北海购买二手房需要注意哪些事项？
来源：北海买房那些事
( 原创 )     作者：冰戈    首次发布：&&&&最后更新：
和一手房相比，二手房的购买过程复杂多了。
<font color="#、二手房，产权证要齐全而且名字必须一致
二手房的产权证有新旧两种：新证是指不动产权证，旧证是指房产证和土地证。如果卖主没有新证，那就必须有旧证。
必须注意、注意、再注意：旧证的房产证和土地证，所有权人必须相同。举个例子：如果房产证是张三的，那么土地证必须也是张三的。北海有些房子的房产证是张三的，土地证可能是李四的——如果撞到这样的情形，李四必须首先把土地证过户给张三，才能轮到张三把房子过户给你。
<font color="#、二手房要过户的，不仅仅是产权
很多人以为，房子过户了就万事大吉。非也非也。
除了房产过户之外，电表要过户、水表要过户、管道煤气表要过户，甚至宽带也有可能要过户。
特意提醒这些，是因为有可能卖家欠了电费、欠了水费、欠了煤气费……等等。如果觉得有必要，还应该去问一问物业：卖家欠物业费没？专项维修资金欠交否？专项维修资金需要过户否？
产权齐全、费用清晰——这才叫二手房手续齐全。
<font color="#、自制的二手房合同是无效滴
国家对商品房买卖合同实行强制格式。从日起，北海的二手房买卖实行网签制度——你和卖家谈妥了条件，就请到北海市房地产交易中心窗口申请网上签约，办理转移登记。如果你是通过中介买房的，那就由中介负责申请办理网签手续。
网上签约能够最大程度保证二手房产权是明晰的，因为可以通过房地产交易中心进行核验。
<font color="#、不放心购房资金的，可以委托市房地产交易中心对二手房交易资金进行监管
购买二手房，最头疼的是怎么付款。因为卖房的买房的其实大多数都是菜鸟，都担心卖家收钱跑了、或者过户后买家溜了。于是，到底是先付款再过户，还是先过户后付款？又或者是先付部分费用余额过户后再结算？……
关于这些问题，双方网签时可以申请监管二手房交易资金。从日起，《北海市存量房交易资金监管暂行办法》正式实施。《办法》的第三条规定“本市存量房交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则”，即委托交易资金监管不收费。第八条详细说明了监管的办理流程（此办法的详细内容，详见文末的延伸阅读）。
但需要提醒的是：官方对“存量房交易资金监管实行自愿原则”，不是强制要求。
<font color="#、令人鄙视的“诚意金”
北海购买二手房，近期经常碰到要求先支付一点“诚意金”，这让很多买房人颇为不爽。
诚意金主要有两种：一种是卖家收取。买方看中了房子想买了，先付点定金理所当然。但为什么要说“诚意金”而不是“定金”呢？说白了有可能是想逃避“定金双倍返回”。
另一种诚意金是中介收取。先付点款带你看房，不成退回，成了抵部分中介费用。中介也有顾虑：一怕买卖双方碰面后甩开中介；二担心买主其实是同行是想拐走房源消息。
当然，关于诚意金可能也有其它因素。但无论如何，诚意金的出现大大増添了二手房的复杂性。如何确保买房不成能够及时收回诚意金——这是买房人一种很伤脑筋的文字考验。
<font color="#、二手房交易，除了房款之外还会涉及到哪些费用？
第一是交易税，这是向税务机关缴纳的。
卖家（转让方）是6.6%，包括増值税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、个人所得税1%。但増值税可减免——国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）：在北上广深之外的地区购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。如果是出售的家庭唯一住房并且已购满5年，还可免个人所得税。
买方（承让方）需要交纳的契税，基准是3%。如果购买的是家庭唯一住房而且面积不超标、房价不超标（即属于普通住房），可以减至1.5%。
除此之外，双方好象还需要缴交印花税（万分之五）。
必须声明的是：1、关于税收种类和标准，上述说法仅供参考。为保证不欠税不漏税，请以税务机关的规定为主。2、特意分卖家和买家来阐述税收费用，是因为二手房市场有一种很常见的现象：所有交易税费均由买家承担。这个要求不算出格，因为羊毛出在羊身上。
第二是过户费用，这是向房地产交易中心或者不动产登记中心缴纳的，比如房产交易手续费、配图资料费、证书工本费...等等。这些类型的费用有两个特点：第一是可能随时变动，第二是收费标准都不算高。
第三是办理房贷的评估费用（可选）。如果你要银行贷款购买二手房，需要支付这笔费用。理论上说你可以自行寻找指定有合法评估资质的机构，但如果对这个行业不熟悉那就不如考虑中介的安排。评估费用好象是千分之三左右（有段时间未碰过，不敢确定）。
第四是房屋本身的欠费（可能）。如果购买的是小区二手房，建议你在签约前去问问物业那套房子是否欠费。这方面会出问题的主要有：1、卖家未曾入住或很长时间空置，可能欠交物业费；2、北海规定日起新建商品住房要一次性支付物业专项维修资金，卖家可能欠交（电梯房是63元/平方，步梯房是53元/平方）。
第五是室内设施的转让费用（可能），但买家可以不要。比如煤气管道初装费（2700元）、有线电视初装费（好象是三百多元）。有些卖家可能还会提出水电安装费，这个费用就有点离谱了。以前真有开发商向业主收取水电安装费的，但这种费用后来被明文禁止，已经收取的还要退回。
第六是房贷的解押费用（可能）。如果你看中的二手房还在还贷期内，一般都需要卖家提前还贷才能过户。而提前还贷的款项，基本上是由你代负、或者由中介垫资。如果是中介垫资，可能会涉及到一些费用，事先应询问清楚。
除上述之外，或许还会有其它费用。购房时宜谨慎问清楚。如果你购买的是商品房小区二手房，如果这个小区还没有成立业主委员会——建议你向卖家提出看一看商品房购房合同和前期服务合同。购房合同可能涉及一些隐私，卖家未必乐意。但前期服务合同却直接影响到物业管理收费标准和收费办法，值得重视。
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你是买二手房的话，契税跟满几年没有关系，满多少年是卖房的人交税的标准，原来是五年，现在是满两年就可以，这个期限主要是针对营业税，大概是百分之5到6。如果你跟卖房的人谈好是各交各的税的话，你只需要交契税而已，你的契税，如果在交易中心查到你没有房，那就根据面积来算，你是90平米以下，算一套房，契税是总价百分之一，如果查到你有一套房了，那就是不能享受优惠，契税是百分之三。过户的话只是需要查档费用而已，没多少钱。如果卖家的税也要你交，那卖家需要交增值税和营业税（没满两年的话），不用交契税（他买房的时候已经交过），加起来卖方大概是百分之8-10左右，再加上你的百分之三，你算算总价乘以12左右就是你要花的钱了。
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