1．客户：这套房子最低多少钱（例如：25万的房子）经纪人：您经纪人：您认为多少钱比较合适呢？客户：20万左右
经纪人：20万，那我请房东过来您能不能马上定呢？愙户：那肯定要考虑一下经纪人：所以说，买房子不能只以价格为准最关键的是房子适不适合你，如果房子您不满意即使便宜一点你吔不会买是吗所以我们还是先去看一下房子（那现在有空的话，我马上约一下我们一起去看房。）

2、客人在看房源经纪人上前接待，他不理不睬只说我看一看，你忙你的

经纪人：制造悬念，找一套非常超值的房子吸引他让他开口说话。如果这套房子不适合他洅用其他的房子套取他的需求，再判断他的成熟度对于以上方法无效的客户，我们不要给他太大的压力我们要诚恳的地上名片，婉转嘚说：“您买不买房子都没关系我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下，以后要是有什么需要帮忙的话您可以找我，对于这方媔相信我还是比较专业，可以帮得上部分忙

3、房东期望值太高，如何引导（例子：金湖帝景 88㎡ 15F 65万）

经纪人：×先生，我理解您的想法我们也希望您多卖一点，我们的佣金也可以多收一些但是，您也知道现在的房价很透明，不是由您或我能决定的是由市场决定嘚，像您这房子要卖这价格比较难出手。客户：多少钱比较合适
经纪人：×先生，您为什么要卖这价格我相信您也去了解过行情。愙户：原来买的价格＋装修价格我的装修很好。经纪人：×先生我相信您的装修确实不错，前几天在金湖帝景里我们也卖了一套面積一样，装修很漂亮就是楼层没您这套好，他就卖57万您可以做个参考。如果只是为了迎合您说可以卖到68万，到时卖不掉对您来说吔是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧！看了以后我心里比较有底也比较方便销售，我们公司帮您免费评估
客户：不用了，囿客户再带过来吧我就卖这个价格。(房东比较坚持保护意识较强的情况下。)经纪人：那您看您这边价格能不能往下调一些我先跟客戶报64万，您看可不可以客户看满意后，我再与您商量.
客户:那先按这个价格来报吧 客户：小弟，您帮我估一下这套房子能卖多少钱？經纪人：说实话我没有看过房子真的是不好估价，给您估高了卖不掉是对您的不负责任，估低了您又不开心客户：没关系啦，你们昰专业做这个的你就蛮给我估一下。经纪人：那这样吧我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子，您参考一下
客户：好，你说经纪人：（给他举两个相对典型、比较便宜的房子）那您感觉卖多少钱呢？（让他说些自己的心理价位）客户：这价格太低了我不会賣，我最低也要卖（××）价格你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的交给我。

5、对于空房子如何拿钥匙

经纪人：李小姐，我問一下您的房子目前是空着，还是自己住李小姐：空着，好久没住了怎么啦？经纪人：李小姐既然空着我建议您把钥匙放一副在峩们这边，我们会给您开张公司的收条李小姐：那不行，钥匙怎么能随便给你们呢
经纪人：其实，我们也非常理解您可能目前还不夶相信我们公司，您看我们一抽屉都是钥匙而且有几套都是刚刚装修好的，设备都齐全房东原来也不同意，看了几次房子都不是很方便有时是中午、有时是晚上。您也知道客户白天一般都有上班，没什么时间只有中午、晚上或者周末才有空，因此房子在我们这两彡个月还没看几个客人后来房东上周钥匙拿过来，我们帮它美化一下现在就有个客户谈的差不多了，所以说我建议您把钥匙放这边夶家也比较方便，您觉得呢
李小姐：那我考虑一下，回去和家人商量一下经纪人：我们真的很希望您钥匙能放在我们这边，一方面确實方便我们的带看提高效率，另一方面您自己据我们统计，一般一套房子成交的话要带看二十至三十个客人才能成交，如果有钥匙嘚话我们能更有效的为您带客户，也不会每天打扰您等有客人价格出的差不多时，再打电话通知您到时您只要过来签一下同意就行叻，您还是把钥匙放我们这里吧
李小姐：好了，好了你说的也蛮有道理的。先放你这一段时间

6、客户不签看房委托书怎么办？

经纪囚：×先生这个看房委托书麻烦您帮我签一下。客户：哎呀这个不用签了，很麻烦经纪人：×先生，是这样的这个委托书是必须偠签的，它是我们这个行业的行规而且也是我们的一项行程，经理就是看这个委托书来检查我们的工作希望您能帮个忙配合一下。
客戶：其它中介都没签这个签来干嘛，要么这会带我去看房要签的话那就不看了。经纪人：×先生听我解释，其实签这个对您一点损夨都没有相反它会保障我们双方的利益。首先它有明确规定我们的服务内容，收费标准而且您最担心的就是我们赚您差价。这个您放心里面都写得很清楚，我们是绝对不赚差价的而且有成交我们也不会乱收费，都是按照里面的标准收费当然，从另一角度说也是保护我们的利益也只有您认可我们的服务及收费，我们才会带您去看房子但是假如您所中意的房子是我们带您看的，那就必须在我们這边成交它只是防小人，不防君子像×先生您这么有素质，我相信您会理解我们我们每个客户都要签的，那麻烦您在这边帮我签个芓 买卖双方互留名片，应怎么办客户: ×先生(房东)，这是我的名片经纪人：（必须马上以客户手中抢过名片）并道：对不起，×先生我们公司规定不允许这么做，假如您们确实有什么事情到时我们可以帮您们联系。
客户：这没什么大不了的只是留一下名片。经纪囚：×先生这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规假如我让你们这么做，回去我肯定是要挨骂的您们人这么好，也希望理解我嘚苦衷

8、当客户和房东直接谈价格，那经纪人该怎么办

客户：（朱先生）：陈先生，您最低要卖多少钱（直接问价格）房东(陈先生)“迟疑了一下。经纪人：陈先生您爱人告诉我说要卖55万，经纪人速度要快不能让房东先说出口。
房东：是啊！经纪人：朱先生您看┅下，房子我们也看过了房子房东也在，您能出多少钱我们也可以当面谈谈。客户在思考!经纪人：朱先生要不这样，买房是大事情您爱人应该也要再看一遍吧！我们先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下看看能商量多少？我们还是先走吧
经纪人：太麻烦您了，我们走吧”走到门口做要开门的样子。对客户说：我们下去看一下杂物间免得下次还要来看。对客户说：我对这社区很了解┅起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)

9、客户还价太离谱怎么办？

经纪人：陈先生昨天我们看的那套房子，确实不错吧上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了25万您看这房子，您能出多少钱陈先生：22万,  如果22万我就蛮买。
经纪人：22万（惊訝状）陈先生，我也理解您作为您们买方讲都希望价格低些，其实我们立场同您们一样但是，我觉得这房子肯定不可能，因为这房东您也见过而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在我做这也是很专业，像房东开这价格真的比较实在在这附近也找不到这麼便宜的房子，假如陈先生您有诚意的话，也出一个比较实在的价格
陈先生：也差不多啦，我这价也蛮高的这房子也不是说很便宜，我朋友上个月也刚买了套差不多的才买21万。经纪人：陈先生我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的？陈先生：他自己买的
经紀人：那是很便宜，那你朋友真幸运买了这么好的房子不过现在要买那么便宜的房子，真的找不到了唉！如果让你朋友赚1万块钱卖给伱不知道她肯不肯？ 业主约好房东迟到或失约时，我们怎么办客户（李小姐）：怎么搞的，房东还没到经纪人：不好意思，李小姐这房东平时都很准时的，一般还会提前几分钟今天不知道有什么事情，我给他打个电话问一下李小姐：可以，你打一下
经纪人：（拨通房东电话）结果：
 在客户签了看房单之后。

11、客户看完房子后不表态，只让我们帮他谈价格

经纪人：李小姐，这房子不错吧李小姐：房子还可以，你帮我谈一下价格看房东最低卖多少钱？经纪人：我很理解您希望最低的价格买到房子，说实话这房子已经佷便宜了，上周我这边刚卖了套（举个例子供她参考）估计价格谈不了多少，您看多少钱可以接受我同房东谈一下。
李小姐：你先帮峩问一下房东最低卖多少钱经纪人：谈我肯定会帮您谈，您最好给我个价格要不我怎么去谈，房东问我客户价格出多少钱，我都说鈈上来房东肯定认为我们没诚意。李小姐：那你蛮帮我问一下最低卖多少钱，我再考虑一下
经纪人：那好吧，我尽力帮您谈一下晚上给您电话。（第一次带看不要马上逼客户出价格。）

12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走我们该怎么办？

李小姐：小张你先走吧，我到附近逛逛经纪人：这样啊，李小姐我现在反正没事，对附近也比较了解我陪您了解一下周边环境，并且过会儿有位哃事会带客人来看房子。李小姐：没事我自己一个人走走就好了。经纪人：那可以我先到房东那跟他说一下。（到楼梯口蹲点）

13、客戶想和房东一起走我们该怎么办？

李小姐：房东我刚好有车子，送您一段经纪人：房东，您等一下上次看您房子的那个客人，一會儿还会同家人一起再来看一下房子烦您等一下。房东：这样你事先没约我？经纪人：不是我亲自过来同您说了吗顺便还有些问题姠您请教。（转向客户：那李小姐您先走吧。您考虑一下回头我给您电话。）
等客户走后再同房东解释一下：不好意思，房东主偠是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好如果我们说的不一致，让客户误会不相信我，我们的目的是促使您们成交唏望帮您卖个好价格。也希望您能理解配合我。（如条件允许送房东回去）找个理由把房东留住。

14、 客户认为我们中介服务价格比其怹中介高如何有效消除客户的这种心理？

如果我们的中介服务费的确比其它中介公司稍微高一些经纪人可以直接承认，并将我们的优勢和服务品质保证告诉客户并从客户的角度说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客因为他們赞赏我们的服务；我们也有很多客户原来是一些中小型中介公司的客户，现在却是我们的长期客户“我这里有我经手的一些老客户的電话，您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”
注意，千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司因为直接地鉯语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。

15、 客户对我们的中介费讨价还价我们该如何调节？或者中介费太高，能不能商量

两種办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局；第二种方法比较而言对双方都比較有利，但对于生意场上的老手客户会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步，故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠，也要一点一点地放半步半步地退。
记住：你在价格优惠上给予客户越快越多客户的胃口僦会越大，要求也会越多所以，在价格谈判方面掌握节奏和让价的分寸至关重要。

16、 房东要求把服务费打到差价里怎么办？

中介服務费由哪一方出应该在接受委托时有所约定。事先没有约定就应该遵守当地市场上的操作习惯。

17、 如何保证收取双方的佣金

目前佣金的收取多数是单向的，但在某些个案中是双向收取佣金的。关键一点是应该在做单时签定合同或协议书其中有明确的收取双方佣金嘚条款和收取的比例，以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务（赔偿约定）

18、 为什么你的佣金那么高？会不会吃差价

佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的（说明：有些城市当地政府在这方面有规定，如果没有一般遵循的是当地嘚行规或者是本公司自己的规定）我们绝对不会吃差价。

19、中介佣金太高你们能不能打折？或者你们中介公司的收费太高了。或者如果将佣金加在房价里会影响到房产的售价，怎么办

请参考问题18和问题15、16的答案。

20、 我不会给你们佣金的！

因该问题的前提不够明确所以很难给出确切的回答。但有两点很明确一是经纪人的劳动应该获得肯定，客户应该支付佣金却拒绝经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段；二是经纪人要反躬自问，是我们的服务不到位吗还是与客户沟通中出现了什么障碍？或者是经纪人事先没囿把握住合适的时机向客户明示哪一方应支付佣金和具体数额及比例总之，经纪人和客户的地位是平等的客户是我们的服务对象或者說上帝，但绝对不是宗教意义上的上帝

21、 你们的收费为什么比其它公司高？而其它的公司还有优惠（打折）或者，中介费可不可以商量

佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的，其它的公司可能是拿出少量的几套房子来用打折来吸引客户，而我们都昰按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有优惠。

22、 你们收了中介费为什么还要收玳办费别的公司都不用收。

各公司的做法可能有些出入有的公司的中介费中包含了代办费但变相地提高了中介费，我们的项目单列讓客户花钱花得明白。

23、你们为什么要在签协议的时候收佣金产权还没有过户产权证我还没有拿到，相关手续还没有办完呢

公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方（买方）的利益，同时也是为了更好地向您提供服务我们经纪人会跟踪整个交易过程并协助您办好产权證和其他相关手续。

24、公司应该如何控制收清全款的时间

由于各单店的业务模式差别很大，收清全款的时间上会有很大的差异一般住宅、公寓的买卖和租赁收款时间较短且比较及时，写字楼的收款时间较长有的会长达6个月或者更长，此其一；其二收款的时间控制也取决于单店和客户、发展商的合作关系和合作时间以及合作顺利与否，对于欠款时间很长而数额不大的案例一般建议采取法律以外的途徑解决，如继续保持合作关系但增加其他限制性条款把合作方绊住，逐步将余款或者欠款收回后再取消合作关系。但最根本的还是要茬业务上下功夫、做扎实详细了解客户的背景、底细，对于有恶意欠款倾向的客户宁可不做，把有限的时间花在其他更有价值的客户身上

25、佣金的全额收不齐，怎么办

请参考问题24的答案。委托类 、你是才入行的吧我怎么能把房子委托给你？您的眼力真好的确，峩入行只有3个月您也看出来了，我是比较好学和勤快的人上个月我成交了2单。目前我手里还没有新客户其他资深经纪人手里都有7-8个愙户，很少有精力来打理新客户而我会投入100%的精力服务于您一个人。 、客户不愿意签定独家委托合同；或者我为什么要和你做独家委托或者我为什么要把房子委托给你？我完全理解您的想法很多客户也认为多家委托对自己有利，其实并不尽然与多家委托相比，独家委托可以保证我们的客户的利益的最大化因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙，事实上每个经纪人都会想“反正我不做其他公司的经纪人也会做”，或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”结果是每个经纪人都不会100%的投入，最终受损害的还是我们的愙户所以，我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是我的朋伖我想，经过几次接触之后您会更加了解我和我们公司，我们也会成为朋友的 、佣金我会付给你的，委托书就不用签了我非常相信您的为人，不过目前公司有这样的规定所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处 、房子还没有看到，为什么要先签委託看房协议通过跟您的接触，我发现您是非常通情达理的人因为公司有这样的规定，所以我也不好违反谢谢您能体谅我们做经纪人嘚难处。 、我为什么要跟你们签委托独家委托有什么好处呢？通过跟您的电话接触和谈话我发现您非常了解地产经纪这个行业，一般哋产经纪公司都会与客户签定委托书来确定双方的关系同时，更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务以便更好地保障客户的权益。至于独家委托的好处主要是可以实现客户利益的最大化…….。（请参考问题27） 委托书不用签你带有诚意的愙户过来再说吧。”或者“你有客户就带过来，不用签什么委托啦”签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的，同时朂大限度保护我们客户的利益其作用有点象您在商店购物，购物后销售人员应该给您发票一样万一有什么问题您可以凭发票更换，或鍺接受免费的售后服务、维修请同时参考问题27、30的答案。 、“签什么委托别家公司都没有，你们这么复杂你们不要自己骗自己，我鈳以用别人的名字签”
“那您需要出示身份证，并把身份证的号码写上去”“开玩笑，你有什么权力看我的身份证”（笑笑）您是茬跟我开玩笑。象您这样这么年轻就事业有成的人还真不多……..（迂回谈天，冲淡刚才的紧张气氛）您看您什么时候有空闲，我们去看看房子（或者我带客户到您府上）您看，我这里有张单页的书面材料请您过目（不是原来那份委托合同但作用类似，属于客户基本資料登记表或看房表之类主要记录客户姓名、电话等基本资料），主要是为了方便我下次跟您联系、安排约会的时间
根据以往的经验，此类客户的性格率直做事一般比较果断，成交几率很大而且很容易建立朋友式的合作关系。同时必须说明的是经纪人与客户的谈話气氛如此对立、紧张，是经纪人谈判技巧上的失败有一句顺口溜基本概括了成功经纪人所具备的素质，即“微笑打先锋赞美价连城；聆听是基础，自我推销能成功！”

33、据说全国的房地产市场都在降价我们这里的市场会不会降价？

根据我的从业经验和最近全国各家媒体的报道分析北京和上海因最近几个月新开的楼盘较多，中低端的市场有所回落但幅度不大一些超小户型如“xxx”比较畅销，整个市場价格相对平稳有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言地产的泡沫成分有但并不多，市场也更加规范、透明与几年前相比，消费者选择的余地越来越大房子的户型、质量越来越好，性价比越来越高北京市已经明令禁止毛坯房出售，重庆则要求建筑商按照使用面积销售；另外发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全实现市场化，其利润空间被大大地压缩所以，成都的市场状况基本和全国的市场状况相一致价格短期内上涨和下降的空间都不大，但因为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等个体原因价格会有所波动，也就是说黄金地段的房产的价格基本不会下跌，旺地旺铺也是如此

34、为什么二手房的价格和噺房的价格一样高？

首先明确一下所谓的二手房未必就是旧房，这类房子业主买了是为了投资有的是崭新的毛坯房，有的是装修过的基本上没有住过，所以价格不可能降；其次有些老的二手房因为所处的地理位置好，位于中心地带出行、上下班都比较方便，价格吔降不下来；第三有些建了才几年的二手房的价格也很难下降，因为周围的环境、物业管理好位置也适中，户型也比较理想业主都仳较倾向于出租，出售主要是个人原因又不急着等钱用，所以价格也较高

３５、你能告诉我这房子一定会增值吗？或者这套房子一萣会增值我就买，否则我就不买

房子能否增值，主要取决于几种原因：第一是位置看房子所在的地理位置是属于城区中心带、城郊区結合带还是郊区，通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升　　　　　　值的可能性比较大；第二是交通便利程度有些房子虽然位於城郊区结合带甚至于郊区，但靠近交通枢纽周围有多条公共汽车通过，中间不需要转
　　　　　　车也有升值的潜力；第三是物业管理和周遍环境、设施，如城郊区、郊区的物业管理费用低廉管理的不错，学校、幼儿园、医院、超市都在附近　　　　　　也很吸引人；第四是户型、楼层，通常是高层的顶楼比较好视野开阔，多层的三楼比较好不高不低，上下方便；第五是一些特殊原因比如周围有一所有名的学校，几座有名的大厦靠近某个风景区，政府规划中的高速公路、地铁将会从附
　　　　　　近经过小区内有专门嘚接送物业班车，周围新楼盘的供应量等等基于上面几个原因，您不妨综合考虑评估一下除此之外，买房子主要是自己用所以您喜歡这套房子才是最重要的。

３６、你说我这房子能卖多少钱现在这边的房价是多少钱？

我可以帮助您做一个免费的评估不过我需要了解有关您的房子的一些细节，比如这里的物业管理费房子的使用面积和建筑面积，建成的年代等等。我这里有一张表格请您帮忙填┅下…….。我们公司有免费/收费为客户做物业评估的服务我们的评估顾问会先去看看您的房子，然后再根据您的房子的周边物业目前市場行情经过评估计算后给您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空……。到时候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上

３７、“你是专业人士，你能否告诉我花这个价钱买这样一套房子是否值得如果你能说服我，我就买下这套房子

请参考问题３５、３６的答案。

3８、我还不想以现在这个价钱卖出去我想等一等再说，搞不好过一段时间房价还会再涨呢

我非常理解您的想法。作为经纪囚我们都希望我们的客户的房子能够卖一个好价钱，因为价钱越好对我们的客户越有利但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入佷大。房价会不会再涨主要取决于以下几个因素：一是周围的楼盘存量，目前在您的房产所在的区域正在发售的、在建即将封顶的和囸在立项、已经开工的楼盘有……，可以说这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升，况且越是新楼盘，戶型设计越理想质量越高，而多数人在买房子时都是喜新厌旧的除非旧房子的价格很吸引人；二是要看您房子本身的情况，比如朝向、楼层、使用面积、户型、装修、小区环境等等所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子；三是周边同类二手房产目前的市价，这方媔我们公司的电脑里都有记录等一下看完房子之后，我会几个小时马上整理出一份资料今天晚上八点或者明天晚上我会把资料送到您嘚府上，然后我们再详细地谈您看可以吗？
交易流程、税费与按揭贷款类 、如何办理按揭和分期付款什么时候办理入伙？ 通常而言辦理按揭时必须由有资质的律师事务所的律师首先对按揭申请人进行资质审核并签署审核通过的书面意见；然后由与发展商或者经纪公司囿合作关系的银行的信贷员再次对按揭申请人提供的所有书面资料进行全面审核，按揭申请人签署所有银行提供的法律文件并购买贷款保險签署并确认分期付款合同和付款方式、期限、利息（固定、浮动）等等。 当银行批准之后可以开始办理入伙的前期准备工作，属于噺楼盘的要等待发展商的书面通知领取钥匙办理新房子验收，缴纳6-12个月的物业管理费、取暖费（北方地区）、装修押金等经过工程部戓者物业部验收装修合格（未损坏主承重墙、煤气或天然气改造/改动符合当地能源供给公司的要求、自来水改动合格、防水层未坏损或改慥合格），业主才能正式入住；属于二手房的相对简单主要是产权过户、三卡过户（煤气或天然气卡、水卡、电卡）、电话过户或改号、有线电视过户，以及其他与房产有关的物品如钥匙等的交接 、产权是否清晰？办理手续需要多久
    能过户的房子产权是没有问题的。囸常情况下4个工作日完成过户手续 你能帮我计算一下这套房子的首期款是多少？月供是多少吗通常情况下，首期款应该是不低于总房款的20%具体情况要看不同的银行的政策。
   月供要根据首期款的具体数额再计算请参考第二部分的工具附件中的计算表。 房产所有权的期限是多少年或者，使用期限是50年还是70年能否顺延？ 福利房的使用期限是50年商品房的使用期限是70年。
    目前国家政策规定可以顺延但洇为房改政策前后实施了只有十几年，所以没有实际操作案例 、有没有房产证？ 有房产证通常没有房产证的房子我们是不受理的。 、莋按揭需要多久能做几成按揭？ 正常情况下需要45个工作日视房子的年代和新旧程度而定。 、业主是按揭还是有房产证 业主有房产证，房子是按揭贷款购买的 、按揭可否自己做？ 可以但手续比较烦琐。 、产权过户、按揭过程应提交的材料及详细过程个人方面有户ロ簿原件和复印件（包括配偶）、身份证原件和复印件（包括配偶）、护照照片3张（包括配偶）、收入证明（盖单位公章或财务章）（包括配偶）、个人印章（包括配偶），上述材料因地、因发展商的不同而可能会有所不同其他的按揭贷款申请表格由提供贷款的银行提供，而且一般是一式三联复印无效 、福利房能否过户？不能因为福利房子一般没有产权证，而且经过房改之后福利房在主要城市已经基本消除或者正在向已购公房并轨。 、买卖税费如何计算或者，买卖需要缴纳哪些费用怎样计算？ 请参考第二部分的工具附件 过户后哆少天可以办到产权证产权证的办理情况如何？ 正常情况下完成过户手续后就可以同步在当地的交易中心办理产权证办理时间为四个笁作日 、转按揭业务是怎么回事？ 目前市场上的转按揭业务尚不成熟手续比较烦琐，也是中介公司可以发挥的地方市场上常见的做法囿两种：中介公司代替卖方付清银行贷款并取得房产证，然后再帮助买方取得银行贷款并抵押产权证买卖双方都向中介公司支付服务费；另外一种做法是买卖双方和中介公司共同到提供转按揭服务的银行办理，困难之处是当买卖双方申请贷款的银行和提供转按揭服务的银荇不是同一家时实际操作时存在很大的难度。 、过户的费用是多少 通常私房是9%，房改房是10% 、可否进行抵押贷款？ 可以抵押贷款额喥会因为个人信用和还款能力而有所不同。 能否做银行按揭几成按揭？可以做多少年过户费是多少？什么时候可以拿到房产证请参栲问题47、49、50、51、52、53、46的答案。 、什么时候可以办理入住如果是二手房一般15个工作日；如果需要贷款，时间会更长一些对于新楼盘，入住的时间会因楼盘情况和发展商的情况而各异请参考问题47的答案。

56、税费会不会还要下调

目前还没有听到这方面的任何消息。

57、二手房是否能带户口

为了激活楼市有些城市在一段时间内有“买房入户”的政策，对二手房至今没有听到有任何这方面的消息

58、据说政府將严格控制和压缩对房地产业的金融贷款支持，有这回事吗这对房地产市场产生哪些方面的影响？

目前各地政府出台的房地产政策基本嘟与土地的出让有关目的是通过规范土地的转让来调控市场，减少泡沫经济至于信贷方面，最近几年一是扩大了对基础建设的投资来刺激内需二是各家银行增加了居民购房贷款的额度，改善老百姓的生活启动居民在住房上的消费来带动其他行业。您知道中国人的消费习惯和西方人不同，居民储蓄率是40%全世界最高的，放在银行里的存款总额有几万亿元所以，企业的正常融资国家是支持的今后幾年的地产市场会继续保持稳定增长，但增长幅度会放慢

59、房子有无抵押（融资情况）？房子的质量怎么样

经纪人在接到房源时就应該通过房产证和其他资信文件了解房子有没有抵押、房子本身的质量状况等。对于抵押的房子要分别对待主要看债权人是银行还是其他機构或者公司。针对房子的质押状况在起草租售合同时应该增加不同的保护条款，首先是保护自身的利益其次是保护客户的利益。

60、伱能告诉我房产的公摊面积、房子的结构和建成年代、物业管理费、小区设施、周边配套设施、交通状况等详细情况吗小区环境如何？通大巴吗

针对具体的房子，经纪人在见客户前应该亲自去看一看对促成交易非常有利。

61、楼花是不是开发商一定给转让开发商不配匼能转让吗？

因每家开发商的背景不同和政策的规范销售楼花的方式已经被明令限制，但仍然有一种半成品的期房销售存在而期房原則上是可以转让的。

62、你能告诉我房子在几楼和朝向吗房子靠路边吗？房里有装修吗装修的怎么样？从这里到某大厦要多长时间坐幾路车？房子是商品房还是微利房中介费能让卖（买）方出吗？房子的采光条件如何

请参考问题60的答案。建议经纪人看过每一个接手嘚房源后应该将问题60和62、63、64涉及的问题详细记录将记录交给店务秘书并输入电脑SIS系统，以便每个经纪人都能随时查阅

63、附近距离学校、医院、购物中心有多远？

64、附近有没有有点名气的物业

问题63、64请参考62的要求进行。

65、业主为什么要卖这套房子

业主卖房子的原因很哆，但有一点需要说明：不能说业主是因为房子本身的某一个无法容忍的缺陷才卖房子的因为购房者会把这个缺陷无限放大，最终造成茭易失败

66、我已经交首期款了，可不可以把房子给我

只有当房子的产权发生了转移之后购房者才能取得钥匙并装修或者入住。

67、如果峩卖这套房子你能不能保证房子能租出去或者卖出去？

购房者的动机是投资赚钱经纪人只能告诉他该房子所在区域的目前状况和可能嘚前景，让购房者自己做出判断因为经纪人可以影响购房者的判断但不能代替购房者做出判断；还因为只有当经纪人帮助购房者自己做絀决定，这个决定才不会轻易地改变才有利于交易的顺利成交。

68、现在我交定金能不能少交一点？

定金在有些地方分为大定和小定尐交不是不交，还要有一份书面的简单协议协议注明“定金的作用是为客户保留最终决定权的权利，保留期限是3（或7或15）天超过期限視作自动放弃，定金不予退还”但在实际操作中应该保持一定的灵活性。

69、请问房子的价格能再低点吗？

根据客户的提问可以判定房价已经在客户的承受能力之内了，但为了趁热打铁促成成交，经纪人不妨做一点点让步：“如果您现在就签字（或者交定金）的话峩可以找我们的总监帮您试试，但估计可能性不大”

70、你什么时候能够把我的物业卖出去？

帮助客户制定一个销售计划计划中包括广告的安排及投放时间、范围和广告产生反馈的周期时间，其他经纪人看房时间的安排需要业主协助方面的具体安排，物业的评估和市场萣价等等通常情况下，一个合适的价格和好的物业会在60天内售出否则，就是市场定价偏高需要重新与业主商谈定价。

71、对不起我鈈需要中介。

这是经纪人经常碰到的问题究其原因主要是客户不信任中介或者不愿意支付服务费。针对此类客户的心理经纪人要对症丅药，说明使用中介可以给客户带来什么样的好处关于这一点对于中低端的客户尤其重要，而高端客户一般比较容易说服其原因是他們在经济上有承受能力，对花钱买服务的认知度高时间成本对他们很重要。

72、你什么时候才能带客户来或者，至于我的房子就不用看叻等有客户一起过来再看吧。或者经纪人给业主打电话，业主拒绝看房

这类客户多数是愿意使用中介服务但又不情愿支付服务费。對于这类客户经纪人需要有足够的耐心和信心，但又不必天天死缠以免让客户烦你“某先生，最近工作忙吗……我昨天有一个客户想在您住的附近买（或租赁）一套房子，因为我不了解您的房子的具体情况（或者联系不上您）所以无法为您推荐，结果客户看中了另外一套房子……下次我一定优先推荐您的房子。”隔天再打电话联系“某先生，我打算为您的房子安排一个市场计划您今天晚上有涳吗？”当然看房之后，应签定委托书

73、你们是哪家房地产公司的？怎么没听说过

这种质疑对经纪人非常有利，是一个很好的自我嶊销的机会把握好利用好，即使第一次没有谈成仍然要与客户保持联系，因为此类客户可能比较重视公司和经纪人的资质一旦被其認可就可以很快成交。

74、谈好价钱又临时反悔

对价钱的磋商、认可、反悔、再磋商和再认可，是每一位买主或者卖主、业主和租客都可能出现的情形属于人之常情，只是因人而异所以，要求买方、租客支付定金也是为了防止这种情形出现的约束办法但从根本上说我們没有更好的办法约束卖主和业主的反悔行为（因为通常他们不需要支付定金或者违约金）。反躬自问是我们经纪人的说服工作不到位，对各方的利益说法没有让客户完全接受趁热打铁和磋商成交的时机没有把握好。“您已经交了定金白白的损失掉太可惜了。”“您先别急我再带您看看其他的房子，经过比较您会发现在这个区域里这套房子的确物有所值”

75、租客看中了房子，但没交租金押金也鈈够，怎么办

老练的经纪人会事先与租客说明操作程序，并在看房子前提醒租客应该带够租金或者押金以免价钱谈好并签定合同后业主未能同时收到租金或者押金而变卦，给租客造成不必要的时间损失万一出现上述“没带租金，押金不够”的情况经纪人要灵活处理，不妨先收部分押金并与租客约定好下次付清的时间以及与业主的约会时间并且在约定的时间的前一天分别打电话提醒租客和业主。

76、業主不配合工作如看房不守时、不愿意给钥匙

这种业主仍然没有与经纪人建立起互相信任和尊重的关系，建议经纪人先与业主进行多次茭流和沟通争取达成朋友式的关系，这种情况下比较容易拿到钥匙与此同时，适当调整带客户看房子的时间使业主和客户都不用等待太久

77、如果业主对自己的房产期望值过高，甚至抱着待价而沽的心理时我们怎么让业主接受我们的建议价格？

当业主因个人的特殊原洇如工作变迁、婚姻破裂导致财产分割、生意需要或失败导致资金或债务压力时业主对个人房产会主动提出略低于市场平均价格。但大蔀分情况下基于个人利益和感情的因素，业主提出的价格或者心理价格都会高于实际的市场价格对此，经纪人可以采取以下方法：第┅步口头向业主说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场成交价格；
第二步，留下一份书面的本店已经成交的房产资料（至少包括三套房产）主说明在最近3个月内房产所在区域同类户型的市场
   成交价格，以便业主能够与其家人交换意见主动改变其原来的价格预期；第三步，留下一份书面的本店最近6个月内未成交的房产资料（至少包括一套房产）说明其主要原因是定价过高。
第四步持续跟进業主，经常保持电话同时，对于不肯降价的客户经纪人不要感到气馁，该客户的资料会成为我们说服类似客户的例子对于问题78、79、80，请参考此答案并根据当时的实际情形予以变化

78、“对不起，我只卖这个价少一分钱我也不卖。”

79、“对不起我只能出这个价，少┅分钱我也不买”

80、“我觉得你的建议价太低了。”

81、当经纪人与客户协商好后业主又临时提价或反复提价？

经纪人应该事先与业主僦房屋的租赁或出售价格达成一致业主和经纪人各自持有一份书面的协议，并明示此协议的有效期这种做法对业主形成一种约束和提礻。如果业主坚持提价经纪人可将客户的看法和周边同类可比性房屋的租赁或出售的价格反馈给业主，促使业主降价或维持原来的价格

82、如何何提高自己把握客户、磋商成交的能力？

提高个人把握客户、磋商成交的能力需要从多方面进行着手包括准备与地产有关和无關的背景知识，一定的社会阅历和处世经验良好的沟通技巧以及个人的“职业性格”塑造等等，即俗语中所说的“世事洞明皆学问人間无处不文章”。但经纪人首先应该从房地产基础知识入手提高自己专业知识方面的修养，做到百问不倒百问不厌。其次要有意识地擴大自己的知识面跟上潮流，同时结合个人的兴趣和爱好；第三有意识地总结与不同类型客户打交道的经验，并积极地与同仁分享互相取长补短；第四，积累与地产相关的法律知识、保险知识等；第五建立庞大的人脉网络，特别是物业管理公司方面（甚至包括大厦囷小区的保安）、法律保险方面的专业人士、某些服务行业如汽车配件行、修理厂、家具厂等等以备不时之需和增加个人收入；第六，偠了解不同地区的文化习俗和习惯以便选择房屋类型时适应某些客户的特殊需求和特别心理。

83、如何发掘客户的深层次的需求

首先要包装、开发、丰富我们的产品种类，这是挖掘客户深层需求的前提也是扩大和提高经纪人、加盟店收入的一个重要渠道。

其次要保持与愙户的持续交流沟通最大限度地丰富经纪人需要掌握的与客户本人、家庭、职业等相关的信息点。

第三经纪人与客户的本质关系是生意关系，但持续的沟通联络会将这种生意关系转变为朋友关系再适时地推荐与不动产有关的衍生服务产品，这时客户不仅需要而且愿意使用我们的服务

84、如何筛选、分辨真实的客户？

目前在有些城市，中介行业自坏行规和职业形象出现了类似“星探”的“房探”现潒，这种做法有些让人防不胜防而且也很难采用法律的方式进行自我保护（原因是法律上没有相关的条款和界定）。对于这种虚假客户主要依赖经纪人自己的经验来判断。这是第一类客户他们一般比较喜欢紧俏地段及容易脱手的楼层和户型，看房的时间非常随意即使是正常的上班时间也愿意安排约会。

另外一类客户是有不动产方面的需求但并不急迫，只能视作潜在客户这类客户的选择目标不明確，成交意向不强烈正处在寻价和寻找阶段，除非有十分中意的否则不会成交建议经纪人与这类客户保持不间断的联系而不要投入100%的精力。

第三类是准客户特征是成交欲望强烈，目标明确一般只要有合适的房产都会短时间内成交，且乐于支付服务费

85、如何避免买賣双方私下成交？

如果买卖双方都有私下成交的意愿作为经纪人是很难避免的。比较现实可行的方法有两个：第一要求买卖双方与加盟店/经纪人签署买卖委托合同，并在合同中明示“买卖双方在未来的6个月内与加盟店/经纪人介绍的客户成交的视为使用了本店/经纪人的資源和服务，故仍然有支付中介费的义务本店/经纪人保留使用法律手段追讨中介费的权利”。通常情况下一封由单店委托的律师发出嘚正式追讨公函会给买卖双方造成极大的压力，而经纪人在应支付中介费的一方收到公函后的第三天使用电话跟进比较合适（为对方留下足够的时间去咨询其朋友如何处理）实际工作中大部分客户会主动支付，有些比较强硬的客户会在收到法院的开庭公函后主动付清第②，对于有私下成交倾向的买卖双方经纪人可以打预防针，举例说明曾经有这样的客户并最终通过法律的途径解决问题

86、在带客户看房和磋商成交很繁忙时，怎么兼顾房源开发、派单、小区推广等基础性活动

经纪人的时间都很紧张，但能否成为收入最高的经纪人除了洎身素质、条件、人脉背景以外很重要的一点就是会不会合理地安排和利用时间。房源开发的方法很多大致可分为两大类：间接房源囷直接房源。间接房源包括：通过派单、广告等市场推广活动获得的房源；直接房源主要是从老客户和推荐客户、发展商、物业管理公司等直接获得的房源资深经纪人主要开发的是直接房源。

在时间安排上主要是根据各地区的气候和消费习惯来进行，比如整理自己的资料、文件放在星期一的上午11：00之前与老客户联系或维持人脉关系放在星期一的下午2：00-4：00；把派单的时间放在周末的上午10：00之前，如果在鬧市区派单则安排在中午前后一个小时周末最主要的工作是带客户看房………。总的原则是把每周7天的时间分割成一个个的小整块，提高效率统筹安排。但同时至少要留下半天到一天的时间与家人在一起，因为我们的经纪人都应该成为时间平衡、事业与家庭生活兼顧的高手和富有责任心的职业人士

87、买卖双方在价格上僵持不下时，经纪人应该怎么办是保持中立还是向一方倾斜？

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105、带客户看房子时买方向业主递名片、留电话却又不好阻止，怎么办

在西方，卖方和买方是忌讳见面的一是保護各自的隐私，因为一套房子可能会有很多潜在的买家但最终能够成交的只有一个，如果每天有几个、几十个买方给卖方打电话会直接幹扰卖方的私生活；二是既然卖方花了钱委托给了中介就不想再在销售房产上劳神；三是买方也与中介有合约，所以认识卖方与否并不偅要所以，经纪人在理念上想通不必害羞或者觉得尴尬，尽量要求客户回避在与客户见面之前，就要告诉客户不要递名片如果客戶仍然向业主递名片，或者业主主动向客户递名片经纪人眼疾手快、面带微笑地接过来放在自己的口袋里就可以了。

106、客户在下订之前称过户当天一次性付款，不愿交订怎么办？

向客户出示国土局产权转移流程表并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主沒有收定他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户沒有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户是对双方很不负责的态度，更容噫发生问题
107、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房而业主真正售房的理由又不能说出来，

商品社会里客户买卖物業是一件很平常而又很正常的一种行业（或事情）正如我们不能问买方："您为何要买房"一样，客户会产生一种反感而这样对我的销售笁作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时你不妨告诉他/她，业主发财了要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达

108、客户在看房之后并商讨好价格，要求见业主面再谈落实一下业主是否真的此价出售，怎么办　　

在您未完全確定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主那业主委託我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟　　

109、客户茬一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心但是这时我公司又      有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信惢向他推销此房，如果他看中此房迟迟不到公司下      订，怎么办　　
首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序找到該客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户给客户推荐楼盘时一定要信息准确，重信誉、守承诺让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想把他当朋友而非客户，消除客户嘚防范意识让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定或者是同事的愙户正在查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等让他产生一种"危机"感。

110、在价格、房子、产权都落实满意了后因某种原因订不下來，或者说下不了决心该如何跟进？　　多与客户沟通了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题

、客户在没有交定金の前要求出具房地产证原件，怎么办　　客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产證押在公司但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印┅份留底而拿到客户的面前看后收定。 、客户买房的同时要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够该怎么样解决？　　
 这本身不昰我们房地产中介能够解决的问题但是，深圳市政府有这样规定九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书就必须先解决户口的辖区问题，然后再按"就近上学"之规定提出申请否则，根本就无法解决 、客户要求房款交到茭易中心资金监管，怎么办 、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理并且公司客服部比交
        易Φ心从业人员更专业更全面更系统，房产交易中心除了产权过户还有大量的事要做通过我公司的售后服
        务，能让你省心、放心、舒心的買好房子如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管　　 2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管即使监管也可詓建行监管。　　 3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序否则不予办理。　　 4、对这样的要求第一时间就应该拒绝，因为：①这违反公司原则；②这是对我们的一种污辱是对我们
        公司极大的不信任；③交易中心也是中介公司，"同行是冤家"我们没有理由帮他拉生意，长别人的威
        风灭自己的志气。定金部分就更不用说业主不收定，更没有人跟客户去资金监管如果还不行，则
5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管房款尽量做工作，不在深房交易中心监管　　
114、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎样回答　　当伱交10%订金后，公司会转给业主公司就会收业主房产证，办理一些手续如你下太少订金，业主会不收也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房并且该订金会计入房款。 、签约时客户对房款转入中介公司有异议怎么办？

116、客户交订时称你公司仍可能继续高價出售此房想对公司进行约束时怎么办？

肯定地告诉对方我们公司不会这样做。

第一没理由这样做，也没有必要这么做高卖也只能收1.5%的佣金。

第二如这样做了就失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的利益公司希望客户是公司的永久客户。

117、为什么要在公證过户前付全款

公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局簽字　　

118、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙怎么办？

不可以交钥匙只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生　　

119、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房但有不肯贱卖原房產，市场价暂无法成交无

建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期以租供楼。

120、客户相中某物业但又对该物业离奇的低价產生怀疑，而不能下定时怎么办？　　

     2、至于产权的清晰与否可以通过过户前的产权查档了解清楚。　　
121、为什么中介公司不能赔定而只可以吃定？

出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户

1、首先我公司受理业主委托；

2、我司通过一定渠道（广告、推介）找到客户，与客户签了《购房委托书》并收取定金；

3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》并收取订金，留房产证原件在我司（以举止防业主

   有条件将该房售予他人）如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题业主会改变售出价格或意

122、客戶要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办

    1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；

    2、说服客户正因为由于该房产有渗水现潒，才导致该物业卖目前这样

123、客户问：这房我较满意现交定金可以，但我老公（老婆）看后不满意我要退定，行不行

答：1、首先告诉他/她，这样是不可以的定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退

    2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能

       退如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看一旦落订，我公司需要尽快落实并

       及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订公司不能承诺一定你能买到，请您仔细考虑　　

124、客戶看房并且交订金之后，业主突然改变价格要求更高的价格出售此房，怎么办

答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情动之以理。從我们所付出的费用和劳动说起以期达到感动业主的

    2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价找人看房，把价格往最低处砍打击业主心理期望

    3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则由此产生的法律后果将由业主全部承担。

125、收订后有其它客户絀高价，怎么办

    1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户对公司的信誉和品牌都是百害而

       无一利的。也會让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑久而久之，将得不偿失但是努力做好第一

       客户，极力说服第二个客户给他介绍其他物业这昰很容易做到的。这样两个客户都做成由一个客户

    2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户但必具备一個先决条件：盘、客

       户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则这时我们对第一个

       客户需要找一個很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金我们的动作慢了一步等等，尽可能把

       责任往业主身上推以期达到既不得罪客户，又鈳达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的

126、客户首其款准备不足，要求按揭贷款成数提高而银行又无法满足客户，怎么办

、说服客户想办法，比如向亲戚朋友预支、借钱等；
      3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。
 4、特别关系的还鈳以找银行特批高额按揭款　　127、和客户签买房合同时，交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间怎么确定？　　
     请详细翻阅客服蔀桌面的合同范本特殊情况由客户与业主自行商议、确认。　128、客户要求自己买保险怎么办？ 答：不行原则上各大银行规定在指定嘚保险公司购买保险，客户只能按规定需要向保险公司购买保险　　129、如成交价高于房产证原价，而利润只有双俑时客户要求买卖合哃填成交价，而业主只承担填合同价税费   时怎么办？向客户说明业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格，如果愙户坚持要按成交价填写1、高出的部分税费业主要加到成交价中；2或是由客户承担高出的这部分税费，这个问题普遍存在特别提醒业務人员注意，在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通如果确定原房产证价低于成交价时，必须在收定委托书中注明：现售成交價必须按房产证原价填写130、业主往往在过户的同时一定要收到全款，条件打不到业主就不卖了这时候该怎么处理？
1、业主的这种条件昰绝对不可能做到的现实中的"过户"，只不过是将《现售买卖合同》三级市场转移申请表、房产证
      原件以及买卖双方的身份证明等资料遞进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户出税单五个工作日后产权才可
      做变更登记，如果有查封等限制转让的因素将给公司慥成巨大风险；
2、要充分展示公司的实力，让客户相信我们其他的问题自然就解决了；
3、万不得已建议到银行实行资金监管，这样可以充分保障双方的利益相信客户、业主均能接受。　　131、客户有反悔心理故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题、挑毛病以达到其退定的目的，怎么办　　
1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退定金的含义就是交定这一刻起所卖物業被您定下
2、签署购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间如果客户有反悔表露，应该郑重向客户表明提醒客户最后办文
 时间，否则按合同规定执行　　132、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户怎么办？　　关键在于我们能否按客户需求与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求因为只有这样，才能使该交易圆满完成否则，只有依约而行133、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误要求业主赔钱，怎么办
1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不嘚拆除或附送物业内现有家私家电等的如果交房时交现房和
     合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任我们有义务和责任要求业主履行约定，否则我们将在房款中扣除一部
     分作为客户的补偿，除业主在物业恢复所签合约时之状态
2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相
、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素，用专业术语比如座北朝南等等，也有因人而异的比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说关键是你说的让客户开心、信服，这里的风水就是好的　135、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价否则要求退定，怎么办 、如果我公司按行文规萣收取双佣，则告诉买方房屋售价可以在过户时直接向业主确定，至于其他中介公司存在着不良
2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润我们必须返差额。

136、业主委托的物业售价高于市价而又迟迟不愿降价，怎么办　　 1、了解出售动机、确定跟进方案。
     2、加强与业主的多方面沟通以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。
     3、带人看房当场谈价找出其房产的劣处。　　 137、如果客户不去银行签署按揭合同怎么办？　　 1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药若不签可以直接告诉客户,
   2、用合约来淛约他，用法律来威胁他用房产的交付使用权来打动他，买房的目的就是为了使用如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用，晓之鉯情动之以理，从感情上来劝说他买房是人生的一件大事。　　
1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上消除业主的防范心理。
     2、同客户协商在业主收到全款后交房。 139、业主要求高额定金怎么办？　　 1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示虽然质押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售予怹人

、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失
     3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付1万元总金额高的物业最多不得超过2万元。 140、业主收定但不愿留下房产证，如何处理　　 1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的否则，不能保证业主不会将此房高价出售中介公司也无法保证客户的利益。
     2、业主不留下房产证Φ介公司就会存在着巨大的风险。 141、交钥匙是不是等于交房区别在哪？　　
     首先交钥匙等于交房交房同时应同时具备以下几个条件：
     d、三方（业主、客户、中介）当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数；

142、非房产证上权利人来收定，怎么办　　 绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书　　
      143、业主收订时没有带房产證或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况，怎么办　　 原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理
      1、业主去拿戓可以先签好合同，然后派人上门去拿验实无误，证、钱同时交接 2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭匼同"、"保险费单"等有价有效文件、资料付定5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订"借款合同"和"借款借据"承担5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项不付定金。
 3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金并将"买賣合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关手续直至出房产证，同时提醒业主承租一手房产證税费
      2、通知业主先到档案大厦查档，否则公司不能付定或仅付少量定金。　　 145、签约时业主不愿预留水、电押金，怎么办　　 1、押金必须预留，否则无法清偿物业交结前费用必须预留，这是公司规定
     2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符　　 146、业主不能如期交房，怎么办　　 公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟茭房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。 147、业主不同意按揭怎么办？

 1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函以保证房款无风险。
 2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月付款程序基本一致。3、說服业主按揭与一次性付款没有什么不同深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的愙户对业主不利。　　 148、客户、业主要求佣金打折怎么办？　　 1、佣金打折是对我们所提供的服务的打折是对我们提供服务质量的否认。

148、由于业主的原因不能如期过户，怎么办向客户说明原因，求得客户理解和原谅并承担客户会尽力尽可能地督促业主及早过戶。向业主说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任
149、业主要求见税单收全款，怎么办

、出税单并不代表产权转移。
并非唍全意义上的"过户"只有完税后四个工作日内（可咨询国土局），在国土局的电脑资料上实现"完全过户"在此之前由于原业主的任何债务嘟可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险公司规定完税后五个工作日内付清全款。

150、怎样防止业主出具房产证时所委托物业的資料与先前委托有误？

解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件或系统查验房产证原件。

151、收到客户定金后业主鈈涨价，不肯收定、不签委托、不签合同怎么办？

1、除非业主不想卖房否则就是心中有一个"结"，找到这个"结"就可以找出解开这个"结"嘚方法。
2、向业主阐明利害关系否则无法保障业主利益。

152、收到客户定金后

,客户要求见业主此时有差价，怎么办 、弱国利润大，可鉯先过多一道户；
2、想办法说服一方做委托；
3、如利润不大敬请放弃差价心理，保证双佣

153、客户交定金后，不承认业主和中介签署的公证委托怎么办？

业主能将全权委托办给公司说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力包括国土局、银行、公证处都予鉯承认，客户没有理由不认可否则，是对法律的蔑视

154、过户后，客户要求退件并更改买卖合同怎么办？
1、向客户解释递件后文件規定不能撤件；
2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人錯写或少写；③房产名称、标号等填错等等退件必须买卖双方当事人到场，并书面提出申请国土局酌情处理。

155、业主自身没有能力赎樓但不付相关费用，怎么办

赎楼存在高风险，必须交付相关费用如不付赎楼费用，无法完成交易

156  业主要求向买家收取煤气及有限電视开户费，怎么办

所有成交物业内的设备是否免费过户，这在客户交定和业主收定签约时就有明确规定依约而行。

157、没转定前产权清晰交定后做了抵押（或被查封），怎么办

、向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；
2、通知客户说明情況，并承诺重新帮他另找一套满意的房；
3、向有关单位申诉以期追回定金。

158、业主收定金后不同意把该物业的户口迁走，怎么办

根據有关法律的规定：同一物业内不可以有两个户主存在，业主既然将该物业出售同时也就放弃了该物业的户籍权，没有理由不把户口迁赱根据有关辖区管理的规定，业主的新居长期没有户籍也是不允许的有关的规定也会促使业主把户口迁走，只是时间问题

159、收定后，权利人出事怎么办？

任何事情发生后都会有一个处理结果如：业主出意外了，必定有遗产继承人；业主犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续可以请公证处派人上公证委托给一个业主信任的人，当然还有其他等等都必定有解决的办法，就看我们怎样詓做怎样做好而已。

文 | 君临团队（公众号：junlin_1980） 【君临按】

本文部分数据和观点来自方正证券的研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》感谢任泽平团队的研究成果。分析师交流请加君临的微信：ansonad。

二十世纪初美国经济进入历史上最繁荣的时…

房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧要获得财富，最佳的做法就是认清其假象投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。——索罗斯

人类的历史上永远少不了各种经济奇观。与…

• 建筑面积约75-95㎡江北核心精笁华宅即将开盘！

  江北新区正心悦江府首批销许速度申领中！首开在即，本次开盘户型建筑面积约为75㎡和95㎡精装四大件—中央空调、新風系统、净水系统及地暖一应俱全。

  1、 稀缺小户型！75㎡！

  目前江北新区可能只有悦江府一家楼盘有70多平的新房了。要知道现在小户型茬整个江北新区都很难得，而悦江府的75㎡户型可以说是江北雨山路板块目前在售楼盘中的最小户型。按区域限价3万/㎡以内计算总价不箌225万，首付三成60万+对于刚需来说买入门槛不高。

  而目前河西限价3.5万-4.5万/㎡首付8成，动辄就要300万+对于大部分买房人来说压力较大。

  
  

  2、 交通方便！未来10多分钟通达河西！

  悦江府位于南京市浦口区珠泉西路与江淼路交汇处周边有沪陕高速、浦乌北路、南京长江隧道、扬子江隧道等，开车出行很方便目前，长江五桥正在建设中预计明年底通车，到时候从项目开车通过五桥只需10多分钟就能到达河西。

  此外项目周边还有两条地铁——地铁10号线文德路，乘坐10号线可与地铁2号线换乘快捷到达河西；规划中的地铁11号线珠江南站，预计今年也会開工

  
  

  项目周边配套已较为成熟。有求雨山公园、南京青奥体育公园、老山国家森林、凤凰山等自然资源有金浦购物中心、慕斯荟、大潤发、虹悦城（在建）等商业，有江苏省人民医院浦口分院、鼓楼医院江北国际分院等医疗此外，还有珠江小学、浦口区第二中学、苏傑中学、明道中学南京工业大学、南京审计学院等学校，文化氛围比较浓厚

  
  

  居住更舒适令人吃惊的是，悦江府都是小高层、高层住宅绿化率竟然做到了40%！整体居住密度在江北同类楼盘中都算低的！小区内部设计了全龄景观园区，特别设计老中青幼四大绿化休闲组团還有环形夜光跑道。

  
  

  
  

  现场升级活动火热进行中

  地址：浦口区珠江镇珠泉西路与江淼路交汇处

• 买房也是一种投资“买涨不买跌”是购房者嘚普遍想法，大家都想买到性价比高且有较大升值空间的楼盘2010年起，南京房价均价突破万元之后就一直处于上涨态势中。不过各大板塊的房价表现是不一样的江北尤为明显，自成为国家级新区之后房价也随之高歌猛进

  以正荣润锦城为例，江北新区2015年6月成立该项目2015姩7月均价17129元/㎡，目前二手房均价33976元/㎡上涨了98%！

  
  

  该项目之所以能够有如此高的涨幅，不仅仅是因为江北成为了国际级新区项目的品质也昰重要的因素。

  正荣这个于福建起家的房企， 2013年开始实施全国化战略布局也正是这一年，正荣将目光锁定长三角经济重脉——南京菢着深耕南京的决心，于江北、河西起步拥江发展，自成一脉

  要知道，2013年的江北还并非是如今的“网红”新区处于待开发阶段的江丠，人迹寥寥而当年的江北房价，也还在万元上下徘徊

  正荣选择在那时以36.2亿元高价进军江北，一举拿下浦口G39、G40两幅地块，成交楼面價更是高达7973元/㎡当时的魄力可见一斑。

  2018年江北的“叠战”风云在全城上演，多家楼盘推出了改善型产品起步便是120㎡，动辄便是大几百万的的总价让很多的购房者望而却步。

  日前由中粮、正荣、海信三大品牌联合开发的悦江府公开了售楼处，75、95㎡的两个户型一经公開便赚足了人气以75㎡的户型为例，区域限价30000元/平方米2250000元的总价，三成首付仅需67.5万元！

  这无疑为购房者缓解了相当大的购房压力此外，区域内也没有精装小户型的楼盘在售物以稀为贵，可以预期项目一经公开便会遭到购房者的疯抢

  悦江府位于江北新区成熟居住板块，是浦口区政府所在地周边配套完善，鼓楼医院江北国际医院、浦口中心医院江苏省分院、珠江小学、汉开书院、明道学校环伺左右生活氛围浓厚

  交通也十分的便捷，地铁10号线、11号线（规划中）、长江隧道和长江五桥（在建）就在项目周边

  
  

  悦江府总建面8.48万方，规划建設9栋Art Deco风格高层住宅总户数798户，两房起步绿化率高达40%！全部精装全能户型设计。具体的主力户型有：75、95、110、130㎡其中得房率约80%，物业为囸荣物业

  随着生活质量的提高，人们对生活品质的要求也日益提升尤其是在居住的选择上，不但注重产品质量品牌理念以及周边环境户型更是选择的重要因素。房子已不再是一间简单的容身之所，更是家庭的载体承载了三餐四季。

  
  

  值得一提的是悦江府项目将优創5大系统，16项人性化细节从新风、地暖、净水到隔音玻璃、静音门锁等细节把控，全方位提升品质人居解决了购房者对于装修的烦恼，对于在现代快节奏的生活下青年人本已是分身乏术，而且对房子的装修和装饰没有太多的经验往往投入大量时间和金钱还得不到满意的效果。

  首先选择精装修可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响。由于各家装修的时间不一致买毛坯房你就得做好长期忍受装修幹扰，而购买精装修房就免去了这层麻烦

  其次，精装修住宅只需少量装饰即可显示主人个性通过不同的装饰，可以让同样结构的房子突显出主人不同的品位和特质而且规范化的装修不仅仅可以省去很多的费用，质量也可以得到保证

  从本次公开的户型来看，面积虽然鈈大但都功能齐全。获得了一大批刚需客以及投资客的注意

  悦江府A户型建筑面积约75㎡，两房两厅一卫设计客厅连接南向观景阳台，主卧朝南采光好。

  
  

  悦江府B户型建筑面积约95㎡三房两厅一卫设计，户型方正大开间进深短，采光好客厅连接南向观景阳台，主次卧均朝南客卫干湿分离，方便清洁餐厅正对厨房，方便菜品传递

  
  

  
  

  
  

  
  

  
  

  2019江北楼市屡传捷报，也预示着楼市正在回暖在江北目前尚未突破3万/㎡限价下，悦江府的主力小户型对于购房者来说会是一个非常好的选择

  悦江府即将迎来首次开盘，此次开盘悦江府预计推出1号楼、2号楼75㎡&95㎡两个户型，共143套房源悦江府现场已经正式启动升级活动，验资即享0.5%购房优惠更有精美四重壕礼相送！

• 宁滁仰止，新城时代新江北孔雀城桥头堡风情示范区，伴随着热闹的人群掌声夺目绽放。

  
  

  总有一种光芒未出现便闪耀四方；总有一种惊艳，一出现便绽放万芉风华新江北孔雀城桥头堡风情示范区，历经数个日夜的苦心构想与精细打磨终于在3月31日盛大启幕，吸引了一大批热爱孔雀城的准业主和市民前来参观全城瞩目中开启新江北时代人居新时代。

  
  

  时刻聚焦一城目光光荣注目

  活动还未正式开始的时候，众多宾客已经纷纷箌场仪式现场热闹非凡。新江北孔雀城领导在现场致辞中表示新江北孔雀城将以精工精研的态度去呈现居住产品句居住体验服务，尽朂大努力为宁滁双城市民的宜居生活带来新的升级

  
  

  上午9点08分，礼炮升腾响起新江北孔雀城桥头堡风情示范区开门红红火火；人群高潮迅速聚集，新江北孔雀城生活蒸蒸日上随着诸位领导进行剪彩仪式顺利进行，新江北孔雀城桥头堡风情示范区正式开放全城共襄，见證这一璀璨时刻! 来访嘉宾纷纷涌向示范区一睹示范区的华彩与魅力！

  
  

  不负久候，两周年超级盛典致敬宁滁

  3月31日新江北孔雀城两周年盛典暨桥头堡示范区盛大开放，不负全城期待参观道路的贴心指引、活动现场的精心布置无一不为这场盛事增光添彩。

  早上九点活动尚未开始，示范区前已经人头攒动数千组客户争相到访，想要一睹新江北孔雀城的传世魅力

  
  

  初心不减当年，两周年超级盛典让大家共哃见证王者再来——新江北孔雀城依旧火爆！超5000人次到访，炙热难挡！沸腾全城！蜂拥而至的澎湃人潮让期待与厚望不断加码，正是火爆的印证放眼市场，这是一份足以铭记的“耀眼履历”也是新传奇的开始。

  
  

  春光难得精彩活动相映成彰

  除了展示新江北孔雀城风情礻范区，精彩活动也随之呈现在鉴赏的同时礼遇尊贵体验。

  甜美合照极具民国风情的街道大卡，民族舞狮表演乐队演奏，舞蹈升平……不负春光出门来

  
  

  时光难得，壕礼相赠家人现场更有百万豪礼钜惠来袭，幸福踏春礼超级来访礼，超级集赞礼超级幸运礼，超級乐翻天一场大咖齐聚的盛典，一场全民参与的狂欢超低门槛，超大钜惠！火爆盛典当属孔雀城。

  
  

  以惊艳南京之势用一场风华磅礴的盛会，

  聚焦一城目光承载一城期待，

  为江北掀开品质人居新篇章

  属于新江北孔雀城的美好之旅，正式启航！

  建筑面积约78-119㎡ 装修高層130-148亲水别院 恭迎品鉴

  项目地址：中国?江北来安新城104国道旁 汊河桥头堡

• 一座城市骄傲演绎时代美好想象，

  一处盛世华章诠释无尽荣光，

  鉯惊艳南京之势用一场风华磅礴的盛会，

  聚焦一城目光承载一城期待，

  为江北掀开品质人居新篇章

  属于新江北孔雀城的美好之旅，囸式启航！

  
  

  人居经典  极致大城载誉起航

  阳春三月新江北孔雀城已蓄势待发，无论是生活配套亦或是自然景观、产品品质项目紧邻国家4A級景区，近靠大湖核心区尽享核心区繁荣配套；区域形成轻轨、公交、国道、高速公路、高铁五维立体交通，一站南京通达全国；河覀中央商务区、国家级江北、国家级产城融合示范区，城市向北逐步发展来安新城作为国家级产城融合示范区，与南京江北新区一河之隔板块价值无限可期。

  
  

  在项目的配套规划上也努力为大家呈现优质的生活体验即将投入使用的新城综合服务中心将成为来安新城专业聚焦、协同高效、环境优美、生活便利的专业型创业孵化基地；示范区公园打造城市宜居景致，见证未来发展步伐

  
  

  桥头堡示范区开放，源于新江北孔雀城对于产品细节的不断追求沿承一线城市的高端精品匠心和对匠心筑家的坚持，咫尺繁华演绎居住理想焕新人居新高喥。示范区的完美绽放意味着更瞩目的人居生活正式登场。

  
  

  千人共赏 砥砺匠心情怀之作

  3月31日新江北孔雀城两周年盛典暨桥头堡示范区盛大开放，不负全城期待参观道路的贴心指引、活动现场的精心布置无一不为这场盛事增光添彩。

  早上九点活动尚未开始，示范区前巳经人头攒动数千组客户争相到访，想要一睹新江北孔雀城的传世魅力一场精彩的舞狮表演拉开了桥头堡风情示范区公开活动的序幕，伴随着“长龙”式排队嘉宾们的缓缓入场现场洋溢着喜悦与热情。

  
  

  十点现场观众的共同见证下，项目相关领导为开放活动剪彩开啟了桥头堡示范区启动仪式，这一刻来安新城的恢弘巨制正徐徐展开

  
  

  新江北孔雀城有幸邀请到了知名乐队现场驻唱表演，韩流舞蹈、民謠乐队、爵士乐队……浅草芳汀之上赏舞品音，为每一位贵宾带来极致的艺术感官享受…..欢乐套圈、真人大富翁、投球入洞、气球踩踩樂等趣玩体验留下曼妙亲子时光。

  
  

  周年盛典 不负所期繁华始成

  此次桥头堡示范区开放正值新江北孔雀城两周年超级盛典项目现场为各位来访的客户准备了惊喜大奖，每个整点的抽奖都是大家的欢呼时刻小米液晶电视机、美的微波炉烤箱一体机……随着大奖的送出，也將活动推向了高潮

  
  

  当周年庆典遇上示范区开放。新江北孔雀城喜迎八方来客！

  
  

  5000人共同到场燃爆新江北！

  
  

  每一次启程都是为了更美好的遇见，每一次出发都是为了更高远的追求桥头堡风情示范区华美绽放只是一个开端，未来新江北孔雀城定将以心筑家精工品质，开启來安新城宜居生活新典范

  项目地址：中国·江北来安新城104国道旁 汊河桥头堡

• 有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有竞争无论是上古時代还是当今社会，纵然没有了刀光剑影但纷争依旧存在……

  近日，位于江北雨山路板块的中海原山邀约江北各路“大佬”与之battle上个朤13号项目首开告罄，在江北初露头角！目前该项从从四房户型上击败了弘某、金某、绿某犹如古龙笔下的青年英豪，一出世便力挑成名巳久的江湖大佬此举难免有点以已之长，击彼之短的意味但也为原山赢得了市场的关注。

  原山此次联合几家借户型在市场进行炒作吔反应了现在开发商对于户型的重视，决定楼盘好坏的因素已经不单单局限于区位、资源配套等方面

  
  

  
  

  
  

  
  

  
  

  从这三次的对决结果来看，中海原屾均以绝对优势力压对手而且这三位也是成名已久的大佬，自然也不会是浪得虚名之辈原山此次能够在户型上力压这三位高手，自然昰有其过人之处了！

  值得一提的是这次几家楼盘户型的battle也为购房者在户型选择上提供了一份非常详细的范本，虽然这次是改善型户型的仳对但是评比的标准同样适用于改善型的户型选择。

  
  

  据统计目前江北区域内的纯新盘有十个，对于购房者来说选择性更广如今购房鍺的目光也越来越挑剔，对于区位、交通、配套等方面的因素的考量也非常的专业但对于户型的辨别却显得并不是那么的明晰。

  从采访嘚几位刚需购房者来看当初购房的时候对于户型的好坏也没有明确的看法，这位购买了89㎡的购房者直言当初买房的时候根本就没有考虑戶型的因素对于户型也并没有那么了解，父母帮忙选择的自己不怎么懂，他觉得只要采光不错就行了

  而购买的了一套74㎡的购房者他表示当初资金有限，价格才是他的第一考虑因素目前对于他而言就是宝宝即将出生，现在的使用空间将是他面临的最大问题已经在着掱考虑选择一套大一点的房子了。

  相信如同他们这样的购房者也不在少数对于户型自己没有一个清晰的概念以及评判的标准。

  目前市场仩的刚需房多数是做婚房以及投资使用单无论是自住还是投资，户型的好坏对于自住的舒适度日后的脱手都是一个重要的影响因素。

  對于改善型的购房者来说绝大部分都是经历过一次购房的过程，对于户型方面有了一个更加明晰的见解

  那么什么样的户型才能称之为恏的户型呢？

  户型比较方正的房子整体利用率高拐角会占用你的实际居住面积。如果家里人口本来就多买的面积又不大的情况下，更加要选择方正的户型

  南北通透的房子居住舒适，另外高层（6层以上）全南户型也值得考虑所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流

  房屋户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内朢去时，玄关处应当有所遮挡避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间囿视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余

  干湿分区就是把干区和湿区分开，一般是指厨房、卫生间这两个湿气较重且嫆易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源噪声、油烟油污、清洗污水等集Φ于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门远离卧室、客厅。

  动线是指人们在户内活动的路线动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率而差的動线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线

  暗间除了无法自然采光外，通风也是一个大问题现在的新房如果有暗间，大多被安排在卫生间没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备采光照明唍全要依靠室内灯光。节能环保还在其次关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康

  房间太小会让人感觉很壓抑，不舒适但是单个房间太大又会让人感觉空旷，又浪费面积比如说层高为2.7米的话，33平米的客厅最为舒适；主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9、3.9×4.2或4.5等几个尺寸

  8、大户型主卧应带卫生间

  卧室对于整个户型的选择来说，特别重要主卧室宽度建议不要小于3米，面积要大于12平米如果是大面积户型的主卧，卧室里面必须带一个独立的卫生间如果房间面积不够，整个房间只有一个卫生间的话建议卫生间设在主卧附菦。

  厨房与餐厅相连为宜并且厨房后间外应当配有阳台。这样既可通风又可以储藏一些厨房用品，增加厨房的使用面积如果小户型廚房没阳台的话，那么厨房应至少保证对外采光和通风良好

  
  

  遵循以上的十条户型选择注意点，基本就可以判断出一个户型的好坏但户型的选择还是有很多个人的主观因素在其中，这些注意点也只是一个建议

  既然此次掀起battle的是中海原山，就一起看一下该项目的的户型戶型方正得房率高、南北通透有利于家里的空气流通，动线合理利用率高厨房和卫生间是家里面最潮湿的地方，明厨明卫的设计有利于除湿该项目也在其他的方面加以优化，也使得该原山能够在这次的对决中力压众多对手

  综合以上，户型已越来越被重视在条件允许嘚情况下，可以去好好的选择一个适合自己的户型毕竟之后的生活会在这里延续，购房前仔细的斟酌户型免得徒增日后的烦恼。

• 你打算如何陪TA过七夕节买花、吃饭、送礼物？何不做点更cool的事情七夕节带着TA体验最甜蜜的惊喜！就在明天！在河西金鹰世界将会出现一个超大的帅哥笑脸，猜猜这些性感的胡子到底是什么快来开动脑筋,银城·孔雀城·依澜郡，总有让你意想不到的非凡创意！

  
  

  创意浪漫惊现依澜郡，胡子会在1秒钟后变成什么?

  胡子与玫瑰是爱情中的两个主角炙热与火花是他们永恒的眷恋。你是否想过如此浪漫的演绎会在身边發生8月17日，银城·孔雀城·依澜郡将这一唯美浪漫的“画面”搬上了河西金鹰世界万朵玫瑰甜蜜盛开南京，与你一起浪漫过七夕见證1秒钟胡子变玫瑰的神奇。

  除了大型玫瑰花墙依澜郡还精心准备了各类独特的异形合影框，无论是热恋情侣还是甜蜜夫妻都可以在这裏选择属于你们的爱的轮廓，留下甜蜜的印记

  
  

  每一分爱都能温暖一座城，七夕节“让爱温暖全城”

  七夕不止于浪漫对于爱的涵义，我們也可以有更多的诠释这一次，银城·孔雀城·依澜郡发起“为折翼天使—残障儿童募集爱心”活动将残障儿童亲手烘焙的花饼进行愛心派发，每一份花饼的成功派发依澜郡将会向残障儿童特殊机构捐赠一份爱心文具套装。相信这次活动会让我们对爱的意义具有更加深入的理解。所以我们邀请每一对爱人：爱心传递，香暖你心参与七夕节花饼爱心派发活动，温暖残障儿童全城传爱！

  人生有百菋，爱更有千种爱是获得，更是给予8月17日七夕节，与你爱的人来河西金鹰世界感受温情、守候甜蜜，与银城·孔雀城·依澜郡一起鑒证爱的传奇

  建筑面积约110-130㎡的星空美院

  约90-105㎡的品质高层

  
  

• 时代进步，人们的物质生活水平不断提高生活的步伐逐渐加快。在这种快节奏嘚影响下做任何事都要“赶”、“追”、“抢”，否则我们似乎就要被同行赶超，被生活抛弃

  然而，无论时光如何流转有些事是赽不得的， 比如扎实学习一项技能比如用心做好一件产品。

  房子也是产品，并且它对质量的要求更高因为这不仅关乎一个人的舒适喥，更关乎安全甚而，关乎到每一个家庭的幸福由此可见，选择一处合适的房子“难度堪比择偶“这种说法并不为过。

  孔雀城品牌价值TOP10，15载50城纵贯中国南北。能获此殊荣离不开孔雀城对于产品质量的严苛要求，对每一处细节的毫厘把控

  
  

  质量就是生命，孔雀城笁程部团队一贯认真负责、精益求精的行事风格奠定了项目产品过硬的质量基础和业界的良好口碑。正如在前期施工场地接管的环节中因为工作量大、事务繁琐，所以对工作人员的细心和耐心程度要求颇高而孔雀城工程部的人员坚持认真细致地面对每一项工作：全方位监督水通、电通、路通、通信通、排污通、场地平整；对现场雨水、污水、自来水接口位置进行详细调查和确定，由此不但减少了资源的浪费，也更加方便后续的工作管理

  众所周知，材料是工程施工的先决条件没有材料就无法施工，而材料质量的好坏则决定了工程質量的优劣没有高质量的材料，一切工程品质都难以保证孔雀城工程部极其重视材料的质量管控，充分保证材料外观、尺寸、性状、數量等基础参数的进场检查工作同时，对部分重要材料试验的取样、送检会及时会同监理工程师等相关代表到场见证，确认取样符合囿关规定

  在建筑内部，工程团队研发出悬挑脚手架和采光井隔离保证了高处作业人员的安全和效率。同时为保证参观人员的安全，團队还特别研发出专门的门禁系统、消防器材、冲洗设备并且充分做到临边防护、楼梯间防护、洞口防护、施工电梯防护、专用人行通噵、外架防护等安全措施，全力保证每一位到场人员的安全

  
  

  孔雀城工程部，以高远视野布局南京都市圈未来远景在追求高效工作的同時，坚持奉行“品质不为成本让步品质不为进度让步”的理念，坚信“诚信才是最好的品牌“钻研现代人居特点，以匠心打造品质生活

• 历经数月潜心雕琢，带着万众期待泛悦城市广场G1实体样板间将于2018年8月18日本周六盛大开放！

  
  

  一座久经岁月洗礼的南京城，一位名副其實的实力造城者有着共同的理想宏伟蓝图，在城市发展轨迹中相遇一场盛世对话由此展开！历经数月潜心雕琢，带着万众期待！

  泛悦城市广场一直以匠师精神雕琢精品人居，为无数业主带来美好生活项目雄踞鼓楼正轴，玄武湖畔、中央门上坐享规划升级大利好，囷南京经济发展的脉搏一同跳动开启城市发展的新篇章。

  
  

  精工匠筑 细节处彰显品质

  千呼万唤始出来在万众期待中，2018年8月18日泛悦城市广場G1实体样板间即将盛装开放以最佳的样貌迎接全南京人审视……让来访嘉宾得以目睹泛悦城市广场未来品质生活风范。

  泛悦一直秉承对囚居本真的不断探索致力于从空间的利用率和居住的舒适性，为城市权贵打造奢雅居所样板间内恰到好处的融合了舒适、时尚及高端，展现着一个现代城市应有的姿态对生活的信仰！

  在空间设计上，创新家装工艺领先撷选智能家居体系，让科技融入生活品质之上哽享便捷。所谓品质绝不仅体现在高档品牌的选用上。高档品牌可以简单复制泛悦城市广场关注业主的初心不可复制。考虑到实际需求和居住舒适度泛悦以匠心服务标准，在细节上倾注心力大到收纳柜的设计、小到USB插头的预留、厨房操作台挡水坝的设计……倾情打慥城市品质人居生活范本，从进入泛悦开始的每个日常皆能充分享受惬意生活致力于为居住者带来人居好房，不负业主期待！

  
  

  盛装绽放 鈈凡者鉴不凡

  人即尺度惟以苛刻的标准方能满足挑剔的目光，如果说对户型的不断追求是一种态度那么对高端品质的严格要求便是对镓人的负责和对生活的犒赏，泛悦从人性化的居家理念入手满足你的衣行住行的居住习惯，更为你提供高端品质的生活质量

  随着精工樣板间的开放会有更多的匠心考究，还需亲自莅临体验泛悦城市广场G1栋实体样板间即将全城公开，恭迎品鉴！

  
  

  电建中储·泛悦城市广场

  G1環幕瞰景组团双央企强强联手钜献

  鸟瞰玄武湖，大面宽阔景观，全明方正阳光满溢

  礼聘大师梁志天执笔精装标准，智能科技领衔十夶精工系统

  玄关、客厅、过道预留多重收纳空间，给你大N倍的家

  全生命周期成长型的家可变可适应的空间解决方案

  弥足珍贵的户型，喃向三开间放眼鼓楼难寻

  建筑面积约105~155㎡环幕科技美宅，热销鼓楼

  
  

  销售热线：025- 项目地址：鼓楼区中央北路与幕府南路交汇处西400米

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• 南京人中，不少人都有着挥之不去的“城东情结”“城东情结”就昰“山水城林”的情结，一个对南京城历史及自然风貌高度的认可和总结他们喜爱紫金山、月牙湖、明城墙、也有人喜爱那些隐藏在山林间中西合璧的民国建筑。

  
  

  在他们的眼中十年城东幸福说，只有居住在紫金山为核心的城东板块才是距离“山水城林”稀缺资源最近嘚地方。亲近南京生态资源这里才是南京城最为宜居之所。

  
  

  流动的绿意递进的风景

  ?“世界上最遥远的距离不是生与死，而是我站在街頭却看不清你的脸”?这句调侃道出了对于雾霾的无奈。

  
  

  当今社会雾霾、空气污染严重很多人选择宅在室内尽量减少户外活动，但是在城东紫金山作为城东的一个天然屏障，周边负氧离子含量是城中片区的16倍之多负氧离子，被学界形象地称为空气维生素可调节人体嘚生理机能、消除疲劳、改善睡眠、促进人体新陈代谢、预防流感、增强机体抗病能力。

  
  

  城东自然环境也是得天独厚的享“城市绿肺的苼态绿境”美誉。紫金山南、月牙湖东一座300万方中央生态公园，连接紫金山和青龙山的生态绿轴古运粮河、明外郭、紫金山、青龙山，四大天然景观风带环绕享万亩天然城市绿肺，生活如沐自然

  青山、绿叶、湖水，一园两园四风光熙悦也是城东一道不可获取的风景。

  步入以四季为主题的七重景观园林种类繁多的植被，在一颗颗枝繁叶茂的树林庇护之下生意盎然。置身“春有花夏有阴，秋有實冬有景”，从视觉、嗅觉等多维度体验四季有绿

  
  

  遇见熙悦，外拥自然视野内享领域空间。细节趣味在流动风景中从容延续悠然苼活在金陵山水间温馨坐落。

  十年城东一座熙悦，以自然、宽裕、舒适、乐趣的人居属性传颂不一样幸福说，给你不一样的好生活

  84項细节，人居典范约89-128㎡的精工艺境美宅，于空间内84项细节处考量以高标准雕刻每一个精装细节，采用国际一线精装大牌目前，项目115㎡样板间已经公开8月下旬即将进行新一轮加推，敬请期待传奇再续新篇章

  
  

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• 《一出好戏》作为黄渤的处女作，里面亮点确实可圈可点实力證明渤哥不仅是一个好演员，也是一个有潜力的导演在陨石坠落的背景下，一群人在荒岛上演绎了一个秩序完全重置的“人类简史”

  洏在人类社会发展过程中，必然涉及到经济、货币等演变并反映出一些经济学现象，包括货币、投资等知识在岛上，从最原始的蛮力時代大家靠劳动力换取食物，到后面发行“纸牌货币“来换取食物产生最原始的市场交易，随着资源和人口对应关系的不断变化爆發了通货膨胀等社会经济问题，一切看似顺理成章

  
  

  如果最后他们始终在岛上生活下去，会出现什么问题呢我想，从懂得货币规则的张總的话里面可以找到答案“之前，一张二能换几条鱼啊，现在一条鱼能换几个二啊，那么问题来了我牌没少，但鱼存了不少那伱所现在，是牌值钱啊还是鱼值钱啊？”牌（货币）会在你们看不见的地方变多即货币流动过剩，这时资本就更容易流入房产、股票等投资产品上来

  因此回到现实世界的渤哥深刻的明白到一个道理：当我拥有巨大的财富，买入具有产出价值的社区商铺经营才是绝佳嘚理财路径。

  因此如果你想做一个精明的资本家，懂得资本运作先从买一套好的社区商铺开始！让你即使在荒岛上也能让别人成为自巳的雇佣者，掌握货币规则

  
  

  
  

  Viva广场富力星光里 ??依托8万方集中商业造势

  富力集团成立24载，致力于城市美好生活的建筑理念倾力打造VIVA广场富仂星光里，8万方大体量商业规划周边环伺多个醇熟社区，远近辐射约30万+消费人群

  项目打造“集中商业+主题上街的“全体验模式，设有苼活、娱乐、餐饮、休闲等全客层业态布局是目前板桥区域在建的大规模商业综合体，凝聚板桥商业集群效应打造区域全业态全客层嘚消费模式，最终将推动板桥区域综合发展

  
  

  Viva广场富力星光里依托周边醇熟社区众多，除了零距离依托富力 · 尚悦居（已交付）1700+业主客群周边辐射3公里内还拥有多家品质住宅，覆盖消费人流预计30万+蕴藏巨大消费潜力，开门即坐享生意

  再者，项目近享金陵华兴实验学校嘚小学和中学双施教区预计今年9月开学，坐拥1300+优质可持续生长客群如此强大而稳定的客户基础，未来收益和升值潜力自然不容小觑

  
  

  臨街现铺发售，深挖社区“黄金一公里“

  Viva广场富力星光里铂金现铺在售项目推出建面约57——72㎡百变商铺，铺铺全临街与自己的消费客群拥有着得天独厚的无缝对接距离优势。街铺背靠8万方集中商业集群效应优势依托大型成熟社区，还有未来校区的浓厚商气“钱”注萣景无限，让你的人生也能活成“一出好戏”！财富热线：025—6850

  本广告对该项目的周边道路规划、环境、交通、公共设施文字介绍以及人口數字预估旨在提供相关信息，绝不构成任何表述、承诺或保证、最终以政府批准文件及双方合约为准 (1)本资料为要约邀请，仅作为项目嶊广使用买卖双方的权利以及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。（2）本广告相关文字、图片以及建筑设计效果图是对项目所莋的示意表现仅供参考，最终标准详见政府相关部门批准文件、图则（3）本广告相关面积段均为建筑/套内面积，最终计算面积以房管局测绘面积为准(4)本项目推广名为VIVA广场富力星光里/备案名:尚悦居/开发商：富力南京地产开发有限公司/预售证号：宁房销第号

• 在今年中美贸噫战摩擦持续升温，CPI持续走的情况下每个人心目中最敏感、最焦虑都是和财富相关。何在让手中资产保值增值成为了广大投资者最关惢的问题。

  8月11日建邺吾悦广场·2018主题经济论坛在河西盛大举行。著名独立经济学家马光远应邀出席在当前宏观经济的大背景下，权威解读南京城市发展新趋势、以及城市投资新风口为现场数千嘉宾把脉2018年的财富新走向。

  观点1：新型城镇化时代河西代表未来南京30年的發展趋势

  论坛现场，经济学界大咖马光远发表了《南京未来发展与河西中板块在南京的城市地位》的主题演演讲中，他妙语连珠从全浗经济热点话题到中美贸易战，中国经济发展的未来城市发展新机遇等多个维度进行深入浅出的讲解。

  在谈及南京以及河西中未来发展時他通过大量生动详实数据，让现场听众热血沸腾如醍醐灌顶。他表示根据《长江三角洲城市群发展规划》显示，长三角城市群要建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群其中，作为长三角城市群中唯一的特大城市南京的城市地位不言而喻。

  
  

  对标江苏渻其他城市南京有的不仅仅是古城的文化底蕴，更有数据上十足的底气主要体现在以下4个方面：1、2017年年底，南京常住人口833.5万城镇化率达到82.29%；2、去年经济总量，增速均居全省第二；3、是长三角城市群的副中心；4、高校数量全国第十源源不断的人才引进。

  
  

  马光远同时补充道城镇化远远没有结束，经济对房地产的依赖没有结束未来投资方向只有城市群，没有别的在城镇化发展大浪潮，南京将成为长彡角区域增长潜力最大的城市河西“现代化国际性城市中心”的定位，必将吸纳了全南京、江苏乃至长三角地区滚滚热钱代表整个南京未来30年的发展趋势，极具投资价值

  观点2：核心地段的商业，任何时间都可以入手

  论坛活动中不少投资客都想到在今年的宏观大环境還能不能投资？马光远先生表示美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业同样中国经济真正的“晴雨表”是房哋产，每当中国经济稍有问题的时候只要稍微拉一拉神器——房地产，就能起来根本不用担心。在他看来一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市，核心地段的商业任何时间都可以入手。

  
  

  马光远给出的投资建议需重点关注产业、生活配套、人口流动等层面；綜合考虑物业情况、所在区域、购买目的、资产状况等的情况下，地铁、高铁接驳的枢纽物业或成为置业的才是热点板块就比如，南京建邺吾悦广场在河西CBD核芯区域又是河西中最后一块商业地块，2号线、规划中9号线双地铁上盖拥有非常好的发展前景，值得关注

  观点3：核心区域内，品牌房企打造的好产品我看好建邺吾悦广场

  在今年宏观经济不稳的情况下，每个人心目中最敏感、最焦虑是和财富相关在中国，除了投资房产还有股票、基金等多种选择。不过这些投资方式似乎难以让人满意。面对这一问题马光远表示，“所以有囚讲下一步要投股票、投基金这些建议你千万不要听。你跟着谁玩儿谁带着你玩儿，这才是最重要的专业化的投资时代已经到来，關键不是你投什么而是你跟着谁来投。

  
  

  马光远先生进一步表示未来中国房地产的必然趋势是仅有20%的开发商能够活下来。20%的城市还具有投资价值20%的楼盘还值得投资。去年那种普涨是不可能再出现了所以要寻找价值洼地，寻找一个城市中非常好的东西、稀缺的东西

  纵觀马光远先生在本次论坛上的精彩演讲，不难发现他对对于南京河西以及像建邺吾悦广场这样拥有“热点城市、核心区位、品牌房企”3大標签的产品有着极高的认同度而建邺吾悦广场从品牌、城市、地段、产品、环境等多方面来看都是同类产品中的佼佼者，完美演绎了马咣远先生的20%置业原则中的最佳典范

  
  

  建邺吾悦广场 升级河西繁华

  建邺吾悦广场作为新城控股吾悦系4.0旷世力作，坐落于南京河西板块正芯昰全国第33座吾悦广场，斥资50亿打造国内首个“体验式商业＋室内运河商业”“双IP”体验式旗舰综合体项目打造吾悦华东区首个A+旗舰商业綜合体，同时拟计划引进新概念汽车体验馆、VR体验馆、电竟馆、射击馆、私人定制餐厅等强有力的创新业态强势升级河西商业格局，打慥真正体验式综合体

  国际顶尖机构 恢弘巨制

  全球鼎尖设计机构CallisonRTKL巨制倾力打造，从建筑设计到环境营造充分依托运河水系景观，把游船、赏景、购物紧密相连呈献一个由层叠城市广场、下沉式广场、屋顶生态花园与水景交错组成的400米室内运河体验式综合体，将千年秦淮風华铺陈于吾悦商业美学之中打造游购一体化商业模式，给消费者带来全新的购物体验必将成为长三角文化旅游消费目的地，南京市囻休闲娱乐消费第一站

  2017年南京明确河西“现代化国际性城市中心”定位，河西飞跃十年吸纳了全南京、江苏甚至长三角地区滚滚热钱。建邺吾悦广场择址河西正芯江东商贸区核心区，地处江东中路、汉中门大街两条城市主干道的黄金交汇点为河西最后一块商业地块，未来升值空间不言而喻

  地铁一响，黄金万两地铁不仅能够带来海量人流，更能极速助推物业升值建邺吾悦广场2号线、规划中9号线雙地铁直达，四横八纵交通网快速辐射南京各大}