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您好，我公司的自建厂房出租，何时交出租部分的房产税呢？和自用厂房一起交吗？
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需要 自用部分 按原值百分之一点二计算缴纳房产税出租部分 按照租金百分之十二计算缴纳房产税承租企业不需缴纳
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。地价计入房产原值征收房产税政策执行中存在的问题及建议 | 镇江市句容地税局
地价计入房产原值征收房产税政策执行中存在的问题及建议
发布来源：地税局 发布时间： 阅读：2702次
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）文件规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”政策执行以来争议颇多且实际执行效果也不理想。 　　2012年，句容地税局按照省局的统一布置，开展了房产税、土地使用两税普查工作，普查采集企业纳税人信息4246户，其中租赁使用房产的3005户，占普查总户数70.8%，自有房产的1241户，占普查总户数29.2%，将地价计入房产原值的530户，仅占普查总户数的12.5%，从税源普查和实际征管来看，政策执行存在着一定的问题。 　　一、政策执行存在的主要问题 　　（一）与现行政策法规存在不协调。 　　《房产税条例》规定房产税依照房产原值计算缴纳，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。《企业会计准则》规定自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。企业自行建造固定资产的主要通过“在建工程”核算，完工交付使用时转入“固定资产”科目；企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，单独进行核算，在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧；从《条例》《准则》的规定及具体的会计实践中可以看出企业建造的厂房或其他房产价值中是不包含土地价值的；因此，《通知》与现行政策法规存在不协调，则其效力值得商榷； 　　（二）文件规定存在不完善。 　　首先，文件只明确了宗地容积率低于0.5的纳税人地价计入房产原值的方法，而对容积率高于0.5的纳税人地价计入房产原值的方法未作表述，目前仍没有正式文件对其明确；其次，将地价计入房产原值是仅仅作为计算房产税计税依据&，还是既作为计税依据又要调整企业房产帐面价值，如果属于后者则又涉及到企业无形资产价值和房产折旧额的调整；再次，对自建厂房发生转让，转让后的地价分割处理不明确。如某企业有10000平方米土地，价值1000万元，其中5000平方米地上建有厂房6000平方米，剩下的5000平方米为空地，2011年起企业将价值1000万元地价计入房产原值缴纳房产税，2012年企业将5000平方米地上建造的6000平方米厂房全部转让，之后在5000平方米的空地上再建6000平方米同样的厂房，此时，根据地随房走的原则，企业新建厂房就没有了地价，导致两个企业房产土地一样，房产税负担不均；第四，企业在没地价的集体性质土地上自建房，如何确定地价计入房产原值没有明确；第五，对不应征收房产税的围墙等建筑物占地，是否作分割，如何分割也未作明确。 　　（三）纳税人对计税依据不理解。 　　《房产税条例》从1986年开始执行，企业按房产原值计征房产税的观念已根深蒂固，按新政策执行导致税负增加；《房产税条例》规定房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，苏政办发〔号文件规定：个人出租房屋的税收综合征收率为5％，其中房产税为3%，对出租房产计征房产税时不考虑地价，因此，造成企业对政策产生不理解，通常采取不报、少报、瞒报地价，甚至弄虚作假通过租赁的形式，压低租金达到少缴税款的目的。& 　　（四）税务机关实际征管不到位。 　　首先，税务机关取得地价的信息实真。由于纳税人对政策不理解，导致不配合，借各种理由敷衍纳税申报；其次，税务机关获取地价信息渠道不畅及地价评估协作机制不健全。税务机关与国土部门综合治税协作的范围尚未涉及到地价信息，还没有与有关中介评估机构形成地价评估协作机制。再次，基层管理员思想认识不到位。由于诸多因素的制约，基层管理员执行政策时有畏难情绪，责任心不强，在进行税源调查和实际征管过程中存在走过场现象，只求过得去不求过得硬。 　　二、完善地价计入房产原值征收房产税政策的建议 　　（一）修改和完善现行政策法规。 　　《房产税条例》规定房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。《企业会计准则》是财政部制定的部门规章，财政部在职权范围内可以对其进行修改或补充解释；同时，建议广泛收集政策执行中反映的问题，对反映出来的问题进行解释和明确，便于基层实际操作； 　　（二）加强对纳税人政策业务培训和宣传。 　　《企业会计制度》规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”《小企业会计制度》规定：“企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。” 新《企业会计准则第6号――无形资产》应用指南指出：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”因此，要加强对企业财务人员进行新旧会计制度的培训，辅导财务人员在财税〔号文件下发后，执行新《企业会计准则》的纳税人未将地价款计入房产原值的，在申报缴纳房产税时，应当根据财税〔号文件的规定相应调增房产计税原值。同时加大宣传力度，使纳税人理解并接受政策，自觉履行纳税义务； 　　（三）加强部门协作形成管理合力。 　　通过社会综合治税，加强与国土、房地产管理部门工作协作，将信息采集范围扩大至纳税人的地价信息、房产权属信息，先将现有地价、房产证信息全部采集到位，补充到纳税人土地户籍及房产档案中，严格区分自有和租赁房产、土地，国土、房管部门应及时将新增的地价信息、房产证信息传递税务机关；对确实难以取得地价信息或房产价值明显偏低的，应通过涉税财产价格鉴证的手段进行价格评估。 　　（四）严格税源普查建立电子户籍档案。 　　高度重视房产、土地税源普查，以时间保质量，不能急于求成，严格质量责任考核，坚决杜绝工作走过场；以大集中系统为依托，建立包含房屋原值、土地面积、地价、增减时间等要素的电子户籍档案，管理员要根据国土、房管部门传递的信息及日常巡核查掌握的情况及时维护户籍档案，每年利用汇算清缴与企业进行“对帐”，保证企业实际使用房产、土地与纳税申报税源一致。 刁道立
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