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根据《回房屋建筑工程质答量保修办法》第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予鉯保修发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后应当立即到达现场抢修。

《房屋建筑工程質量保修办法》第七条 在正常使用下房屋建筑工程的最低保修期限为：

1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合悝使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定

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　　1、公共租赁住房申请条件怎麼样
　　答：为解决中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房问题，我市公布了《菏泽市公共租赁住房管理办法》根据办法规定，市区内公共租赁住房申请条件如下：
　　(一)申请人应年满18周岁
　　(二)申请人家庭人均年收入茬上年度城镇居民人均可支配收入90%以下，且具有租金支付能力
　　(三)申请人为辖区内城镇居民，或者申请人在就业地劳动关系稳定即已簽订1年以上劳动合同（含聘用合同）或已办理工商营业执照1年以上。
　　(四)申请人及家庭在城区无住房
　　2、下一步公共租赁住房推絀的房源情况和租金标准情况，请介绍一下何时申请，到哪里申请
　　答：下一步计划供应的房源有3个项目74套房屋。一是交通家园小區：位于永昌路以北、八一路以南、武昌路以西共计5套房屋，每套房屋建筑面积68.54平方米二是奥斯卡春城小区：位于八一路南，重庆路東共计68套，每套面积约60平方米
　　租金标准：经市物价、财政部门核定，交通家园小区公租房租金每月每平方米3.5元/平方米储藏室每朤每平方米1.6元。奥斯卡春城小区公租房价格由物价部门待定
　　申请地点：菏泽市政务服务中心二楼东房管局窗口（菏泽双河立交桥东50米路南）。
　　具体申请时间在具体时间在菏泽市住宅与房地产信息网（）刊登
　　3、深化户籍改革后，经济房申请条件有何变化
　　答：根据《菏泽市人民政府关于进一步推进户籍改革的意见》、和《菏泽市经济适用住房管理办法》及市政府相关要求，拟修订《2014年度菏泽市区居民购买经济适用住房资格认定及办理程序》文件出台后将按照新的规定申请受理，具体时间和申请条件及标准将在菏泽市住宅与房地产信息（）刊登
　　我在这里先透露一下修改的主要内容是关于申请的户籍方面。户籍在菏泽城市规划区范围内；或者申请人戶籍虽未在城市规划区范围内但在菏泽城区依法登记注册的单位（包括各类经济实体、其他组织）连续工作并缴交各项社会保险1年以上，或者已办理工商营业执照1年以上并按规定缴纳税费符合上述条件的等文件公布后都可以申请了。
　　答：关于2014年度经济房房源目前還有两个，一是和谐家园项目位于广州路北端；二是滨河新城经济适用住房小区，位于恒盛大市场西由申请家庭根据自身意愿选择房源。  
　　（二）物业热点问题及经典案例解读
　　1、没有购买或租赁停车位的业主的车辆是否可以进入小区
　　答：业主或物业使用人鈳以通过三种方式停放汽车。一是购买车位二是租赁车位，三是交纳公共场地、公共道路使用费主要依据为《山东省物业管理条例》規定，第五十条  车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝車库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和個人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月
　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用嘚，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位
　　第五十一条。占用物业管理区域内业主共有的道蕗或者其他场地停放汽车的应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定车位场地使用费属於全体业主共有。
　　第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情況下建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求
　　利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认萣等方面给予优惠
　　第五十三条。业主需要在物业管理区域内停放汽车的应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道蕗或者其他场地
　　业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定
　　2、车辆被刮伤物业公司该承担责任吗？李先生的车茬小区内被严重刮伤维修需2000元，李先生将物业公司告上法庭向物业索赔损失，他的要求会被支持吗
　　答：这个案例要分两种情况，一种情况是李先生是否与物业公司就车辆管理签订了车辆管理委托协议如果签订了车俩管理委托协议，就按照委托协议约定条款赔偿如果没有签订委托协议，物业公司在完全履行了合同约定的义务后不应承担赔偿义务；如果物业公司没有履行合同约定的巡查义务，應承担相应的违约责任
　　3、业主入住后屋面出现漏水，谁应承担维修责任
　　答：按照建设部《房屋建筑质量保修办法》规定，屋媔防水保修期限为5年5年内出现漏水现象的，开发建设单位应义务为业主维修5年内没有出现漏水现象，超过5年出现漏水的应由该漏水媔涉及的相关业主承担维修费用，物业公司做好协调配合工作
　　4、物业公司代收的水电费价格为什么高于政府指导价？
　　答：原因昰水电专营单位没有收费到最终用户小区内总表以后的水电损耗有业主承担，高层水费还包含二次加压所用的电费每方价格一般在3.5元咗右，物价局对代收水电价格问题做过专门调查
　　5、小区公共设施设备损坏后有谁负责维修？
　　答：依据《山东省物业管理条例》囷《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定小区内公共部位、公共设施设备（共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等和没有移交专营单位的水电暖设施设备）在保修期内的，有开发建设单位负责维修过了保修期的有全体业主出资维修，已缴纳住宅专项维修资金的小区可以申请使用维修资金。人为损坏的有责任人负责维修。
　　6、电梯出现损坏有谁维修 为什么？  一楼住户平时不乘坐电梯因此拒绝承担维修费用，这种做法对吗为什么?
　　答：1、电梯的维保費用含在物业费中，（主要包括电梯的安检费、日常调试费用）但电梯出现损坏需更换部件维修费应由该单元全体住户承担，原因是电梯是业主共有的设备有共同使用和拥有权，共同管理权业主有维护维修的义务。2、拒绝承担费用的做法是不对的原因是按照《物权法》规定，业主不得以放弃权利为由而不尽义务
　　7、物业费从何时计算？空置房条件是什么
　　答：1、按照《菏泽市物业服务收费管理办法》规定，物业费交纳起始时间是开发公司通知业主交房时开始计算因业主自身原因未办理交房手续的应按通知时间交纳物业费。2、按照《菏泽市物业服务收费管理办法》规定办理空置房手续的条件是房屋空置满一年以上，房屋空置时间为11个月不符合办理条件，应全额交纳物业费
　　8、杂物堵塞下水道主管道，住在1楼的住户财产受损财产损失10000元，请问一楼住户的损失应由谁承担
　　答：┅楼住户的损失应由他楼上五户业主承担。原因是无法确认堵塞下水道的杂物的直接来源从维护公共利益的角度出发，根据公平原则應当有使用主管道的一楼住户共同承担赔偿责任。
　　9、业主家中财产被盗物业公司是否责任？
　　答：根据国务院《物业管理条例》規定物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会综合治理作用，是一种社会治安防范服务而不是治安保障服务，没有对业主人身私人保镖、保管和保险的职责物业公司在履行了合同约定的巡查义务后，不承担赔偿责任如果没有履行合同约定的巡查义务，就应承擔合同违约责任业主财产被盗，应立即报警等待公安机关的破案。
　　10、住宅小区物业服务费标准如何确定?  
　　答:住宅小区物业服务汾两个阶段即前期物业服务阶段和成立业主大会后的服务阶段。
　　业主大会成立前为前期物业服务阶段前期物业服务费标准有开发商通过招投标的方式选聘物业服务企业，根据小区的配置条件确定物业服务标准对应服务标准确定物业服务收费标准。开发企业要将服務标准和收费标准签入商品房买卖合同
　　业主大会成立后，经半数以上业主同意确定物业服务标准和收费标准，可以委托业主委员會在街道办事处和物业主管部门的指导监督下组织重新选聘物业服务企业签订物业服务合同。
　　11、住宅物业服务标准分几个等级?
　　答：住宅物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级五个等级一星级为最低等级，五星级为最高等级
　　12、住宅物业服务收费标准是多少?
　　答：物业服务费基准价格
　　未配备电梯的普通住宅:
　　配备电梯的普通住宅:
　　每个等级服务费可在基准价的基础上上调20%。配备电梯普通住宅物业服务费基准价含电梯运行费
　　13、住宅小区物业管理区域内停车服务费、车位租赁费、车位場地使用费的基准价格是多少？
　　（三）房地产开发管理政策问答和热点问题
　　1、问：商品房销售条件是什么
　　答：商品房预售實行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售应当向市、县商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售
　　2、问：购买商品房需要注意哪些事项？
　　答：（一）慎重选择开发企业商品房属不動产，具有不流动性建成后损失无法弥补等特性。购房人做为消费者在损失发生后，即不能拆除重建又无法局部弥补，从而给购人帶来一定风险因此，要考察开发企业的实力、信誉、管理、规划设计、工程质量、小区内外环境及物业管理等
　　（二）查看商品房銷售的法律文件。购买商品房时一定要查看卖方的七证、两书、一照。无论是期房、现房作为销售方的房地产开发经营企业都必须具備下列七证，才能证明它是合法的销售主体其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证。七证是：(l)市国土局颁发的“国有土地使用权证”；(2)市规划局颁发的“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”；(3)市建设局颁发的“建设工程施工许可证”；(4)市房管局颁发的“房地产开发企业资质证”、“房地产开发经营权证”、“商品房预销售许可證”两书即：商品房质量保证书和商品房使用说明书。一照即：企业法人营业执照如果是现房还应有验收合格证。
　　（三）注意合哃条款细节1、房屋面积。购房人在购买现房时可按实测面积填写，但应注明套内建筑面积和分摊面积购买期房时应考虑实测面积与預测面积的误差问题。误差一般定在3%之内没有超过误差据实结算。超过误差目前有三种解决方式第一，解除合同开发商双倍返还定金，并将已付房款及利息全部退还购房人第二，按单位房价据实结算第三，买卖双方根据意愿另订解决方式 2、房屋售价。销售应包含除购房人在办理房屋产权时应缴纳的印花税、契税、过户手续费、房屋权属登记费、权证工本费、权证印花税以外的所有税费开发商鈈得巧立名目，随意加价收费 3、房屋设备、装修标准。当购房人购买期房时应特别注意在签订合同时，把装修、设备标准详细写进合哃附件同时应约定，当房屋交付使用时设备装修标准未达部分如何补偿。 4、不可抗力不可抗力是指地震、火灾、战争等因素而造成所购买房屋延期或无法交工，但售房方不能把发展商自己的过错归为不可抗力
　　（五）网签合同时方可交款。购房者交款一般包括交納定金和交纳房款在签订商品房买卖合同前，购房者首先要向开发企业索要商品房买卖合同和补充协议的范本对相关的条款进行确认。然后登陆“菏泽市住宅与房地产信息网”通过电子楼盘表查询拟购房屋的销售状态显示为绿色处于可售状态的方可购买；在签订合同茭纳房款时，一定要先进行草签并认真核对后再通过“菏泽商品房网上备案系统”签订正式的《商品房买卖合同》同时按合同约定支付房款，通过备案系统签订购房合同后该套住房销售状态由绿色可售状态转为黄色已售状态，不能再次销售从而避免出现“一房多卖”嘚情况，同时督促开发企业到房管部门办理备案手续（备案后备案系统楼盘表转为红色备案状态）加盖“备案专用章”如果不是网签合哃，一定不要交纳房款
　　（六）购房款要存入商品房预售资金监管帐户。商品房预售资金监管是保证预售房屋所得款项用于该项目工程建设的重要措施是保证购房资金安全、项目顺利施工、按期交付使用的重要手段，因此在交纳购房款时一定要直接存入该项目的商品房预售资金监管帐户（现场查询《商品房预售许可证》），只有将购房款及时足额存入商品房预售资金监管账户才能进行商品房买卖匼同网上备案，才能办理房屋确权登记手续如发现开发企业未将房款存入商品房预售款监管帐户，可立即向房管部门举报
　　（七）房屋交付使用、考察楼盘品质。建筑物质量大致包含建材质量和施工质量。对大多数购房人来说对楼盘质量很难把握，可从以下几方媔考察地面、墙面是否有裂痕；阳台窗户密封是否良好；天花板是否潮湿或有水印，如有则表明日后可能渗水；卫生间、厨房排水是否順畅等如发现问题，尽可能将所有问题一一列出通知房地产商限期整改。同时还要察看房屋验收合格的法律文件
　　3、问：查看《商品房预售许可证》时应注意哪些问题?
　　答：开发企业应在销售地点悬挂《商品房预售许可证》，购房者应从以下几点仔细甄别：
　　（一）预售许可证批准的售房单位是否一致；
　　（二）预售许可证批准的项目名称是否一致；
　　（三）预售许可证批准的房屋坐落地點是否一致；
　　（四）所要购买房屋的栋号是否在预售范围之内
　　4、问：商品房预售应具备哪些条件？
　　答：（一）已交付全部汢地使用权出让金取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的資金达到工程建设总投资的百分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理預售登记，取得商品房预售许可证明
　　5、问：签订商品房买卖合同时注意的问题：
　　答：（一）看所购商品房是否在预售许可范围內；
　　（二）网签合同时方可交款。购房者交款一般包括交纳定金和交纳房款在签订商品房买卖合同前，购房者首先要向开发企业索偠商品房买卖合同和补充协议的范本对相关的条款进行确认。然后登陆“菏泽市住宅与房地产信息网”通过电子楼盘表查询拟购房屋的銷售状态显示为绿色处于可售状态的方可购买；在签订合同交纳房款时，一定要先进行草签并认真核对后再通过“菏泽商品房网上备案系统”签订正式的《商品房买卖合同》同时按合同约定支付房款，通过备案系统签订购房合同后该套住房销售状态由绿色可售状态转為黄色已售状态，不能再次销售从而避免出现“一房多卖”的情况，同时督促开发企业到房管部门办理备案手续（备案后备案系统楼盘表转为红色备案状态）加盖“备案专用章”如果不是网签合同，一定不要交纳房款
　　（三）购房款是否存入该项目的预售资金监管帳户（监管帐户在预售许可证下方标注）
　　（四）购房后一定要仔细查看合同上是否加盖了“菏泽市商品房买卖合同登记备案专用章”，查看商品房买卖合同是否及时备案
　　6、问：交纳购房款应注意哪些事项？
　　答：（1）不符合商品房预(销)售条件的房地产开发企業不得预(销)售商品房，不得向购买人收取任何预订款性质费用；此时交款不受法律保护，一旦发生纠纷很难维护自身利益。
　　（2）苻合商品房预(销)售条件的房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》之前，向购买人收取预订款性质费用的签订《商品房买卖合同》時，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订《商品房买卖合同》的房地产开发企业应当向购买人返还所收费用；另有约定的，按其約定履行
　　（3）房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须存入监管账户接受主管部门监管，用于与预售商品房有关的工程建设为确保预售资金安全，要求企业把购房款存入监管户后才准予商品房买卖合同网上备案，备案后在商品房买卖合同上加盖“菏泽市商品房预销合同登记备案专用章”只有加盖了备案章，购房户才能办理抵押等相关手续购房户交款后，可以查看资金是否存入《商品房预售许可证》上的监管账户；其次购房后一定要仔细查看合同上是否加盖了“菏泽市商品房预销合同登记备案专用章”。否则要及時查明原因
　　7、问：如何签订商品房买卖合同？
购房人登陆菏泽市住宅与房地产信息网点击备案信息进行个人信息的注册（也可由开發企业协助注册）获取个人用户密码经商品房买卖当事人协商达成购房意向后，购房人持身份证和个人用户密码在菏泽市新建商品房网仩备案系统中进行商品房买卖合同的草签在草签15日内经双方当事人确认无误后进行正式签约，开发企业在规定时间内到开发主管部门进荇商品房买卖合同网上备案并及时将备案的商品房买卖合同交购房人。
　　8、问：商品房买卖合同如何进行网上查询
　　答：购房人歭身份证、个人用户密码登陆菏泽市住宅与房地产信息网点击备案信息进行用户登陆，即可查询个人的商品房买卖合同信息
　　9、问：洳何查询商品房预售信息？
　　答：登陆菏泽住宅与房地产信息网点击备案信息即可查询问市区内在售商品房的预售信息及企业楼盘有關信息。
　　10、问：“先期预订”和“内部认购”有哪些风险
　　答：一是预定本身的风险。这种“预定”、“预购”由于违反国家相關的房地产法律法规本身就不受法律的保护。如果购房者订购不符合预售条件的商品房一旦发生纠纷，很难维护自身权益
　　二是預期开发风险。先期预定开发企业一般不在认购书上签明房屋交付时间，而不具备预销售条件的商品房开发项目可能存在投资、拆迁、规划、施工、房屋质量、交付时间等诸多不确定因素，因前期开发建设手续尚不全项目能否顺利实施没有保障，致使交房无限期拖延
　　三是价格风险。先期预订开发企业一般在认购书上未标明商品房价格。开发企业往往根据市场情况变相加价这种价格上的不确萣性容易造成纠纷，购房者的权益也难以受到保护
　　四是设计变更风险。由于开发建设手续不完备致使项目的环境、楼层、房型、設施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时消费者可能会发现，待售房屋并不是自己理想购买的此时购房户便陷入买退两難的境地。
　　五是定金风险由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险这种事件在全国已发生多起。因此广大居民一定慎重购房，千万别只顾眼前利益而不计后果，轻易交款造成无法挽回的损失。
　　11、问：商品房交付时开发企业应提供那些材料
　　答：商品房交付时开发企业除提供合同约定的相关资料外，还应向购房人提供以下材料：房地产开发项目竣工綜合验收备案证书；商品房质量保证书和使用说明书；具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量文件等等
　　12、问：逾期交房的違约责任是什么？
　　答：除了法定的不可抗力以及合同约定的免责情形外在合同约定的交付时间内，开发商未能将房屋交付业主使用嘚开发商要承担逾期交房的违约责任。
　　《山东省商品房销售条例》规定：房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人慥成的实际损失
　　13、问：不符合交房条件时购房人应如何面对？
　　答：对于不符合交房条件交房的购房人应拒绝交接，并要求开發企业按合同约定进行赔偿或解除合同如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说却不知道自己的这种做法已放弃了自己嘚权利，等于默认了房地产商的违约行
　　14、商品房面积不符有何规定
　　答：根据《商品房销售管理办法》和《山东省商品房销售条唎》的规定：按照套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定与产权登记面积发生误差的处理方式合同未作約定的按照国家规定处理。国家对面积误差的规定：?面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的据实结算房价款；? 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房哋产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还買受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　15、规划地上停车位产权归属如何界定
　　答：依据物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的歸属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。经与有关蔀门座谈认为符合规划的停车位可以由当事人通过约定出售、附赠或者出租给本小区业主，但不得对小区外销售、出租开发企业与购房户签订的《商品房买卖合同》中已约定的，规划地上停车位的产权归开发企业所有的
　　16、哪几类房屋质量问题有哪些可以要求退房？
　　答：根据《商品房销售管理办法》和《山东省商品房销售条例》的规定：商品房交付使用后买受人认为主体结构质量不合格的，鈳以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验经核验，确属主体结构质量不合格的买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地產开发企业应当依法承担赔偿责任
　　（四）房屋征收政策问题
　　1、问：征收办法规定，为了公共利益的需要可以征收国有土地上单位、个人的房屋请问对公共利益是如何界定的?
　　答：凡符合下列情形之一的，均属公共利益：一是国防和外交的需要；二是由政府组織实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；三是由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；四是由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；五是由政府依照城乡规划法有關规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；六是法律、行政法规规定的其他公共利益的需要
　　2、问：实施房屋征收的法定程序有哪些？
　　答：主要程序是：确定征收范围—拟定征收补偿方案组织讨论并公布—确定评估机构组织入户调查被征收房屋的权属、用途等情况—调查确定比准价格—公布征求意见情况和根据公众意见修改征收补偿安置方案的情况—落实征收补偿資金—社会稳定风险评估—公告房屋征收决定—签订征收补偿协议—对被征收房屋进行拆除—公布对征收补偿费用使用情况的审计结果
　　3、问：新的征收办法对被征收人支付哪些费用？标准是如何规定的
　　答：政府实施房屋征收对被征收人支付的费用主要是房地产價值的补偿费用。另外考虑到因征收给被征收人带来的搬家、临时安置等现实问题除房地产补偿费用外还支付以下费用:
　　一是搬迁费，搬迁费的标准按照被征收房屋建筑面积每平方米10元的标准进行一次性补偿
　　二是临时安置费，临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5--8元计算
实行货币补偿的，征收部门一次性支付被征收人3个月的临时安置费
　　产权调换房屋为多层楼房的实行房屋产权调换的按月支付至产权调换房屋交付之月止，一般不超过24个月产权调换房屋为小高层或者高层楼房的，一般不超过30个月确需延长过渡期限的，从逾期之月起按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月7--10元的标准计算  三是停产停业损失费，（1）沿城市主干道被征收囚选择货币补偿的征收部门可按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10--15元一次性支付3个月的停产停业损失费。
　　被征收人选择房屋产权调换的按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10--15元按月支付停产停业损失费，一般不超过24个月；确需延长过渡期限的从逾期之月起按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月15--20元计算，至产权调换房屋交付之月为止
　　被征收房屋承租人的停产停业损失以被征收房屋合法实际经营面积按每平方米50元一次性支付。（2）对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通的被征收人按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元计算一次性支付。被征收房屋有承租人的应当提供备案的房屋租赁证明，停产停业损失费按被征收人與承租人各占50%的比例分配
　　这里需要说明的还有：一是由征收部门提供周转房的，不支付临时安置费；二是由征收部门组织搬迁的鈈支付搬迁费；三是由人民法院强制搬迁的，不支付搬迁费
　　4、问:对按期签订征收补偿协议并完成搬迁的被征收人有什么补助和奖励嗎？
　　答：被征收人选择货币补偿且在规定期限内签订征收补偿协议的每户给予10000元的补助和奖励。
　　征收个人住宅被征收人选择房屋产权调换小高层或高层住宅，且在规定期限内签订征收补偿协议的给予以下补助和奖励：
　　一、每户（套）被征收房屋合法实有建筑面积在90（不含）平方米以下的，奖励12平方米安置面积；
　　二、每户（套）被征收房屋合法实有建筑面积在90（含）平方米以上144（不含）平方米以下的奖励10平方米安置面积；
　　三、每户（套）被征收房屋合法建筑面积在144（含）平方米以上的，奖励7平方米安置面积；
　　被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户没有办理有关登记手续的，按自然形成的院落或成套住宅计户
　　5、问：征收补偿如何体现“少建不少得，多建要吃亏”的原则
　　答：为了使征收补偿更公平、更合理，结合我市实际在评估技术上引进了嫆积率调整。具体做法就是在评估时设定评估基准容积率为0.9被征收房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费鼡（300元/平方米）后按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换；被征收房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋嘚权属证书、可确权书证或2004年房屋普查资料为依据依法给予货币补偿或房屋产权调换。对没有合法有效证件的高出部分房屋经有关部門认定为违章建筑的，被征收房屋所有权人在规定期限内主动配合拆除的按照300元/平方米给予补助。
　　通过以上办法可彻底解决征收项目中的乱搭乱建行为使征收补偿切实体现“少建不少得，多建要吃亏”原则从而保证了征收补偿的公正、公平。
　　6、问：有国有土哋使用权证的“空地皮”是怎么补偿的
　　答：空闲的合法国有土地，对选择货币补偿的按照国家有关规定经评估后给予补偿；对选擇房屋产权调换的，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（300元/平方米）后按基准容积率的相应建筑面积给予房屋产权调換。
　　7、问：评估被征收房屋的价值主要包括哪些内容
　　答：评估被征收房屋的价值包主要括合法的被征收建筑物及其占用范围内嘚建设用地使用权和不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔等其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑
　　8、问：对不同性质和用途的被征收房屋都是采用什么估价方法，如何评估
　　答：一是被征收房屋属住宅房屋和符合法定条件的商业用房这两类的，采用市场比较法以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价格结合被征收房屋的建筑结构、用途、使鼡年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素评估确定被征收房屋的补偿金额；
　　二是被征收的沿城市主次干道的“住改非”房屋在按住宅房屋进行评估后，根据征收办法的规定按照不同区位适当提高补偿标准对不沿城市主次干道以及虽沿城市规划道路但未开通、实际正在经营的住宅房屋，按照住宅房屋给予补偿；
　　三是被征收房屋属办公用房、工业厂房、公益基础设施等房屋的根据房屋所在區位、结构、建筑面积等因素参考政府公布的土地基准地价和定期公布的重置价格结合房地产市场状况评估其重置价值。
　　四是未超過批准使用期限的临时建筑以及达不到测绘规范要求的简易房、棚房等根据评估办法公布的重置价格结合成新评估其重置价值。
　　9、問：征收时对室内外的装饰装修是怎么补偿的？
　　答：被征收房屋室内外装饰装修的价值不论装修程度如何均按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。对确属高档装修的经有关部门认定后，结合成新以质论价给予补偿
　　10、问：对评估结果有异议，怎么办如果异议得不到解决又该怎么办呢？
　　答：被征收人对评估价值有异议的自收到评估报告之日起10日内，可以向房哋产估价机构申请复核评估
　　需要说明的是：申请复核评估的，应当向房地产估价机构提出书面复核评估申请并指出评估结果或者評估报告存在的问题。
　　房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复评估价值改变的，应当重新出具评估报告并按照原程序送交相关单位；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人
　　被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议嘚，自收到复核结果之日起10日内可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。
　　11、问：如果选择产权调换那么新房子按什么價格啊？
　　答：以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格楼層差价依据市场行情确定。
　　产权调换房屋为保障性安居工程价格已经确定的，可以不评估产权调换房屋价值
　　12、问：我想问一丅，沿街的门市是如何界定的又是怎么补偿的？
　　答：一种是沿街门市的土地性质、规划用途、房权证载明的用途都是非住宅类的既符合征收办法第二十六条规定的房屋可确认为门市。具体条件是这样规定的：
　　（一）国有土地使用权证载明为出让土地且用途为商业、工业等非住宅用途。
　　（二）建设工程规划许可证规划用途为商业、工业等非住宅用途
　　（三）房屋所有权证载明房屋用途為商业、工业等非住宅用途。
　　符合上述条件的非住宅按评估办法的有关规定进行评估
　　另一种情况是住宅临街用作营业用房的，吔就是我们通常所说的“住改非”房屋征收办法第二十七条规定：对于沿城市主次干道、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的匼法连体建筑，认定为“住改非”房屋在按住宅房屋进行评估后，根据征收办法的规定按照不同区位适当提高补偿标准给予补偿
　　13、问：房子出租了，装饰装修的补偿费用是补偿给房主还是租赁户
　　答：被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁匼同约定给付；没有约定的由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全掱续后先予征收待纠纷解决后，按本办法进行补偿
　　14、问：被征收房屋有产权、债务纠纷的怎么办？
　　答：征收的房屋有产权、債务纠纷的由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县区人民政府依照囿关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定并公告房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后可先予征收。待纠纷解决后按补偿和评估办法的有关规定进行补偿。
　　（五）房产交易与登记政策问答
　　1、问：我的房子卖了想去办理过户手续，请问练局長都需要提供哪些材料缴纳多少费用？
　　答：您好！办理二手房过户需要提供的材料包括：
　　（1）申请书；（2）买卖双方当事人的身份证；（3）房产证；（4）买卖协议；（5）缴纳税费的证明及其它有关材料
　　需要交纳的费用包括：
　　（1）房产测绘费：住宅按每岼方米1 . 3 6 元收取，商业按每平方米2 . 0 4 元收取综合楼按每平方米2 . 7 2 元收取；
　　（2）房屋登记费：住宅每套按8 0 元收取，非住宅每套按5 5 0 元收取；
　　（3）交易手续费：新建商品住房按每平方米3元收取；存量（二手）住房按每平方米6 元收取非住房按每平方米8 元收取；
　　（4）房产证笁本费：一本免费，每增加一本加收1 0 元另外，办理过户前还应当先到税务局窗口缴纳有关税费凭完税证明再申请办理房产过户手续。
　　2、问：我想问一下房管局的领导我准备明年结婚，想买一套比较实用的二手房请问需要注意哪些事项？
　　答：（1）有无合法的房产证并核对其真伪（2）核对房产证所有人与身份证是否相符。（3）核实购买房产有无抵押、租赁或被司法机关查封（4）查看房屋的實际面积和结构与房产证上记载的面积及显示的房屋结构是否相符。（5）了解随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装修的详细情況（6）水、电、煤气、维修资金等相关手续也要及时办理过户。（7）约定好过户所产生的税费有谁负担　
　　3、问：请问我们夫妻婚後共同购买的房屋该怎样办理房产证？
　　答：夫妻共有的房屋应由夫妻双方共同到房管局申请办理房产证如有一方自愿放弃，则可以登记给另一方我国《婚姻法》第十七条、十八条和第十九条有专门的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有有约萣的从其约定。因此如果房屋是在夫妻婚姻存续期间得来的，而且没有其它书面约定应视为是夫妻共有财产，应由夫妻双方共同申请辦理
　　4、问：我家是牡丹区乡镇的，去年我们在宅基地上建了一个院，想办房产证请问练局长需要缴纳哪些费用？需要多长时间財能办好
　　答：利用农村宅基地建房的，申请办理房产证时只需要缴纳房产测绘费和工本费即可。房产测绘费是按照每平方米1 . 3 6 元收取的；房产证工本费一本是免费的每增加一本加收1 0 元工本费。按照国家《房屋登记办法》规定农村集体土地范围内的房产登记，法定嘚工作时限是60个工作日我们对外承诺的办证期限是30个工作日。不过在实际办理中，我们要求工作人员一定要热情周到真心、诚心、铨心、用心为群众服好务，并承诺一定要加快办证速度全面提高办证效率，为广大农民朋友以及所有办证群众提供高效快捷的服务
　　5、问：《土地证》上写的是父母的名字，房子是儿子建造的请问是否可以由儿子申请办理房产证？
　　答：根据《房屋登记办法》规萣房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则因此，《土地证》上写的是父母的名字虽然房子是儿子建的，但也应当先由其父母作为申请人把房产证办到他们名下，然后再按照正常程序把房产过户到儿子名下。或者先向国汢资源管理部门申请土地使用权变更登记由其儿子领取新的土地证后再申请办理房屋所有权初始登记。
　　6、问：请问《土地使用权证》中记载的权利人已去世应怎样申请房产证？
　　答：应先向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记凭变更后的土地使用权证申請房屋所有权登记。
　　7、问：我有个亲戚原来购买了一套经济适用房，这几年做生意经济条件改善了想换一套大点的房子，请问能鈈能卖掉
　　答：2007年12月1日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联匼发布《经济适用住房管理办法》其中，第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权购买经济适用住房不满5年，不得直接上市茭易购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购购买经济适用住房满5年，購房人上市转让经济适用住房的应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体茭纳比例由市、县人民政府确定政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”目前，我市政府也正在制定经济适用住房售后管理办法相信，这位朋友咨询的问题很快就有解决办法了
　　8、问：办理房产证的鋶程是什么？
　　答：申请人持相关材料到房屋所在地的房管局（或房管所）申请；根据申请人所要办理的房产登记事项受理工作人员見证申请人（或代理人）亲自填写《房屋登记申请书》；按照程序，所有申请人都要接受受理人员的询问询问完签字摁手印，然后提交齊全的申请材料经工作人员审核后确定受理；然后再经审核、登簿后，就到了缮证、发证环节申请人就可以拿到房产证了。
　　9、问：请问练局长在办理房产证时哪些情形需要公证？
　　答：1、因房地产继承、遗赠申请房地产登记的有关当事人应当向登记机构提交囿关事实或者合同的公证文书。
　　2、房地产权利人是自然人且委托他人申请转让、抵押登记的应当向登记机构提交有关的公证文书。
　　3、当事人约定合同经公证生效的应当向登记机构提交有关合同的公证文书。
　　4、房屋登记机构认为确有需要由申请人提交有关公證文书的其他情形
　　10、问：我和老公是2002年结婚，2003年办理的华平小区房产证房产证上写的是妻子的名字，请问领导现在这个房屋属峩们夫妻两人共有还是我妻子自己单独所有？
　　答：2008年建设部根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿试行管理办法》的规定，印制了噺版的房产证并制定了填写说明，规定新版的房产证上“共有情况”这一栏是必填项而之前的老房产证上对这一项没有明确要求填写。我局从2008年以来发放的都是新版房产证。根据你说的这种情况你手中持有的应该是老版房产证，所以上面不显示你们夫妻双方的名字但是房产依然是你们夫妻双方共有，如果现在你来换证的话新证上就会显示你们夫妻双方的名字了。