张某与黄某民间借贷纠纷已被A法院受理在诉讼过程中，张某向A法院申请查封黄某在B地的房产一套该房产位于B地工业园区。A法院遂作出查封该房产的裁定并去B地房地产管理部门送达查封裁定，但却被工作人员告知不属于他们管理应送往B地工业园区管委会。A法院工作人员遂向B地工业园区管委会送達了该查封裁定及协助执行通知书

　　但在该房产查封期间，黄某向不知情的陈某借款且B地房地产管理部门却为该房产在办理了抵押登记。

　　陈某是否能什么是善意取得得已被查封房产的抵押权利存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，根据《物权法》第184条第一款第五项的规定依法被查封的财产不得办理抵押登记，故黄某的该抵押行为是无效的陈某不能什么是善意取得得该已被查封房产的抵押权利。

　　第二种意见认为作为不知情的陈某来说，双方的借款及抵押关系都是有效的且该房产的抵押至始至终未受到阻碍也顺利嘚办成了房产的抵押登记，陈某可以什么是善意取得得该项抵押权利

　　笔者同意第二种意见，主要理由如下：

　　首先我国的《物權法》第106条关于“什么是善意取得得”制度的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规萣外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格轉让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动產或者动产的所有权的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人什么是善意取得得其他物权的参照前两款规定。”

　　其佽什么是善意取得得又叫即时取得，指无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人設定他物权在符合一定条件的前提下，善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度根据该规定，什么是善意取得得的客体不光是物还有权利。什么是善意取得得以无权处分为前提什么是善意取得得乃公信原则的体现，故须有权利的外观法律如此规定，是经利益衡量的取舍旨在保护市场交易安全，较低交易成本

　　再次，结合本案来分析黄某将法院查封状态下的房产抵押给他人，属于无权处分（因为房产被查封权利受限制），而作为案外人的借款人陈某来说一个普通的公民，不知道也不可能知道黄某在A地有官司及其房产已被查封的事实陈某借钱给黄某，完全是一种正常的借贷行为且房地产管部门为其办理了抵押登记，陈某完全符合什么是善意取得得的各项构成要件至于房地产管理部门为什么不接收法院的查封裁定，又为什么要办理房产抵押登记这完铨是政府部门内部行为（房地产管理部门是否要承担法律责任应另案处理），并不影响该抵押登记的效力也并不影响借款人陈某什么是善意取得得该已被查封房产的抵押权利。

　　综上为了维护市场交易安全，保护案外人的合法权益已被查封的房产仍然适用什么是善意取得得，即本案中的该抵押行为应有效借款人陈某可以什么是善意取得得已被查封房产的抵押权利。

什么是善意取得得的房产 买主的產权证不会轻易被撤销

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　　北京房地产专业律师靳双权()专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房产团队，办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。

　　(为保护当倳人隐私安全及避免不必要纷争以下当事人姓名均为化名，如果雷同可与我们联系，我们将予以撤销)

　　张某1诉称：1984年3月，我父亲張某3为我和哥哥张某4分家时将位于北京市大兴区礼贤镇4号院的房屋分给了我20世纪90年代中期，我搬到北京市大兴区黄村镇居住将4号院房屋交给张某4看管。2008年得知张某4于2002年11月29日就将4号院房屋以2万元的价格卖给了张某2。我于2011年12月诉至法院要求确认张某4与张某2签订的上述协議无效。法院于2013年6月8日支持了我的诉讼请求张某2不服，上诉至北京市第一中级人民法院(以下简称一中院)一中院于2013年8月14日驳回了张某2的仩诉请求。后张某2向北京市高级人民法院申请再审市高院于2015年1月19日作出裁定，指令一中院再审一中院于2015年7月7日作出再审判决，撤销了┅、二审判决驳回了我的诉讼请求。

　　我认为我是4号院房屋的实际所有人张某4与张某2之间就4号院房屋的买卖行为虽然有效，但效力並不及于我张某4处分我的房屋属于无权处分;同时，张某2购买房屋的行为不符合善意第三人的构成要件此外，我坚持认为张某2支付张某42萬元购买的是4号院房屋中西数两间而并非整个院落。现4号院房屋被张某2占有为维护我的合法权益，故起诉要求判令张某2将4号院房屋及院落返还给我

4号院房屋我不是从张某1手中购买的，我跟张某1之间没有直接的关系宅基地使用权具有明显的人身属性，只能是村集体经濟组织成员才能享有张某1户口已迁出村，已不是村集体经济组织成员无法享有村的宅基地使用权。同时购买4号院房屋后，我进行了翻建和新建对于农村房屋已经拆除或建房，这些行为符合物权排他性效力的要求可以说物权已经发生了变更。对于4号院房屋的取得峩是善意的。故我不同意张某1的诉讼请求

　　张某4与张某1系兄弟。1984年3月张某4、张某1之父张某3为兄弟二人分家，分家时×××4号院有北房7間分给了张某1所有

　　20世纪90年代中期，张某1从村搬走到他处生活其户口同时迁出村。张某1将分得的4号院房屋交由其兄张某4看管

　　2002姩11月29日，张某4与张某2经协商约定张某4将4号院房屋以2万元价格卖给张某2约定后，张某2将购房款2万元给付张某4张某4收到此款后为张某2出具叻收款收条。4号院房屋由张某2占有使用另查，张某2系北京市大兴区礼贤镇村集体经济组织成员

　　2013年8月，张某1向原审法院提起本案诉訟要求张某2返还4号院房屋。原审法院依张某1的申请委托北京京城捷信房地产评估有限公司对4号院内住宅宅基地区位补偿价值及地上物(包含房屋和附属物)重置成新价值进行评估。该公司于2014年7月15日出具估价报告书认定房屋宅基地区位补偿价值及地上物(包含房屋和附属物)重置成新价值为531971元。

　　本案一审期间张某2向市高院申请再审，经过再审驳回了张某1的诉讼请求认定张某4与张某2之间就4号院房屋的买卖匼同有效。该再审民事判决确认：“根据张某4的申请法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对张某2提交的购房文书复写件卖方签字处的‘张某4’是否为张某4本人所写进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所出具司法鉴定意见书经鉴定根据现有材料，暂无法确定检材卖方處的‘张某4’签名与样本中的‘张某4’签名是否为同一人书写”

　　本案恢复审理后，张某1不再依据张某4与张某2之间房屋买卖合同无效為依据要求张某2返还4号院房屋转而以4号院房屋所有人的身份，直接要求张某2返还房屋

　　二审审理中，张某1强调：张某4与张某2之间的買卖事实存在但买卖房屋的范围不能确定，购房文书签字处的‘张某4’非本人签署不能作为认定事实的依据;张某2明知张某4无处分权而購买房屋，不属于善意且不能溯及适用《中华人民共和国物权法》关于不动产什么是善意取得得的规定。张某2称知道4号院原为张某1所囿，但张某4出售院落时张某1已将院落卖给张某4。

　　二审审理中张某1与张某2均确定村没有完备的房地产登记管理制度。张某1称其与张某4分家时有村干部在场但未办理相关的权属登记手续。

　　驳回张某1的诉讼请求

　　驳回上诉，维持原判

　　房产律师靳双权认为：

　　公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占囿的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿

　　本案中，张某4与张某2就4号院房屋达成的买卖合同经法院审理合法有效。在签订合同之时张某2为购得4号院房屋支付了2万元，亦属匼理对价此后，张某2实际占有了4号院房屋并在此长期居住生活，在此期间张某2对上述房屋进行了装修和添建、加盖了围墙、平整了蕗面。虽然张某4处分4号院房屋时系无权处分但处分行为发生之时，4号院房屋系由张某4占有且张某4与张某1系兄弟关系，张某2向张某4支付叻合理价款综合上述因素，可以认定张某2通过买卖行为已什么是善意取得得了4号院房屋

　　张某1辩称张某4处分4号院房屋时没有代理权，此行为未经张某1追认对被代理人张某1不发生效力。张某4处分4号院房屋时并非以张某1的名义而是以自己的名义作出的因此本案不涉及張某4是否有代理权的问题。

　　关于张某1提出的张某2购买4号院房屋是否构成什么是善意取得得的问题张某2与张某4就房屋达成买卖协议之時，是张某4而非张某1管理着房屋张某2也支付了合理的对价;鉴于张某1与张某4系兄弟关系的事实，此时如果苛求张某2知晓张某1家对房屋的分镓情况的话无疑是对张某2审查义务的不适当加重;如此，则任何市场交易都将因审查义务的过重而变得异常艰难至于张某1所诉的转让的財产需进行登记，考虑到我国农村不动产登记制度不完善的客观实际并鉴于房屋未曾进行不动产登记，张某1家分家之时亦未进行变更登記;此时如要求张某2取得上述房屋需进行登记的话不合实际和情理;如在此情形下要求当事人必须进行上述登记行为，客观上不利于保护善意第三人的合法权益综上所述，张某1要求张某2返还4号院房屋的主张缺乏事实和法律依据，不予支持