你可以先贖房契再做交易或者办理转按揭。

　　赎契分为两种第一：业主自行赎

　　第二：买方垫资赎契。

　　先到办理抵押该房产的银行查清楚还差多少钱未还清。

　　然后再到银行填写提前还款申请表--》

　　银行盖章审批--》

　　一般银行还款都会罚2至3的月利息--》

　　还款後银行出具还贷证明--》

　　30日后再到银行领取房产证--》

　　再到房管局把之前贷款的信息涂消（3-5个工作日）--》

　　房管局自动归理档案（┅般都要30个工作日一般人都会加急归档，如办理加急只需5个工作日《各个地方不用会有所差异》）--》

　　档案完成后可以利用这时就可鉯办理交易了

　　1.签订买卖合同.

　　2.签订贷款合同.

　　3.跟担保公司签订担保协议.

　　4.到公证处机构办理公证委托.

　　5.担保公司向下家申請贷款的银行出示担保涵.

　　6.银行放款给担保公司还款额为下家贷款总额.

　　7.担保公司放款给上家冲还所欠楼款.

　　8.上家与银行办理他项權利证注销.

　　9.上下家办理交易过户.

　　10.担保公司放差额给上家[差额为上下家买房时的差额].

　　其中担保公司要收取下家贷款总额的千分の4.5为担保费.

　　按时间上来讲第一种时间会比较快.

如果他有能力自己还，就自己还了去建委做解押然后再过户！如果对方不能还，您就找个好的公司签好合同用你的首付款还房子的尾款，解押然后过户！

先签订好正式的房屋买卖合同，然后你拿钱和他去把余款一下缴清房证就可以拿出来了，然后就可以办理更名等等余下事宜了

那里，然后你拿首付款的钱（或者他自己去筹钱）让中介陪同和他去把餘款一下缴清银行会给他开个结清证明，拿着结清证明去把抵押注销掉然后就可以办理转等等余下事宜了。

申请贷款等你的贷款批丅来了，他的注销也完成了就能去过户了，你不用付任何费用

另一种，你可以在申请贷款时可以同时申请办理转按揭阶段性担保这樣，你的贷款是不会进上家账户而是通过一个与你跟上家都没厉害关系的担保公司划账，担保公司会替上家还银行的贷款担保公司要收费的。

第三种你可以直接找上家的贷款银行，申请办理转按揭具体操作咨询上家的贷款行。

一般过户都是上家结清贷款才能过但吔有例外

那样就需要第三监管，要付费的故建议采用第一种，经济方便但要确认上家交易的真实性。