详解！乐府花园“暴雨中”踩盘记，实在是太“纯”生态住宅了！

举世瞩目的光明科学城正在推出一个生态、人文的纯居之府，乐府花园!

3月18日就是昨天，一个大上午，昏天盖地的黑暗，一下子大暴雨倾盆，感觉早上的10点像极了是晚上10点，很暗黑。这一天，就是冲着光明科学城看房去的。这次特别看的就是光明科学城的乐府花园，比我想象中的更“纯”住宅。今天让大家一睹为快，探究下乐府花园到底是怎样的楼盘。

坐高铁，深圳北可以10分钟到光明城高铁站，然后高铁站到乐府花园，估计是3公里的路程。我是特别从南山出发，经过石岩，基本是1个半小时的路程，达到了东周小学站，就是6号线地铁的东面。

▲ 坐了近2个小时的车，终于到光明的东周小学站

下车步行经过翠拥展绿的林荫大道的华夏路，一路向西走，经过东周小学，然后光明妇幼门诊医院，然后光明人民法庭，然后东周文化公园。

然后就看到了“楼体白灰色，窗户暗绿色”的乐府花园。步行基本花了我20多分钟，我算是走路比较快的。

▲ 左边是东明公寓，右边就是乐府花园了，色调很古典吧

看着开阔的空地和绿道绿化，还有干净怡人的新建道路，心情还是非常开朗。

▲ 光明这道路实在太美了

光明政府其实对乐府花园非常照顾，因为原来的东明公寓北站，也被更名为乐府花园了。

华夏路和华裕路，道路非常新，而且还是考车照的考试道路。

▲ 光明这华夏路是考试的路

言归正传，先看下考察到的乐府花园楼盘资料。

楼盘名称：乐府花园（原光明高端人才房项目）

地 址：光明区华裕路与华夏路交汇处（东明公寓的西面，木墩楼村社区）

开 发 商：特建发地产

占面建面：2.63万平方米；14.86万平方米

产权属性：70年产权，2013年至2083年

销售状况：预计2020年3月底开盘，目前可预约看房

装修标准：计划毛坯交楼

主力户型：67-89㎡2-3房，主要是1栋和2栋户型在卖，120平户型暂时未放 出。

楼栋分布：合计4栋，1栋A、2栋A、3栋AB座（各5户）；1栋B、2栋B（各4户），4栋（6户）

套 数：住宅（1036套），底商（101套）

停 车 位：970个地下停车位，自行车340个

园林设计：地面花园、内设1个成人游泳池、自行车道、观水池和绿道环绕，有连廊。

物业公司：特发物业公司

物 业 费：住宅3.38元/㎡·月

工程进度：2020年2月20日已经竣工，现楼发售

入伙时间：预计2020年今年底入伙

▲ 张图很清晰反馈乐府花园的楼栋

说之前先搞懂一个概念，乐府花园是在新湖社区的乐府花园，而乐府广场是在玖龙台对面的那个在建盘，虽然都是特建发开发的楼盘，但是两个不同的盘。

为何说乐府花园，是很纯的住宅？通过踩盘实看发现，乐府花园，有“山林”拥翠的生态环境、有比较住宅性的鸟语花香，有公交，有干净新建的道路，可以说是“纯”在自然生态中的住宅。

我踩盘后的感受是，这个盘乐府花园位置是在楼村的木墩社区一带，西面是华夏路环绕，直通南北方向，而东面是华裕路，直通东西方向。周围只有大概三个住宅，一个是乐府花园，一个是旁边的光明高新人才公寓东明公寓，公寓也有5栋，还有往南走1000米外有个正兆景嘉园。然后几乎周围要么是国有储备用地的空地，要么是金新农云智科技园、研祥科技园等产业园。

估计要买东西，可以到东明公寓这边买，有些餐厅，也有个佳乐福超市，再远点，就得到往华裕路东南方向走去的木墩社区，那里有买东西，或者餐厅。

▲ 乐府花园东南边是木墩社区

那么将来乐府花园下面的商业，是否开餐厅商业，就看到时的发展了。

我总结五大优点和缺点：实话实说。

一）、位于光明科学城范围，“北硅谷”的范畴，属于新湖片区的楼村木墩社区，借助一流科学城发展的优势。地处，粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊的核心节点。

二）、自然生态、安静舒适。周边很安静、自然，公园特别多。还能听到鸟鸣的声音，四面基本是山林，道路街道都是新的，青翠怡人，旁边的木墩侨乡公园在建，远点是东周文化公园，绿色生态新城，坐享城市“绿心”。

三）、不管是华夏路，还是华裕路，可以直通到光明核心的政府地带，开车绝对便捷。

四）、片区住宅偏少，产业园多，也是难得安家的“居府”，自带5700平的商业街。

五）、周边空地多，基本没有房屋遮挡，视野好，还有就是待开发潜力巨大，特别是高科技科学城的定位。很多产业科技园都是分布在楼村乐府花园的这个片区。

一）、住宅配套还不完善。基本现状看来，吃饭的地方很少，我基本没看到银行，就是北面远点地方光明人民法院有个招商银行。学校公明中学、中大附属学校，基本很远。

二）、其实离地铁6号线的光明大街或者凤凰城站，1公里之外，走路要20分钟不止，离高铁站的光明城就更加远了，基本4公里，但6号线支线可能会近些，因为近翠湖一带。

三）、公园和产业园最近，但东周小学、光明中学、红苹果幼儿园还是很远的，读书得走路。

四）、出入主要是公交为主，公交基本是3条线，但也有专车的感觉，人少坐车嘛。

五）、安静是安静好，但蚊子会多，西面有个大的荔枝山林，还有小部分的垃圾堆。

对比比较自然的优缺点外，其实价格，毛坯的价格4.7万价格，基本卖点还是依靠光明科学城的优势。更近科学城的星河天地、绿地新都会都火爆被卖完，基本和这个乐府花园是相差1千多元一平方的上下。品牌方面，一个是星河和绿地，一个是特建发，都算是有名气。观看乐府花园的楼体，是白灰和深红组成，窗户是黑暗绿色，也特别多窗，感觉格调比较古典。也可能是借助东周、华夏这些中华五千年的文化来传承这传统古典吧，并没有太强烈的现代化感觉。

当然了，光明住宅比较稀缺，金融街在龙光玖龙台对面，还没开盘。而玖龙台、绿地新都会、星河天地、天汇城这些住宅都已经卖完，仅剩的住宅不多。公园九里是在马山头那一带，基本是马田街道一带。位置上，乐府花园还是有优势，因为乐府花园所处的新湖片区，靠近凤凰片区和靠近光明政府片区，借助龙大高速，然后的公常路，通达四方，到南山、福田、龙华、宝安都很近。如果将来在光明科学城就业的高级人才，乐府花园还是不错的选择。

1、踩盘发现，已经可以预约看房

3月18日踩盘发现，当天上午是下着暴雨，到了午间基本停顿了下，路面干净、气息清朗。走到乐府花园的售楼处门口，有几个保安在测温登记。

当时停顿了一个小时，大概看到有2台白色的小汽车，通过登记进入看楼。问了保安说，要提前一天给销售人员预约才能进入看房，每次看房接待的客户3批为主，不允许多人进入看房。

进去看了下售楼处，也没太多人，也可能周三大家都在上班为主。门口张贴了一张展示中心指路展板。

▲ 今天人不是很多，车也不多哦

售楼处是设在3栋的底商这块，有围挡将3,4栋和东明公寓的3,4栋分开。乐府花园的正门就是乐府花园的东门。西门当时是开的，但有保安守护。两个门口出去，就几步远看到公交站了。

乐府花园，预计3月底开盘，这几天将会有进一步的开盘信息公布，包括选房和价格公布，各位可以及时关注。

2、踩盘分析 3个保安守门，测温登记，要预约销售出来接

目前情况：可以预约看房，每1小时可以预约3批客，现楼，中原地产在转介。

推的产品：主力是1栋AB单元和2栋AB单元，是靠华夏路那边的2栋4个单元。

主力户型：三种户型，67平方和88平方的二房，89平方的三房。

有多少户：首批估计400多套住宅。

卖得如何：实看当天发现，现场看，偶尔1个小时2批车进入，1天估计有10多批。

起价均价：预计是4.5-5万的价格，毛坯，均价大概4.7万；预计过几天后价格公布。

总价范围：基本301万起价。

付款方式：一次性或者按揭贷款。

保 证 金：目前可以交10万保证金。

折扣优惠：目前没有公布折扣优惠。

总体感觉，目前乐府花园已经在大力推盘，各种资料也陆续公布，但价格优惠方面还是比较保密。记得那天去之前打电话售楼处，说正在接待客户，比较忙，还说不好意思。来这里看房的，基本是开车过来，光明本土的人相对少，主流客户还是南山福田为主，甚至宝安。

看中的特点是，自然生态的优势，还有特别就是光明的科学城，就在这些片区。属于深圳光明北部中心地段。如果准确来说，应该是属于光明的新湖片区。北上基本就是中山大学、武汉大学建设的一带了。

我从光明大街地铁站走过来，基本是沿着光明大道，走入华夏路，经过东周小学公交站，旁边是有个中信银行和维也纳酒店。

到了华夏路往西走，东周小学就在路的北面，北面过去就是星河天地和绿地新都会，星河天地基本建成了，绿地还没建几层，而东周小学就是在深圳地铁6号线的西面，靠路。

按照今年光明教育局刚刚下发的学区划分发现，属于木墩楼村一带的乐府花园，初中学区应该是公明中学和中大附属学校学位，而小学是东周小学和楼村小学，还有中大附属学校的小学部（原名是爱华小学）。 此外，光明高级中学和深圳实验学校的初中学位，是全区人都有份读的，按照积分入学高低排名。 基本是光明户籍和购房人士，积分就高很多，自然排名靠前。

然后目测下这些周边学校的距离，东周小学是在乐府花园的东北面，基本走路是15分钟。

而“211”“985”名校的中大附属学校去年3月开建了，预计今年10月完工，分为中学和附小两个校区，都是在临近。而东周小学还在扩建，公明中学也在改扩建。目测只有楼村小学和东周小学离乐府花园比较近些，其他的学校，基本2、3公里之外。

幼儿园基本是红苹果幼儿园，是在光明妇幼门诊部附近，也是在东周小学一带，靠近光明人民法院。

4、周边科技产业园为主，空地很多

这次到乐府花园，最大的感受是，这片区的科技产业园多。在金新农产业园往南走去，基本都是一排的产业园，然后还有一个开立医疗大厦还在开建。往东就是云智科技园，主要是生物信息科技和高新技术产业园，东沿着华裕路走过去就是研祥智园，还有比较新的海洋王大写字楼，都是高科技产业园多。

▲ 好多产业园 高科技

在这点上，的确是看到，光明的科学城已经有很多高科技产业落户这里了，一旦形成规模，将来可和南山科技园形成深圳北部中心的科技之区。

▲ 开摩托上班的人也不少

另外，在乐府花园的华裕路的南面，基本都是国有储备用地的空地，到处是荒草漫长，青青的绿地上面，周围还写着几个红色的大字：“国有储备用地”。

待建的空地多，而且都是很大的空地，说明规划还在发展，这潜力真的是无法现象。

▲ 东明公寓的1栋旁边一大块地要建木墩侨乡公园

这感觉有点像前海，前海开建初期都是先将道路绿化建成，然后就是其他的开发。

5、周围环境非常清雅，绿道“群拥春色”！

第一次来到光明，感觉光明环境非常好，到处是绿道环绕。清洁工人还在每天打扫，特别是华夏路，我那天过去还看到车在洒水，这待遇和南山一样。

每条道路都是新建设的，沥青路，干干净净的。

两旁都是长满了很高的青翠树木，中间还有红花各色衬托，感觉就是一个“春天的画面”。

还有就是乐府花园周边空地多，几乎是国有储备用地，没有开发，估计规划将有条有序，配套也将跟上来。

路上，乐府花园发周边，路边很少看到人，真是环境优雅有度，低密度人口的片区。

在旁边甚至还能看到比较原始的生态植物，如香蕉树等。

6、西面马路对面的木墩河还在整治

这次到乐府花园发现，1栋和2栋西面，就是一条来回的双面大道，以前叫双明大道，大道的尽头就是正兆景嘉园，目前是断头路。两边就是，东面是乐府花园，西面就是一大片面积的果园，果园旁边有条河流，就是木墩河。

看了下，水很浑浊，但那天看到很多工人在动工，就是改造整治河流。

7、乐府花园的户型踩盘分析

乐府花园这次将先主推1栋和2栋的户型，主力是三种户型。分别是67平方，88平方和89平方，可以说是比较刚需的户型。因为在现在深圳的住宅来看，67平方两房都非常稀缺。89平的三房也是很少。3栋和4栋，是靠近东明公寓的3栋和4栋，这几栋估计是有些受楼栋的遮挡。楼间距方面，1，2栋和3,4栋相隔很远，中间隔着一个大花园，四边是跑道绿林，跑道之边有围墙，围墙之外才是道路，离马路还是挺远的，至少有100米的宽阔度距离。

A1的02户型：67平方（2房2厅1卫三阳台），主阳台东南为主；

点评：两房设计、东南向客厅、通风采光俱佳、空间舒适度高、阳台开间3.3米、视野开阔。三阳台（其实是多个飘窗和小阳台构成）设计，生活与享受兼得，可根据您的个性化需求作为收纳空间打造。A1的67平方建面户型，主要是位于1栋A和2栋A的02户型，基本是东南和东北的主阳台方向。进门口和两个卧室都有一个小的阳台飘窗，基本视野开阔，因为不属于正看花园方向。这户型使用率在80%以上，比普通深圳住宅的76%使用率，是有优势。

B1的02、03户型：88平方（2房2厅1卫大阳台），大阳台正东为主；

点评：宽敞舒适两房设计，3.6米大开间，通透，采光俱佳，大气方正、主卧设置超大阳台，私密性高，休闲生活两不误。这是分布在1,2栋B单元的02和03户型，主要是朝花园的方向，就是正东方向，格局端正，进门直对客厅，客厅就是大阳台，厨房比较大，特别是主卧，小阳台飘窗很大，都是对着花园，东方向。次卧也是有飘窗。不过，主卧门口对着洗手间门口。比较不错的是，主卧基本和大厅分离，尊享主人空间咯。

C1的01户型：89平方（3房2厅2卫大阳台），大阳台西北和西南为主；

点评：格局方正、功能齐全。自带储藏室和衣帽间，双卫设计，宽敞舒适，3.6米开间的大阳台，园林景色一览无余。私密空间，向往品质生活。特点是功能特性强大，两个卫生间，还有储藏室和衣帽间，是分布在1栋和2栋A的01户型，大阳台是西北和西南方向，厨房比较独立，客厅比较大，直通餐厅对流。因为都不是向花园的，视野没有太多遮挡，估计2栋那边的主卧的飘窗阳台有些遮挡，不过卫生间和客厅的采光应该非常好。

小结而言，乐府花园，价格上，基本是光明的均价水平持平，不太高，但也不压低价。乐府花园凭借光明科学城的优势，在今年开盘，是依靠一定的时间空间，让3年后等光明科学城成型后，你可能看不到今天这个价格。乐府花园，卖的就是这个“潜力性”和住宅的“稀缺性”。目前，科学城内的住宅不多，光明那一带的楼盘项目，基本就屈指可数。就是特建发的乐府花园、绿地新都会、星河天地这几个盘。光明政府位置往北走，就是一个光明城市机场楼，也挺大的，高楼耸立，但不是商品房。

▲ 光明大道，很多车。地铁6号线也是跟着大道走

那么这次在科技产业园比较核心地段的乐府花园，是否能获得市场的热度，将在3月底揭晓。今天的品析楼盘到这里，言辞真实，实看实说。