长租公寓万科“泊寓”样本：运营模式初成，回本预计五年
以2008年的廉租房广州万汇楼为开端，万科试水租赁。经过8年探索和发展，万科于2016年5月推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，正式加入长租公寓的混战之中。
两年时间过去，万科泊寓已初具规模。截至2017年底，泊寓在全国覆盖29个一二线城市，累计获取房源数超10万间，累计开业超3万间。2018年将再增持10万间以上。
作为万科多元化战略的重要一子，长租公寓的地位扶摇直上。在万科 2018 年第一季度报告内，长租公寓已经上升为公司内部核心业务，仅次于住宅开发和物业管理，业务布局已经上升到整体战略层面。
长租公寓的发展犹如一场旷日持久的马拉松，在实现了规模的急速扩张之后，如何构建有效的运营方式和可持续的盈利模式成为能否赢得这场赛程的关键。
作为万科较早入市的长租项目之一，广州泊寓五羊邨店颇具代表。为此，时代周报记者实地探访了广州泊寓五羊邨店，希望以此为缩影展现长租公寓目前的运营状况以及盈利难题。
从广州五羊邨地铁站A出口出来，经过一两个繁琐的路口，进入一条大约500米的宽巷子，映入眼帘的便是东山月府小区几个大字，而这里也是广州泊寓五羊邨店的所在地。资料显示，此小区原属寺右村村民。2016年，万科泊寓和村集体签订租约承租了其中一栋楼房，租期为15年。
进入公寓并不容易，进出门都需要刷门禁卡。店里的工作人员表示，“如果住户忘记带门禁卡，管理员反复核实其身份后才能进去。而外来人员要来拜访，也必须要在前台登记。”
工作人员告诉时代周报记者，目前广州泊寓五羊邨店开业运营已经两年，共有433间房，算得上是广州体量最大的集中式长租公寓之一，入住率达到了95%以上。最热门的一室一厅房型已经没有了，只剩下少数合租单间。
据介绍，除了店长，店里目前还有三名店员和一名维修工，基本是1比100的人房比。这意味着每个工作人员要管理100多间房。
于是，提高管理效率、降低管理成本成为日常租客管理经营中最关键的问题。工作人员表示，泊寓通过改造后台管理系统，搭建互联网线上平台给出了解决方案。
目前，泊寓专有APP平台将所有租务场景都实现了线上管理。在招租端口，租客可以直接获取房源信息，并预约看房，最后在APP内完成签约，一系列动作一气呵成。
而在租后服务端，泊寓为租客提供了一系列服务：支付租金，快速维修，社群活动发布、智能化安保。在现场，店里维修师傅向记者展示了APP里的维修任务。
在房间顶层，是一个宽敞明亮的大厅，摆放着一张桌球台以及一台80寸的大电视，这是公寓里的大客厅同时也是一个公共社交场所。通过管理营造活跃的社交氛围，满足青年群体的社交需求，也是泊寓希望打造的方向。管理人员表示，“我们经常都会组织一些活动，例如，七夕烧烤见面会，健身沙龙，万圣节活动等，通过APP中社区活动专栏便可以获取活动的具体信息。
“确实，住在泊寓里，会很容易认识到很多有趣的人。”租客李成（化名）告诉时代周报记者，这里住的基本都是同龄人，素质相对较高，在入住的第二天他便参与到了烧烤活动中。
在万科泊寓大规模扩张过程中，网络上也涌现出不少对泊寓的投诉声音。在知识问答平台知乎上，有投诉甲醛重的，有投诉服务态度差的。对此，五羊邨店工作人员表示，“这种问题在我们店里并没有出现，只是极个别现象，很多问题可能是沟通不到位导致。”
泊寓的客户主要面向18-40岁的城市青年，逐渐上涨的租金让年轻租客压力不小。
租客李成向时代周报记者表示，管理员此前向他透露，在半年约满后租金将面临上涨可能，涨幅额度在200元左右，在约满后，自己会考虑换地方居住。
“租金的价格是根据市场决定的，租金调整取决于周边市场的最新情况，并非笼统涨价。”广州泊寓方面表示，近两年整个广州市场的大环境租金是有涨幅的，故大部分的项目是到期租金都会有上浮，确实也有个别项目因为周边条件的变化，市场租金回调，我们对于该阶段到期的客户也会有“降价”。
除了在日常租客管理中颇费心思，在项目具体运营过程中，泊寓也时常碰壁。广州泊寓向时代周报记者举例说明，“比如营业执照的办理，通常用于租赁的物业，其规划用途都是住宅，但当企业做这种规模型的租赁时，需要办理营业执照，但办理营业执照的前提是物业的规划用途为商业。这种传统法规上的冲突，就给规模型的租赁企业办理营业执照带来了不确定性。”
比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。
“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”广州万科泊寓方面向时代周报记者坦言。
对于困扰全行业的盈利模式，万科董事会主席郁亮就曾公开表示，长租公寓本来就不应该赚很多钱，主要是解决居住问题。
广州泊寓亦表示，租赁业务更多的是看重发展机会，比如，市场的需求与巨大潜力；租赁业务有较为稳定的现金流；受调控的影响也较小以及客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配。
长城证券分析师汪毅向时代周报记者表示，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为 40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有 3% -5%。
“前期改造依然是最大的投入，后期的招租渠道和运营与人力成本，也需要长期投入。”广州泊寓方面向时代周报记者表示。
房源的获取在前期改造中至关重要。广州泊寓方面表示，目前是实行轻重并举的方法。轻资产模式表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为10-15年。
除了轻资产模式，万科也在拓展重资产长租公寓，去年下半年，随着北京等地自持宅地地块的相继入市，万科也在积极获取自持地块。
前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点，越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血，万科也是其中一员。
6月11日，万科发布公告表示，其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准，本次债券发行总规模不超过80亿元，将分期发行。
为进一步提升市场份额和增加盈利点，万科也正试图从长租业务产品线入手，除了泊寓之外，万科也希望能为不同阶段客户提供长租服务以实现利润的全覆盖。
“广州59%的租房人群是90后。因此，作为面向大片市场的长租公寓，万科首个选择进入的长租公寓细分市场是青年长租公寓市场。同时根据市场需求，万科已经在策划家庭公寓和服务式公寓的产品。”广州泊寓方面向记者如是说。
万科知情人士告诉时代周报记者，万科长租公寓业务分为青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服务式公寓三个产品线，为不同阶段客户提供长租需求。其中禾寓致力于解决家庭群体的租住需求，当前已形成完整产品体系与运营模式，首个门店将于2018年可开业落地。
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