交物业费的锦州人都看看，即日起这笔钱正式归你所有
锦州无忧谷
墙面发霉长毛，小区电梯故障维修不及时，物业费捆绑电梯费……
你还在为生活中这些恼人的事儿犯愁，不知道该找谁维权吗？
今天起，再遇到跟物业有关的那些事，小伙伴可以拿起法律武器维权了！
更为重要的是，即日起有一笔钱正式归你所有
交物业费的锦州人
你们跟物业惹气不？
不交物业费停水停电
公共设施维修不到位
遇到这些烦心事
想维权，太难了
为了保障业主的合法权益
2017年11月
《辽宁省物业管理条例》
条例正式开始施行
业主们维权有依据啦
与原条例相比
《辽宁省物业管理条例》
增加了37条内容
亮点1：业主大会成立前物业经营收入70%纳入维修资金
您家小区的电梯里
是不是这样的
这些广告带来的收益
都是公共收益
并不是物业专属
只是物业代为管理
新《条例》规定：业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定，经营所得的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当经业主大会、相关业主同意，经营收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
亮点2：带这种标志的车位不能买
买完房子再配一个车位
生活真是太惬意了
可是根据条例规定
有“人防工程”这类标志的停车位
根据条例规定
这样的停车位不允许出售、附赠
如何判断停车位是不是防空工程？
就在近期，沈阳一些住宅小区地下车库外面多了一些崭新的标志牌，上边标注着“人防工程”字样，这些标注“人防工程”的项目拟在该条例约束的范围内。
没错，如果你看到有指示标，或者墙上有类似的标志的，都属于不允许出售的车位！也就是说，物业卖给你的地下停车位从法律上讲是不合理的。用一种更可怕的说法就是，以后说收回就收回。
该条例还规定了：如果你是业主，可以免费使用这种停车位。如果非业主想租，可以租，但是租金不能给物业，必须用于保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。
亮点3：启动专项维修资金可走“绿色通道”
原规定：在现实生活中，业主经常会遇到住宅公共设备的维修、更新、改造等需要启用维修资金，按原来规定上述情况需要2/3的业主同意，但这一规定在实际中很难实现。
新《条例》：物业保修期满后，发生危及安全情形，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于3个工作日内完成审核同意后使用。
《条例》明确规定了7种危及安全情形，包括：
屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；
电梯故障危及人身安全的；
消防设施损坏的；
公共护(围)栏破损严重，危及人身、财产安全的；
楼体外立面有脱落危险的；
共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
其他危及房屋安全的情形。
亮点4：不得以拖欠物业费为由中断服务
原规定：在日常生活中，业主与物业发生纠纷，会出现业主拖欠物业费的情况。在这种情况下，物业公司会中断业主的供水、供电等。新条例出台后，业主可向这些现象说不。
新《条例》：物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施阻碍业主进入物业管理区域等损害业主合法权益的其他行为。
《条例》提出，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。
亮点5：新小区前期物业合同不得超过三年
新《条例》提出，建设单位应当按规定选聘前期物业服务企业，并与之签订不超过3年的前期物业服务书面合同。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同；更换前期物业服务企业的，应当经过已经交付的半数以上业主同意。
在物业服务合同解除或者终止以前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域和停止物业服务。
《辽宁省物业管理条例》还规定了这些问题，以后这种事儿不能做了！
物业费多少可以由你来定！
对住宅前期物业服务收费实行政府指导价，并提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同，物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容。
最好成立业主大会
由业主大会选物业
同时制定物业费
小区的事不是物业说的算
房地产主管部门负责物业管理的监督活动；街道办事处或乡镇人民政府对小区业主委员会的成立开展指导和监督；城市管理执法、公安、物价、工商、环保、卫生、规划、园林等部门，对小区内的公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面负有监督管理职责，进一步明确了执法进小区。
政府部门管理小区
有人管理物业
从物业条例变化来看
物业将受政府和居民
物业不能为所欲为了
小伙伴维权有法可依了
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发表时间： 20:32
物业费不能随意涨，小区车位不能只售不租！你关心的物业管理那些事儿都在这里 &&
百家杂谈 发表在
华声论坛 http://bbs.voc.com.cn/forum-68-1.html
物业费随意涨价?小区车位只售不租?电梯广告铺天盖地，收入不知去向?今后，这些乱象将得到遏制。
日,湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过《湖南省物业管理条例》，将于日起施行。今天上午，省人大常委会举行《湖南省物业管理条例》(下称“《条例》”)新闻发布会，就大家关心的一些问题作出回应~
据了解，《条例》从去年9月“一审”到今年5月底“二审”，再到前几天正式通过，经历了10个月的时间。期间，省人大法制委和常委会法工委会同省住建厅赴河南、深圳开展了立法调研，广泛听取社会各界意见，确保制度设计切实管用。
话不多说，下面咱们就来看看，《条例》中哪些内容是与你我息息相关的?
业主大会成立不再难
入住新小区，业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中，很多小区普遍反映成立业主大会很难。没有业主大会，业主们普遍感到自己都是一盘散沙。
数据显示，目前我省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是我省物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。
《条例》规定：“具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;(二)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;(三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。”
这一规定在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定的基础上增加了后两种情形，降低了业主大会成立门槛。
《条例》还明确业主也可以申请筹备首次业主大会会议。“符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请”，这较好地保障了业主成立业主大会的诉求。
为调动业主委员会成员的工作积极性，保证业主委员会成员正常履职，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。
提高物业费须经业主大会同意
针对物业费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。
在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。
物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。
《条例》也规定了业主应当履行的义务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主欠缴物业服务费时，物业服务企业可以依法催缴。
物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。
《条例》还规定，除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。
老旧住宅想加装电梯?可以有!
今年年初的湖南省“两会”上，许多省人大代表和政协委员就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。
针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，条例明确规定，政府应当采取措施，支持老旧住宅改造建设，对需要增设电梯的，有关部门应当予以支持。
小区车位只售不租?不行!
当前，由于小区停车库、停车位紧张，导致小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。
专家分析，物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面：一是权属争议，由此引发停车收费矛盾;二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾;三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。
为回应社会关切，条例进行了明确和细化：重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。
遇紧急情况可直接申请使用物业维修资金
物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用，但实际使用起来却因程序复杂而困难重重。
为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：
一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况，规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏，电梯故障等情况，可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序，而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。
二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。
共用部位等经营收益归全体业主共有
不少居民疑惑：广告设置在居民公共区域内，其收益是否应该归业主所有?
《条例》明确规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
其中，共用部位指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;共用设施设备指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。
物业合同终止拒不退出，最高可罚十万元
《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。
物业服务企业不称职，到期拒不退出?本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。
物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
业主们，这些事不能做
条例规定，物业管理区域内禁止下列行为：
(一)改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构;
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上;
(三)擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途;
(四)侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备;
(五)擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物;
(六)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品;
(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;
(八)排放有毒、有害等污染环境的物质;
(九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
(十)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材;
(十一)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆;
(十二)违反规定饲养动物;
(十三)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
违反这些规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。
(湘伴综合，欢迎转发分享至朋友圈。)物业维修资金的那些事儿 你知多少
房子上了“年纪”之后，如果出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修 、公共区域设施设备损坏等问题怎么办？怎样才能保证有充足的房屋“ 养老金”来解决这些问题？总之，关于物业维修资金的那些事儿， 您了解多少呢？
一起来看看市物业管理中心对物业维修资金申请使用等方面问题给出的解答——
什么是物业维修资金？
答：房屋的“养老金”
物业维修基金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造建立的专门性资金。
用句俗话来说，物业维修资金就是房屋的“养老金”。
我县物业维修资金的管理部门在哪里？
答：灌南县房产处物业维修资金中心（204室）
连云港市物业管理中心是我市市区物业维修资金的专门管理机构，受其上级主管部门——连云港市住房保障和房产管理局委托，负责市区物业维修资金的归集、核算、使用管理，并受市财政部门的监督。
物业共用部位、共用设施设备包括哪些？
物业共用部位一般包括：
物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
物业共用设施一般包括：
电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
业主交存的物业维修资金如何查询？
答：有三种方式可以查询
业主交存物业维修资金次日可通过以下方式查询：
登录连云港市住房保障和房产管理局政务网，在数字房产-物业维修资金查询系统查询；
“连云港房地产网”，在业务查询-物业维修资金查询系统查询；
携带房屋所有权登记证及身份证到灌南县房产处物业维修资金中心查询。
维修资金是拨付给物业公司还是业委会？
答：施工单位
物业维修资金拨付的相关规定为：
一是维修工程无预付款及进度款；
二是申请人提供工程竣工验收证明，且审价部门审定的结算价及业主分摊明细公示结束业主无异议后，维修资金管理机构直接将维修费用（扣除质保金）拨付给施工单位。
业主如何办理交存手续？
答：市区窗口直接交存
从日起，物业维修资金不再由开发建设单位代收代缴，业主在办理房屋入住手续前带商品房买卖合同到县行政大厅房产处维修资金窗口直接交存。
目前我市物业维修资金的交存标准是什么？
答：根据是否设置电梯标准不同
业主交存的首期物业维修资金标准为：
不设置电梯的房屋50元/㎡，设置电梯的房屋80元/㎡。
我几年前就向物业公司反映屋面渗水，物业公司也向贵局（房产局）申请维修资金，为什么到现在没有维修，为什么不发放维修资金？
答：维修资金申请和维修事项实施是两个不同的过程
维修资金申请是程序性、要件性审核，申请人需要件提供齐全，维修资金管理机构才予受理。
维修事项实施是申请人与相应资质施工单位依据维修合同进行维修的行为。
维修资金是申请人提供工程竣工验收证明，且审价部门审定的结算价及业主分摊明细公示结束业主无异议后，维修资金管理机构才将维修费用（扣除质保金）拨付给施工单位。
房屋渗漏导致地板油漆等财产损坏是否可动用物业维修资金?
答：不可以
地板，墙面油漆等事项属于业主室内装修内容，不符合共用部位的标准，不属于维修资金的列支范畴，这些损失可与事故责任方协商处理。
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今日搜狐热点加装电梯你最想知道的那些事儿，懋懋告诉你！
众所周知，如今的中国老龄化人群比重逐渐增加，随着年龄的增长他们的生活幸福指数并没有得到太大的提升，相反，因为腿脚不利索平时上下楼也逐渐不方便，不得不说，这是一个大问题！
我国目前仍旧有许多住宅楼没有配备电梯，住在里面的老人们只能望窗兴叹。办公楼和商场也成为电梯加装市场的主力军，为了方便办公、人们购物，这些场所往往都需要加装电梯，加装电梯已经是大势所趋。
今天，懋懋就告诉你，加装电梯你最关心的那些事儿。
有哪些楼可以加装电梯呢？
一般来说，具有合法权属证明或者合法报批手续，已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅都可以安装电梯。
谁来申请呢？
一栋楼的业主或者业主代表便可以申请加装电梯，当然业主们也可以组建成业主委员会，以委员会的名义提出电梯加装申请。
加装电梯需要哪些人同意？
经过本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；如果增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。
向谁申请？
目前德州地区并没有明确的规章制度表明旧楼加装向哪个行政部门申请，但是，我们德州通懋机电设备有限公司有专业的技术人员，懋懋可以给你们提供最专业的图纸设计、最快速的电梯加装方案、最全面的土建施工。济南市已经下发了最新的关于电梯加装的管理办法，相信德州市在不久的将来也会明朗化。
书面协议最好包含哪些内容？
（1）确定电梯的使用管理者
（2）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案
（3）电梯维护保养方式及其维保费的分担方案
（4）与不同意增设电梯业主进行商量，以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案。
（5）法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。
安装电梯的资金如何筹集？
（1）根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商约定。
（2）属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金。
（3）可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金。
（4）社会投资等其他合法资金来源。
不同楼层怎么分摊资金？
如果安装电梯的费用由业主共同出资，则同意增设电梯的业主需要就各自出资额、维护和养护分摊等事项达成书面协议。费用比例可参照：
以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3，依此类推；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
懋懋温馨提示：如果您对电梯加装还有什么不明白的地方或者您有意加装电梯、想让自己的生活更加便捷的话，随时可以联系我们哟！
德州通懋机电设备有限公司是一家集电梯销售、安装、维修保养、服务信息反馈为一体的专业化电梯服务集团公司。
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今日搜狐热点物业维修资金的那些事儿 你知多少？（二）
房子上了“年纪”之后，如果出现屋顶或墙面漏水、电梯年久失修 、公共区域设施设备损坏等问题怎么办？怎样才能保证有充足的房屋“养老金”来解决这些问题？总之，关于物业维修资金的那些事儿， 您了解多少呢？
一起来看看市物业管理中心对物业维修资金申请使用等方面问题给出的解答——
物业维修资金交存标准是多少？
答：按房屋总建筑面积交存
目前，我市物业维修资金是按房屋总建筑面积交存的。
一是2008年5月以后，业主交存的维修资金标准为不设置电梯的房屋50元/平方米，设置电梯的房屋80元/平方米；
二是日后市区受让土地并配置电梯的住宅、非住宅房地产开发项目，房地产开发企业应当交存电梯、消防设施设备专项维修资金。
电梯、消防设施设备专项维修资金交存标准为设置电梯的7层及以下房屋18元/平方米、7层以上12层以下的房屋20元/平方米、12层以上房屋22元/平方米。
业主部分物业维修资金怎么交？
答：市区窗口直接交存
从日起，业主在办理交房手续前到维修资金窗口直接交存维修资金，市维修资金管理机构按业主房屋户门号设分户账，业主第二天可登陆市住房局网站或关注连云港房地产网微信公众号进行查询。
物业共用部位、共用设施设备包括哪些？
物业共用部位一般包括：
物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
物业共用设施一般包括：
电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业共用部位、共用设施设备保修期是多少年？
答：不同部位和设施保修期不同
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、保温工程，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等，为2年。
物业维修资金使用项目需要进行审价吗？
为了保证物业维修资金使用的合理性，我市市区所有申请使用物业维修资金的项目，均由申请人从备选库中随机抽取的第三方审计机构进行审价。
在物业维修资金申请使用过程中，按程序要进行二次审价，即预审和结审。
预审是指在维修工程施工方案制定后施工合同签订前对维修费用进行的审价，通过审计，基本确定方案中涉及的工程造价；
结审是指在维修工程竣工验收后拨付工程款前对申请人提供的最终维修费进行审计，通过审计，确认最终的拨付金额。
之所以要进行二次审计，就是要最大限度降低维修费用，切实维护广大业主的利益。
关于维修方案的制定、施工单位的选择均由业主自行决策。
文章来源：连云港市住房局
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