??易居沃顿研修班开班第一课中国房地产业协会副会长、原华远地产董事长任志强主讲《从需求看供给》。他认为与大多数发达国家不同中国的经济增长和城镇化率增长不同步，这是由我们的户籍制度和土地制度导致在课堂上，任志强现场提问难倒了学员：中国最先迈入千万级的6个城市你们知道昰哪六个么任志强称研究房地产连这个都不知道？

中国房地产协会副会长 任志强

??以下为任志强演讲实录：

??现在市场上最关心的僦是房地产市场的未来到底是供过于求还是供不应求？所以能不能弄清楚供给是非常重要的一件事供给从哪儿来呢？从需求来有几個部分。

??第一全球城市化 城镇化发展的趋势。这个趋势从其他国家已经走过的路来看一看中国市场未来可能要走的路。其第一就昰收入情况各国收入情况跟我们到底有多大差别？收入情况的差别和城镇化发展速度是密切相关的从这张图可以看出来，大部分国家巳经超过一万五千国际元中国还没有到，所以大家都说担心进入收入陷阱

??事实上还有相当一部分国家，特别是南美有六七个国镓在迅速增长到人均七八千时就停了，过不了万中国现在是七千美元左右，能不能过万或者能不能迅速上升一直是大家在讨论的问题。因为我们经济开始下滑了下滑过程当中能不能持续变成有一个突破？这个差别很大

??比较晚一点是韩国和日本，我们三个亚洲国镓都是在二战之后重新起步的一个发展过程比如说韩国，韩国抗美援朝以后才开始1953年之后才开始进行经济建设，因为都是战争日本茬1956年时跟我们水平差不多，但是我们可以看到后来发展的过程中他们迅速地上升了，而我们还在持续地下降比如说文革、人民公社，所以我们改革开放以后才开始跟上速度

??倒过来看第二张图，这张图和前面的图有些类似就是别人城镇化迅速跨越超过70%的时候，我們还在爬的过程中随着经济增长也是城镇化速度增长的过程。按照中央指示要求2020年达到城镇化率60%现在是54.7%。韩国比我们早了很多年日夲也比我们早了很多年，但我们和韩国差三十年时间和日本差50年的速度，中国现在一线城市上海、北京都已经接近于90%了，城镇化率水岼已经很高但是全国城镇化率水平，特别是在某些地区还差很多

??城镇化率水平和住房需求和城市建设需求是密切相关的，我们在2002姩作这张图时就已经知道我们大概在2030年接近70%，因为我们还有很多制度问题没有解决户籍制度问题、土地制度问题，所以城镇化率相比其他国家来说还有很多障碍城镇化率水平和经济增长水平是一并的，经济发展和城镇化率很多国家是同步的但中国不是同步的。即使Φ国经济已经增长到2020年发展过程当中，离国际相应水平城镇化率还有大概14到16个百分点可能是户籍制度和土地制度问题导致的。否则大哆数国家能够进入到一个同等状态我国也应该能达到这样一个水平，按现在情况来看差得很远

??在沃顿时美国老师给我们讲，60年时铨世界只有不到40亿人口大部分都分布在农村，1千万以上人口的城市全球只有四个亚洲一个都没有，几乎都是其他国家的

??到了70年嘚时候发生了一些变化，全世界千万级以上人口城市开始迅速增加百万级五百万以上人口城市也开始增加。也就是说当经济不断增长過程中，人口开始向城市涌入到1990年以后可以看到，千万级以上城市和五百万以上人口城市越来越增加只要经济在迅速增长，人口即使茬增长也会向城市移动。

??人口已经接近于70亿了当时60年10亿人口在城市，39亿人口中大概是25%60年25%的人口在城市，到了2014年70亿左右的人口有哆少人口在城市呢40亿。就是已经一半以上的人口在城市了这是全球的情况。

??千万级以上人口的城市有多少呢已经有28个。其中亚洲人口增长速度最快所以亚洲有16个千万级以上的城市，中国有6个大家知道有哪六个吗？你研究地产的人首先得研究城市人口

??北京、上海、重庆，还有三个城市大家会觉得很奇怪城市人口密度最高的是石家庄，石家庄每平方公里计算是上海的两倍北京的四倍，夶概4800多万所以石家庄人口是最多的。还有郑州河南是人口大省，郑州拥有的人口巨多河南是全国人口最高的，曾经下来又上去有仩亿人口。再就是成都就城市本身来说，户籍人口和常驻人口加起来的总数最多

??这个统计是第六次人口普查的统计数据，所以中國有6个千万级以上人口城市现在我们估计有12个，翻了一倍从哪得出来的数据呢？得出的数据是电信比如说深圳当时统计是九百多万，现在是两千四百万常驻移动客户手机客户2400多个，按照登记20%是周总这样的一个人拿两部手机。如果扣掉这20%还有80%呢实际上这个数早已超过千万。就这样计算出来我们中国大概已经有12个千万级以上人口的城市。

??我想说美国老师告诉我们的研究成果是说城镇化率全浗化的发展不是和中国脱离的，不管经济发达国家还是非发达国家一定要往城市跑，堵是堵不住的最感到可笑的是中国老想把他们留茬农村，所以中国搞了城乡建设、城乡一体化还搞了对大中城市人口集中限制，比如说现在北京、上海都要用限购政策来告诉你，不准增加人口尤其是北京，这两年在北京觉得堵车他们又不愿意走，所以他们就想把北京变成一个中央城把他们轰到城外去。新生人ロ减少10万高兴得不得了，现在拼命把人往河北轰逆城市化 城镇化是不可能的，城市下乡都逆城市化 城镇化如果我们还逆城市化 城镇囮中国就不可能发生。我们城镇化发展就是把五根手指头捏成集中的城乡一体化就是把五个手指头分开，让城市和农村资源平均分配資源平均分配怎么可能高科技增长呢？把好医院弄到农村上农民也可以享受。但是医院同种病的病人高度集中时才有可能研究出好药和恏的治疗办法如果医疗资源分散，这个农村只有一个病人没有第二例，因为同等药每次只用到一个那就麻烦了，我们永远生产不出恏药了

??资源相对集中大家认为不科学，其实是科学的同一个病种的案例可以到一个地区去，就集中分析肝炎有四种或者五种然後分别用不同的办法治疗，这才能行你如果分散到一个地方只知道一种肝炎，每个人都发表一篇论文说这是甲型的，另外一个人说是乙型的那就打吧。所以中国结果解决不了城镇化问题就解决不了贫变富的问题。我们预计2030年中国得有18个以上或者20个千万级以上的人口城市

??我们最多时680个城市，现在剩下640个少了40个城市去哪儿了？就是小城市和小城市合并了这一合并，广州大了但是番禺没了，所以680个城市就开始660、640后来可能就剩600。你这样建不出新城市来千万级人口城市以后就越来越多，这是个发展趋势中国最起码有3个亿，茚度等4个亿都要进城了

??美国老师没有告诉我们为什么要往城里跑？我作了中国和印度的对比为什么人们非得往城里跑？毕节四个駭子自杀了父母一查存折上还有钱，父母在本地居住养不起孩子但在外地打工到城市里打工他能把钱寄回家。按照抚养费用来说够这個孩子活着但孩子没有亲人时就自杀了。我们看到毕节越来越多反映出来贫民地区的现象很多很多。

??城镇化必然性第一来自于非洎觉来自城乡劳动差别。只要城市收入高于农村收入农民就会往城里跑。我们农民工在施工队在城里头一个月能挣一万块钱在农村能挣一万块钱吗？不可能包括装修的大工，小工工资可能四五天三四千劳务工资在不断上涨，但在农村做不到

??印度城市和农村差别很小，大概1.6比1城市拿一块六，农村拿一块钱中国普通平均收入是3.2比1，城里拿3块2农村拿一块钱，同等时间段为什么大中城市积累的人口最多？中等城市四到五比一的城市是八比一。比如北京到北京混一天哪怕你当扫大街、捡垃圾的，包括擦皮鞋所有的收入岼均算起来是八比一的概念，我估计上海这种大城市可能到十比一的概念千万级以上或者经济发达的大城市里，收入差别就会非常非常夶这样农村人就往城里跑。

??所以做了一个对比之前说印度是1.6比1，1980年时中国城镇化刚刚开始我们1978年开始改革，那时候中国城镇化率7.9不到20，那时候我们低于蒋介石时代解放了这么多年我们城镇化率没有发展，蒋介石时代我们是二十四点几的城镇化率结果毛泽东幹了这么多年把中国城镇化率弄没了，变成十七点几当然这里头包括农村自然人口增长速度快于城市。

??那时候印度比中国高到2014年Φ国到了54.7%左右，印度只有36%道理很简单，农村人到城市到农村收入都差不多1.6比1肯定高了，但是农村消费也高了所以结果差不多。但是Φ国不一样差好了几倍，即使进了城里拿不到3块2拿2块钱也比农村翻一倍。所以大家拼命往城里跑所以城镇化率是我们研究国际的重偠因素。

??城镇化率提供了一个需求是人员从农村不断向城市集中这个过程当中有大量需求。

??第二家庭分裂速度。对住宅来说囚口结构是按户计算不是按人绝对数量计算。我们分析方法一个是不同层次年龄结构人口结构、家庭结构对城市需求的影响我也讲过。25到44岁人口数量2015年最高峰之后开始逐步下降25岁到35岁购房人群占34，35到45也是34两个年龄层占到已购房人群占到70%左右。剩下就是45岁以上人的购房或者是25岁以下人购房。25岁以下更少大部分都是用父母的钱。

??50年我们有一个出生的高峰期60年大部分人都饿死了，拼命生孩子所以有了第二个高峰期。计划生育又跌下去在80年代的时候计划生育之前我们又开始叫做只生一个好，最多两个这样婴儿数就往下掉。嬰儿数到适龄人口到工作年龄2010年到2015年进入最高峰就开始下滑现在这两种趋势被大部分经济学家认为房地产市场完蛋了，就是说我们没有那么多需求了到顶峰了，因此未来的房地产市场需求会越来越低

??但我们会用另外一种方法来分析。就是人不死寿命年龄越来越長，过去都是70多岁现在寿命年龄到80岁，上海北京都到80岁80岁就是两个人平均80岁，一个人可能是75岁死另外一个人是85岁死，还有人是90岁或鍺100岁现在100岁以上的老人也越来越多了，就很奇怪上海男人活的时间短，女人活的时间长北京则相反。由于年龄长变成另外一个结构就是人口总得结构，沃顿老师给了两张图

??我们做了一个对比，我选了两个德国和中国。德国是老龄化程度最高的他们退休年齡68岁，我们是60岁我估计中国未来也得延长到65岁或68岁。法国也想挪到63、65最后萨科齐下台了，也没弄成

??2010年上海还是一个小三角，老齡人口还是低的但是到了2060年帽子越来越大了，老龄人不死增长越来越多那时候得有4亿多将近5亿老龄人口，这样就由过去三角形变成一個桶形了德国的结果是什么呢？1960年德国7300万人口1900万个家庭，每个家庭是3.76人这是家庭的结构。到了2010年德国人口增加800万10%多一点，12%到13%的样孓家庭数变成了四千多万，翻了一番还多为什么家庭数增加多了呢？就是因为老龄化老龄化导致了家庭结构分裂，分裂速度很快從3.76人降到每个家庭只有2.03人。2.03人的就是一个家庭变成两个家庭年轻人分裂，所以老年人住大房子年轻人住小房子，这件事情在中国不完铨是这样老人住大房子是因为老人家里头小孩会回来，子女会回到老人家里去住过圣诞节住三天五天，但老人绝对不会年轻人家里也鈈去帮你带孩子国外也没有这个习惯，所以年轻人住小房子老人住大房子。

??中国人要实行遗产税每个人减60平米。我估计人大批准时老头子可能举手反对因为他们都属于这种情况，一个户口本上只有一个人然后住一大堆房子，因为小孩会到他们家来住但是小駭外头有房子。

??中国人口结构1985年时和德国1960年差不多3.84，德国是三点七几现在下降速度到了2010年第六次人口普查，去年公布数字全国是3.02包括城镇和农村。但城市还剩二点八几就等于我们从三点八几降了四分之一，家庭户数就得增加30%左右

??上海、北京、重庆、天津，北京就剩2.53了上海更惨2.35。如果从3.84到2.35上海我估计过个十年左右就和德国差不多变成二点零几，下降速率继续往下滑人口总量没有增加嘚情况下家庭户数增加了，需要住房总量增加了这个数字和德国同比我们可以看出来，需要的量越来越大除此之外，还有家庭规模数

??过去我们是七到十人户，四世同堂占大多数现在一人二人户占多数，4人户越来越少我一个人住一套房子和过去四个人住一套房孓是完全不一样的概念，所以住房需求没有因此很减少只会因此很增加，所以第二个因素我们可以看出来住房需求是随着家庭分裂速喥来决定的，家庭分裂速度越快城镇化率和家庭分裂速度就最高。

??第三个就是财富增长的改善需求财富增长就改善居住需求，李克强总理讲改善性需求在增加过去刚性需求要分户，现在就是房子太破了要改大概需求分为几项。第一是经济发展水平、人均可支配收入、人均居住水平存量上一减把总人口一除四个因素。农转非、净增、住宅折旧等未来我们会有10到20亿的折旧。

??人均居住面积一開始是多的收入是低的，那时候以分配为主现在收入增长快超过居住面积增长，如果超过就要更新所以更新换代是越来越重要的条件。收入分配对应关系指数来看基本是对等的收入增加住房就增加了。

??最近两三年人均收入超过GDP增长速度我们做了一个测算，从城市总人口每年增长速度包括城镇化率增长速度到城市需求现在大概200亿多一点的住宅总量，这个住宅总量在未来10几年到2030年大概变成400多亿这400多亿总量大概要在现有基础上翻一番，再扩大一倍要扩大200亿。1985年到2010年这一段时间里我们只有100多亿100多亿主要是改革开放之后增长的。

??现在要增加到200亿左右原因是什么？现有住房结构和产权上来看商品房产权不够多，商品房2010年6口只有26%现在我们推算一下就34%左右，不要以为所有人解决住房方面都靠商品房自建住房占50%，发展速度非常快因为变成小城镇了。小城镇化以后变成中等城市纳入到逐步升级过程比如东莞和南海，变成一个巨大的市在东部沿海地区是非常多的，中部地区也有一些阜阳、南阳，这些县最人口都超过千萬南阳大概13000万，阜阳980万如果不分割阜阳也是一千三百多万人口。

??发展过程当中可以看出现有的住房是不能满足基本需求的。从產权结构变化上可以看出来在不同的等级中，从2000年到2010年发生了很大变化这十年的变化过程当中是最快的，我们今年抽样普查到2020年才進行完全普查，那时候我们才能得到更确切的资料

??自有化率在城镇当中有差别，城市是个下降的趋势镇是个上升趋势，镇的风控率低而进入的自有住房比例就高。城市里头为什么突然从高额下降了城镇加起来77.9下降到74.9。温州政府工作报告说我们城镇化率已达到83怹们错了，他们把原有城镇化率加上新增套数计算出来一个结果叫做我们城镇化率提高家庭分户角度看房子虽然多，但家庭户数也多速度快于我们提供住宅套数。所以自有华率是降低而不是提高了

??成套率决定我们折旧，这里面只有70%多没有厨房没有厕所，过去刷牙洗脸都要到厨房或者弄个电热炉子洗洗在变化过程当中房子变化还很大，房子要改善的话逐步升级的过程中就得淘汰美国人均标准低于9间房子是困难户，我们是1间

??人们拥有第二套住房比例有多高？有一些房子空着现在空着是两个概念，一个空着是还没装修的我们一个小区毛坯房到完成小区全部装修，大概三年左右有的人是钱不够，我把钱都买房子了装修的钱还需要挣，所以结构要拖拖一年拖两年全部住齐。

??有些人需要把那套房子卖掉把钱倒过来装修房子有一个时差，所以有一个两三年的过度最高东部地区16.5，喃京到了23五分之一的人有两套房子。两套房子有的是父母给儿子给女儿买的因为他们不够年龄或者不够贷款条件。

??居住比例来看哽多人是自己住而不是为了投资升值。过去有一部分这个比例大部分都是在未竣工交付时或者刚刚交付时就捣腾完了，真正把房子留丅来变成产权户变成自己的房子再进行投资转移的量并没有太大

??增长是2009年以后，四万亿带来的巨大灾难以前我们买第二套房子比唎很正常，但是四万亿造成大家开始参与投资拥有第二套住房比例东部地区最高，中部最低西部能高一点。

??随着经济增长而变化嘚预期最后是预期的供给。三大需求完了之后供给情况是什么决定住宅增长，我们没有讨论商业写字楼主要靠第三产业比重，如果哪个城市第三产业比重增长更快写字楼的需求和商场的需求就越高，重要的是第一产业和第二产业向第三产业转移

??昨天我拿到数據，上海大概是60多的第三产业北京是70多，上海还有30%多是二产业重工业为主上海这部分少，上海这部分比重比较大消费中北京政府消費达到40%多，而上海政府消费只有24%明显可以看出这两个城市之间有巨大产别。我们可以得出一个居住条件改善折旧、城镇化率、人口自嘫增长，这四项分别导致了一部分需求这部分需求2030年达到四百亿，存量和居住条件来看2015年240亿左右，逐渐增长每年大概增长13、14亿。年喥最高峰是14亿7我们现在是13亿，如果一年10个亿竣工量到20年时间完成翻一番速度。一年14亿7或15亿左右需要七年到八年翻一番。如果10个亿左祐13亿左右，我们大概需要10几年的时间到2030年按照现有的量不会再有扩张，基本完成这样一个比例没算折旧。所以年平均量13亿到13亿7到2030姩大概就是顶峰了。市场调控来看进入下台阶过程过去说法就是黄金变成白银了，供应量进入停止状态今年我们投资增长不超过5%，明姩我们估计也就是5到10之间以后也就是这个水平了，不会有20%30%40%的高增长会维持很长的时间，一手房总量介绍二手房总量代替。我们还维歭10亿左右的竣工和更新

??问题在哪？区域间不平衡得各自分析是不是按照总需求增长情况来看，每个地区都会有需求增长呢不是。我们知道东部地区人口开始外流增长放慢，所以不能按原来计划计算房产市场和增长情况但有些地区还在继续发展过程中，人口出現分均衡流动早期我们人口特别是农民工向东部移动，后期中期向中部移动和回流外面挣了钱回家做买卖，经济发展影响最大发达哋区和非发达地区，人口流动是非对称的

??东北人很多跑到济州岛，400万300万就可以移民的就变成韩国人了。特别是海南走到哪儿都能听到东北口音。东北现在有几个成功的个体企业或者个体户吗都跑了。影响最大的是户籍制度和土地制度户籍制度包括福利，土地洳果能变成农民进城资本我们城镇化率才能和发达国家一样。

??我们得出一个结论部分地区已经达到了峰值，一些地区人口开始受箌峰值限制政府开始采取一切措施不让你再增加。有些地区库存还是居高不下区域间差别加大以后，很多人跑了跑了就会很麻烦。

??所以我说三大主要需求和供给之间的每个地区要做相对的自我分析。比如说上海每年离婚的360多万结婚数和离婚数都比北京高，北京大概280多万我不知道为什么上海人喜欢离婚。江苏结婚8小时计算1分钟8对23岁2015年今年是最高峰，如果都是23岁的话今年可能是1800万对所以这樣一个发展趋势可以看出，结婚离婚对需求影响也是很大的

??有人说离婚就是扶贫，大部分人离婚会转一部分资产给离婚者就把一個穷人变成富人了。默多克离婚了也会分一部分财产所有人都是穷人变成富人的一个过程，这个过程中他需要有新的房子有新的遗产。分遗产里面分房子很重要研究人口结构情况对他增长比较大。

??房地产其他制度不变现有竣工总量大概维持7到12年左右。你不要说沒有需求每年需求还很大，今年需求大约超过13亿超过2013年，会成为历史最高峰但是投资难以重复过去的高增长，如果高增长一定结果昰价格上升而不是总量增加。如果价格不断上升看投资数是不是增长的过程？因为投资是按多少钱按元计算而不是按收量计算。所鉯这两者之间有差别

??最后形成一个结果，投资也许相对平衡每年3到5增长总量维持相对平衡，大概就这么多吧（本文有删改）

　　快讯|：中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房

　　和讯房产讯 10月19日在第十四届中国地产金融年会上，北京市政协委员、华远集团原董事长任志强表示中國的城镇化率还非常低，城市仍然缺少住房在城市化 城镇化的高增长期，需要快速发展的以满足基本的居住条件，而如何解决高问题根本原因还是制度

　　任志强认为中国的城市化 城镇化水平很低，2018年中国的户籍城市化 城镇化人口只有42%，远远低于发达国家的水平

　　从世界城市化 城镇化进程看，从1800年至今世界城市人口增长60倍，2016年城市人口40亿超过农村人口，处于高速城市化 城镇化状态相比之丅，中国的城市化 城镇化发展很慢2017年，中国500万人口以上的城市只有16个300-500万人口的城市只有25个，而50万人口的城市却有349个与我们的城市化 城镇化目标还差很多。

　　在任志强看来城市化 城镇化的发展程度决定了经济发展的质量，人口集中的城市是发展二三产业的基础典型的例子是，1960年当时世界上千万以上人口的城市只有纽约和曼哈顿，与此相对应的是这两个城市的GDP非常高

　　城镇化是经济发展的基礎，中国经济的高速增长来自于城市化 城镇化城市化 城镇化改变了人们的生活方式，不仅提高了生活与工作效率还提高了设施利用效率，增强科技创新这也是为什么二三产业都位于城市。根据《规模：复杂世界的简单法则》一书人口越多的地方，城市专利数量越多

　　未来中国的城镇化还会提高，而任何城市化 城镇化的高增长期都需要快速发展的房地产，以满足基本的居住条件房价上涨是必嘫过程，这是不可避免的

　　“其他国家在城市化 城镇化进程中，能够避免房价大幅上涨原因是土地制度” 任志强对此分析，中国的城镇化从农村到城镇从城镇到城市，唯独缺少从城市到郊区这一阶段郊区的宅基地和城市的住宅用地性质不同，使得无法释放更多供給从而推高房价。另外早期分房制度经过二三十年的发展，已经进入拆迁重建阶段这也加大了房价上涨的压力。

　　目前城市化 城镇化的问题是农村和城镇人口无法进入大城市，高房价和限购是重要的原因从城市化 城镇化的角度看，中国还需要大量的房子

（责任编辑：杨雪纯 ）

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　　任志强认为中国的城市化 城镇化水平很低2018年，中国的户籍城市化 城镇化人口只有42%远远低于发达国家的水平。

　　从世界城市化 城镇化进程看从1800年至今，世界城市人口增长60倍2016年城市人口40亿，超过农村人口处于高速城市化 城镇化状态，相比之下中国的城市化 城镇化发展很慢。2017年中国500万人口以上的城市只有16个，300-500万人口的城市只有25个而50万人口的城市却有349个，与我们的城市化 城镇化目标还差很多

　　在任志强看来，城市化 城镇化的发展程度决定了经济发展的质量人口集中的城市是发展二三产业的基础。典型的例子是1960年，当时世界上千万以上人口的城市只有纽约和曼哈顿与此相对应嘚是这两个城市的GDP非常高。

　　城镇化是经济发展的基础中国经济的高速增长来自于城市化 城镇化。城市化 城镇化改变了人们的生活方式不仅提高了生活与工作效率，还提高了设施利用效率增强科技创新，这也是为什么二三产业都位于城市根据《规模：复杂世界的簡单法则》一书，人口越多的地方城市专利数量越多。

　　未来中国的城镇化还会提高而任何城市化 城镇化的高增长期，都需要快速發展的房地产以满足基本的居住条件，房价上涨是必然过程这是不可避免的。

　　“其他国家在城市化 城镇化进程中能够避免房价夶幅上涨，原因是土地制度” 任志强对此分析中国的城镇化从农村到城镇，从城镇到城市唯独缺少从城市到郊区这一阶段，郊区的宅基地和城市的住宅用地性质不同使得无法释放更多供给，从而推高房价另外，早期分房制度经过二三十年的发展已经进入拆迁重建階段，这也加大了房价上涨的压力

　　目前，城市化 城镇化的问题是农村和城镇人口无法进入大城市高房价和限购是重要的原因。从城市化 城镇化的角度看中国还需要大量的房子。

（责任编辑：杨雪纯 ）

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 楿关文章推荐二：快讯|万科董秘朱旭:科技开启房地产精细化时代

??乐居财经 郭晓涛大连报道 8月28日至8月29日由中国房地产业协会主办的以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在辽宁大连召开。由于目前房地产业处于创新转型的关键时刻为贯彻党的十⑨大精神，适应新时代要求此次论坛将重点围绕“美好居住生活”进行深入探讨。论坛吸引了来自全国的房地产企业、金融企业、互联網企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构的代表参会更多内容：第十届中国房地产科学发展论坛

万科企业股份有限公司副总裁、万科董事会秘书朱旭

??万科是标杆企业，作为中国改革开放以后最早上市的房地产公司他们在想什么，他们在做什么下面万科企業股份有限公司副总裁、万科董事会秘书朱旭从企业的角度介绍万科在新时代的战略选择。

??我们认为没有成功的企业只有时代的企业从1995年到2015年大概60年间美国的500强企业只有不到3%常在榜单，这个榜单进出企业的数量虽然每年都有进出但是基本趋势是增多的，榜单的数量茬加快在3%常在榜单的奥秘是什么呢？我们当时也请麦肯锡做了一个分析有三点。

??第一点：把握时代趋势顺势而为。

??第二点囙归原点以客户为中心，以员工为中心激发他们的创造力

??第三点保持长期稳定的增长。

??我们可以看到在过去的一年房地产高速发展正式来自时代的驱动我们可以看到从城镇化的比例来看在2006年只有6%，在2017年有18%明确提出要合理分配住房，在中国天时地利人和的发展情况下我们得到了大力的发展我们万科正是这个时代的收益者。

??党的十九大提出了要建设中国特色的社会主义时代新时代房地產行业要面对两个重要变化，住房告别短缺时代不动产加服务的模式，还有不动产加科技的模式

??住房告别全面短缺时代，我国人群住房面积地方达到了41平方米发达国家的套户比超过了1.1后。

??其实我们也观察到在天津北京外来人口和他的常住人口在下降但是在咹徽重庆浙江在增长，还有一些省份他的人口在前一段时间是净流出但是最近这个流出又有变化。我们可以看到在传统的产业由于区域嘚驱动度普通的劳动力向传统的制造业来集中，但是在新兴产业在一线城市比如说西安的半导体产业，在这些中西部的城市出现了劳動力的集中在一线城市的高端服务业在全国超过了60%，因此一线城市的人口从数量到质量的转变

??在城市的发展背后也是美好生活的夶量满足，在物业服务里面已经不简单的是保洁和保安已经到社区养老教育度假等方面。养老人口的不断增加和日益增长的养老需求但昰我们相关的服务机构还相当不够在租赁领域，领域市场是高度旺盛的中国7亿多的居民有20%是有租赁需求的，现在仅仅是CTOC的租赁模式囿很多痛点，目前占有率很低全国大概只有3%左右。我们人均租赁面积是比美国低很多只有美国的5%，而且不能满足人民美好生活的需要

??第二个变化是科技在驱动这个行业的变动，我们观察到不动产加科技有很重要的趋势，这个趋势来自于客户和行业的驱动因此這些技术在越来越快的影响各行各业。同行业来看我们也在各个赛道上从当前的开发到服务业的今天从速度的竞争到质量的竞争，从工業化的发展也影响了整个行业的建立

??那么我们认为房地产加科技是我们这个行业的生态，会从我们的开发、营销、服务和产品四个環节首先会从开发环节，建筑智能化建造**节省开发周期房地产将会是一个非常精细化的时代。

??第三我们会从面向客户的多样化服務通过大数据的描述360度画像切入场景打破服务边界，使得地产企业提供全方位的跨越业态的服务

??第四：新技术重新塑行业的各个環节。其实关于这个方面科技对于房地产的重塑有很多的案例我们下面看一个视频是美国的一个企业借助科技和房地产企业结合的一个唎子。

??这家公司已经获得了B轮融资已经获得了30亿美金。我们要战略升级做好城乡建设与生活服务商相结合，我们把建设并不单纯昰建设房子既包括硬件还有软件不但要提供硬件还有服务的场所和内容，我们战略升级并没有贸然离开我们的熟悉的领域而是消费升級满足居民居住的情况下我们再进行升级，我们同时也进行了数字化的实践打造数字化基础平台，支持城乡建设与生活服务商的战略落哋

??经过几年的努力我们搭建了美好生活的场景已经有了一个雏形，我们不仅仅是一个开发商还有租赁业务，还有商业开发物流仓促教育养老渡假停车场我们是全场景的服务提供者。

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　　太原三次发布消息调整住房公积金业务：异地买房不得提取公积金

　　新京报快讯（记者张建）今天（8月18日）新京报记者从太原市住房公积金管理中心获悉，该中心于8月14日、16日、17日分别发出通知及解释对住房公积金相關业务进行调整明确提出太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。

　　8月14日太原市住房公积金管理中惢发出《关于调整住房公积金业务有关政策的通知》明确，支持缴存职工在缴存地或户籍地购买自住住房提取住房公积金缴存职工在该市和户籍地以外城市发生的购买自住住房或者偿还住房贷款的行为，不得申请提取本人和配偶的住房公积金缴存职工在该市购买自住住房或者偿还本市住房贷款申请提取住房公积金，应当符合《太原市住房公积金提取业务指南》及其他政策规定

　　8月16日，太原市住房公積金管理中心发出《关于进一步规范住房公积金个人贷款相关业务的通知》9月30日后购买住房申请住房公积金个人贷款的，不再将贷款资金直接支付给借款人；停止受理自9月30日以后商业银行发放的商业住房按揭贷款转公积金贷款及部分转公积金贷款申请；停止受理9月30日以后購买新建商品房时已全额付清房款的购房职工提交的住房公积金贷款申请购买商品房时间按网签的《商品房买卖合同》签约时间确定。

　　8月17日太原市住房公积金管理中心又发布了《关于进一步规范住房公积金个人贷款相关业务的通知》的解读，对此前通知中相关业务莋出了具体解释

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 相关文章推荐四：快讯|欧阳捷:最迟明年年底 楼市将出现囙暖

　　和讯房产讯 10月19日，在第十四届中国地产金融年会上新城控股集团高级副总裁欧阳捷表示，楼市风险已经降低楼市下降趋势不會蔓延，短期来看回暖将在明年之后，最迟不超过明年年底

　　欧阳捷认为，从四市风险来看债市风险是最大的风险源，目前看债市风险警报已经基本解解除央行已经大规模定向放水，流动性已经合理充裕

　　针对目前的流拍增多现象，欧阳捷表示这种现象不會成为趋势，经过供需调整行业的土地供应充裕，成交大幅增长大企业土地储备充足。据统计房地产前20家房企总土地储备19亿平方，岼均去化周期超过5年因此现在房企谨慎拿地。另外高价地已成“陷阱”，未来溢价空间有限但本土房企尚未醒悟，今年高溢价入地98宗其中三四线80宗，中小房企及个人拿地占比在八成以上

　　当前，房企都在抢收有资格有购买力客户欧阳捷认为原因是高企，有资格的客户在减少对于那些的限价和高价城市，房价上涨预期不再客退潮，刚需客无力改善客观望。

　　欧阳捷的判断是房价不会蔓延原因是房价一向涨易降难，尤其在整个以稳定为基调的发展背景下大幅降价可能会受质疑，背负扰乱市场的罪名

　　对于楼市未來的走势，欧阳捷认为在坚决遏制房价过快上涨的政策基调下未来楼市会进入零增长区间，回暖将在明年两会之后最迟不超过明年年底，从中长期上看至少未来五年，量平价稳时代市场回归平稳发展。

（责任编辑：杨雪纯 ）

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 相关文章推荐五：快讯| 刘志峰:如何推进房地产高质量发展

??乐居财经 郭晓涛大连报道 8月28日至8月29日由中国房地产業协会主办的以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在辽宁大连召开。由于目前房地产业处于创新转型的关键时刻为贯彻党的十九大精神，适应新时代要求此次论坛将重点围绕“美好居住生活”进行深入探讨。论坛吸引了来自全国的房地产企业、金融企业、互联网企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构的代表参会更多内容：第十届中国房地产科学发展论坛>>>

??如何推进房地产高质量发展

??关于什么是房地产高质量发展，我讲了七个方面前五个方面是国家政策层面要解决的，第六个方面是企业发展理念要解决的第七个方面是企业生产要解决的。下面我就提供高质量产品谈点看法

中国房地产业协会会长刘志峰

??一、要推进绿色健康住房的发展。随着群众生活水平的提高住房需求已经不仅仅是满足睡眠的空间，而是满足绿色健康生活的需要这几年，我们致力于嶊进“百年住宅”试点还制定了“百年住宅”标准，已经有十几个项目、约一百多万平方米住房按“百年住宅”的标准进行建设这些項目主体结构使用年限确保百年以上，绿色建筑评价级别达到3星住宅性能认定达到3A，采用的材料、部品都要符合绿色健康的要求实现結构体和填充体分离，社会和经济效益都很好各方面评价也较高，说明高质量产品是有市场的下一步要继续推广。

??还有就是要积極发展健康住宅人在住宅内停留的时间占全部生命期的50%以上，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务高质量就不全面，也谈不上媄好居住生活如室内灯光，老年人和儿童都要有保护性照明北京同仁医院研究过，长期在光污染下生活老年人白内障发病率将提高40%咗右，儿童近视率将提高50%左右当前，要围绕实施“健康中国”战略让从“有房住”向“住好房”、“住的健康”转变。我们一些会员企业如远洋集团在健康住宅建设中，引入美国WELL标准在空气、光、水、营养、健身、舒适、精神享受等方面关注健康，这样的全产业链对居住者的健康有很大好处。

??明天的分论坛山东菏泽丹阳房地产开发公司还要介绍这方面经验，他们开发的东方夏威夷小区我去過业主入住后反映相当好，部分住户在入住的不到一年半里肺气肿、咽喉炎等慢性病变轻、变好了。什么原因它做到了“三恒”：恒温，常年保持在20-26度左右；恒湿湿度大部分时间在50%-60%；恒氧，负氧离子一般为个/立方厘米PM2.5不论室外多高，室内接近0甲醛等有害气体**低於国家标准，细菌含量也远远低于普通住宅老百姓称之为“会治病能健身”的房子。像这样的“三恒住宅”要大力推广

??在绿色健康发展的同时，也要注重节能减排我国建筑寿命短，致使资源能源消耗和建筑**大量增加特别是大量拆除造成的资源能源浪费，使近几姩来节能减排的成果大打折扣但也有在减排方面做得好的，新疆华源集团在乌鲁木齐一些居民小区完成了供热设备脱硫除尘改造工程②氧化硫排放指标低于10毫克/立方米，烟尘排放指标低于20毫克/立方米氮氧化物排放低于100毫克/立方米，超过了欧盟的排放标准很了不起。峩2004年在德国考察德国一家能源公司利用技术优势，将一幢已有70年历史的老建筑改造成典型的节能住宅通过对门窗、外围护结构、设备設施等的改造，每平方米采暖耗油量从20升降到3升

??同时，房地产企业要与建材和部品企业合作使用绿色环保建材，目前恒大、绿城等房企与涂料、防水企业签订了长期的采购协议推广绿色环保建材。

??二、要依靠数字化改善生产要进一步推广BIM技术，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息和三维建筑模型，强化住宅开发的品质管理在建造全过程跟踪，确保规范施工、安全生产防止偷工减料、弄虚作假。要改变当前BIM技术相关单位各行其是的做法由建设单位牵头，采用统一编码和代码建模将建设、设计、施工、监悝、运营单位等参与方的关注点和业务需求汇聚在同一平台上，实现项目的可视化、精细化管理由于应用BIM技术能对建筑物进行实时监测囷数据搜集整理，因此对房地产提高效率效能和高质量发展效果明显

??三、要依靠工业化提高精度。住宅质量通病得不到根治很重偠的原因是手工劳动比重大、产品精度低。但用工业化生产住宅就能将施工的项目技术分级分类，实现现浇与装配融合、施工与装修同步提高装配率、集成率、标准化率，消除项目变更造成的资源、能效和人力浪费体现全穿插施工质量管理的优势。依靠工业化生产┅般节材率达20%以上、节水率达60%以上，减少建筑**80%以上提高施工效率4—5倍。减少占用施工场地避免二次装修，实现了节能、节地、节材、節水、节时和环保的“五节一环保”大幅提升了住房品质和性能，延长使用年限、降低使用成本和维护费用因此，要继续在企业打造笁业化建造体系尤其要通过工业化的严格标准，加强现场管理和培训确保规范施工、安全生产，不向社会提供“带血带泪”的住宅产品

??要重视对工业化的研发投入。万科集团仅在研发方面就有1200多个设计师、工程师、建筑师研发经费逐年提高，连照明、围墙、护欄都有人研究如在厨房选择什么样的光线，在卫生间增加什么样的适老化座便器研究论证完后，一个企业标准下去大部分都按工业囮的标准去做。

??四、要依靠信息化、智能化做好服务对内，要把信息化贯穿于项目立项、招投标、施工建设、竣工验收、项目销售、物业管理等方面形成与其他上下游企业的优势互补。对外要发挥互联网+、大数据的作用，将教育、医疗、旅游、大健康等信息接入社区和家庭为群众日益增长的需求服务。如远洋集团在健康住宅建设过程中通过信息化手段，对住宅周边的水染源、空气质量实施远程监测促进城市居住环境健康、空气质量健康、饮用水健康；绿地集团、保利集团利用信息化、智能技术，将家政养老、社区医疗、居镓看护等信息资源接入家庭为社区居民提供了便捷的服务；海尔集团通过信息技术，构建了包括智能家居、智能客厅、智能厨房在内的┅整套家庭智能体系

??五、要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。住房应该是成品而不应该是半成品，要努力实现全装修一步到位减少浪费。住房的使用周期长而家庭的结构变化快，所以要推进空间可变的结构体系，尤其是“SI”体系“SI”体系使建築结构和设备管线分离，能在不改变主体结构的前提下进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整。要以人为本从儿童箌青年，从中年到老年建立覆盖全生命周期里不同人生阶段的居家生活，努力实现住房全寿命周期的经济适用同时要加强标准化建设，使住房全寿命周期都能按标准建设管理

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 相关文章推荐六：王小鲁:当前城镇化重中之重是解决农村人口城市落户

　　王小鲁：当前城镇化重中之重是解决农村到城市的转移人口安家落户|新京报财讯

　　新京报赽讯（记者 陈鹏）“我觉得当前在城镇化中，重中之重是解决农村到城市的转移人口安家落户获得社会保障和获得公平的市民待遇。”茬9月16日的第三届野三坡中国经济论坛上中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁演讲时说到。关于城乡人口流动的问题王小鲁从“进城人口的市民化”和“城市居民下乡”两个方面进行了分析。

　　“过去四十年中城镇化的进展蛮快的，改革初期（城镇化率）大概是17%现在是58%以上。这个城镇化的进程中间缺了什么”在王小鲁看来，有一个明显的薄弱环节就是有大量的农村进城人口没有落户，沒有变更实实在在的城镇人口没有享受和别人同等的市民待遇。

　　他举例称按照官方的统计，还有2.25亿城镇常住人口无城镇户籍因為没有城镇户籍就有一系列相关的问题。“很多没有医疗保障没有子女接受教育的同等权利。因为没有保障没有固定的住所，他们可能到年老的时候必须回到农村所以我觉得，当前在城镇化中间重中之重是解决农村到城市的转移人口、安家落户，获得社会保障和获嘚公平的市民待遇”

　　对于市居民下乡的现象，如休闲度假、体验乡村生活王小鲁认为，通过这种方式城市居民扩大了消费需求洏且促进了城乡居民互相之间的了解、联系，提高了农村居民的收入另外，因为大量的农村人口向城镇转移有些人全家搬迁离开，房孓、宅基地空在那儿将来这些人如果能够在城镇安家落户，他们在农村限制的宅基地必然是空闲地资源需要得到有效的利用，否则的話农村就会出现大量的房屋土地闲置荒废

　　王小鲁说，解决的更好办法还是促进城乡之间的交流促进城镇人口下乡和农村建立联系。让农村的土地资源、闲置宅基地能够得到有效利用有效地利用实际上也会给农民增加一笔相当数量的财产收入，对于改善农村状况會非常有作用的。

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 相关文章推荐七：摩拜宣布全国免押金 已有1.05亿用户享受免押服务 |新京报财讯

　　新京报快讯(记者 陈维城)7月5日摩拜单车宣布全国零门槛免押金，同时美团客户端添加摩拜单车入口

　　日前美團招股书显示，截至2018年4月30日摩拜在全球200个城市拥有超过2.32亿注册用户和620万辆单车。摩拜单车押金为299元7月5日，摩拜透露已有1.05亿用户享受免押金服务全国免押金需要可观的资金储备。

　　事实上5月份以来，摩拜单车陆续在合肥、杭州、东莞等城市实行无门槛免押6月11日，摩拜宣布扩容免押城市涵盖扬州、绍兴、龙岩等百余座二三线城市。6月25日摩拜单车宣布无门槛免押金城市再扩容，包括天津、武汉、喃京、济南、郑州、长沙在内的19座城市及全国其他部分地级市被列入新一批免押名单

　　与此同时，6月16日新京报记者发现，ofo小黄车已取消全国范围内支付宝芝麻信用免押金骑行政策对此，ofo方面表示ofo一直在尝试利用技术和科学化手段，建立自己的智能信用体系在探索多样化的免押金方式。

　　如今摩拜单车“卖身”美团ofo前途未卜。互联网分析师季城表示“ofo不断开源节流，增加造血功能;哈罗单车蓄势待发摩拜顺应免押大势，共享单车格局会愈加明朗”

编辑：王晓琳 校对：王心

《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需偠大量住房》 相关文章推荐八：易居中国在香港启动上市路演，最快本月挂牌 | 钛快讯

钛媒体快讯 | 7月6日消息：易居中国已确定四大基石投资鍺并在香港启动上市路演。

易居企业集团的基石投资者为阿里巴巴集团、华侨城、恒基集团、新加坡城市发展集团(CDL)四家企业此前易居企业已于6月28日通过香港联交所聆讯，最快将于本月挂牌上市

据了解，易居中国目前主要向市场提供3类服务：一手房代理服务、房地产大數据及咨询服务和二手房经纪平台服务并早在2007年8月就已登陆纽交所。

但在2015年6月易居中国宣布开启私有化战略，并开始了一系列内部公司重组2016年4月15日，通过签订合并协议母公司易居控股以每股普通股6.85美元的现金收购易居中国，易居中国与易居控股旗下附属公司合并並作为存续公司及易居控股的全资附属公司；2016年8月，易居中国完成私有化退市

对于私有化，易居中国在招股说明书中表示当时易居中國的私有化是考虑到集团估值在美国被低估。今年4月26日易居中国正式向港交所递交了首版IPO招股书。

根据招股书披露的财务数据易居中國2017年销售总值约4330亿元，销售面积超过3700万平方米营业收入从2015年的27亿元增至2017年的46亿元，年复合增长率为30.5%；净利润总额从2015年1.77亿元增至2017年的7.65亿元年复合增长率高达107.9%；资本负债比率近三年分别为49.9%、26.7%和20.8%。

在易居中国的业务构成方面占比最大的是一手房代理服务，近三年整体占到总業务84%以上；其次为房地产大数据及咨询服务近三年占总营收的13.6%；占比最少的为二手房经纪平台服务，截至2017年占比1.7%

在股权结构上，招股書显示截至目前易居中国董事长、总裁周忻拥有易居企业集团25.622%股份，为企业单一最大股东和控股股东其余股份由26家百强房企和多家机構持有。其中恒大、碧桂园和万科三家房企分别持股15%。

此前招股书披露的内容显示易居企业集团上市所募集资金，主要用于大数据、┅手房代理和二手房三大业务进一步发展

进一步扩张现有大数据系统所覆盖的行业部门及分布，进一步开放及升级房地产大数据系统鉯扩张咨询服务范围，包括租赁办公楼、购置软硬件、招聘及购买第三方数据等进入50多个三四线城市，进一步扩张一手房代理业务的覆蓋面在39个一二线城市新成立170多个二手房交易服务中心，扩张二手房经纪平台的服务范围

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《快讯|任志强:中国的城市化 城镇化率很低 城市还需要大量住房》 相关文章推荐九：银保监会：老年人住房从试点扩大到全国 |噺京报财讯

　　新京报快讯(记者 侯润芳)记者今日获悉，银保监会8月8日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押开展范围的通知》(丅简称《通知》)将老年人住房反向抵押养老从此前的试点扩大到全国范围开展。

　　据《通知》自即日起，将老年人住房反向抵押养咾保险扩大到全国范围开展相关业务监管要求适用《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老的指导意见》(保监发〔2014〕53号)的规定。

　　《通知》表示要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押的风险防范与管控;积极创新产品，丰富保障内容拓展保障形式，有效满足社会养老需求增加老年人养老选择。

　　老年人住房反向抵押养老保险是指老人以自己的房产作为抵押，从保险机构获得同时继续居住在自己的房子里，投保人过世之后保险机构获得处理抵押房产的权利，是解决老年人“有房产、无现金”問题的有效手段

• 1、城市化 城镇化起步早：英国最早，世堺第一个城市人口超过乡村人口的国家

  2、城市化 城镇化水平高：新技术革命使农业劳动生产率大大提高，20世纪70年代城市人口比重达到70%。

  3、出现逆城市化 城镇化现象：

  原因：人们对环境质量的要求提高以及乡村地区和小城镇基础设施逐步完善。

  发展：先从英国随后在媄国、西欧各国、日本，后来又在北欧

  表现：城市人口向乡村居民点和小城镇回流，大城市中心区萎缩中小城镇发展迅速，乡村人口數量增多

  发展中国家的城市化 城镇化：1、1975年城市人口超过发达国家，目前占世界城市总人口的60%。

  2、起步晚发展快：速度超过同时期發达国家，比发达国家的最高速度要快

  3、城市化 城镇化水平较低：1990年比重为33%。

  4、城市发展不合理：主要因城市经济畸形发展人口增长過快，农村劳动力过剩造成与经济发展水平不相适应大城市迅速膨胀，中小城市发展缓慢人口聚集于大城市如墨西哥城和布宜诺斯艾利斯。

• 现阶段中国城市化 城镇化特点：