原标题：什么？最不值得购买的房子，居然是CBD的房子！

来源：城市战争 作者：孙不熟

原标题：CBD的房子为什么不值得买？

深圳福田CBD 图源：视觉中国

有个朋友最近一直看珠江新城的房子，他问我要不要买，毕竟都是10万＋的价格，他担心成为最后一波接盘侠。

我告诉他，珠江新城目前是城市价值的制高点，美女如云、风景如画、配套顶级，你如果把这里的房子视为高档次的消费品，我支持你买，但如果视为投资品，我认为应该果断摈弃。

朋友不解，说我写过一些CBD的文章，从中感受到了CBD的辉煌，这种地方为什么就不适合投资了？

我又告诉他，消费和投资是两种完全不同的逻辑，消费的逻辑是买到好东西，这一点CBD肯定符合条件，但投资的逻辑是简单粗暴的。

只看“价值是否被低估”，如果你认为被低估，哪怕是一坨屎也可以买，如果你认为被高估，就是拥有范冰冰和林志玲的美貌，也不能要。

广州珠江新城CBD 图源：视觉中国

以珠江新城为例，这个区域分为东区、中区、西区三个细分板块，东区容积率低、绿化好、户型大，算是比较典型的富人区，但是中区和西区，是以高密度中小户型为主。

这么高的容积率、这么小的房子应该是设计给屌丝住的，但标价却是豪宅的级别，属于严重的错配，属于价值高估。

当然，你可能会说地段，那我告诉你地段其实没那么值钱——从珠江新城往南、往北或者往东，只要坐10到20分钟分钟地铁，就能买到1/2甚至1/3的价格，你还会认为那个地段有多值钱？

好吧，此处允许有争议，我们站在另一个高度地来聊一聊CBD。

CBD的价值在于它是一座城市的门户区域，一个企业只要把总部放在CBD，就能获得最大的流量保障，包括人才流、信息流、资金流等等。

通俗地说，在CBD办公，可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地谈生意！

门户区域一定是垄断且稀缺的，所以，CBD的房价和租金往往都是一座城市最高的。

但我们知道，互联网行业曾经有个高大上的业态，叫做门户网站，现在已经没有多少人上这类网站了，00后网民可能都没听说过“四大门户”这个曾经牛逼哄哄的概念。

因为移动互联网出现之后，门户网站很快没落了！取而代之的是什么？微信公众号与今日头条。

二者为什么能干掉门户网站？这个跟人们获取信息的逻辑发生变化有很大关系。

在门户网站时代，人们获取信息的逻辑是“给什么看什么”，在公众号与今日头条的时代，这个逻辑转变为“我想看什么你就给什么”。

前者是假定所有人的需求和口味一样，然后提供一个统一的流量入口就够了，后者是假定每个人的需求不同，然后提供无限个精细化与个性化的流量入口。

在此意义上，公众号的流量入口就是“吸引你”的博主，今日头条的流量入口是“懂你”的机器人，它们都比门户网站的小编更懂得你的需求。

很明显，在移动互联网时代，人们已经不需要一个统一的超级流量入口，需要的是那些个性化、精细化、独特化的像毛细血管一样的流量入口，甚至每个人都可以掌握一条专注于自己的流量入口。

流量入口，变得不那么值钱，或者说正在去中心化，乃至碎片化，这是互联网行业正在发生的变化。

城市的道理也一样，CBD之所以出现，是因为城市需要一个超级的流量入口，这样可以最大化地提升品牌展示、信息获取、商务交流的效率。

超级的流量入口一定是垄断而稀缺的，一定会带来超高的营商成本，只有利润足够高的企业才能够在CBD生存。所以，CBD也常常被认为是一座城市先进生产力的代表。

然而，我们又看到这样一些有趣的现象：

北京的互联网巨头们去后厂村路了，阿里巴巴去西溪湿地了，微信总部要去琶洲了，腾讯总部要去后海了，华为终端部门去松山湖了——这些企业都是各自城市先进生产力的代表，但是他们都不在CBD！

在北京、深圳、杭州这样的城市，CBD区域早已不能独领风骚了，中关村、望京、后厂村路等“外围区”在人才吸引力、工资收入、房价等多个指标上已经完全不输朝阳CBD。

深圳南山科技园 图源：昵图网

在深圳，南山科技园是一个比福田CBD更有存在感的地方，现在连坪山、沙井这样的偏远郊区在房价上已经直追中心区的罗湖了。

在杭州，阿里巴巴入驻的未来科技城，拥有比CBD区域更强的人才吸引力。

我有个做地产的朋友，他的观点更为激进，他认为CBD这种地方，未来就是给皮包公司入驻的。

第一等牛逼的企业，政府一般会给他们批地，盖自己的楼办公，比如阿里、微信、思科、华为，以及北京的那些互联网巨头，都享受到了这个待遇。

第二等牛逼的企业，也基本上具备较好的品牌知名度和信息展示渠道，没有必要花那么高的溢价去CBD办公。

这个道理其实也很好理解，想想看，阿里巴巴、微信、华为为什么不需要到CBD办公，因为在移动互联网时代，真正牛逼的企业可以自建流量，就是去城中村办公，各方人才与资本也会趋之若鹜，不需要靠CBD来展示自我。

反而是那些皮包公司，实在没有实力自建流量，只能到CBD蹭流量。

当CBD不再代表先进生产力的时候，它就会从巅峰回到平地，从虚荣回归平淡。现在，CBD的房子还是非常好的消费品，但作为投资品，它的价值是被高估的。

这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况，最近几年是原地踏步，没涨！

商办物业虽不能直接等同于住宅，但皮之不存毛将焉附？

商办物业比住宅更能反映一个片区真实的区域价值，当一个区域的商办物业已经升至乏力时，表面这个区域的发展潜力已经见顶，其住宅的价值是不可能持续上涨的。

对了，李嘉诚、潘石屹、罗康瑞等大佬已经在抛售上海市中心的写字楼，其他城市还会远吗？

地段、地段、地段，不再重要？

来源：城市战争 作者：孙不熟

未来城市，值钱的不是地段，而是房屋本身。

这句话听上去有点胡说八道吧？小学生都知道，房屋不是空中楼阁，而是依附在土地上的不动产，真正值钱的是地段、地段、地段，不是房屋本身，不是那个水泥盒子。

人们相信，在陆家嘴、珠江新城这样的地段，就是盖个鸡窝，它也能卖出天价。

但是我想告诉你，这些基于历史经验的认知，在未来城市很可能全是错的。

最近半年，我接触到的购房者，有好几个正准备卖掉老城区黄金地段的楼梯房，去广钢、广纸、牛奶厂这样的次中心置换一套新房。

活色生香的黄金地段住着不好吗，为什么要搬到连早茶都没得喝的荒郊野外？

让他们做出决定的原因有两个，一是楼梯房升值慢，现在广州很多片区的老破小只有同地段电梯房的1/2，升值幅度远远跟不上后者，他们担心这个差距会越来越大。

要知道就在两三年前，这些楼梯房还能卖到同地段电梯房价格的70%到80%，时间越久，对老房子越不利。

第二个原因是住着不舒服，他们向往入户花园、飘窗、大阳台、园林、健身房、游泳池、人车分流、南北对流、低密度等现代化的居住元素，但这些东西，黄金地段的老房子一个都满足不了。

你看，为了飘窗、大阳台和低密度，人们开始对地段做出一点妥协了。

这个“妥协”当然不是随随便便就出现的，背后是一场正在发生但又悄无声息的革命，那就是我经常讲的“城市空间的平权运动”。

传统城市是有着严格的有空间秩序的，从宏观层面看，分为中心区、次中心区、外围区，从微观层面看，分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。

现在，这个经典的空间秩序正面临两个东西的剧烈冲击，我这个观点我们其实讲了很多次，这篇文章再讲一次。

第一个东西是快速交通工具。

马车时代，城市的半径一般不超过5公里，再大一点，城市就很难正常运转了。

到汽车时代，城市的半径可以拉伸到30公里，像番禺和龙岗这样的近郊区域就具备了城市化的条件。

到地铁时代，这个半径即便延长到50公里也不影响城市正常的运转，这为南沙、增城、坪山、花桥、密云等远郊地区的跨越式发展创造了可能。

你看，城市的空间尺度是一个动态的东西，随着交通工具的升级，这个尺度也会不断地被拉伸，职住分离的极限距离也不断地创出新高。

今天，你住在新塘、坪山、沙井、花桥仍然能享用到核心区的就业资源，这在遥远的马车时代，是不可想像的。

这就是一种空间平权的趋势，未来住在新塘的人不见得就比住在海珠的人差了。

第二个东西是移动互联网。

相比汽车与地铁，移动互联网对城市的改造会更深刻，只不过它还没有完全显现出来。

在移动互联网出现之前，你想办个企业、开个铺面，必须得服从一个城市、一个片区等级森严的空间秩序，否则你的店面就没有生意可做。

移动互联网出现之后，一下子打乱了这个经典的空间秩序，犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的店铺，核心区装修豪华的沿街旺铺可能无人问津。

这就是”内容为王“，一个铺面的生意好不好，跟地段好不好没有关系，只跟你的产品好不好有关系。

在这个过程中，移动互联网解决了信息的组织与搜索功能——而这正是传统城市赖以生存的功能。在移动互联网的改造之下，未来城市很可能是多中心的，甚至是碎片式的，那将是城市空间的一次伟大平权。

李嘉诚说“地段、地段、地段”的时代，还没有密如织网的轨道交通系统，也没有奇幻的移动互联网。

在地段为王的旧时代，房地产只有地段市场，没有房屋市场，二者的逻辑完全不同，地段为王的时代，流量掌控在少数人的手里，所以哪怕是个鸡窝，也能卖出天价，因为产品根本不重要。

移动互联网普及之后，流量权彻底地去中心化了，人人都是信息分发的中心，真正值钱的不再是地段、平台，而是内容，是产品，是房屋本身。

在未来城市，开发商盖房子，需要像画家绘画、朗朗演奏、乔布斯设计iphone那样精雕细琢。在未来城市，核心区的鸡窝是不值钱的，而且很可能都不会有核心区。

所以，未来城市，真正值钱的很可能不再是地段，而是房屋本身，是面积、飘窗、大阳台、美感、容积率……

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