在生活中由于房价不断的上涨，越来越多的人选择购买二手房，在购买小产权二手房的时候需要和卖方签订二手房产权买卖合同。那么，作为购房者需要了解一下签订小产权二手房买卖合同要注意什么。

　　我们在签订二手房产权买卖合同要注意的事项如下：

　　一、签订二手房产权买卖合同要注意房屋产权是否明晰

　　有些二手房产权有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订二手房产权买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　二、签订二手房产权买卖合同要注意房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　三、签订二手房产权买卖合同时，买方应该注意将下列条款写入二手房产权买卖合同以维护自身权益

　　做好卖方的二手房产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。钱款分批支付，一般签约当日首付30％，取得收件收据时支付60％，二手房产权证办理完毕支付最后10％。

　　四、签订二手房产权买卖合同要注意明确买卖双方的责任

　　签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

　　五、签订二手房产权买卖合同要注意明确付款方式和时间

　　双方应该在二手房产权买卖合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。

　　六、签订二手房产权买卖合同时，过户时间要明确

　　二手房产权过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定二手房产权过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。

　　七、签订二手房产权买卖合同时，物业交割要清楚

　　在签定二手房产权买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

　　以上就是关于签订小产权二手房买卖合同要注意什么的相关内容。购房者进行二手房购买的时候，需要和卖方签订二手房产权买卖合同，签订二手房产权买卖合同时需要注意房屋产权是否明晰、房屋手续是否齐全以及明确买卖双方的责任和付款时间等事项。如果当事人的自身的情况比较复杂，建议寻找专业律师进行法律咨询。

　　核心内容：小产权房能否买卖?小产权权房买卖合同应该怎么写?

　　出卖人(甲方)： 身份证号码：

　　买受人(乙方)： 身份证号码：

　　甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

　　二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

　　三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

　　四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

　　五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

　　六、违约责任1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

　　2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

　　3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

　　4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

　　5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。[page]

　　七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

　　2、依法向——区人民法院起诉。

　　八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

　　年月 日 年月日见证人： 年月日年月日

　　核心内容：近日，河北出台意见：在农村集体土地上建设，向本集体经济组织以外的单位或个人销售的小产权房，从目前开始，出售小产权的买卖合同无效。以下是法律快车为您收集的有关于河北出台意见的详细内容，欢迎阅读。

　　近日河北省提出小产权房分类处理指导性意见，在建在售小产权房，要在停建、停售基础上，能拆除的拆除，能退还的退还。这是近日笔者从省国土资源厅、省住房城乡建设厅联合下发的《关于加强小产权房清查整改工作的通知》中了解到的。

　　小产权房是指在农村集体土地上建设，向本集体经济组织以外的单位或个人销售的住宅。我省处理小产权房的基本原则为“不形成小产权房事实”。此外，还分别提出其他3种分类处理指导意见。对严重违反规划（违反某种规划而且按现行规定不能进行调整的）或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目应该依法拆除。对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分本集体组织村民使用，部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效。对上述之外的在建项目，按照非法占用土地进行处罚，责令退还土地，并处罚款，涉嫌犯罪的移送公安机关追究刑事责任，土地利用规划能够调整的，没收违法占地上新建建筑物，规划不能调整的，拆除违法占地上新建建筑物。

　　从目前河北省发布的小产权房分类处理政策来看，除强拆外，处置小产权房有了新手段。只有对严重违反规划或建筑质量不合格存在安全隐患的在建项目才依法拆除，土地利用规划能够调整的，此次提出“没收违法占地上新建建筑物”。

　　原标题：河北出台意见：出售小产权房买卖合同无效

　　核心提示：曾先生将自己的房子出租出去，合同期限到政府征用之用。后来租户擅自对房子的机构进行改动并擅自出租，曾先生起诉法院，而法院驳回曾先生的诉求。四年间，曾先生与租户的合同纠纷没有间断过……【】

　　核心内容：在商品房价格高企的今天，部分购房者出于经济考虑，选择价格相对低廉的农村房屋，而农村房屋买卖的特殊规定，又让这类买卖极易出现纠纷。那么购买农村房屋的时候应该注意些什么呢?

　　说到农村房屋，就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念，通常意义上讲的小产权房有两种：一种是合法的小产权房，即在集体土地上建设的，权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的小产权房，即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

　　一、违法的小产权房不能买

　　对于违法的小产权房，通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定，如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”，则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后，买房可以要求卖方返还购房款，如果卖方有缔约过失，买房可以要求对应赔偿。

　　二、合法的小产权房看情况

　　1、买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时，买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。

　　这种情况下，一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，法院一般以购房家庭为参考单位，只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。

　　2、买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人，各地法院对于合同效力认定不完全相同。

　　广东地区认为当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

　　参见《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发【2001】42号)

　　上海地区认为将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行完毕，且购房人已经实际居住使用该房屋，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

　 近年来，大量农村小产权房屋买卖纠纷案件。小产权房屋出售以后出卖方反悔的，有的通过诉讼，法院确认房屋买卖合同无效，可以收回房屋;有的法院判决房屋买卖合同有效，不能收回房屋。鉴于目前北京市仍然存在着大量小产权房屋买卖合同纠纷，我们认为有必要将小产权房屋的相关法律规定以及处理小产权房屋纠纷的操作实务和诉讼的风险撰写成文，以供读者参考借鉴。

　　所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。

　　正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上，而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用，因此依据现行法律规定，小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外，任何人购买小产权房均为法律所禁止，所签定的小产权房买卖合同，也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后，出卖方就可以收回房屋，当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。由于近年来房屋价格飞涨，许多出卖小产权房人，已经委托我所律师，通过诉讼收回了房屋。

　　但是，随着时间的推移，有的小产权房的土地，已经补交了地价款，变成了国有土地。于是小产权房也就变成了大产权，房屋也由禁止上市交易变为可以交易。此时如果小产权房屋的出卖人再以房屋买卖合同无效，主张收回房屋，人民法院就不会支持。

　　本案争议房屋，原为农村小产权房屋，但是2009年土地已经变为国有土地，因此，出卖人起诉请求判决合同无效，要求收回房屋，法院没有支持。

　　2006年5月，村民吴某与机关退休干部张某签订了一份房屋买卖协议，双方约定将吴某名下的一自建房屋作价13万元出售给张某。协议签订后，张某向吴某支付全部房款，吴某将该房屋及土地使用证交付给张某。因该房用地系集体土地性质，故双方一直未能办理产权变更登记手续。吴某交房后就全家搬迁他处居住，张某一家人居住使用此房至今。2011年3月，吴某打听到自己卖的房屋面临拆迁，将获得高额拆迁补偿。于是，吴某以与张某签订的房屋买卖合同违反国家土地法律强制性规定为由，向法院起诉请求确认该买卖合同无效，由双方各自返还房屋和房款。张某应诉后认可自己与吴某签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定属于无效合同，但认为双方合同签订并履行多年，吴某已经使用原购房款13万元在市区购得一套商品房居住。如果法院在确认买卖合同无效后直接按“双倍返还原则”相互返还房屋和房款的话，自己将明显不利。而且本案是原告吴某因想谋取更大的拆迁利益而反悔协议，违背诚实信用原则，法院不应该支持其恶意诉讼请求。

　　大丰市人民法院审理后认为，原告吴某与被告张某签订的房屋买卖合同违反了我国土地管理法律、法规的强制性规定，该合同应属无效合同。双方应按无效合同的“双倍返还”原则相互返还房屋和房款。同时，考虑到本案当事人对确认房屋买卖合同无效后各自返还所造成的损失存在争议，应该由主张合同无效的出卖人吴某按过错比例给予买受人张某赔偿。其赔偿金额应参考目前房屋市场价值进行计算，以不使购房人张某的利益受到明显损失为标准。在此基础上，法院召集本案双方当事人进行调解，最终促成双方达成了一致意见。

　　本案是一起典型的农民追讨“小产权房”引发的诉讼案件。近年来，随着城市快速扩展，土地增值、拆迁高额获利等因素的影响，城市周边一些农民投机做起“小产权房”买卖生意谋利，甚至出现很多农民在出售房屋多年后又不顾舆论一片哗然而提起追讨小产权房诉讼。如何处理因小产权房买卖合同无效后引起的损失赔偿问题，司法实务界的做法不尽一致。

　　笔者认为，小产权房买卖合同中的出卖人主张买卖无效虽有法律依据，但其行为与我国历来倡导的传统道德相悖。试想，如果出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，则人们的道德规范就岌岌可危了，与我们要建设的社会主义和谐社会就格格不入了。因此，从这个角度讲，从不诚信者不应得利益的原则出发，法院就应当对农民起诉确认小产权房买卖合同无效的真正目的予以甄别，并根据交付时间的长短、房屋本身的重置成本、土地的区位补偿等作出综合评价。一方面要充分考虑房屋的翻修、扩建带来的添附价值，另一方面也要考虑土地、房屋升值带来的拆迁补偿预期的巨大经济利益，以及购房一方因重新购置房屋将造成的巨大财产损失。尤其要考虑小产权房所占宅基地地区区位价值损失的认定。依笔者浅见，可考虑根据房屋交付后的时间长短，由买受人与出卖人进行合理分配。因为时间越长，越应当维护交易的安全稳定，买受人所占的利益比例越大;时间越短，买受人应分得的宅基地区位价值就越少。同时，据此所确定的出卖人赔偿给买受人的损失应当足以起到法律的指引和教育作用，抑制小产权房的交易。教育农民不会简单地为谋取巨大经济利益而肆意要求返还，对出卖房屋的农民与购买小产权房的业主提出警示，对社会发展中带来的社会道德失范行为进行规制。

　　(作者单位：江苏省大丰市人民法院)

　　核心内容：小产权房买卖合同被判决无效后，买卖合同应该如何处理?

　　2003年6月26日，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市三官庙南街的一套小产权房。双方约定总房款10.5万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。合同签订当天代女士就交了5万元，然后花4.8万元装修了房子。随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用权证，因此不能过户。

　　后因协商无果，2006年年底，靳先生向法院起诉，要求法院判决双方的买卖合同无效。2008年1月7日，郑州中院二审维持一审判决，解除双方的购房合同，代女士返还房屋。

　　代女士谈到：“他承诺可以办理房屋过户手续我才下决心买房，现在房子买不成了，房价上涨了。”2008年2月，代女士也起诉到法院，要求靳先生返还5万元购房款，赔偿装修费4.78万元，以及由于房价上涨带来的损失19.5万元。

　　案件审理过程中，靳先生提出反诉，要求代女士拆除“破损不堪”的装饰物，恢复房子原貌;支付2003年6月至今的房租。

　　经司法部门鉴定，2008年2月，代女士所买的小产权房市场价28.73万元。其中，靳先生享有其中80%的产权，价值为22.98万元。合同解除后，代女士如购买与该房屋条件相当的房产，需要支付差额12.48万元。因靳先生只拥有房子的80%产权，因此只需要承担80%的赔偿责任，即9.984万元。

　　2008年9月，郑州市中原区法院一审认为，因无法办理房产证，导致房屋合同解除，靳先生应当承担主要责任。判决靳先生返还5万元房款，赔偿损失9万余元;而在相同地段租房子，代女士需要支付租金2.67万元;因靳先生只有80%的产权，代女士也只需要支付80%的房租，即2.136万元。

　　靳先生对判决结果不满意，遂上诉至郑州市中院。2月11日，郑州市中院下发终审判决，维持原判。