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换房那点事儿：你选择先卖房还是先买房？
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[摘要]对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
换房原因：
1、&为了孩子能上个好；
2、&现有房子太小，住不下；
3、&周边环境和房子本身问题；
4、&为了脸面；
5、&有钱任性；
6、&为了和父母近点儿。
明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
：税费相对简单，只有契税和金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
完整的换房流程通常是这样的：卖房&审核买房资质（限购人群）&寻找新房源&签约&入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
1、&政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
2、&卖家或爽约。这对换房族的风险大。
虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
换房成本比较：
先卖房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元
本息支出总额为（期）&340万元
其中利息总额为109万元。
先买房后买房：
已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元
本息支出总额为（期）=360万元
其中利息总额为131万元。
契税支出：
先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550&1.5%=8.25万。
先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550&3%=16.5万。
由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。
对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。
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换房指南：先买房还是先卖房？
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[摘要]在利率几乎跌至历史低水平且房价尚未抬头的当下，换房族活跃了起来，但同时他们也需要做出这样一个选择——究竟是先卖房还是先卖房呢？
&&& 自去年年底以来，一系列信贷宽松政策将购房者的购房成本降低了数十万，同时也大大降低了改善型需求购房人群的购房门槛。
&&& 在利率几乎跌至历史低水平且房价尚未抬头的当下，换房族活跃了起来，但同时他们也需要做出这样一个选择&&究竟是先卖房还是先卖房呢？
&&& 假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。
&&& 从贷款成本来看：
&&& 如果选择先买后卖，需要首付至少4成，且上浮10%。而如果选选择先卖后买，如果款未结清可以用卖家的购房款还清剩余贷款，再买房时可享首套房待遇，利率明显降低。
&&& 从交易税费来看：
&&& 先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。
&&& 个人所得税=180万元&1%＝1.8万元
&&& 若房子满2年，营业税及附加=（180万元&购买原价）&5.6%
&&& 若房子不满2年，营业税及附加＝180万元&5.6%＝10.08万元
&&& 先卖后买：所卖房子为家庭唯一住房。
&&& 若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加
&&& 若房子不满5年，个人所得税=180万元&1%＝1.8万元
&&& 若房子满2年，免征营业税及附加
&&& 若房子不满2年，营业税及附加＝180万元&5.6%＝10.08万元
&&& 所以，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算。
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想换房是先买房还是先卖房 ？别急，这里有答案！
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为了改善居住环境，很多刚需家庭开始换房置业，但对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题，尤其是急于拿到资金和限购城市的，想要换房更是艰难。其实，是先买房还是先卖房，这要看具体情况来区别对待的。一、“常规置业”型：卖小买大优点：对于手头不慎宽裕的购房者，卖小买大更能缓解资金压力。留有充分资金，那么就可以选择更好的房子。如选择先卖后买，贷款可以继续享受首套房待遇，减轻购房负担。缺点：两次交易过程复杂，未知因素较多，置换过程中如存在空白期，需面临租房窘境。二、“不差钱”型：留旧买新这种方法适合人群：月收入较高，有一定存款优势：避免了卖房后居无定所的局面，亦不用考虑房子置换期的租房问题，可保留一套房子作为投资手段。缺点：不适用于还贷压力大或收入较低人群。注意事项：这种方法考验着换房人的还款能力，另外如首套房仍属于贷款中，那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升，同时要考虑到月供对于生活质量的影响。三、“谨慎置业”型：租小换大优势：以租养房，适用于首付压力小，月供偿还能力较低者。缺点：房屋出租存在一定隐患，且房屋维修及设备更新也是一笔开销。注意事项：不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房，但又不忍心将辛苦买来的第一套房子出售，另外由于大房的总价及月供较高，因此采取租小换大的方式可以减轻负担。换房时需要关注的重点有哪些？1.尽量实现买卖同步在购房前先做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。在出售旧房时根据市场行情合理定价，缩短出售周期。同时尽量与大型的房产机构合作，经纪人会给你更好的建议。2.尽量将旧房交接时间延后如果你担心房子卖掉之后不能及时买到新房，那就把旧房的交接时间延后，跟购房者商量好这个问题，然后再写进合同里，以免对方临时反悔，当然，这个方法的使用前提是购房者也并不着急搬家。3、在买房的地方先租个房如果你已经卖掉了房子，但是购房者并不同意将交房时间延后，而你已经看好了新房子，只是办理手续需要时间的话，那你能做的就是在将要买房的地方先租个房，如此一来，既有了住的地方，还能及时跟进买房及装修的细节。相信先卖后买适合大多部分人群，并且先卖后买确实会更好。因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
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在一线城市换房,应该先卖房在买房,还是先买房再卖房?
在一线城市换房,应该先卖房在买房,还是先买房再卖房?
对于在一线城市有换房需求的家庭来说，怎么选房，怎么换房都是非常重要大事。毕竟北上广深房价那么高，换个好点的可能买不起，换个差点的又满足不了需求，最后还浪费了时间精力与金钱。所以，急需换房的家庭要先想好，哪些是一定要的，哪些是不一定需要的。
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> 换房是先买还是先卖，家庭换房要先卖房子吗？
换房是先买还是先卖，家庭换房要先卖房子吗？
&&&&编辑：象盒小编&&&&
随着生活水平提高，人们对住房的追求越来越高，越来越多的人加入到换房的人群中。对于已有一套房，资金不那么充足的换房族而言，换房是先买还是先卖，家庭换房要先卖房子吗？ 对于换房者而言，想换房，有以下两种方案可供选择：
1.先卖后买--比较中规中矩的做法，先将旧房出售，再去买想买的房子。
2.先买后卖--先将想买的房子定下来再操作旧房的出售流程。
还有一种方案叫边买边卖，归根到底总要先卖或先买。
先卖后买和先买后卖各有哪些利弊？
先卖后买、先买后卖各有利弊，换房者应根据自身情况来选择，各自的优缺点如下。
1.先卖后买
（1）优点：
①资金比较宽裕，选房余地大；先卖房后，资金充足，再去买房，可选择的房源比较多。
②若是只有一套房，卖出后，名下没房，再买算首套房，首付和贷款优惠多。
若是采用贷款方式买房，公积金贷款和商业贷款对首套房的首付款要求和利率优惠都比较低。
（2）缺点：
①卖房后需要居住，增加租房成本；
②卖房后房价上涨，心仪的房子已经买不起。
（3）可能存在的风险？如何降低风险？ 先卖后买存在的风险及如何降低 先卖后买可能存在的风险 ①、先卖后买，一旦房子涨价，卖房后难以买到价格合适的房子。 ②、旧房卖出后，一时难以买到合适的房子，导致无处居住。 ③、政策风险导致失去购房资质。 如何降低先卖后买的风险 ①、加快办理交易周期，需先与买家约定办完后返租。 ②、卖给投资者，他们购房之后不会马上入住，换房一族可以回租。 ③、换房时可以到自己心仪的区域内租房，可更好地考察当地市场行情，在买好房之后，也便于装修管理。 ④、建议在卖房时，收到首付款后再签约新的购房合同。
（4）建议：
卖完房后，虽然优势是可以掌握资金，不用担心钱的问题，但是必须抓紧时间定房，不要犹豫。建议是在卖房时就开始留意想买的房源，一旦卖房后立刻入手，避免房价一直上涨，造成购买力越来越低的风险。 举个例子 陈华的房子在挂售期间，一直没有看房，旧房出售完后才开始疯狂的选房看房，因此时正值房价上涨期，陈华看中的房源很快被抢购一空，为避免自己手里的资金购买力越来越低，陈华不得以只好选择了一个相对朝向差点的房子。
2.先买后卖
（1）优点：
①将好的房源先买下，避免房价上涨或竞争激烈被别人买走；
②卖房后可以直接搬家，不用担心没房住。
（2）缺点：
①资金问题
先买房再卖房，需要在一定的时间内筹到钱付房款，若旧房迟迟卖不出，可能会导致资金断裂问题，造成违约或者需要通过其他途径融资。
②新房贷款需支付的首付和利息多
新买的房子若被认定为二套房，则贷款利率会增加，首付也需要付5成。
③旧房交易成本增加
若在新房网签之后卖掉旧房，则旧房就不属于唯一住房，卖房时产生的交易税费增加，即卖家需支付的买房成本增加，影响旧房对外出售。
（4）建议
在想买的房子合同定下之后，立刻着手处置旧房，卖旧房时，心理预期不要太高，若是遇到能尽快付定金和首付的买家，不要犹豫，要果断出售，好用这些定金和首付去买房。 举个例子： 张红为孩子上学准备将房子换到孩子学校附近，想买的房子定下之后，约定了4个月的付款时间，在这期间张红需要将自己的旧房出售来筹钱。但因卖家给出的价格都没有满足张红的要求，张红不肯出售，导致房子迟迟未能卖出，眼看还有一个月的时间就要交钱了，张红开始着急，最终只能是90万的房子，降价到80万出售。
以上是小编就两种换房方案的分析 ，至于究竟是先卖房再买房还是先买房再卖房，购房者应在换房之前仔细权衡利弊，根据自身的实际情况谨慎作出选择。
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