原标题：艾德证券：浙江房企德信身披“负债累累” 也要赴港IPO？

最近，赴港上市的热潮前脚未退，后脚却迎来了浙江房企德信赴港上市。似乎越来越多的独角兽公司都不约而同走上赴港上市的道路，打开新资本市场的大门。

这不，在楼市调控下，融资难题正在不断催促着中小型房企加快踏上上市之路。2018年以来，在上市门槛更为宽松的港交所，已经先后迎接了包括正荣地产、美的置业、万城控股、恒达集团、等国内的多家房企赴港敲钟上市或递交上市申请书。

据新京报获悉，德信中国控股有限公司（简称“德信中国”）于9月18日向香港联交所主板递交上市申请。业界人士透露，建银国际作为独家保荐人。上市所筹资金将用于若干现有及潜在物业项目的开发成本、土地收购、建筑成本等。

德信是一家专注城市品质房地产开发的全国性地产集团。公司创办于1995年，由董事长胡一平在浙江创立，以业务运营专注于物业开发及销售，同时提供物业建设服务、物业租赁以及酒店营运。在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的“2018年中国房地产百强企业”榜单中，德信中国排名第63名。

然而，在众多的国内房地产企业中，德信中国的知名度并不算“响亮”，究竟是何其原因呢?

据招股书披露，截至2015年、2016年及2017年以及2018年6月30日，德信地产的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。对应年份的现金及现金等价物分别为12.25亿元、13.89亿元、39.51亿元及49.89亿元。这数据看起来视乎有些“后怕”。

同时，德信中国几年负债也迅速攀升，负债方面主要是银行和其它借款如信托的有息负债增长。截至2018年6月30日，该公司合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿，短期偿债压力较大。据目前来看德信中国在14个城市有76个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中，开发中项目的总建筑面积约为471.80万平方米，持作未来开发项目的面积约为121.30万平方米。

据凤凰财经了解到，2015年、2016年及2017年及截至2018年6月30日止六个月，德信地产每平方米平均土地使用权成本分别为4458.6元、7516.1元、6398.8元、7294.4元及6781.1元。

此外，根据行业报告，以合约销量计，德信中国2014年至2017年的复合年增长率及2016年至2017年的同比增长率分别为56%和69%，于浙江派系房地产开发企业中均位列第三。

再者，另一方面，德信地产在争夺市场土地方式较为单一，大部分都是通过公开招拍挂所得，正因如此，虽然德信地产大部分的土地位于三四线城市，但土地成本在房地产同行对比来说价格并不低，然而这并没有获得较好的优势。

如今，在现代的新资本市场的拥挤下，对于德信中国而言，他们的融资处于一种迫在眉睫的状态。不仅是德信中国计划拓展土地资金急缺，在现有地块开发上，德信中国同样也面临着资金紧缺的事实，融资或许成为了打救德信赴港上市的重要原因。他们在招股书中也承认，公司计划进驻的主要城市快速发展导致土地成本增加，可能没有足够的财力拨付未来获取土地与物业开发所需资金。

其实，赴港上市几乎成为中小房企为数不多的选择之一。艾德证券（ID:Eddidhk）认为, 在三四线城市进行区域深耕虽能规避市场周期风险，但部分三四线去库存红利接近尾声的背景下积极拿地，又是否会面临风险呢？随着社会经济的快速发展，中国中小房企的竞争也越来越大，中小房企陷入了资金的困境，资金方面还需仍待加强，而选择IPO其实是企业快速做大规模的一个成长的方式。踏上这条成长的道路，仍需努力。

注：以上图片来源互联网

作者：艾德证券期货总经理陈健豪（证监会持牌人-中央编号ALQ830）

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