该不该对租金设“涨停板”？

　　控制租金“涨幅”能够稳定租金，但有观点认为此举会减少供给，破坏市场平衡

　　针对我国部分一、二线城市租金过快上涨的局面，有不少声音建议政府应设置“租金指导价”或者“最高涨幅”来稳定租金；但是，也有声音反对称，设置最高租金会减少房东收益，使得房东不愿意将房源出租，从而减少市场供应量，恶化供不应求的局面。

　　那么，租金指导价等类似的政策是否有必要出台？这样的政策是否能够起到平抑租金的效用呢？新京报邀请了学界专家学者、租赁企业代表、开发商代表共同探讨这一命题。

　　租金涨幅管制可行且必要

　　上海交大中国城市治理研究院陈杰教授：租金管制涨幅是可行也是必要的。但是，租金涨幅管制需要做到两点，第一，有所区别对待。新房三年内的租金可以不受租金涨幅管制，这样鼓励新建和增加供给；第二，涨幅管制区间要温和，不能太严格，我个人觉得年涨幅最高可在2-2.5倍CPI(居民消费价格指数(consumer price index)的简称，是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标)，如果超出这一最高值政府就应予以干预了，市中心租房紧缺地段可以允许涨幅高一些，其他地区控制严一些；第三，租金管制本意主要是给租客一种安全感，产生稳定预期，对房东影响不会太大。出租以存量房为主，存量房的房东，不会因为租金涨幅差个几个百分点，就不出租了，那样损失更大。房东也不会因为租金涨幅管制，就不维护房屋质量了，那直接损失租金本身。租金涨幅管制最可能的弊端是，房东不愿意与租客订立长期租房合同，只愿意短租。但房东每次短租风险也大，频繁交易成本高。中间存在均衡点。一方面政府应该鼓励私人长租，长租涨幅管制可以适当灵活一些；另一方面，加大投入公租房+鼓励长租公寓，稳定租房市场租金水平和涨幅预期。企业化的长租公寓最近非议很大，但本身还是好事，要妥善运用。

　　合理涨幅空间不会减少供应

　　深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平：建议政府先对租赁房源设定一定的门槛，比如房屋安全，质量等，符合租赁条件的房源才可以对外出租，在对外出租时候每年设置一定的涨幅。这个涨幅的限制要具有合理性，如果太低那么会打击房东的出租意愿并减少供应，太高则无法平抑租金，所以可根据每年市场价格的平均值上涨5%来设定。

　　同时，租赁市场和购房市场密不可分。适时出台房产税，加大房源的持有成本，这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。

　　应容忍租金上涨的市场行为

　　新城控股副总裁欧阳捷：价格是现代市场经济最重要的职能之一，也是供求关系、价值规律的指针，没有价格信号，就好比大脑失去前庭觉平衡系统，市场经济必然失灵。

　　稳租金的逻辑就是用行政指令、计划管理的方式进行租金管制，看起来似乎照顾了低收入人群租房，但最终的结果一定是投资人因为不满意租金回报，进而放弃出租，或者放弃低租金收益住房出租，导致租赁住房供应减少，住房供需矛盾加剧，穷人无房可租。

　　租金上涨是市场行为，如果我们承认市场经济，我们就应容忍租金上涨。

　　我们不应当不停地按下葫芦浮起瓢，应当回到顶层设计，通过增加土地供给降低地价，通过增加住房供给抑制房价，通过税收调节限制投机，通过增加投资住房出租调节租金，而非简单地实行租金管制。

　　对于扰乱市场秩序的机构行为也不只是约谈，而是依法处罚、禁入市场、以儆效尤。我们还应该大规模减税，放水养鱼、藏富于民，大幅度提高劳动者收入水平。

　　削减增量激化供求矛盾

　　链家研究院院长杨现领：租金管制会削减增量供给的激励，从而导致供求矛盾激化，而不是让租客租房成本下降；租金管制往往导致社会不公，愿意出高价的人得不到居所，房东挑选租客只租给有关系的人，其他人更难找到房子，进而滋生隐性交易成本；此外，租金管制会导致房东不愿意修缮房屋，住房的条件可能会进一步恶劣。

　　即使只是针对部分企业的部分产品实行租金管制，也会产生问题：一是在利润控制下，难以保证住房建设的质量、位置和配套设施；二是同等条件下形成价格双轨制，会滋生寻租行为。

　　当前租赁备案登记执行较少，政策制定者很难客观评估某个区域的合理租金水平，更难以按照市场变动进行调整，时间一久就会导致人为设定的标准脱离市场实际。

　　从租赁企业角度来讲，面临着监管和标准不清晰、法律责任不明确等问题，需要政府从立法和监管上予以明确。此外，拿房成本、运营成本高也是制约企业发展的原因。

　　我国租金上涨的根本原因在于供给不足，抑制租金上涨的有效方式应该是增加供给，并参照目前国际上更通行且被证明有降低租房负担的发放房租补贴或租房券，让受补贴居民到市场上选择住房，即采取需求补贴的方式。

　　“房租刹车”+“退租保护”

　　德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。

　　2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新；这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。

　　同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

　　设立房租稳定委员会

　　美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。

　　目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。

　　此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。

很久没有这样一部电影，几乎能做到零差评！

没有正式上映前，大规模预约点映口碑已经提前发酵。

截止7月9日20:00，豆瓣评分继续保持9.0，票房已经突破15亿；

很久没有这样一部电影，能让人上半场点中你的笑点，下半场戳破你的泪点！

宛如一部电影让人仿佛走完一生的生命历程，从轻松到负重，从欢笑到沉思......

因为这片子，除了笑点和泪点，还深深戳到了我们的生存痛点。

这部正在快速走红的电影就是，文牧野导演的，徐峥、王传君、周一围出演的——《我不是药神》！

这是根据14年前根据一个真实的社会故事改编的电影，一个14年前的“慢粒白血病”病人吃不起天价药引发“走私药”的故事；

14年后的今天，无论是经济发展、社会文明程度和民生保障制度，我们国家都有了长足的进步，然而，房价、医疗和教育三座大山依然存在局部“短缺”的社会“供需”矛盾，特别是住房问题，几轮调控基调下的“限购限贷”行政手段“伤及无辜”的情况还是时有发生！

这是一个14年前贴着“混瘫”标签的社会底层小贩，卖着印度神油，过着得过且过的日子，打跑了老婆，还挣扎着想留下要跟着后爸出国的儿子，一边操着上海话的老爹血管瘤急着做手术，一边这个穷到“哒哒滴”的男人卖不出神油，连房租水电都交不起。

翻遍了“通讯录”，就是找不到一个姓“钱”的朋友！

这是一个现代标准的大城市办公室白领A，天天起得比鸡早，睡得比狗晚，白天像条“龙”，回家是条“虫”！拿着百万的年薪，供着几千万的房子，上有老下有小，表面光鲜的生活却要背负全家的压力，特别是，在周边同事都在投资买房的同时，自己恐惧被阶层划分甩出十八条街，还在咬牙切齿的边还贷边在筹二套房的首付，关键是，看着房价呼呼得往上涨，好不容易筹到的钱却始终买不到房，最要命的是，跑到卖楼的地方，“全款往里走、贷款靠边站”这句话基本上都贴在置业顾问和保安脸上。

翻遍了整个朋友圈，就是找不到一个姓“权”的朋友！

这个神秘男子在电影里叫吕受益（王传君 饰），想托程勇从印度代购一款药。

这种病叫：慢粒白血病（一种血液癌症），这种病需要长期服用抗癌药物。

这种药叫：“格列宁”，原版的和印度仿制的价格差距高达20:1，同样的药效，4万和2千的区别，对商人，是一次获得暴利机会的生意，对病人，悬殊的药价代表着看到活下去的“希望”！

当然，“印度格列宁”在中国境内是禁止销售的，药品走私被抓，是要判刑的。

这是和A从小玩到大的同学B，开了个厂，做着外贸生意，之前每年上百万的收入也是起草摸黑，吭哧吭哧干出来的，一年水电人工、税收应酬，看着表面兴隆的生意，一层一层刮油一般，到年底能放进自己口袋的没几个铜板。

去年，跟着别人开始合伙“炒房”，尝到了点甜头，正要甩开膀子大干的时候，发现没有关系拿不到“房号”，知道倒卖房号的套路，琢磨着撺掇撺掇同学A，出面去搞定开发商关键人物，一起赚点“快钱”！

当然，茶水费和号子费是见不得光的，如果出事情，那是会牵扯到很多人的。

在巨大的利润诱惑下，程勇成了一名“药贩子”，他获得了丰厚的利润，对广大慢粒白血病人而言，他们拥有了活下去的机会，于是，“药神”出现！

无论是能力也好还是人品爆发，A不但成了“炒房团”里的大哥大，自己没花冤枉钱买到了房子，而且一来二去，混到开发商某总的信任，给了一大批房源让他去“卖”，赚得盆满钵满，在买到就是赚到的市场里，房源就是财源，对于身边的同事同学，亲朋好友来说，上赶子送钱给A，于是，“楼神”出现！

随着程勇与慢粒白血病人的深入接触，他忽然意识到了他售卖的不仅仅是药品，更是这些待死者活下去的希望，于是，当警察开始查封“印度格列宁”，断这些病患的命路时，程勇决定展开一场“救赎”，从5000卖到2000，从2000卖到500，从2000的进价还卖到500，每个月亏掉几十万，这个“药神”，卖的何止是“救命药”......

我们的主角A，有一天突然发现，越来越多的家庭被“裹挟”了进来，有钱的亲戚“收割”着别人的同时，也在被别人“收割”，这场“资产保卫战”到最后谁能笑到最后谁也不知道？而在“阶层划分”的最后关头，身边几乎所有人都被动员起来，上至98岁的老妪，下至只有几岁的孩子，就算是“公开摇号”也还要过五关走六将，何况这些天价的“茶水费”和“号子费”呢？

终于，有一天，当看见家里只有10万存款的人，问亲戚借了30万，要去买房，还要找自己走关系，听到10万号子费直接泪崩那一刻，A疲倦了，也厌恶了，从免费替别人找房子，到贴钱给茶水费，只为了替人买到房，让那一家人得以安宁。

一步一步，A成了这些“房虫”里的异类，终于有一天，他向政府自首并举报了......他是“坏人”吗？这一切会有什么结局呢？

脑洞大开，各种想象......

影院里的我们，越看到结尾，特别是“十里长街送程勇”，拉下口罩的那一刻，大半个影院的人都在哭，散场时一个个都是红着眼擦鼻涕。

催泪并煽情，深深戳中每个人的痛点——看病难，看病贵，谁能保证这一辈子自己和家人不生病呢？年初那篇《流感下的北京中年》大家或许还记忆犹新，一个看起来富足的中产阶级因病致贫，也可能在短短几天里因病致贫。

有得治就有得活，有了药就有命！

想起4月底，上海前滩中粮海景壹号，437套3127组客户，认筹金超31亿，几千万身价的人在寒风中排队“验资”那一幕，房价8.5万每平；

想起5月底，杭州“摇号”买房“杭儿风”吹起那一段，多家银行“沦陷”，银行办手续排号排到2000，银行门口排队1KM，“小姐姐”体力不支，昏倒在银行里，万人摇号那些事；

想起6月底深圳华润城疯狂那一幕，741套房，4000组线上登记，2500组获准通过，冻结资金50亿，那是均价8.55万的楼盘，之前，招商双玺，900个千万以上资产身价的家庭，抢购167套房，500万的诚意金冻结资金40多个亿；

生活中的我们，看着房价涨，越到最后，心里酸出一片“凉凉”，还要给自己打针鸡血，鼓足勇气豁出性命，砸锅卖铁的勇气入市买房，一首“特别的房和特别的你”唱起；

没买到房的晚上睡不着，怕房价涨还买不到，买到房的晚上也睡不着，怕房价跌，也许只有你在刷钱签约的那一刻，不长的几十秒脸红耳赤的“高潮”，终于额头上打上了“有产阶级”的标签，而当每月银行卡需要还贷开始，你才发现自己骨子里还是个“百万千万负翁”。

第二天，从心酸又将开始汗酸，这就是我们的买房人生，长长的岁月，酸酸的幸福。

买到就是赚到，有套房更安全！

一个得病的老太太对警察说：

领导，我求求你，别再查“假药”了行么。这药假不假，我们这些吃的人还不知道么？

我吃了三年正版药，房子吃没了，家也吃垮了。现在好不容易有了便宜药，可你们非说这是“假药”。不吃药，我们就只能等死。

他们不是在保药贩子，他们是在保命。

现实生活中，会有人去为A去执法部门求情吗？大概率不会，但还是会去求XXX：

领导，我求求你，卖套房给我好不好？

领导，我求求你，首付比例低一点好不好？

领导，我求求你，卖个“人情”给我吧！！！

“天价药”和“高价房”都是需要高度重视的社会问题。

有病没有药是天灾，有药买不起是人祸。

没钱买不起房是“穷”的问题，有钱买不好房还是“穷”的问题！！！

前者是人穷，后者是脑穷。

有人说，我们不能妄求中国的医疗现状一夜赶英超美，但是我想问，中国的医疗现状只是表面上看到的医保和市场的问题吗？同样的问题也发生在中国的住房制度改革上。

对于住房、医疗、读书三大民生问题，也许只能借用程勇在法庭上所说那一句：

山争哥哥，今天，你是药神，让我们这些人看着从前的故事，从笑到哭！

山争哥哥，明天，你是楼神，让神的光环庇佑我们这些人间的“平凡”！

该不该对租金设“涨停板”?

控制租金“涨幅”能够稳定租金，但有观点认为此举会减少供给，破坏市场平衡

针对我国部分一、二线城市租金过快上涨的局面，有不少声音建议政府应设置“租金指导价”或者“最高涨幅”来稳定租金;但是，也有声音反对称，设置最高租金会减少房东收益，使得房东不愿意将房源出租，从而减少市场供应量，恶化供不应求的局面。

那么，租金指导价等类似的政策是否有必要出台?这样的政策是否能够起到平抑租金的效用呢?新京 报邀请了学界专家学者、租赁企业代表、开发商代表共同探讨这一命题。

租金涨幅管制可行且必要

上海交大中国城市治理研究院陈杰教授：租金管制涨幅是可行也是必要的。但是，租金涨幅管制需要做到两点，第一，有所区别对待。新房三年内的租金可以不受租金涨幅管制，这样鼓励新建和增加供给;第二，涨幅管制区间要温和，不能太严格，我个人觉得年涨幅最高可在2-2.5倍CPI(居民消费价格指数(consumer price index)的简称，是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标)，如果超出这一最高值政府就应予以干预了，市中心租房紧缺地段可以允许涨幅高一些，其他地区控制严一些;第三，租金管制本意主要是给租客一种安全感，产生稳定预期，对房东影响不会太大。出租以存量房为主，存量房的房东，不会因为租金涨幅差个几个百分点，就不出租了，那样损失更大。房东也不会因为租金涨幅管制，就不维护房屋质量了，那直接损失租金本身。租金涨幅管制最可能的弊端是，房东不愿意与租客订立长期租房合同，只愿意短租。但房东每次短租风险也大，频繁交易成本高。中间存在均衡点。一方面政府应该鼓励私人长租，长租涨幅管制可以适当灵活一些;另一方面，加大投入公租房+鼓励长租公寓，稳定租房市场租金水平和涨幅预期。企业化的长租公寓最近非议很大，但本身还是好事，要妥善运用。

合理涨幅空间不会减少供应

深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平：建议政府先对租赁房源设定一定的门槛，比如房屋安全，质量等，符合租赁条件的房源才可以对外出租，在对外出租时候每年设置一定的涨幅。这个涨幅的限制要具有合理性，如果太低那么会打击房东的出租意愿并减少供应，太高则无法平抑租金，所以可根据每年市场价格的平均值上涨5%来设定。

同时，租赁市场和购房市场密不可分。适时出台房产税，加大房源的持有成本，这样可以刺激社会上的闲置房源进行对外出租从而增加供给量。

应容忍租金上涨的市场行为

新城控股副总裁欧阳捷：价格是现代市场经济最重要的职能之一，也是供求关系、价值规律的指针，没有价格信号，就好比大脑失去前庭觉平衡系统，市场经济必然失灵。

稳租金的逻辑就是用行政指令、计划管理的方式进行租金管制，看起来似乎照顾了低收入人群租房，但最终的结果一定是投资人因为不满意租金回报，进而放弃出租，或者放弃低租金收益住房出租，导致租赁住房供应减少，住房供需矛盾加剧，穷人无房可租。

租金上涨是市场行为，如果我们承认市场经济，我们就应容忍租金上涨。

我们不应当不停地按下葫芦浮起瓢，应当回到顶层设计，通过增加土地供给降低地价，通过增加住房供给抑制房价，通过税收调节限制投机，通过增加投资住房出租调节租金，而非简单地实行租金管制。

对于扰乱市场秩序的机构行为也不只是约谈，而是依法处罚、禁入市场、以儆效尤。我们还应该大规模减税，放水养鱼、藏富于民，大幅度提高劳动者收入水平。

链家研究院院长杨现领：租金管制会削减增量供给的激励，从而导致供求矛盾激化，而不是让租客租房成本下降;租金管制往往导致社会不公，愿意出高价的人得不到居所，房东挑选租客只租给有关系的人，其他人更难找到房子，进而滋生隐性交易成本;此外，租金管制会导致房东不愿意修缮房屋，住房的条件可能会进一步恶劣。

即使只是针对部分企业的部分产品实行租金管制，也会产生问题：一是在利润控制下，难以保证住房建设的质量、位置和配套设施;二是同等条件下形成价格双轨制，会滋生寻租行为。

当前租赁备案登记执行较少，政策制定者很难客观评估某个区域的合理租金水平，更难以按照市场变动进行调整，时间一久就会导致人为设定的标准脱离市场实际。

从租赁企业角度来讲，面临着监管和标准不清晰、法律责任不明确等问题，需要政府从立法和监管上予以明确。此外，拿房成本、运营成本高也是制约企业发展的原因。

我国租金上涨的根本原因在于供给不足，抑制租金上涨的有效方式应该是增加供给，并参照目前国际上更通行且被证明有降低租房负担的发放房租补贴或租房券，让受补贴居民到市场上选择住房，即采取需求补贴的方式。

“房租刹车”+“退租保护”

德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。

2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新;这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。

同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。

目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。

此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。