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时间：2018-09-16 05:12
本文首发于微信公众号：锐理数据。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。者据此操作，风险请自担。
2017年4月，成都发布坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市发展战略；加之主城区逐渐饱和，城市向外扩张已成必然趋势。大面、大丰、犀浦、光华大道等近郊板块早已成为香饽饽。或许已经有很多人在思考，下个热区会在哪儿？
现有市场竞争白热化
寻找新战场成为一些房企迫切需求
成都近几年的发展以及本身所蕴藏的潜力一直被大为看好，因此才会有源源不断的房企涌入成都市场，欲分得一杯羹。同时目前市场需求又比较旺盛，如何把握住机会是每家房企都在考虑的问题。现在先从几个数据来看看成都市场的一些情况。
中心城区住宅供销价
纵观目前成都市场（主中心城区），住宅供应量低于成交量，快速去库存过程中没有与之平衡的补货，导致市场上能够选择的房源比较有限。
2017年（截至9月初）成都中心城区（含温江、双流等12区）住宅供销对比情况，如下图所示，除7月外，其他几个月销售面积远远大于新增面积。
2017年成都中心城区住宅供销情况
住宅房源供不应求，存量快速去化，开发商就需要拿地补充资源，这也刺激了土地市场，毕竟有土地储备，才能保证后续的战斗力，才能赢得市场的一席之地。
2017年9月7日，成都主城区6宗土地拍卖，此次竞拍采用了“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”，限制更多，规则更难，但仍然挡不住开发商拿地热情，其中一宗最终成交最高无偿移交比例达到了41%。
2017年中心城区土地楼面价走势
9月19日，温江将会有三宗共计两百余亩土地走上拍卖席，又将引来高度关注，毕竟到目前为止，龙泉、双流、郫都、新都地价都在2017年突破万元大关，现在只有温江区暂未失守。
巧妇难为无米之炊，对一家房企来说，土地是最基本的战略资源，无论多困难，要想拿到地，就得硬着头皮上。除了硬拼外，一些房企开始换思路打法，开始寻找新的价值洼地。其中，位于天府新区的视高片区便恰逢时机地走进了人们关注的视野。
“南拓”影响力之下
视高能否拿稳接力棒？
2017年5月5日，视高老君村两宗土地出让，一宗被保利斩获，溢价率为305%，一宗则被峨眉山市子然有限公司收入囊中，溢价率达到358.33%！那么，视高板块本身的价值是否能匹配如今的关注度呢？锐理君将通过5个维度来进行讨论审视。
第一个维度：天府新区 政策红利2011年，提出规划天府新区，2014年10月2日，四川天府新区获批成为国家级新区，天府新区成为中国西部地区的第5个国家级新区。从2014年到2016年中国西部国际展览中心、兴隆湖科学城等相继开建。2015年4月，天府新区大部分重要路段建设进度超90%，地铁1号线目前已开通到广都，预计明年初试运营到成都科学城，按照规划，未来还将延伸至视高板块。
天府新区的发展和潜力有目共睹，因此才会在短短几年时间快速崛起，成为开发商、购房者、投资客等都竞相追逐的区域，目的不同，但都是来源于对天府新区价值的认可和未来的看好。
年9月中旬天府新区住宅供销情况
从上图中可以看到，在2016年天府新区销售面积是超过了新增供应面积的。到2017年受不断升级的限购政策影响，成交量有所回落。
视高片区规划》》》
视高镇全域已整体纳入天府新区规划范围，已完成20.4平方公里控制性详细规划和城市设计，启动了剩余部分区域的规划编制，主要发展机械制造和电子信息产业。
第二个维度：区域位置 交通情况
对成都比较了解的朋友应该都能感受到，成都城市的发展总体趋势在向南边倾斜，桐梓林、金融城、大源、中和、天府新区……
视高板块处在天府大道南延线上，靠近科学城附近，距成都新政务中心约28公里，双流国际机场32公里，成都第二绕城高速10公里，第三绕城高速2公里，隶属成都和仁寿半小时经济圈。随着成都“南拓”的城市发展战略逐步实施，视高片区自然慢慢赢来更多关注的目光。
从位置上来看，视高板块与兴隆湖板块形成了很好的承接，从目前规划来看，兴隆湖住宅用地并不是很多，而与兴隆湖有距离优势的视高将可以成为兴隆湖的一个人居配套区域。
公路：天府新区城市主干道―天府大道延伸线、站华路延伸线、红星路延伸线以及成都到黑龙滩快速通道、国道213线纵贯园区。距离成都经济区环线高速公路（成都第三绕城高速）约3公里，距离成都到贵州赤水高速公路（成赤高速）大林出口5公里，距离成都第二绕城高速公路约10公里。
轨道交通：规划建设成都地铁1号线直达园区；距离成都绕城货运站约10公里、规划中的天府新区新客站约10公里、青龙货运站约32公里、成都铁路集装箱中心站（蓉欧快铁起点站）约89公里。
天府新区视高经济开发区交通区位图（来源：仁寿县人民政府网）
第三个维度：持续不断的土地供应
或许是借着今年土拍的热度，仁寿在近期推出了大量土地进行拍卖，而且大都是高溢价、相对较高的楼面价成交。据锐理数据统计显示，从2016年到目前，仅视高镇便已出让了16宗地超过一千亩。
2017年视高片区部分土地拍卖情况（截至时间为2017年9月13日） 2017年8月25日，仁寿县国土资源局发布仁寿县住宅用地三年（年）滚动计划和中期（年）规划。
年，仁寿县计划供应住宅用地约70宗，计约6225亩；其中视高片区预推1557亩。占仁寿总面积2%的视高镇，土地供应量却占到了约25%。
在住宅用地中长期规划方面，年，
仁寿县计划供应住宅用地约10050亩。其中视高片区共约2260亩。（以上数据来源于仁寿县政府官网）
土地作为市场最基础的环节之一，有土地等于有了“粮食”，才能保持更长久的发展。因此，仁寿预计推出的大量住宅用地对开发商极具吸引力。
用地规模大，无太多竞拍条件限制，后期操盘和运营空间更大。而位于天府新区南部的视高，对开发商来说，蕴藏着更多机会和开发空间。
第四个维度：目前购房无政策限制
从2016年10月开始到2017年三四月，成都接连出台几次限购政策。其中：
2016年11月成都发布的限购政策中，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。
更严格的限购政策出台，对看好成都发展的投资客关上了住房投资的大门，尤其是势头正劲的城南方向――高新区和天府新区。在高新区和天府新区失去了购房资格的置业人群，自然开始将成都周边非限购区纳入考虑范围，正南方向、隶属于天府新区规划且目前不限购的视高片区，开始被关注。
第五个维度：购房群体 消费能力
购房者是房地产市场流向的终端，大量的土地投入开发，未来将有更多的房源进入市场，自然需要更多的购房人群来进行消化。那么这样的消费力从何而来？锐理君经过调查分析，大致有这几类：
从2016年下半年开始，成都有所上涨（如下图所示），对购房者买房者来说，买房成本上升；而另一方面，住宅市场的热销，快速走量，市场出现供销不平衡状态。那一些买不到合适房子的群体便会被挤压到更远的区域。
2016年1月至2017年9月中心城区住宅供销价
有数据显示，成都限购后，在视高购房群体中，投资客所占比例急剧上升。隶属于天府新区规划且目前不限购的视高片区，相比其他区域更容易得到投资客们的青睐。
尤其是2017年，诸如保利、北辰、子然等越来越多的品牌房企进驻，一方面将会提供更多房源，另一方面也给投资者更多信心。
承接天府新区产业人群
视高板块位于成都天府大道沿线，被誉为“天府新区南大门”，靠近成都“一城两核”发展战略中的新极核―成都科学城-兴隆湖区域，该区域有大量世界五百强企业入驻，随之而来的是大量高精尖产业从业人员，这里的一些产业人员都将可能成为视高板块潜在购房者。
图为成都科学城菁蓉中心
除了其他区域导入的客群外，视高内部居民也会形成一定的购买力。近两年视高在售新房房源并不是很多，加上随着生活水平的提高以及城镇化的发展，视高居民换房的会越来越多，这也会释放很大部分的购买需求。
从种种迹象表明，视高板块正在发生积极的蜕变。
房企如何占领市场？
目前视高片区内，新房项目比较少，且多比较老，也要补充新的房源，而今年大量的土拍正好可以解渴。
据悉，近期就有些新的项目将要亮相，比如到目前为止，溢价率最高的地块呈现的项目――天府公园城。随着土拍的持续和视高价值的发掘，将会有越来越多的项目在视高市场面世，那么房企将怎么样来占领自己的市场？
2017年5月5日，视高两宗住宅兼商业用地均以超过300%的溢价率成交，其中一宗被峨眉山市子然置业有限公司斩获，成交楼面价3176.52元/
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近日，位于仁寿视高镇两宗土地拍卖再次走进公众的视线。 来自眉山和达州的两家房企分别斩获两宗地块， 楼面地价均超过 4000元/平米！ 短短半年时间，这个紧邻成都南大门、 距离兴隆湖20公里的城南小镇， 房价已飙升2倍有余， 究竟视高有着怎样的魔力？ 放眼整个仁寿，其楼市又呈现怎样的特点？
5万人口VS10余新盘
对于成都的购房者和媒体来说，视高，第一次被广泛提及大概要追溯到今年5月保利首次在该区域拿地。就在人们惊呼之余，时隔一个多月，保利再次拿下视高又一住宅兼容商业地块，两宗土地总共约174亩，容积率在
地址：视高镇钢铁快乐新村6栋101-102
