想自建房但没有流转土地可以建房吗怎么办

点击联系发帖人 时间：2018-09-30 10:48

流转土地可以建房吗

现在房子的价钱在不断的高涨，给大家带来很大的压力。很多的人由于买不起房子会利用自己家里的土地进行自建房子。即使是自建房也是需要进行证件的办理，这类型的证件办理与其他的房产证又有哪些区别?

北京市浩东律师事务所的张海霞律师做出了解答：

一、国有土地和集体土地自建房怎么办理房产证

由屋主本人拿着土地使用证，身份证原价及复印件到房管局大厅窗口办理，一般需要以下证件：

②、申请人身份证明复印件(原件核对);

③、建设用地规划许可证;

④、国有土地使用证;集体土地上房屋初始登记提供宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

⑤、建设工程规划许可证及红线图;

⑥、建筑工程施工许可证;

⑦、建设工程规划验收合格证;

⑧、私人房屋建筑工程竣工验收证明书;

⑨、房屋建筑设计平面图;

⑩、其他必要材料 *申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。 *农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

张海霞律师：专注解决房产疑难案件北京市合同法委员会委员

房屋登记，按下列程序办理：

二、如何取得国有土地使用权

1、土地划拨。土地划拨，是土地使用人需要按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种依法无偿取得土地使用权。根据土地管理法的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：

(1)国家机关用地和军事用地;

(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(4)法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

2、乡(镇)村建设用地。乡(镇)村建设用地，是指在乡(镇)村中，土地使用者通过一定的程序批准，取使用一定土地的权利。它主要有两种形式：

(1)农村居民住宅用地。根据我国土地管理法的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按盛自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。

3、土地使用权出让。土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者依照这种出让土地使用权的行为即取得地上权。土地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代理国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订土地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订土地使用权出让合同。

4、土地使用权转让。土地使用权转让，是指土地使用人将土地使用权再转移的行为。

三、房产证办理的一般流程

(1)买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

(2)买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

(3)办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

(4)经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

以上就是为大家收集的内容，不管是自建房还是套房的房产证办理，都是需要携带买房证明，户口证明等相联系的证件，只有这些手续得到完成之后，才可以证明房子是所有权。

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    收到您的留言后，县政府高度重视，立即责成国体资源局宁河分局和县规划局调查您提出的问题，现答复如下：
    （一）、2002年以前经济开发区出让土地主要情况。宁河县经济开发区是1992年经市政府批准设立的，从1992年以后土地部门按照宁河县经济开发区与项目用地单位签订的《土地出让协议》和宁河县经济开发区出具收费票据，国土部门给予办理《国有土地使用权出让合同》。当时办手续大约每件1000左右，该办理程序一直持续到2002年。
（二）、停止开发区自行出让土地主要原因。2002年至2004年全国土地市场整顿期间，对开发区自行办理土地出让予以冻结办理，其原因是没有归口收取费用，各自为政。经济开发区内建设项目费用由经济开发区收取，贸易开发区内建设项目费用由贸易开发区收取，各乡镇范围内建设项目费用由各乡镇收取。按照规范要求，必须整改。根据工作要求，宁河县政府制定了《关于加强我县土地使用权出让金征收管理的通知》(宁河政发【2003】140号)，要求归口管理。由县规划和国土资源局统一收取土地出让金，统一上缴财政，实现收支两条线。并明确立即停止县经济开发区、贸易开发区和各乡镇新出让土地(见宁河县关于治理整顿市场秩序工作的汇报)。
（三）、解决经济开发区遗留土地出让问题办法。由于经济开发区收取费用不是土地出让金专用发票，不能办理《土地证))手续，因此国土部门就此类问题，从维护群众利益、符合政策法规、增加地方财税收入考虑，经局领导研究决定对经济开发区、贸易开发区个人项目用地需要办理土地出让手续的重新进行评估确认地价，然后按现行地价确定土地出让金总额，把项目单位缴纳给经济开发区费用抵作部分土地出让成本，并按照《关于调整现状补办类出让项目土地出让金政府净收益标准的通知》(津政办发【2007】20号)规定，补交土地出让金(政府收益)不低于土地出让金总额30％即可办理土地出让手续。
    您是1997年在县经济开发区购买居住用地一块，开发区出具土地出让协议一份，并自建住宅一套。由于种种原因您当时没有办理房产证和土地证。从1997年到2010年期间随着国家相关政策的逐步完善，目前办理房产证和土地证需要规划局核发的规划行政许可事项发生了很大的变化，首先您当时未经规划许可的情况下，自建住宅一套，其行为是违法的。按照2008年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”。按上述规定应缴纳罚款。
其次，按现行天津市规划局的有关规定，您交完罚款后，经县规划局核实与《宁河县城乡总体规划（年）》相符并报送材料必须齐全后，给予补发建设工程规划许可证和建设工程验收合格证。否则，在市规划局城乡规划管理业务系统无法办理任何手续。因此，现在需要您向县规划局缴纳一定数额罚款，所收罚款全部上缴县财政，规划局不存在收取土地规划手续费的问题。下面具体说明如下：
    （一）办理建设工程规划许可证须报送的材料有：
    2、与规划管理相关的施工图（一式4份及电子文件）；
    3、相应资质的安全鉴定部门出具安全鉴定报告；
    4、使用土地有关证明文件（国有土地使用权证）；
    5、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；
    6、其他需要提供的材料（涉及消防、配套、地名等法律、法规规定的一项或多项审核意见）。
    （二）办理建设工程验收合格证须报送的材料有：
    1、建设工程规划验收合格证申报表（建筑工程）；
    2、《建设工程规划竣工测量技术报告》（建筑工程）纸质文件2份和电子文件（包括DWG和SHP两种格式竣工总平面图）；
    4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件。
    5、其他需要提供的材料（现场实景照片、交验《标准地名证书》）
    二、费用情况：办理以上手续，按现行收费标准共有3项费用。
    罚款：罚款计算标准：工程造价?×（5%-10%），如按200m?计算住宅的建筑面积，罚款为2-4万元，规划局上缴县财政。
    图纸设计费：应具有相应设计资质单位设计的施工图，设计费用约为20元/ 平方米?，由设计单位收取。
    安全鉴定费：由相应资质的安全鉴定部门出具安全鉴定报告，费用约为20元/平方米?，由安全鉴定部门收取。

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我家是1987在自家集体土地的宅基地上建的三间瓦房，20几年的房子已将破旧不堪，而且因为子女结婚的因素于2011年重建了房子，重建房时，去规划局办理准建证，规划部门说我家在红线规划方位内，不好办理准建证，去了无数次无果，因为房子实在破旧不堪，最后去村里出了一份证明，在没有准建证的情况下盖起了房子。
现如今我要办理房产证，房产局需要我的准建证，去规划局补办准建证，得到的答案依然是不好补办，还在规划范围内，说等什么时候政策允许了才可以补办。
但是今年也就是2013年我家前面的一家邻居就办到了准建证，他家的土地性质是划拨国有土地（他家地皮是通过去年买卖得来，不是本村人），我去规划局，规划局的人员先是说已经两三年没有审批过准建证了，后我报出他家名字后，他又说人家是国有土地性质，随时都可以办理准建证。
我想问，这种情况下，是不是集体土地就是不能不理准建证，也不能办理房产证，只有国有土地可以。

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