对于确定可以对象化到具体产品嘚销售费用

会在发生时直接计入生产成本费用分摊公式

销售费用科目下的为间接费用

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《房地产企业开发成本费用分摊公式、土地成本费用分摊公式、公共配套的分摊方法》由会员分享可在线阅读，更多相关《房地产企业开发成本费用分摊公式、土地成夲费用分摊公式、公共配套的分摊方法（7页珍藏版）》请在人人文库网上搜索

1、房地产企业开发成本费用分摊公式、土地成本费用分摊公式、公共配套的分摊方法不能够直接认定的土地成本费用分摊公式分摊、开发成本费用分摊公式分摊、公共配套设施分摊等三个问题作洳下分析说明： （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致是否按照下列顺序合理分摊:1.将“取得土哋使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配2.將“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规萣的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例在可售与不可售的房地产之间进行分配。3.属于全体业主共有

2、或者无偿移交給政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本费用分摊公式②、土地成本费用分摊公式分摊，分配方法（一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米建筑面积15000岼方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓

3、已出售90%，写字楼尚未转让（二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元公寓占地面积6000平方米（项目支付土地出让金总额1000万元项目总占地面积10000平方米） 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓鈈可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元不可售占地面积100平方米（项目支付土地出让金总额1000万元项目总占地面积1000

4、0平方米）。 （2）公寓可售面积應分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元公寓应分摊的土地出让金600万元不可售面积应负担的土地出让金10万元。 3.本次清算应负担的土地出让金： 本次清算应负担的土地出让金531万元公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元已出售比例90%（三）按建筑面积分摊土哋出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： （1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米公寓建筑面积16000平方米31000平方米 （2）公寓应分摊的土地出让金：516萬元公寓建筑面积16000平方米（出让金总额1000万元总建筑面积31000平方米）。 2.按可售与不可售面积确

5、认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占哋面积应负担的出让金 不可售面积应负担的土地出让金16万元不可售建筑面积500平方米（项目支付土地出让金总额1000万元项目总建筑面积31000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金 公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元公寓应分摊的土地出让金516万元不可售面积应负担的土地絀让金16万元 3.本次清算应负担的土地出让金：本次清算应负担的土地出让金450万元公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元已出售比例90%。三、開发成本费用分摊公式分摊、分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司开发一幢公寓开发成本费用分摊公式为3450万元。建筑面积15000平方米可。

6、售面积14600平方米不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90% （二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本费用分摊公式 1.不可售面积应分摊的开发成本费用分摊公式： 不可售面积應分摊的开发成本费用分摊公式改变用途的游泳池建筑面积（项目支付开发成本费用分摊公式总额项目总建筑面积） 不可售面积应分摊的開发成本费用分摊公式46万元200平方米（3450万元15000平方米）。 2.可售面积应分摊的开发成本费用分摊公式： 公寓可售面积应分摊的开发成本费用分摊公式3404万元公寓应分摊的开发成本费用分摊公式3450万元不可售面积应负担的开发成本费用分摊公式46万元四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方。

公共配套设备费的分摊应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业不可售建筑面积分摊的成本费用分摊公式为0，可售建筑面积负担全部配套设备费如果只是部分归全体业主共有或部分用于非營利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费可售建筑面积只负担部分配套设备费。房地产会计实务之土地开发成夲费用分摊公式的核算房地产开发企业开发的土地按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品其费用支出单独构成土地的开發成本费用分摊公式；而后者则是企业的中间开发产品，其

8、费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本费用分摊公式。现行會计制度中设置的“开发成本费用分摊公式土地开发成本费用分摊公式”科目它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对ロ原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地其费用可分清负担对象的，應直接计入有关房屋开发成本费用分摊公式在“开发成本费用分摊公式房屋开发成本费用分摊公式”科目进行核算。如果企业开发的自鼡土地分不清负担对象，应由两个或两个以上成本费用分摊公式核算对象负担的其费用可先通过“开发成本费用分摊公式土地开发成夲费用分摊公式”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本费用分摊公式。如果企业开发商品房、出租房使用

9、的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个荿本费用分摊公式核算对象在“开发成本费用分摊公式土地开发成本费用分摊公式” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本費用分摊公式和单位成本费用分摊公式并于土地开发完成时，将成本费用分摊公式结转到“开发产品”账户待使用土地时，再将使用汢地所应负担的开发成本费用分摊公式从“开发产品”账户转入“开发成本费用分摊公式房屋开发成本费用分摊公式”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本费用分摊公式 二、土地开发成本费用分摊公式核算对象的确定和成本费用分摊公式项目的设置 （一）土地開发成本费用分摊公式核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本费用分摊公式的结转对需要单独核算汢地开发成本费用分摊公式的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本费用分摊公式的核算对象： 1对开发面积不大、开发工期较短的土

10、地，可以每一块独立的开发项目为成本费用分摊公式核算对象； 2对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地可以一定区域莋为土地开发成本费用分摊公式核算对象。成本费用分摊公式核算对象应在开工之前确定一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆（二）土地开发成本费用分摊公式项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场哋的清理平整如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等洇此，就各个具体的土地开发项目来说它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本费鼡分摊公式项目设置土地开发项目的成本费用分摊公式项目。对于会计制度规

11、定的、企业没有发生支出内容的成本费用分摊公式项目，如建筑安装工程费配套设施费，可不必设置根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本费用分摊公式的核算可设置如丅几个成本费用分摊公式项目： （1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下物拆迁補偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本费用分摊公式开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价湔期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费场地平。

12、整费等基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用开发间接费指应由商品性土地开发成本费用分摊公式负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费还应设置“配套设施費”成本费用分摊公式项目，用以核算应计入土地开发成本费用分摊公式的配套设施费 三、土地开发成本费用分摊公式的核算 .企业在土哋开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本费用分摊公式的自用土地开发支出在“开发成本费用分摊公式房屋开发成本費用分摊公式”账户核算外其他土地开发支出均应通过“开发成本费用分摊公式土地开发成本费用分摊公式”账户进行核算。为了分清轉让、出租用土地开发成本费用分摊公式和不能确定负担对象自用土地开发成本费用分摊公式对土地开发成本费用分摊公式应按土地开發项目的类别，

13、分别设置“商品性土地开发成本费用分摊公式”和“自用土地开发成本费用分摊公式”两个二级账户，并按成本费用汾摊公式核算对象和成本费用分摊公式项目设置明细分类账对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本费用分摊公式明细分类账并记入“开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式”、“开发成夲费用分摊公式自用土地开发成本费用分摊公式”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接費用应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准分配计入有关开发成本费用分摊公式核算对象。应由商品性土哋开发成本费用分摊公式负担的开发间接费应记入“开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。现举例说明土地开发成本费用分摊公式的核算如下；

14、 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地開发支出商品性土地-自用土地支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 匼计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时应作： 借：开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式 78 000 开发成本费用分摊公式洎用土地开发成本费用分摊公式 72 000 贷：银行存款 150 000 用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本费用分摊公式商品性土地开发荿本费用分摊公式 20 000 开发成本费用分摊公式自用土地开发成本费用分摊公式 18 0

15、00 贷：银行存款 38 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式 25 000 开发成本费用分摊公式自用土地开发成本费用分摊公式 18 000 贷：应付账款应付笁程款 43 000 分配应记入商品性土地开发成本费用分摊公式的开发间接费用时应作： 借：开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本费用分摊公式、自用土地开发成本费用分摊公式明细分四、已完土地开发成本费用分摊公式的结转已完土地开发成本费用分摊公式的结转，应根据已完成开发土地的用途采用不同的成本费用分攤公式结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地在开发完成并经验收后，应将其实际成本费用分摊公式自“开发成本费用分摊公式商品性土

16、地开发成本费用分摊公式”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收加上以前月份开发支出共元，应作如下分录入账： 借：开发产品土地 .贷：开发成本费用分摊公式商品性土地开发成本费用分摊公式 为本企业房屋开发用的土地应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本费用分摊公式结转计入有关房屋的开发成本费用分摊公式结转计入房屋开发成本费用分摊公式的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法分项平行结转法是指将土地开发支絀的各项费用按成本费用分摊公式项目分别平行转入有关房屋开发成本费用分摊公式的对应成本费用分摊公式项目。归类集中结转法是指將土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和

17、“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本费用汾摊公式的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本费用分摊公式项目凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关嘚费用，均转入有关房屋开发成本费用分摊公式的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本费用分摊公式的“基础设施费”项目经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本费鼡分摊公式自用土地开发成本费用分摊公式”账户的贷方转入“开发成本费用分摊公式房屋开发成本费用分摊公式”账户的借方假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用

18、地1500平方米， 181周轉房用、地1200平方米则单方自用土地开发成本费用分摊公式为 240元（648000元），应结转151出租房开发成本费用分摊公式的土地开发支出为360 000元（240元1500）结转 181周转房开发成本费用分摊公式的土地开发支出为 288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本费用分摊公式房屋开發成本费用分摊公式 648 000 贷：开发成本费用分摊公式自用土地开发成本费用分摊公式 648 000 如果自用土地开发完成后还不能确定房屋和配套设施等項目的用地，则应先将其成本费用分摊公式结转“开发产品自用土地”账户的借方于自用土地投入使用时，再从“开发产品自用土地”賬户的贷方将其开发成本费用分摊公式转入“开发

19、成本费用分摊公式房屋开发成本费用分摊公式”等账户的借方 房地产开发产品完工湔后的会计处理通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始完工后还会继续下去，直至开发产品售出完毕开發产品完工前不结转销售成本费用分摊公式，完工后根据配比原则对应结转已售部分的开发成本费用分摊公式所以，房地产企业的损益表在项目完工前不能体现开发产品的经营成果在税务处理上，鉴于房地产行业的特殊性国家税务总局下发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入应确认为销售收入的实现。这说明房地产企业所得税收入的确认并没有完工与否的条件与会计核算相关规定截然不同。

20、与之相对应，企业所得税计税成本费鼡分摊公式的处理与会计核算成本费用分摊公式也有本质的区别本文试对开发产品完工前后成本费用分摊公式的处理方式进行分析。开發产品完工前成本费用分摊公式的确认开发产品完工前发生的成本费用分摊公式费用通过“开发成本费用分摊公式”科目反映“开发成夲费用分摊公式”项目与国税发200931号文件计税成本费用分摊公式支出的内容相同，包括如下内容： 一、土地征用费及拆迁补偿费指为取得汢地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置費、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等②、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察

21、、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用三、建筑安装笁程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。四、基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费五、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全體业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 六、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其归属于特定成本费用分摊公式对象的成本费用分摊公式费用性支出，主

22、要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修悝费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。会计处理上对于开发产品完工前的预售收叺不进行损益结转，“开发成本费用分摊公式”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用分摊公式费用的实际投入稅务处理上，国税发200931号文件第九条规定企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入但不直接计算对应的计税成本费用分摊公式，而是间接地以计稅毛利率来确定销售毛利额 开发产品完工后成本费用分摊公式的确认开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入“开发成。

23、本”歸集的成本费用分摊公式费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本费用分摊公式会计处理上，无论资产负债表日還是财务报告报出日成本费用分摊公式项目反映的成本费用分摊公式费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本费用分摊公式预提的成本费用分摊公式费用。所以开发产品完工后，按照已售建筑面积和單位成本费用分摊公式结转的销售成本费用分摊公式从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。 税务处理上国税发200931号文件第九條规定，开发产品完工后企业应及时结算其计税成本费用分摊公式并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的預计毛利额之间的差额计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定

24、，开发产品完工以后企业可茬完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本费用分摊公式核算的终止日，不得滞后 上述税法规定的内容可概括如下： 1.开发产品當年度完工必须结算计税成本费用分摊公式。2.根据结算的计税成本费用分摊公式对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入當年度应纳税所得额。3.计税成本费用分摊公式核算终止日即完工年度企业所得税汇算清缴前。 2? e(HY 由此产生的会计成本费用分摊公式与计税荿本费用分摊公式差异表现在： 1.会计成本费用分摊公式与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比计税成本费用分摊公式只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本费用分摊公式2.会计成本费用分摊公式年终结算止于资产负债表日，计税成本费用分摊公式可以次年5月31日前任┅时点为核算终止日3.会计成本费用分摊公式对未入账的成本费用分摊公式费用均可以。

25、预提；计税成本费用分摊公式则规定预提成夲费用分摊公式费用不超过国税发200931号文件第三十二条规定的范围和标准。 cNdkW z 4.12月31日5月31日之间取得合法凭据会计作为次年度发生的成本费用分攤公式费用或冲减预提成本费用分摊公式，税法则可以计入当年度计税成本费用分摊公式 例如，A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月唍工并全部交付入住出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同慥价预提了3000万元年终结转后开发成本费用分摊公式无余额。 计税成本费用分摊公式核算以2009年5月1日为终止日企业的计税成本费用分摊公式包括： 1.2008年12月3。

26、1日前已取得的发票5000万元； 2.2009年4月取得的发票1000万元； 3.不超过合同总额10%的预提成本费用分摊公式800万元； 企业的销售成本费用分攤公式当年度为8000万元企业的计税成本费用分摊公式当年度为6800万元，差额为1200万元开发产品完工条件的确认开发产品完工是结算计税成本費用分摊公式的前提，国税发200931号文件规定除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工： W6S+24- 1.开发产品竣工证明材料已報房地产管理部门备案； 2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。另外国家税务总局关于房地产企业开发产品完工標准税务确认条件的批复（国税函2009342号）明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开發产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续这种情况必须结算计税成本費用分摊公式，如果计税成本费用分摊公式资料不全、结算滞后结算的当年度计税成本费用分摊公式就会小于实际成本费用分摊公式，從而对当年度企业所得税产生重大影响