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　　合肥二手房将面临新一轮“大洗牌 ”
　　新闻来源： 时间： 16:45:47 点击[0]
　　主持人：上午好各位网友，欢迎收看《合房面对面》。在生活当中通过中介公司买卖二手房，缴纳一定的佣金是合情合理的。但是一直以来，却总有一部分人绕开中介公司，私下成交、走跑单捷径来实现利益的最大化。尤其是最近著名学者易中天跑单事件更是在网上炒得沸沸扬扬，为什么跑单事件会频频发生、愈演愈烈，在跑单的背后，二手房市场究竟缺失了什么？今天就和现场的两位嘉宾聊一聊。
　　首先向大家介绍两位嘉宾，众邦房产马超马经理，宋城房产刘勇胜刘经理。
　　咱们两家公司应该是合肥二手房市场中数一数二的企业，很想请两位说说，在你们心中，你们是怎么认识二手房市场的？您觉得二手房市场还存在哪些需要改进的问题？
　　马经理：根据我个人的见解，合肥市二手房跟北京、上海相比，起步比较晚。但是从98年到现在大概有10年了，也有很多不完善的地方。随着市场经济的发展和市场变化，二手房的价格逼近于新建商品房的价格。从05年个别不法中介公司违法经营，挪用客户的房款，给当事人带来了严重的经济损失，造成了恶劣的社会影响，为了保障二手房交易资金安全，维护消费者的合法权益，采取了资金托管等一系列措施，有效地防范了风险。目前随着部分区域的房价大跌，合肥市市场多数也处于观望的态度。我们还比较看好合肥市场，合肥市场是稳中有升的。
　　主持人：刘总，您所了解的二手房市场是什么状况？
　　刘经理：作为我们是业内人士，在这个行业里面很多年了，我们是见证了合肥二手房的起步、成长，到现在逐步地完善。相对而言，我们比起普通的网友和购房群体是比较专业的，作为我们来看，合肥的二手房市场是春意盎然的，所以我们看好合肥的二手房市场是稳中有升，市场是很好的。
　　主持人：关于易中天的跑单事件，这事引起的关注度还是很大的，对于跑单事件，您怎么看？
　　刘经理：在二手房中介整个交易过程中，跑单的现象是有的，而且出现的频率也很高，为什么易中天事件造成这么大的负面影响？因为易中天不同于一般人，社会知名度和社会角度不太一样。但是我们在二手房经营过程中，跑单现象是有的。有多重的原因，一种原因是作为购房或者卖房，双方认为中介公司有暴利。我们二手房的标准是买卖双方的1%，采取了折衷的办法，低不能低于1.5%，高不能高于3.5%。对于众多的购房者来说，不知道二手房的经营成本，他们只知道给了一个信息，带你看房，最后促成交易，我们抽取佣金。他们不知道，合肥比起别的城市不一样在于，第一、铺面租金很高，相比同等城市。因为合肥有特定的地域文化，我们的中介公司所面临的门店相对而言都是在比较繁华的闹市，租金比较高。第二、广告成本，平面媒体和网络媒体。第三、员工正常的工资。很多购房和卖房只看到前面一点，实际上在交易过程中，后勤还有很大的工作量，这里面经营的成本也势必提高。跑单现象从不同的人，不同的个体会想不同的东西。有的人认为撇开中介公司，中介佣金省了，站在我的角度来说，从购房的卖房的角度，通过中介公司是比较妥当的。相对而言中介公司是独立的机构，而且这个机构有专业的交易过程支持，而且抗风险，通过中介公司资金能够得到一定的保障，水、电、过户，以及后面牵涉到的方方面面东西都可以得到保障，因为我们专业。作为买方和卖方来说，考虑到利润最大化。虽然省了钱，但是隐患是存在的。
　　5嘉宾：众邦房产 马经理
　　主持人：马经理你怎么看待“跑单”现象？
　　马经理：“跑单”现象是比较正常的，但是作为消费者，这个现象是一种不道德的行为。作为房产公司，也是中介公司是为消费者服务的，收一定的佣金也是比较合理的。消费者主要是钻了法律的空子和中介公司的空子，为了自己的私利谋取更大的利润，危害了经纪人的切身利益，我们背后有很大的经济成本在里面。服务专业化、一条龙交易的流程，都在中介公司成本上比较大的。从一些媒体报道，中介公司是比较简单化的，几张桌子，几台电脑就可以把公司开起来了，其实不是这样的。买卖双方在我们的公司成立的交易房屋，我们主要是提供服务专业化，包括知识专业化，给卖方卖得放心，买方买得心理安慰。我们中介公司在进合肥之前，有少数中介公司也利用不合理的方式方法谋取更大的利润，比如吃差价、做一些黑价的市场。我们希望合肥市的中介公司能够健康发展，更加规范化，根据国家的宏观调控政策，把市场更加地完善。
　　主持人：在网上有很多人声援易中天的行为，他们认为是跑单是有理的，总觉得二手房市场有暴利的，究竟二手房市场怎么收费？都收取什么样的费用，由谁来承担呢？
　　马经理：作为中介公司只收取佣金部分的费用，其余的费用由买卖双方到地税局、房产局和有关部门缴纳各项费用，我们中介公司在合肥的市场一般都是买卖双方各承担1%，我们为买卖双方服务，收取佣金是比较合理的。2%的佣金费用，对于消费者，收取的费用越低越好，但是对于中介公司来说，收取的费用应该不算高，我们幕后的成本是比较高的。
　　刘经理：中介公司是一种暴利？我觉得消费者来说，购房或者是卖房，他不知道中介公司的经营成本是多少。比如平面媒体，合肥晚报一个整版的广告是8200元/次。再加上租金，现在合肥房地产市场租金很高。再加上员工工资。不知情的人认为，我一套房子30万，买卖双方1%，6000块钱。所有东西都需要成本，我们是专业的公司，专业之前肯定要有一个过程，我前期的引进，后期的培养产生的费用，很多人是不清楚的。合肥市物价局给二手房交易的标准是1.5到3.5，实际上我们根据合肥市场折衷后，买卖双方1%到2%的收费标准。我认为目前收费标准跟所在城市，比较还是成正比的。任何一个企业追求利润最大化，要追求直接利润成本，这要搭配的。但是从目前来说，合肥的交易量，合肥的收费标准应该是成比例的。作为买方和卖方，不太理解里面的经营成本，仅仅单纯地认为，带我去看房子，然后签了合同，派了人去过一下户，水电交结一下，也许可能就5天到6天的工作时间，整个的流程以及后续的工作有连带的东西。作为普通购房者来说，卖房者来说，很难理解后期的东西。
　　5嘉宾：宋城房产 刘
　　主持人：刚才听了两位说，一般人不知道二手房中介公司究竟有多大的运营成本在里面。咱们相对来说是比较规范的，我们也是比较规范的经纪人队伍，除了佣金、费用之外，您觉得经纪人的服务意识，服务质量是不是也会成为影响成交量的一个因素？
　　刘经理：会，因为这个市场正常的成长，合肥二手房成长十年了。合肥最早的中介公司是野中介，就是骗人的，这些中介公司对消费者心目中很长时间造成了阴影，因为行业不规范。有了我们这些专业的中介公司介入之后，有专业的经纪人，专业的知识，专业的服务，让这个市场慢慢地在改变，也在百姓的心目中的地位也在改变。我给你佣金，你为我服务，这成为一个良性的公司。最早的时候会有这种情况，市场好与坏是由经纪人在操作，不同企业有不同的企业文化，对员工的素质，包括不定期的培训、服务的理念都是在不定期的培训。我的要求是专业的素质和服务的理念。我想所有做中介公司，大家都想把这个行业进一步规范，做得好，相对投入的力度也很大。因为中介公司平常也有交流，对员工的培训，专业的知识、经营理念、企业文化都是在不断地提高。
　　主持人：马经理，您觉得合肥二手房经纪人服务的整体质量怎么样？
　　马经理：应该说整体质量还是相对不错的。我觉得作为一个经纪人，应该从自我做起，学习好专业知识，提高自身的素质，给客户专业化的感觉，从点滴做起，以真诚、专业、微笑面对每个客户。一定要把这个市场做好，需要合肥市房产协会，包括中介公司多一些互相交流学习的机会，把整个市场的环境改变，也会把合肥整个二手房市场逐步地完善。
　　主持人：通过什么方法提高经纪人队伍的服务水平？
　　马经理：首先是提供专业化的培训，另外提高门槛，根据合肥市房地产管理局规定的，员工都要持证上岗，使我们队伍更加完善。其实大部分公司招聘的人员，可能有一部分人素质达不到要求，通过中介公司的努力，包括合肥市有关部门的规定，使二手房会更加逐步地完善起来。
　　主持人：有业内人士说，合肥的二手房市场还是不太完善和成熟的。刘总，您觉得一个市场如果成熟了、完善了，有什么标准来衡量？
　　刘经理：因为不同的城市，不同的人文环境，不同城市的文化，确定一个标准不太可能。但是从合肥二手房来说，现在正走向完善，但是走的过程中会陆陆续续带来一些负面的东西。
　　市场的完善不仅仅要靠经营者，还要有政策性的辅助和连带。要通过政府职能部门再加上我们自身的努力，让市场完善。我们只是经营者，很多政策性的东西我们决策不了。这需要政府和相关的职能部门，加以沟通和衔接，让这个市场竞争规范化。目前我们二手房的交易滞后，出现了一个致命的问题。二手房政府的核定价跟实际市场的成交价，有很大的出入，这样就造成了二手房购房者首付款的提高，增加了购房者的购房负担。这也是造成二手房滞后的一个通病。每个中介公司都会出现这个问题，都把这个问题反映。但是这是政府房产局职能部门的问题，他们怎么给我们政策的引导，或者在价格的定位上，允许做一些调整，也许更适合二手房的市场生存和成长。
　　主持人：有很多人在具体操作过程中，因为一般情况下，政府的核定价比成交价要低，无形中提高了首付款。有很多人辛苦存了很多钱，去买，结果一发现钱不够了。
　　刘经理：这也造成了现有的房产公司，存量房买卖合同出现了问题。就是实际的成交价格是40万的房子，但是通过房产局基本核价以后是30万，所以在存量房合同上必须按照房产局的交易合同30万，这就出现了10万多的首付款，这也势必造成合同的不规范。这是一个通病。大家都知道，包括房产局清楚，中介公司很清楚，买卖双方也很清楚，但是这个市场没办法，必须这么做。我们知道这不妥，但是没办法，为了市场的正常成长必须要这么做。这是政府职能部门势必在了解情况后，做一些调整。媒体报道说6月份进行调整，马上已经8月了，条例我们中介公司也没看到，造成了中介公司诸多不利因素。
　　主持人：还有什么东西也是影响市场逐步规范必须要解决的问题？
　　马经理：现在合肥市的市场不规范的问题也是比较多，给消费者带来很多不便利。像上海比较规范一些，整个从交易的过程中，都是一条龙在一个大厅里办理的。本身二手房交易比较繁杂，程序比较多，消费者通过中介公司一方面是省心省力，通过中介公司也通过房地产管理局，使买房更加便捷，这些不规范还需要进一步完善。
　　主持人：我们这个行业希望政府职能部门能够提供一些更切合实际、更便利的一些服务，也需要政策能跟得上？
　　刘经理：对。有必要采取一个大厅办理业务。从工作量上来说，一种是减轻政府职能部门的工作量，第二是对普通的消费者减少了时间，第三从中介公司来说也降低了工作强度和经营成本。核价问题这是政府职能部门的问题，这个问题我们也反映过，协会也组织过，但是迟迟没有解决。我们在交易过程中也存在不妥的地方，所有的中介公司，在经营二手房的过程中，合同买卖过程中，签订合同的过程中，也有不妥的地方，但是没有办法，这个问题存在，但是都知道，但是希望通过媒体让相关的职能部门认识到这个问题的严重性，尽可能以最早的方式、最快的速度把问题解决掉。这是现有合肥市整个二手房市场存在的问题。
　　主持人：这既然是三方利好的事情，政府职能部门一定会慢慢妥善解决的。现在对于一些好的企业和不好的企业中间会有一个选择，现在肯定有一些在交易过程中受到既定环境的限制，不是太通畅。但是在人的心里面有这样的想法，都希望跟信用比较好的中介公司合作。比如办事很快很方便，有保障的。我们也常常从报纸上、广播媒体上听到二手房中介的***刘总，您是不是感觉到合肥的二手房市场洗牌已经开始了？
　　刘经理：不管是二手房，任何一个行业都会出现问题。本身我们行业的特殊性，就是做二手房公司就是在做服务。在做服务的同时，在做人，做自我。也许可能企业员工，我带领这个团队是在做人。人的素质跟企业文化的灌输势必会给消费者带来不同的东西。也许可能不同的企业有不同的企业文化，所灌输给员工理念不一样，对消费者来说会出现不同的形象。但是确切来说，洗牌肯定会有。因为本身中介从业人员也好，他的素质跟经营理念本身就是参差不齐。在刚刚起步的时候，有些小公司，不是正常为消费者服务，所经营的公司纯粹是为了私利，这些个体出现在某个消费者面前或者媒体面前，势必会带来负面的影响。洗牌的现象随时会存在，因为企业的经营跟市场是同步的。
　　5合房网为嘉宾准备了小礼物
　　主持人：马经理你怎么看待二手房市场的洗牌？
　　马经理：洗牌是肯定会有的现象。一些小的中介公司在谋取自己私利的情况下，危害社会，危害房地产中介公司。对行业带来很多负面影响，比如吃差价，或者服务不规范，专业知识不到位等一系列行为，对中介公司危害性比较大。前些年也有些公司出现了洗牌，主要是在管理层的问题。一个公司，一个企业，只要管理层跟得上，包括员工知识化、专业化、服务比较到位，在老百姓的心目中都会起到一定的作用。我们合肥的房产公司肯定都能长久地保持下去。
　　主持人：两位对合肥二手房市场抱有很大的希望，也是很看好的。最近这几年合肥二手房市场是比较繁荣的，也吸引了很多外地的知名品牌二手房企业来入驻。竞争是很激烈的。两家是合肥本土的龙头企业，在这种激烈竞争的情况下，怎么样更好地发挥自身的优势？
　　刘经理：8月6号21世纪不动产也要开业了，这确实反映出一个问题，市场是良好的。外来企业入驻本土，当然每个企业有每个企业不同的文化，不同的经营理念。21世纪在全世界都做得很好，我相信他们合肥也会做得很好。当然任何一个本土企业的成长，跟本土的文化有很大的差异。合肥的市场很本土化，我们本土的中介公司运营很多东西比较适合本土的人，包括经营理念、收费标准。外来的企业可能有很专业化的东西，有系统的企业文化，不一定到了本土就可以完全地适应，也许会做得很好，也许可能水土不服。比如顺驰那种运营理念在合肥不是很好，所以在合肥运营了一年，草草地走了。通过我们这么多年的工作，二手房市场在合肥这样的城市一定要适应本土化。
　　主持人：马经理，您看在竞争中我们怎么样保持自己的优势？
　　马经理：提高管理层和每个员工的综合能力素质，随着人们对二手房认识的深入，二手房交易市场前景越来越好的情况下，伴随着外来企业进入，市场会日益完善，竞争也会越来越激烈。我觉得要经营好二手房中介公司，必须要注重品牌的建设，更注重服务创新。中介公司本身就是服务行业，服务专业化、技术化和创新意识，针对客户在交易过程中具体的措施，也应该到位。服务是中介公司的立足之本，合肥大小的中介公司都注重经济效益，而不注重服务。我个人认为，第一、能够为客户承担买或租一些事情，比如再次出租，再次出售，房子评估、分析等。第二、提供标准化的服务流程，从找房子到选客户都有一定的标准，上家下家的纠纷得到及时处理，客户有安全感。第三、完善内部机制。很多中介公司都有投诉现象，这个现象要得到及时解决，而且作为一个公司企业的领导要高度重视，因为这个会影响一个公司的知名度和美誉度。我们中介公司只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各个环节进行细节化研究，对服务进行完善，提高技术含量，才能增强企业的竞争力。
　　5主持人与嘉宾在直播室合影
　　主持人：有人这样说，买房子一定要趁早，看好就要买。很多人感觉到房价在降，尤其是一手房。那么对于普通的购房者来说，下半年投资购买二手房是不是有风险？
　　刘经理：风险是确切来说这个市场是受诸多的因素，相关的宏观政策会影响市场。但是从合肥目前的二手房市场，应该是稳中有升。购房者下半年购买二手房有没有风险，从我们专业的角度，从市场的分析，宏观政策的调控，应该是没有风险的。而且这个市场是健康的，同比来说，价格是稳中有升的。从老百姓来说，投资主流有两个项目，一个是在股市，一个是在不动产，不动产主体以房产为主。现在大家也在考虑奥运经济，会不会带动市场。股市和不动产作为老百姓的两大投资项目，只有一种可能，一种是低迷，一种升。另外是两种同步走，不可能两种同步跌。在这种情况下，从我个人的分析来说，房产下半年趋势是良好的。
　　马经理：我觉得投资是有风险的。不管各个行业，投资肯定有风险。比如购房者的需求，包括去选择适合自己投资的环境，消费者跟中介公司都紧密相连在一起。下半年，8月份奥运会的举办，很多的消费者持观望态度，都是等奥运会看中国经济发展趋势如何。实际上对二手房来说，需要买房的的人还是要买房，这是不可替代的产业。比如很多年轻的父母亲，为子女买房子，需要学区，还有很多年轻人需要置换，还有年轻人需要婚庆房。我们分析了几点，比如每年2到5月份，基本上都是学区房为主，8、9、10、11月基本上都是婚庆房为主。这是我们长期累积的经验。我觉得消费者在下半年二手房市场应该是一个非常好的投资和买房的环境。整个合肥市，包括国家一系列政策的调控，对合肥市二手房一定会更加完善。
　　主持人：是不是遵循看上就可以买的原则？
　　马经理：根据自己的所需的要求，消费者买房子要根据自己的需求，要看适不适合自己的需求。有的消费者买学区房、买婚庆，如果要我买房。肯定要货比三家，看一看，比较一下。在这个基础上，才能选择自己适合的房子，买过以后也不会后悔。
　　主持人：买自己需要的房子。感谢嘉宾，我们也期待在大家的共同努力下，合肥的二手房市场会发展得越来越规范，越来越繁荣，本期节目到此为止，再见！
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