2018年上半年全国二手房市场总结：武汉量价齐涨
来源：诸葛说房
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2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。一方面是市场继续保持很高的热度，二手房市场在一线城市回暖迹象明显。这其中既有受政策抑制的需求自然释放，也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场我们也看到了较为明显的市场分化：北京随着持续一年的价格调整，观望的需求开始积极入市，虽然距离市场高点仍有较大差距，但是已经有走出低谷的迹象，上海却没有展现出这种市场爆发力；二三线城市市场两重天，重庆、武汉量价齐升，天津、石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响，可能也是价格持续上涨后，市场需要更多时间消化。而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手倒挂结果显示，在新房价格受到严管控的背景下，二手房价格可能存在短期明显的偏高。另一方面政策调控逐步加强，不断地查漏补缺，先是住建部约谈12城市，大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企业购房，30城严格整顿销售市场，市场热度被一轮又一轮的调控压制。开发商融资渠道受阻，现金流的安全比以往任何时刻都更加重要。市场的整体环境比以往任何时刻可能都要严肃。由于近一年新房市场的特殊性，为了能够探究市场的真实情况，特别是市场参与者共同造就的市场形态变化，诸葛找房数据研究院选定全国20个重点城市，通过对二手房市场挂牌量价，以及涨降价房源等指标进行研究，力图还原当前市场的真实状态。
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“2018年上半年已经成为过去，这半年楼市成交跌宕起伏；日光盘率逐渐减少；房贷利率数次上调。回顾这些市场现状，亿房网将用数据解读市场、折射真相。”
编者按：2018年上半年，武汉楼市上演着“先扬后抑”局面！在开年最初，市场延续了2017年的春暖花开局面，“通宵排队”“全部售罄”数次上演!购房者恐慌情绪蔓延……受“四限”政策影响，武汉楼盘毛坯精装分开付款贷款、购房门槛大幅提升，武汉楼市经历了调整、变化。
2018年上半年已经成为过去，回忆这半年，楼市成交跌宕起伏；日光盘率逐渐减少；房贷利率数次上调。回顾这些市场现状，本期亿房网将用数据解读市场、用事实折射真相。
楼市盘点之：武汉楼市成交
楼市成交 跌宕起伏
延续2017年武汉限购升级、限价等政策，对于市场的冲击力可以从去年8、9月份的成交量能够看出其影响。从近13个月武汉楼市成交量来看，除了2月份的市场受到春节假期的影响，当月的成交量为全年最低，后3个月成交量开始回升，全年楼市成交量起伏不定，但整体较为平稳。
受供应量的影响，2018年上半年武汉商品住宅每月成交量与去年同期相比，明显减少。而进入5月份以来，武汉商品供宅供应量加大，购房者的选择余地多，成交量明显回升。
从成交区域来看，、、、、均是上半年成交的热点区域。随着武汉城市版图的外扩，购房者的目光不止局限于三环主城区内，逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。
楼市盘点之：武汉楼市供应
供应呈“反转”态势
2018年武汉商品住宅新增（万方
汉口中心区
二七后湖片
据亿房网统计的月份武汉市各区域的供应量数据来看，汉口中心区、白沙洲片、江夏以及黄陂区为今年上半年的供应主力区域。而南湖、光谷南以及汉阳中心区在今年1-4月份均处于供应低迷区域。5-6月份市场迎来一波开盘潮，青山区、蔡甸区以及东西湖供应爆发。
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日光盘率逐渐减少
据信息平台监测，2018年前6个月武汉开盘日光率逐步下滑至五成左右。截止日，武汉共计开盘186个，其中日光盘104个。
2018年上半年武汉入市项目“刚需”向“刚改”进化。与此同时，大量刚需项目的集中入市，刚需内部产生分化，刚需购房者选择余地变大，从而导致优胜劣汰的现象产生，一改过去刚需盘开盘即日光的态势，刚需购房者更加趋于理性！
现阶段，受前期高价地影响，武汉主城区潜在待售房源以高价盘居多，造成供应高端化与需求支付能力透支化。而“限价”政策的严格执行又在一定程度上加剧了刚需刚改产品的供不应求矛盾。未来成交的高价地项目将陆续入市，武汉房地产市场恐将陷入严重分化境地，一端是刚需、首改产品的持续供不应求，一端是高价项目的门可罗雀。
楼市盘点之：房贷利率
随着武汉楼市调控的深入，武汉实行的限价，楼市基本已经进入了横盘时代。但房贷政策收紧的信号却越来越明显，房贷收紧意味着购房成本上升，令不少购房者风声鹤唳。
目前，北京、上海、广州、南京多家银行都有收紧房贷政策。今年4月20日，本网咨询武汉10家代表银行的最新利率。二套房房贷利率40%的银行有2家，时隔2个月，二套房房贷利率上浮40%的银行已经增至7家。
武汉目前银行贷款首套最低是上浮20%起步，二套25%，但大部分都是首套房利率上浮30%，二套40%。事实上，武汉部分银行17年房贷额度紧张，18年上半年房贷升价缩量，部分银行会以利率水平为标准进行放款，即利率水平高者优先放款。
武汉市各大银行
贷款利率(5年以上贷款基准利率上浮10% &5.39%)
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%起
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
首付3成，上浮20%
首付5成，上浮25%
首付3成，上浮20%
首付5成，上浮35%
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
首付3成，上浮20%
首付5成，上浮30%
首付3成，上浮30%
首付5成，上浮40%
楼市盘点之：
二手房“僵局”再现
数据显示，近18个月以来，武汉的一二手房价格差高达10.5%，位列全国名列前茅。而从今年5月武汉二手房各区域二手房挂牌均价涨幅来看，9个区域二手房挂牌均价出现下滑。
今年上半年武汉的二手房市场出现了一些“僵局”现象，一方面是很多人的卖房热情不高，因为卖了之后不一定能买到理想的房子，这也影响了二手房市场的有效供应量。另一方面，一手房市场被限价，导致很多购房者对二手房的需求也不急切，二手房涨幅开始乏力。
而从今年上半年武汉二手房市场整体成交情况来看，相较于去年同期来说，整体成交量有所下滑。而影响成交的两个因素。
一来，备案价受限，对于二手房市场来说，冲击力较大。尤其是以及区域，此前新房二手房价格倒挂现象较为严重，而随着该区域的新盘供应量加大，以及新房限价的影响，该区域的二手房成交下滑明显。
其次，随着今年5月份以来，武汉新房供应激增，对于此前成交已经较乏力的区域来说，影响更大。
从市场现象来看，开年以来，房东要求全款的现象也较为严重。一方面，对于有置换需求的卖家来说，看中的新房价格较高，楼盘首付比例提高。直接影响的是卖家对外报价提高，以及全款要求。另外一方面，银行贷款难度加大，开发商要求全款，导致卖家要求买家全款购房。
在二手房价格方面，目前有些区域已经突破原本的价格体系了，比如像鹦鹉大道片、关山片以及片。接下来当高地价楼盘大规模入市，红利巨大的新房房源量大减之后，很多购房需求应该又会转向二手房市场。
楼市盘点之：品牌房企
市场集中度更高、品牌房企主导市场趋势更明显。
2018年上半年武汉市商品房销售TO10榜单中，外来品牌房企占席10座，品牌房企主导成大势。
湖北地产联盟发布的2018年武汉楼市年中销量TOP10榜单。融创中国、绿地集团、万科分别以成交金额92.96亿、88.47亿、59.31亿名列三甲。
与去年相比，由于供应和销量较去年同期大幅下滑，今年上半年无一家房企成交金额过百亿，前十强房企均出现了不同程度的变化。凭借、两大主力盘，以及一线高端产品·武汉壹号院的成交，融创中国以92.96亿的成绩名列榜首，其中融创观澜壹号成交量突破2500套。
绿地集团以88.47亿的销售额跃居第二，相较去年接近翻番。、、等盘轮番加推，销量超过1100套，也有超过820套的成交。凭借、、万科汉口传奇、等优质项目，万科以59.31亿元位列第三。
华发股份凭借、等项目以41.16亿名列第四。另外，碧桂园5月后推盘速度加快，后劲十足。上半年凭借碧桂园天玺湾、悦山湖、等主力住宅项目及碧桂园蜜柚、四期项目，以36.98亿元进入前十。
不难发现，金额榜前10的房企均为品牌房企，品牌房企主导市场趋势更明显。而在土拍市场上，也几乎都是品牌房企的身影。未来房企两级分化会愈加严重，品牌房企越来越强，小房企越来越少，慢慢退出楼市舞台。
总结：2018年下半年预计供应较多的区域有、东西湖、盘龙城、、等区域。目前供应相对不足的及后湖区域，下半年供应将有所增加，而关山、南湖及中心区供应仍将整体偏少。随着刚需优先选房比例的提高及大学生安居房的逐步入市，下半年预计将会是武汉刚需上车的好时机。
（责任编辑：肖雯静）
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