反映的信息与结构与营业税时报表结构的差距较大。具体反映在：第一，资产负债表。“营改增”前不动产购置成本金额入账，“营改增”后不动产购置的初始入账成本是以分离进项税额后的金额入账，降低了入账价值，从资产负债表的结构上来看，资产价值相对降低，客观上提高了企业的资产负债率指票，恶化了企业融资评估指标。第二，利润表。增值税价税分离，同样的现金流入，相较于营业税时期，可收入部分是剥离税额后的价款部分，因此企业的营业收入是不含税的价格部分，房企的营业收入将大大减少。而未能取得增值税专用发票的成本部分却以含税价的成本列支，因此房企的利润率因不同的管理水平与“营改增”前的调整水平不同。第三，现金流量表。营业税时，现金流入、流出与利润表中的收入和成本差别较大，由于增值税的价税分离，现金流量的编制的取数要单独考虑增值税税金流入流出的问题。税改后，项目开发建设活动过程中由于名义税率的提高，同样的成本项目需流出更多的现金来取得相应的权益，这需要垫付许多进项税金，影响企业的现金流。综上，“营改增”对国家的税制改革意义重大，但它给房地产行业带来的挑战也不容忽视。因此，房地产企业应积极面对，探讨税制变化后对企业税负、成本、核算、管理带来的变化，科学制订税收筹划方案，提高自身竞争力，降低开发经营成本，从而增加经济效益，促进行业长远发展。参考文献[1] 张思檬.实施营改增对房地产行业税负影响探究[J].财务学习，2017 （13）：172.[2] 高苑.浅议“营改增”对我国房地产行业的影响及对策[J].价值工程，2017（11）：63-65.endprint
2017年11期
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房地产企业营改增后会计核算 案例
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营改增后房地产开发企业的账务处理
　　摘 要：自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了多项涉及不动产的公告，这也突显出房地产业营改增的复杂程度。本文通过对房地产开发企业经历营改增后产生的账务处理方式上的转变以及营改增后对房地产开发企业账务指标的影响，深入探讨营改增后房地产开发企业将要面临的账务难题，并提出相应的账务处理对策，希望为房地产开发企业积极应对营改增后的变化提供一定参考。 中国论文网 /3/view-7738903.htm　　关键词：营改增；房地产开发企业；账务处理；对策 　　一、营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变 　　（一）核算方式变化。1、以往缴纳营业税时，税率为5%，营改增后其税率和计税方法也发生了变化。一般纳税人适用一般计税方法，如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%；小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法，按照5%的征收率征收增值税。2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。此外，开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣。3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 　　（二）会计处理的变化。房地产开发企业在实行营改增之后，企业需要缴纳的增值税应该属于价外税，也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分，因此，房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少。由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣，可以看出，房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低。而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税，企业的营业税额也将大幅度降低。最终，依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少。 　　二、营改增对房地产开发企业账务指标的影响 　　（一）对房地产开发企业运营能力的影响。企业的运营能力指的是企业营运资产的效率和所带来的效益。一般而言，衡量企业的运营能力指标包括：企业流动资金周转率、企业存货周转率、企业总资产周转率，这些周转率背后的产出所对应的是企业的营业收入。营改增政策在房地产开发企业实施之后，企业的流动资金、企业的存货、企业的总资产将会大幅度的减少，因而可以得出，营改增之后，房地产开发企业的运营能力是降低的。 　　（二）对房地产开发企业盈利能力的影响。企业的盈利能力值得是企业获利的能力。一般而言，衡量企业的盈利能力指标包括：总资产收益率、净资产收益率，这些收益率的背后产出的是企业的净利润以及利润总额。营改增政策在房地产开发企业实施之后，企业的总的利润以及净利润也将会大幅度减少，而利润总额和净利润的减少小于资产总额以及净资产的减少，因而可以得出，营改增之后，房地产开发企业的盈利能力是提高的。 　　（三）对房地产开发企业偿债能力的影响。企业的偿债能力指的是企业偿还企业短期债务以及长期债务的能力，是企业实力衡量的一项重要指标。一般而言，衡量企业的偿债能力指标包括：资产负债率、流动比率等，这些比率背后的产出是企业的总负债以及企业的流动负债。房地产开发企业在实行营改增之后流动负债以及总负债的减少小于流动资产以及总资产的减少，因而可以看出，营改增之后，房地产开发企业的偿债能力是有所提高的。 　　三、营改增后房地产将要面临的账务难题 　　（一）账务处理难度将会增加。营改增政策内容规定，只有符合管理规范，账务清晰的企业才能进行准确的申报纳税，这种方式的改变将给房地产开发企业的财务工作提出更高的要求。一是财务人员面临新旧制度的变化，后续工作的衔接，政策的变化使得财务工作人员的具体工作发生了较大的改变，因此在任务衔接上出现某些方面的难题。加之房地产开发企业的财务人员的素质和职业水平参差不齐，对于政策改变的理解、相关业务的处理以及税收的申报等难以做到步调一致，因而给房地产开发企业的账务处理上带来一定的风险，影响企业的收益。二是之前的营业税制度是对企业的营业额进行直接征税，会计内容相对较为简单，核算方式也较为简易，容易看懂。而增值税政策的实施，采用抵扣的核算方式，企业所缴纳的纳税额等于销项税减去进项税，会计核算内容增多，核算起来较为复杂，相比之前的营业税处理难度加大。 　　（二）增值税专用发票难以管理。营改增所带来的改变不只是核算方式上的转变，同时带来开票系统、报税系统、认证系统等方面一系列的问题。发票历来都是企业财务关注的重点，营改增的实施，更加重视发票的管理。 　　由于房地产开发企业具有开发周期长、项目内容纷繁复杂的特点，项目的立项必须严格执行土地取得、前期项目设计、建设施工、竣工验收以及交付等六大环节，每一个环节都是由于不同的业务部么进行承办。这些业务部门在营改增之后大多数是第一次接触业务上的转变，对于增值税的专用发票不是特别熟悉，这就给业务人员带来诸多工作上的不便。营改增规定增值税的发票必须在180天内认证完毕，这无疑给没有相关经验的工作人员带来巨大的挑战。因此，营改增之后的增值税专用发票的管理是房地产开发企业关注的重中之重，将直接影响企业的效益。 　　四、营改增后房地产开发企业加强账务处理的对策 　　为应对“营改增”带来的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多问题，笔者认为应该做到以下几点： 　　（一）积极做好财务核算工作，加强人员的培训。营改增对于房地产开发企业的账务处理提出了新的要求，营改增之后的税收政策、账务处理和账务核算业务等都产生了较大的转变，这也是企业的财务人员必须面临的问题。针对于此，企业应该加强对财务人员的培训力度，引导企业财会人员积极学习相关的税收知识，具体包括：增值税概念、原理、计算方式、纳税环节、申报环节等，确保财务人员在改革之后可以进行熟练的业务处理。除此之外核算工作也得做好，企业应该监督财务人员积极做好核算工作，保证房地产开发企业的运营效率。 　　（二）制定和完善企业相关财税制度。营改增之后使得企业的财务核算方式产生了较大的改变，增值税发票的管理对于企业具有较大的影响，因此企业制定和完善相关的财税制度来控制企业的财务风险显得尤为重要。制度内容应该包括对房地产开发企业的采购环节、开发环节、纳税环节以及销售环节等进行严密控制，尽量规避上述环节给企业带来的财务风险。 　　（三）重视增值税专用发票的管理，慎重选择供应商。营改增规定纳税企业所纳的增值税额由销项税额减去进项税额所得，若纳税人所取得的增值税凭证不符合相关制度规定的，其进项税额不能从销项税额中扣除，因此增值税专用发票的管理是企业应该重视的问题。房地产开发企业可从以下几方面进行管理规范：一是切实重视增值税专用发票的管理，及时取得收集好相关可以抵扣的发票，例如提升企业财务人员的发票意识、慎重合理选择供应商。二是加强专用发票的认证管理，在规定的时间内完成认证，避免超期无法进行认证，给企业带来一定的经济损失。 　　五、结语 　　营改增作为我国税制改革的重要方针举措，关乎着我国经济的长远发展。房地产开发企业应该积极响国家的政策，财务人员需做好企业的账务工作，确保企业取得最大的收益。（作者单位：安徽水安建设集团股份有限公司） 　　参考文献： 　　[1] 李妹柔，陈金婷.“营改增”后房地产开发企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，-39. 　　[2] 刘虎.浅析营改增后施工企业的采购账务处理[J].商，4. 　　[3] 纪巧莉.浅析房地产开发企业营改增后供应商的选择[J].财会学习，7+170.
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