轰轰烈烈的造城运动从未停止 三四线城市再曝鬼城
08:27:11 来源：理财周报
作者：佚名
核心提示：三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。
恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是最佳选择之一，其竞争也不言而喻，选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市，亦是金蝉脱壳之法。
地产商战略转移
2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线。
据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市;2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。
轰轰烈烈的造城运动从未停止 三四线城市再曝鬼城
而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。
克而瑞咨询研究员杨科伟分析道，很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。
他还说道，&需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。&因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。
2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。
今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块;在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地;万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。
向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据，10大房地产企业拿地数据来看，月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。
东莞证券分析师表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市，经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。
分析师告诉记者，地产商们&一般是一个区域一个区域的做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市，进一个城市还是比较谨慎，不会贸然进一些城市，进去之后不会贸然退出。&而她认为，一些大房地产商进的城市都比较好，并没有一个大举撤退的趋势。&一个项目做的不好退出是有的，但是不是很大众的事情。&
三四线造城运动背后
众所周知，鄂尔多斯是代表性的&鬼城&，由于盲目开发，鄂尔多斯的新区&&康巴什几乎成为一座空城，而曾有&第二鄂尔多斯&之称的贵阳又如何?
贵阳虽为三线城市，虽然在经济总量上弱于一些二线城市，但地位特殊，是区域化中心城市，也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。
据数据统计显示，今年上半年贵阳的商品房成交28941套，环比下跌42.79%，同比下跌21.63%;成交面积2989970平方米，环比下跌23.98%，同比下跌7.01%，数据显示上半年的楼市并不景气，成交套数和面积均出现下滑。
贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个，实际开盘32个，贵阳的新区出现很多空城现象，而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米，而像这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多。
今年12月26日，贵广高铁即将开通，将原本广州到贵阳的旅行时间从20个小时压缩至5小时左右。交通上的便捷必将成为卖点，投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。
再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是&亚洲最大别墅区&的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。
新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。
因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以&鬼城&之称。
这里的早期客户来自全国各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。
目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。
其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。
杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。
他列举道，&珠三角的东莞、佛山、中山;长三角的无锡、昆山、常州、南通;环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。&
除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。
对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。
再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价最低为8342元，最高是横琴，均价高于3.5万。
近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。
据悉，今年十月以来，珠海市&限购令&松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24小时通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。
笔者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根据搜房网数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融&琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。
短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。
地区分化愈演愈烈
一线城市在继续加大地铁工程，例如广州，拟未来十年再建15条地铁，杭州等各二线城市也在积极地兴建地铁。
其中值得关注的是广佛线建成之后，佛山的房价并未暴涨，今年以来回落到8500元/m2左右，地铁的开通反而便利了佛山人往广州工作，而没有商业带动，房价也只能趋于平淡。
近日，杭长高铁、贵广高铁将陆续开通，同理，对于高铁而言两端的大城市而言的确是方便了人口的流动，但是对于沿途的三四线城市来说，或许只是更利于劳动力输出。
一二线城市有更集中的资源和就业机会，一些新兴的产业群也只存在于大城市，例如北京的中关村，深圳的南山区、华强北等。
虽然未来人口红利下降，在三四线城市中老一辈的房子将归属现在的年轻人所有，数据上来看拥有房屋的人多了，但是这并不能成为年轻人离开一二线的激励。人口的流动方向仍旧是往一二线城市。
京津冀一体化来舒缓北京的人口过多问题，甚至利用免费坐高铁来吸引人们先乘飞机到天津和石家庄转机去北京。而日前消息称，北京将修建第二机场，可见资源仍将更加集中于特大城市。
城市之间的分化将越来越严重。而围绕在一二线城市边上的三四线城市受到辐射作用，发展潜力相对大一些，和偏远地区的三四线城市相比，分化也将愈演愈烈。
对于地产商而言，即使是投资一些三四线城市，也是寻找有潜力发展成一二线城市的三四线城市。
招商地产董事长林少斌曾说，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。
融创中国内部人士表示，融创至今一直专注于一二线城市，并未有进军三四线的打算。
万科方面表示，&采用城市圈带的发展模式，公司在发展时遵循PIE模型，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的区域才会考虑进入。&
根据中指数据，万科今年1-11月在三四线城市拿地比例为1.7%，相比去年同期的27.1%减少了近15倍，可见其发力一二线城市。
杨科伟告诉记者，目前国家的政策导向来看，将会大力发展中小城市，将原来的农村人口导入到城市中，未来三四线的机会可能更多在城镇化。
寻找下一个可以成长为大城市的三四线标的，或许是房产商的野心。
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当前位置 &
&gt &gt哎呀呀：渠道不仅在三四线城市　哎呀呀致力于“微笑曲线”两端，一端是产品设计，另一端，是渠道、服务。生产环节则交给国内的工厂做代加工。哎呀呀拥有数百家供应商，一部分在广州，另一部分在义乌。“之所以走轻资产的模式，是因为饰品的技术含量不高、附加值低。我们只专注最核心的环节——产品、渠道、服务，把最核心的力量用在最核心的部位。”叶国富说。
　　位于康王北路的和业广场，其中一栋大厦的25层，是“哎呀呀”在广州的三个办公点之一。叶国富的办公室约占100平左右。他穿着一件半新不旧的衬衣，很随意地坐在办公室的沙发上，略显疲态。1998年中专毕业后，叶国富从老家湖北十堰丹江口市，带着一个编织袋，跑到广东。叶国富将一桩不起眼的生意，做成了一个饰品品牌“哎呀呀”，如今已拥有数千家连锁店，年销售额超过十亿。　　　　5月28日，哎呀呀在广东宣布获得达晨创投一亿元投资。在给媒体提供的资料中，哎呀呀将此次投资描述为“中国饰品行业迄今为止最大的单笔商业融资”，并宣布计划明年登陆A股市场。　　　　叶国富告诉记者，哎呀呀做成今天的规模，并没有多少神秘性。对于连锁企业，品牌、培训、物流，这三驾马车要“玩好”。而后两项，也是为品牌而服务的，“品牌是消费者的管理，物流是货的管理，培训是店的管理，连锁企业能做到这些，你的品牌就行了”。他觉得品牌是哎呀呀的命门：“做好(品牌)才能赚钱，才能养家糊口，做不好我连饭都没得吃。”　　　　以加盟占领市场　　　　13到26岁、月收入3000元以下的女性是哎呀呀的目标消费群，其中18到22岁的女性是核心消费者，客单价约20多元。叶国富说，这个年龄层的女性群体更愿意花几十块钱去买便宜的流行饰品。　　　　“买的时候不心疼，丢的时候也不可惜，这就是哎呀呀要做的事。”　　　　叶国富说，很难具体描述这个行业市场规模有多大，但是他觉得，社会上没钱的人还是很多，小摊小贩也多，这就代表了整个市场的需求很大。这不像做化妆品，要面对不计其数的品牌竞争：“所以，我可以在这里面发挥最大的价值。”　　　　专注于女性营销的咨询机构——尚道公司的创始人张桓，从2006年至今一直是哎呀呀的营销顾问。他回忆，2005年叶国富还身在佛山，当时做了约12家直营店，同时在广州也有了首家连锁店。遍地可见的小摊小贩让张桓觉得，这个行业有不可估量的市场。　　　　张桓在与哎呀呀合作伊始，曾带领团队在北、上、广，以及长沙、青岛等城市做过3个月时间的市场调研。最后发现，整个饰品市场非常散，都属于个体户经营，没有任何一家企业把它当做一个事业、品牌去经营。　　　　张桓记得，当时在广州有家饰品店，没有看到连锁经营带来的规模经济的威力，一家店一家店地做直营死磕，五六年下来只开了50来家店。而当时已经出现的饰品连锁店，首先是股权结构分散，股东意见常常不能统一；其次是不够专注，很多经营者认为饰品这种小生意只能小富，因此到一定规模赚到一些钱后，便转而主攻餐饮、等行业。　　　　在这样一个行业背景下，张桓称哎呀呀的第一个“重大的战略”，是从2006年开始大规模发展加盟店。“不追求单店利润，只追求店铺数量、能见度，这对哎呀呀的发展起到了至关重要的作用。”约一年时间左右，哎呀呀从原来12家直营店做到了200家加盟店的规模。　　　　哎呀呀90%以上是加盟店。叶国富认为，连锁经营有不同的业态，像哎呀呀这样的城市品牌，只有发展加盟商才能占有市场。“而且单店经营的效益会更高，加盟商自负盈亏，责任心会更强。”　　　　“在饰品行业，我们现在的规模，比第二、三、四名的总和还要大，目前是当之无愧的行业老大。”叶国富说道。　　　　2009年哎呀呀成立了股份制有限公司。张桓告诉记者，哎呀呀在这一年，意识到要通过发展代理商，进行渠道下沉：“仅是通过总公司做渠道是不够的，代理商能开拓当地的店铺、人脉、团队等资源，他们比我们下沉得更深。”当年，哎呀呀办了一个“封城演义”特训营，选出优质代理商，把一座城市交给他们去经营。在发展了一批代理商后，哎呀呀在这一年的店铺数量已达上千家。　　　　渠道下沉到三四线城市　　　　哎呀呀致力于“微笑曲线”两端，一端是产品设计，另一端，是渠道、服务。生产环节则交给国内的工厂做代加工。哎呀呀拥有数百家供应商，一部分在广州，另一部分在义乌。　　　　“之所以走轻资产的模式，是因为饰品的技术含量不高、附加值低。我们只专注最核心的环节——产品、渠道、服务，把最核心的力量用在最核心的部位。”叶国富说。　　　　叶国富对记者说，“平价连锁＋快时尚”是哎呀呀锁定的商业模式。所谓的快时尚，用哎呀呀品牌总监王勇的解释，就是规模、速度、设计、价格。哎呀呀在亚洲、欧美一些主要国家和地区都有买手团队，时刻关注世界最新潮流变化，目的是让哎呀呀的饰品设计保持在最新、最流行的风潮前沿。其规模庞大的设计团队，每年开发的新饰品数量多达上万种。　　　　同行里推出新品的周期最快的是12天，但哎呀呀将这个时间周期缩短成了一周，“这巩固和吸引了一大批新老顾客，一些老顾客每个星期都会来店里看看，这个星期又来了什么新品。”　　　　除了前面所提到的产品设计，哎呀呀另一个发力点便是渠道。在华南、华中和西南区域，哎呀呀的渠道做得很强，而且做得很深入。　　　　王勇说，虽然哎呀呀的连锁经营走的是一条农村包围城市的路线，在人口三四万的小城镇便可以开一到两家门店，但并不代表它的市场空间仅仅集中在三四线城市。　　　　“你看，像广州这样的一线城市，有很多城中村，它同样具备这个生意的生长土壤；而除此外的一线城市，在核心商圈以外，也有二线、三线、四线商圈，总可以见到一些小摊小点，这是这个生意的生命力所在。”　　　　据本刊调查，在上海宝山区大华路这样的地方，开一家40平米的哎呀呀加盟店，除去房租、店面装修费以外，需要准备的资金约14万。费用支出包括向总部缴纳品牌权益金、履约保证金各1.98万元(一线城市)，以及每月300元的品牌管理费、3000元的装修保证金。一间40平米的加盟店，首次进货需要达到4.6万元，剩余的钱便是流动资金了。　　　　商场、超市、商业街、步行街、工业区、高校周边以及居民生活区等，这些地方都是哎呀呀建议加盟商开店的主要地址。店面具体开在什么地点、什么位置，也需通过审核。　　　　“我们的现金流一直很好。”王勇说，“因为加盟商订货需要先打款。”如果在物流中遇到了商品损坏的情况，由于单件商品本身价位便宜，退货要耗费更高的物流、时间成本，哎呀呀的解决方案是，以所进商品总额的1%作为赔偿。　　　　2010年哎呀呀投入了1500万资金，在行业内首次上线了ERP管理系统。叶国富说，之所以花这么多钱，道理很简单：“像麦当劳(微博)、肯德基(微博)这样的连锁企业，前台很简单，但后台够强大。上线了这个系统，我们每天都能很清楚地知道哪些东西好卖，哪些卖得不好。这对我们做产品设计、研发都有很大的帮助。”　　　　前几年，在终端陈列上，张桓发现哎呀呀有不少致命的硬伤。商品摆放混乱，甚至出现堆放情况；店铺陈列无清晰的经营分类指示牌，没有价格指示牌，许多商品卖点不突出；需要试戴的戒指、项链和需要试用的香水、彩妆没有试用品，大部分带着包装壳。哎呀呀为此立马制定了一系列的陈列标准和流程，并专门设立了一个陈列部，除了培训，还建立了店长考核机制。　　　　“零售业的本质在于零售方式的不同，终端是让产品实现价值的最后一个环节。饰品购买是冲动性购买，鲜少有预先计划者。她们往往进店浏览一圈后才决定自己要买什么。而哎呀呀针对的是女性消费群体，更应该注重女官体验。”张桓说。　　　　做好品牌，让代理商赚到钱　　　　无论是代理商还是加盟商，最现实的诉求莫过于能不能赚到钱。王勇告诉记者，哎呀呀大约70%到80%左右的店面是赚钱的。　　　　27岁的杨各慈，是哎呀呀的深圳总代理。2009年11月，她用20万在深圳一家商场的一楼首先开了一家28平米的直营店，每个月能赚2万。第二年她一口气开了15家店。其中第三家店投了35万，每个月能卖出20万元的货，毛利达到了6万。　　　　2010年下半年，一个偶然的机会，杨各慈在深圳认识了叶国富。叶国富觉得她开店的速度很快，建议她做深圳的总代理，并给出了一些优惠的条件。于是，从2011年开始，杨各慈开始发展加盟商。一年下来，她在深圳管理的加盟店达到了100多家。她估计今年能有500万左右的毛利润。　　　　代理商的收益，取决于加盟商货品的销售状况。杨各慈说：“我可以在总部拿到5%的货款返点。”她将深圳划分成了5个发展加盟商的区域，每个区、每个镇，甚至于村里，都能开店，但是每个店的距离一定不能接近500米。　　　　代理商的主要工作就是帮助加盟商选址、开店、培训。杨各慈说，一开始她也并没有太多的经验，但从来不缺加盟商，并且都是他们主动和她联系。她说，做这个生意的门槛并不高，而且资金周转快：“哎呀呀每个星期都会推出新品，资金的重复使用率要比做服装高出很多。小饰品没有库存，一般不太受季节影响，什么时候都能卖。”　　　　早在2005年，哎呀呀无论是公司规模还是资金实力，都不算最强大。公司的流动资金只有100来万，却拿出50万把当红港星应采儿请来做哎呀呀的形象代言人，首开业内聘请形象代言人先河。　　　　重提此事，叶国富依然以一种漫不经心的语调对记者说，就像当时上线ERP管理系统一样：“都不算什么，因为这些事都必须做，只是我做得早一点而已。其实创业者，每做一件事都有点赌博的味道，当然这里面有理性的成分。做公司就是这样，不管是多少钱，只要觉得有价值，有时借钱也得投。”　　　　应采儿的代言不但让很多人记住了哎呀呀，也给那些小摊小点上不起眼的小饰品平添了几分时尚之感。其后，S.H.E及林宥嘉都曾做过它的代言人。　　　　2011年哎呀呀在广告上花的钱达到了5000万，先后冠名湖南卫视(微博)的选秀节目“花儿朵朵”、2012年的“中国校花大赛”。它们的受众群与哎呀呀的目标消费群定位一样，都是80后、90后。哎呀呀分布在全国各地的门店，则成为这两个活动指定的报名点。　　　　“我们正在从一个产品品牌向渠道品牌转变。”王勇说，像屈臣氏、国美、苏宁一样，目前，浪莎、天堂伞等品牌也都入驻了哎呀呀。“它们大约占据了我们5%的商品量，以后我们还会引进更多的品牌入驻。”　　　　此外，哎呀呀还自建了一个“媒体”。每一家哎呀呀门店都安装了液晶电视，播放与哎呀呀品牌相关的内容，但随着渠道品牌在未来的进一步建设，王勇认为“它就成了客户的广告资源，这就像是一个小分众。”　　　　今年年初，哎呀呀还上线了一个类似美丽说、蘑菇街一样的购物分享社区“潮女汇”。上面既有哎呀呀最新的产品，也有年轻的女性用户以图片形式分享给类潮流的，并且还做了一本自己的电子杂志。获得达晨投资后，哎呀呀将发展电商以补充线下渠道。依托终端渠道的强大力量，旗下门店可以发展为电商物流配送点，哎呀呀的电商渠道有着坚实的基础。
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客服热线400-三四线再曝鬼城:房子积压太多 还在疯狂盖
　　轰轰烈烈的造城运动从未停止。
　　贵阳、宝坻、横琴，其中有&鬼城&亦有新城。
　　三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。
　　恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是最佳选择之一，其竞争也不言而喻，选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市，亦是金蝉脱壳之法。
　　地产商战略转移
　　2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线。
　　据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市;2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。
　　而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。
　　业内分析道，很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。
　　他还说道，&需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。&因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。
　　2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。
　　今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块；在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地；万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。
　　向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据，10大房地产企业拿地数据来看，月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。
　　分析师何敏仪表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市，经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。
　　何敏仪告诉记者，地产商们&一般是一个区域一个区域的做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市，进一个城市还是比较谨慎，不会贸然进一些城市，进去之后不会贸然退出。&而她认为，一些大房地产商进的城市都比较好，并没有一个大举撤退的趋势。&一个项目做的不好退出是有的，但是不是很大众的事情。&
　　三四线造城运动背后
　　众所周知，鄂尔多斯是代表性的&鬼城&，由于盲目开发，鄂尔多斯的新区&&康巴什几乎成为一座空城，而曾有&第二鄂尔多斯&之称的贵阳又如何？
　　贵阳虽为三线城市，虽然在经济总量上弱于一些二线城市，但地位特殊，是区域化中心城市，也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。
　　据数据统计显示，今年上半年贵阳的商品房成交28941套，环比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面积2989970平方米，环比下跌23.98%，同比下跌7.01%，数据显示上半年的楼市并不景气，成交套数和面积均出现下滑。
　　贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个，实际开盘32个，贵阳的新区出现很多空城现象，而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米，而像这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多。
　　今年12月26日，贵广高铁即将开通，将原本广州到贵阳的旅行时间从20个小时压缩至5小时左右。交通上的便捷必将成为卖点，投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。
　　再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是&亚洲最大别墅区&的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。
　　新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。
　　因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以&鬼城&之称。
　　这里的早期客户来自全国各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。
　　目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。
　　其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。
　　杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。
　　他列举道，&珠三角的东莞、佛山、中山；长三角的无锡、昆山、常州、南通；环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。&
　　除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。
　　对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。
　　再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价最低为8342元，最高是横琴，均价高于3.5万。
　　近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。
　　据悉，今年十月以来，珠海市&限购令&松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24小时通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。
　　记者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融&琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。
　　短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。
　　地区分化愈演愈烈
　　一线城市在继续加大地铁工程，例如广州，拟未来十年再建15条地铁，杭州等各二线城市也在积极地兴建地铁。
　　其中值得关注的是广佛线建成之后，佛山的房价并未暴涨，今年以来回落到8500元/m2左右，地铁的开通反而便利了佛山人往广州工作，而没有商业带动，房价也只能趋于平淡。
　　近日，杭长高铁、贵广高铁将陆续开通，同理，对于高铁而言两端的大城市而言的确是方便了人口的流动，但是对于沿途的三四线城市来说，或许只是更利于劳动力输出。
　　一二线城市有更集中的资源和就业机会，一些新兴的产业群也只存在于大城市，例如北京的中关村，深圳的南山区、华强北等。
　　虽然未来人口红利下降，在三四线城市中老一辈的房子将归属现在的年轻人所有，数据上来看拥有房屋的人多了，但是这并不能成为年轻人离开一二线的激励。人口的流动方向仍旧是往一二线城市。
　　京津冀一体化来舒缓北京的人口过多问题，甚至利用免费坐高铁来吸引人们先乘飞机到天津和石家庄转机去北京。而日前消息称，北京将修建第二机场，可见资源仍将更加集中于特大城市。
　　城市之间的分化将越来越严重。而围绕在一二线城市边上的三四线城市受到辐射作用，发展潜力相对大一些，和偏远地区的三四线城市相比，分化也将愈演愈烈。
　　对于地产商而言，即使是投资一些三四线城市，也是寻找有潜力发展成一二线城市的三四线城市。
　　招商地产董事长林少斌曾说，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。
　　融创中国内部人士表示，融创至今一直专注于一二线城市，并未有进军三四线的打算。
　　万科方面表示，&采用城市圈带的发展模式，公司在发展时遵循PIE模型，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的区域才会考虑进入。&
　　根据中指数据，万科今年1-11月在三四线城市拿地比例为1.7%，相比去年同期的27.1%减少了近15倍，可见其发力一二线城市。
　　杨科伟告诉记者，目前国家的政策导向来看，将会大力发展中小城市，将原来的农村人口导入到城市中，未来三四线的机会可能更多在城镇化。
　　寻找下一个可以成长为大城市的三四线标的，或许是房产商的野心。}