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第五届（2014年度）深圳地产资信10强颁奖典礼
　　时间：日下午14：00——17：30　　地点：深圳市阳光酒店阳光厅　　实录内容：　　主持人：现在，“资·信”地产金融峰会曁“第五届（2014年度）深圳地产资信10强”颁奖典礼正式开始！　　主持人：各位嘉宾下午好，我是本次峰会主持人吴珊珊。首先谨代表举办方感谢各位的光临，谢谢！为了使峰会开得更顺利，在这里有请各位将手机调到无声状态。　　“资·信”地产金融峰会暨“第五届（2014年度）深圳地产资信10强”颁奖典礼正式开始！我们知道，深圳地产资信10强和广东地产资信20强评审，是深圳和广东房地产十几年来领先全国的一项标尺。作为房地产金融业界不可忽视的年度盛会，也得到了在座各位和企业的大力支持！　　深圳地产资信10强评审今年是第五届，广东地产资信20强评审是第十三届，已于6月举办颁奖盛典。从2002年和2007年，地产资信评审都处在房地产业发展史上的关键节点。今年，一个全新的房地产市场正在形成之中，资源配置也开始进一步向市场所认可的资信房企倾斜，所以资信在房地产业起到决定作用。我们今天将就新常态、新市场、新城镇展开交流，从中巩固和挖掘新的合作机会。　　下面请允许我介绍今天与会的领导和嘉宾，他们是：　　人民日报社人民网原总裁总编辑、中地会何加正理事长，欢迎您；　　中华房地产高级研修学院学术院长王洪院长，欢迎您；　　中国工商银行股份有限公司深圳市分行公司金融业务部副总经理柳佳希；　　中国农业银行股份有限公司深圳市分行大客户部总经理朱朝晖；　　中国建设银行股份有限公司深圳市分行公司业务部副总经理赵瑜；　　中国银行股份有限公司深圳市分行代表茹旭东；　　中信地产深圳投资有限公司总经理彭伟东；　　佳兆业集团控股有限公司董事局副主席孙越南；　　卓越置业集团有限公司副总裁王斗；　　深圳市绿景企业管理集团有限公司副总裁呼勇，欢迎您！　　另外来到现场的；或者以及中海地产集团有限公司、万科企业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司、深圳市益田集团股份有限公司、深圳市星河房地产开发有限公司等企业领导和代表，欢迎你们！　　另外向大家介绍的还有来到我们今天大会的，还有中地会特邀理事成员，他们是：广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司、广东美涂士建材股份有限公司、佛山市简一陶瓷有限公司等企业领导，欢迎你们！同时在这里我们也要欢迎各大新闻媒体的朋友们，以及人“地产资信评审会秘书长徐静，副秘书长刘岩！　　“广东地产资信评审”从2002年开始，关于资信标准的讨论则在2001年已经开始启动。十三年不凡的历程，一路伴随广东和深圳房地产金融业健康发展，多年来的权威性、科学性和公信力使他成为全国唯一持续下来的地产金融盛会。北京、浙江、湖北、陕西等多地省市金融机构以此为借鉴这一模式。　　从2007年起，深圳作为金融单列市，由四大行深圳分行联合中央媒体共同举办“深圳地产资信10强评审”活动。接下来我们通过一段视频来回顾了解一下这段历程，一起看大屏幕！（视频播放）　　首先我们看到的是去年的第四届回顾镜头。去年，深圳地产资信10强评审全面提升了总资产、净资产、过去三年盈利能力等指标，推动房贷资金注入到市场上广受欢迎的项目，鼓励支持房地产业发展与其他相关产业相互结合，提升对国家新型城镇化建设的认识。　　去年第四届深圳地产资信10强评审，万科、中海、金地、佳兆业、卓越等总部设在深圳的各大领军房企蝉联了这一荣誉。　　接下来我们看到的是今年年中在广州举行的第十三届广东地产资信20强评审。再次提出不惟规模重视资信，一些负债率超出警戒线、综合财务情况出现问题的超大型房企未能入选，反而个别规模不算超大、财务稳健坚持精品项目开发的业内知名企业得到各银行一致推崇，入选广东地产资信20强。　　现在看到的是深圳地产资信10强和广东地产资信20强评审会议的一些照片。每次评审历经标准讨论，初评，复核、终评和核定等严格程序，十几年来体现了各银行专家的智慧和眼光，在这里要衷心感谢各位专家的辛勤付出。　　评审结果已成为各大银行开展信贷、授信、按揭等业务的重要参照指标，85%以上银行房贷流已定向流向深圳地产资信10强和广东地产资信20强房企，而2002年评审举办之初该比例不足30%。“资信10强”“资信20强”也成为多年来广东省内多项评估的重要依据和参考，广州等一些城市国土部门自2007年开始甚至将其列为出让土地时的唯一考核加分项，一些中小企业在选择合作伙伴时也将“至少连续入选三届资信房企”列为必要条件。　　下面是中地会活动的部分照片。　　“中地会”全称“中国地产资信强企交流会”，由入选深圳地产资信10强和广东地产资信20强的房企、四大银行等机构以及相关上下游优质合作企业组成。是资信评审活动的延续，更好地为银企搭建合作交流平台，理念是“交流产生价值，合作实现共赢”。目前，中地会在每个工作日提供《早晨快讯》、每半个月提供《高层决策》和每两个月提供《房地产数据报告》等资讯服务的基础上，设立了项目中心，搭建土地项目、融资项目、合作开发等合作交流；设立了外联中心，将上下游优质建材战略合作伙伴一同纳入进来。除此之外，在海南楼盘考察、北京钓鱼台与中央各部委领导座谈、丽江古建筑考察、青岛商务交流考察活动等一系列银企共同参与的交流活动之外，中地会成立了茶话会、品酒会、高尔夫联谊活动等等活动，实现了月月有活动，活动有效果。最近还在广州设立了固定的高尔夫球技交流场所，提供了一系列免费的优质的合作交流以及联谊平台。　　我们也希望今天入选的房企领导能积极参与到我们的合作当中，让我们共同践行“交流产生价值，合作实现共赢”的理念。不断巩固现有合作，挖掘新的合作商机。　　刚才我们对十多年来所做过的事情进行了总结，同时也进行了大概的梳理，从这些回顾当中我们看到了地产资信评审的进步，这些进步也正是我们优秀房地产企业和相关部门的支持，还有在座银行评审家的共同支持，才能获得这样的成绩。　　接下来我们首先有请人民日报社人民网原总裁总编辑、中地会何加正理事长致辞！掌声有请！&　　何加正：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，下午好！ 感谢大家在百忙之中抽出时间参加我们今天这样一个活动，首先祝贺今天即将正式当选的深圳地产资信10强房企，也向付出辛勤劳动和智慧的各位银行领导评委表示由衷感谢。　　从2002年开始，广东地产资信评审到今年已成功举办十三届，从2007年开始，深圳地产资信10强评审今天是第五届。这个活动能够持续的进行并不断升温，这是大家共同努力的结果，也充分说明了资信评审活动的生命力、影响力和号召力。　　今天地产金融峰会的主题是：新常态、新市场、新城镇。今年房地产市场发生了显着变化，大家可能也有深刻的感受，一二三线城市成交普遍降低，反映了中国经济新常态下方方面面对房地产业带来的影响。　　从目前以及长远大趋势来看，中国经济的新常态离不开房地产业的稳定贡献和持续发展，特别是我们作为三大之一的未来城镇化，对房地产的作用是不可忽视的。今年钢价、食用油和GDP等等，都滑落历史低点，成品油价格也连续下跌，社会消费品零售总额增幅也处于5年来低位。房地产业当然无法脱离经济大环境的制约，在新常态下形成了新市场。中国经济转型发展的要求，决定了房地产业自身发展也需随之变革。新一轮竞争仍然是优胜劣汰，不是规模大的才能生存，而是资信综合实力强的企业才能进一步胜出。　　深圳是中国房地产业发展的一张名片，集聚了全国发展领先的房地产业巨头。这个领先不仅仅是规模上的领先，还有创新上的领先，归根结底，是资信实力的领先。　　随着930房贷新政和近期央行降息，以及此前各地限购政策的松绑，公积金政策的放宽，住宅标准的调整，一系列利好又使得这两个月的房地产市场恢复了一定活力。我们在座的很多房企燃起了冬天里的一把火，凭借领先的资信实力，在市场波动和变化中继续占据有利地位。　　中国经济过去高速发展离不开房地产业，今天中高速发展房地产业仍然不可或缺，未来房地产业仍会有非常重要的一席之地。中国经济新常态需要房地产资信企业主导房地产业的健康发展，中国房地产业的资信发展，会对经济目标的实现和转型发展起到重要支撑作用。　　从9月份，地方政府加快推出大型投资项目，国家发改委密集批复基建项目，国家动用财政资金重启新一轮大规模固定资产投资。10月份，中央和各地又纷纷召开会议加快落实推动新型城镇化建设。四季度的制造业投资也有筑底迹象。房地产业的发展重新迎来了重大的机遇，机遇是留给有准备的和能够适应新常态发展要求的企业。　　这需要我们利用已经形成的资信方面的优势，继续坚持长远的眼光，建立更多、更广泛的资信合作，通过巩固和强化银企合作，通过不断创新，与更多产业伙伴建立长期、健康、稳定的强强合作，适应新的形势，走出新的发展道路。刚才主持人已经介绍了中地会，就是中国地个资信强企交流会，我想这是一个平台，实际上它的核心理念就是服务，就是为大家提供急需的、需要的、精准的各种各样的服务，希望大家在这个过程中能够给我们提出解决需求，让我们服务的更好。　　我们的“中国地产资信强企交流会”， 简称中地会，就是为了巩固、推动和搭建这样的交流合作平台。为了更好地服务于广东地产资信20强、深圳地产资信10强企业和各大金融机构，中地会成立了信息中心，每日有晨讯快讯、每半月有《高层决策》、每两个月有《房地产数据报告》提供给大家；中地会成立了外联中心，帮助企业与上下游优质的企业深化合作，推动新型材料的应用；中地会成立了项目中心，为解决房地产企业合作开发、投资项目、转让土地和融资问题提供了保障性、保密性、安全性的内部合作交流平台。除了海南大型楼盘考察、丽江古建筑考察、北京钓鱼台与中央各部委领导座谈、青岛商务考察联谊等一系列活动之外，中地会还搭建了每月每周的固定日常交流活动。欢迎大家更多参加！　　根据中地会的成立宗旨，所有当年获评的广东地产资信20强企业、深圳地产资信10强企业，将成为中地会理事单位。恭喜当选的“第五届深圳地产资信10强”房企！恭喜你们成为中国地产资信强企交流会的理事单位！　　对当选“第五届深圳地产资信10强”的房地产企业再次表示敬意和祝贺。愿大家身体健康，2015年事业兴旺！谢谢！&　　柳佳希：尊敬的何主编，王洪老师，还有各位同人，各位老朋友们大家下午好！非常荣幸能够参加这次深圳地产资信10强颁奖典礼，我也是第二次参加，感谢中地会多年对深圳房地产发展的支持。中地会牵头搭建的深圳地产资信10强，创建了很好的为大家交流的机会，同时也对我们房地产发展做了很多的支持，再次提出中心感谢！　　今天很荣幸看到深圳低产资信10强的企业，大多数电子是和我们有良好合作关系的企业也是深圳地区的龙头企业。近几年在错综国内外的经济形势下，面临国家多次宏观调控，深圳地产资信10强企业不断创新，做强做大，保持较好的发展，相应工商银行也做了很好的结构优化和调整，和优质房地产企业增加了合作，目前工总行也明确对资信10强企业给予重点支持，我们在一二线城市的房地产政策也给予了积极调整，相信明年发展情况更好。　　多年来工行房地产金融业务稳步开展，资产质量负良率现在是0，还是感谢各位同行的经营效果，还要对在座各位优秀房地产企业更多 的支持。2015年我们将携手房地产企业不断创新模式，除了传统的开发业务代表评审之外，我们会继续调研一些房地产供应链和大力推行的城市更新业务，在债权和互联网领域里面我们也会提供全方位的金融服务支持，对实力雄厚，管理水平较高的房地产企业，我们也会一如既往的给予支持和还要，继续为深圳房地产的事业发展做出我们应有的力量。　　最后再次衷心预祝深圳资信10强企业获奖 ，工商银行也会与在座各位合作伙伴加强合作，迎接新的发展机遇和挑战，同时预祝我们这个平台越做越好，活动越办越好，谢谢大家！　　主持人：感谢柳总！ 　　下面请中国农业银行股份有限公司深圳市分行大客户部总经理朱朝晖致辞！有请！　　朱朝晖：尊敬的各位来宾，各位领导下午好！很荣幸参加本届深圳地产资信10强颁奖 典礼，我代表深圳农行对本次入微深圳地产10强的企业表示祝贺 ，感谢你们长期对深圳农行的信任和支持。　　深圳房地产市场是比较成熟的市场，我们本土房地产企业无论是资本实力还是管理经验都走在全国前列 ，并且大部分企业走出深圳，走向全国，部分企业业务拓展到海外，对我国房地产发展做出巨大贡献。特别是深圳地产资信10强企业是本地房地产的杰出代表，成功入围深圳地产资信10强是对在座企业实力的充分肯定。房地产行业虽然受到了国家宏观调控的影响，但调控的目的是为了房地产行业健康发展，目前城镇化率刚超过50%，未来房地产市场仍然有较大的发展空间，仍然是我们经济和民生领域不可或缺的部分。　　我们认为，优质房地产企业面临的机遇大于挑战，全国性的多业态的布局能够避免区域性的风险，专业化、品牌意的优势不断被金融机构所倚重。过去一年在房地产企业的支持下，农行房地产业务取得较好成绩，整体规模稳定增长的同时，产品规模更加完善，综合服务能力持续提高，我们在同地区贷款方面更加贴近市场和客户需要，实现可有条件的部分放宽。在业务方面也日趋成熟，以优秀房企的业务也开展顺利，在理财融资 和业务等等方面，我们已经成功开展了理财资金池业务，在对接理财资金等同行业务也在大力推进 当中。再在此再次感谢深圳地产资信10强对我们的支持。　　我们展望未来一定会对深圳地产资信10强大力的支持，最后感谢中地会为银行和优秀企业搭建的良好平台，祝愿我们深圳地产资信10强越办越好，也祝愿农行与资信10强企业的合作更上一层楼，谢谢大家！　　主持人：感谢朱总！朱总对农行的一些合作方面进行了概述，也表明了对房地产发展的信心！&　　下面请中国建设银行股份有限公司深圳市分行公司业务部副总经理赵瑜致辞！　　赵瑜：尊敬的各位领导，各位同行，各位企业家朋友大家下午好！非常荣幸，因为我是第一次参加我们这个深圳地产资信10强颁奖 典礼，我代表中国建设银行深圳分行向今天即将当选的深圳地产资信10强表示热烈祝贺 。　　众所周知，深圳是中国房地产开发最为成熟的城市之一，也是地产总部经济聚集地所在，建行深圳分行一直积极参与并且全力支持我们中地会深圳地产资信10强的评审活动，我们对入选企业的实力和资信美誉度也是给予了高度认同。　　房地产金融其实是建设银行一个传统优质的业务，今天在座的企业都是我们建设银行一些优质客户和老朋友，多年以来我们都是同风雨、共患难，同成长共发展建立起了互惠互利的战略关系。今年深圳市政府一直在全力推进 城市更新项目，我们也是高度重视和相应，我们也推出了一系列产品，具体包括城市更新贷款，城市更新项目投资，房地产开发贷款包括商物业贷款，这些贷款产品都能解决我们城镇化建设过程中不同阶段的融资需求，具体用于土地综合整治，包括保障房的建设。当前在我们国家提出了住房金融服务工作，要做好这个工作的大环境下，我们深圳建行也将继续支持深圳房地产行业的健康发展，当然尤其支持我们深圳地产资信10强的发展。　　银行是树，客户就是我们的根，我们深圳建行的发展离不开包括在座的所有的企业家朋友们的大力支持，我们希望今后我们银企之间紧密携手，在国家政策的指引下共同来做好住房金融服务工作，共同促进我们深圳房地产行业的健康发展。　　最后祝各位身体健康，工作顺利！也祝深圳地产资信10强越办越好，谢谢大家！　　主持人：感谢赵总！　　下面请茹旭东致辞！　　茹旭东：各位来宾，各位专家，大家下午好！我谨代表中信地产深圳投资有限公司对在座的嘉宾表示衷心的感谢！　　我们深圳地产资信10强已经来到第五届，我们的评审始终致力于引导房地产回归诚信，切实降低金融机构信贷风险，已形成了科学、客观、深度检验房地产企业的综合实力的资信评审企业，逐步成为中国房地产行业健康发展的资信标准。同时我们的评审结果已经成为各大银行开展各项业务的参照指标，与此也拓展了房企的融资途径，对资信在推进 和谐社会的建设中给予了充分肯定，也有利于行业的持续发展。　　在三新的主题下，资信的价值含金量必然 更高，也更加受到广大金融机构的重视，我们对深圳房地产的稳健发展充满信心，也真心希望我们的榜单能够保持公平性，持续健康发展。深圳中行多年来跟随房地产行业的不断发展进行创新，与资信良好 的企业建立了长期良好 的战略合作关系，我们主张全方位，全流程的参与竞争中，我们互相支持，互相尊重，实现多方共赢，我相信在我们共同的努力下，我们的地产界和金融界明天会更好，谢谢大家！　　主持人：感谢茹先生！　　中信地产深圳投资有限公司董事长邱庆、总经理彭伟东；　　彭伟东：最近中国可以看到一个词，就是新常态，在新的政治格局和经济形势下，对经济可持续发展成为重中之重，过于追求高速的增长对中国经济长期发展是不利的，所以会逐渐减少对GDP增长的高度渴望，所以对国际民生相关的房地产市场会进入长期调整过程。所以对房地产市场的调控也是一个新常态，在新常态之下优胜劣汰是在所难免的事情，要有较强的资金品牌和实力的企业可以脱颖而出，也是各位同仁的新的机遇。　　中信银行今年9月份在香港借壳上市，也创造了香港股市历史上最大规模的交易，从希资产、营业收入也成为香港企业之最。随之而来随着战略布局的调整，所以对中信地产而言要走差异化发展之路，要借助中信集团的背景和资源配置的能力，我们作为最大的一个企业集团，我们在非金融哀鸣不已拥有地产、工程总承包，、资源能源 和基础设施，还有信心产业的多元布局的优势，这些出已将对我们房地产有所助力，合作创造新的价值，也创造共赢。所以中信地产的发展将有区别于其它地产的优势，会取得全新的发展。　　对新城镇的理解我们体会也比较深刻。根据国家的总体方针，通过市场化的方式解决城市的公共产品的供给问题，将更有利于降低地方政府城市建设的负担，实现城市类似可持续发展。对中信集团在央企而言，积极响应国家城镇化的战略，与地方政府推进城镇化建设，更加积极履行央企的社会责任，为国家发展助力发展。我们在成都、博鳌汕头的项目，也积累了很多城镇化的经验？？，也可以跟在座的金融机构携手共同打造城镇化的进程。　　另外一点，根据中信集团转方式，调结构的战略转型，我们日后也获取 更多的机会，同时也开展城市更新，并购重组的创新发展方式，与其它传统房地产企业有区别。比如说我们前海的一个新项目上个月开盘，有600多套住宅一天卖完，所以我们也打算经过两到三年的调整，在发展模式方面的调整和转变，在房地产行业成为有特色的中信地产公司。最后我代表中信地产对四大行对我们公司的业务支持，同时也祝愿在座地产界的同仁在新的环境下事业蓬勃发展，谢谢！　　主持人：谢谢！中信是我们中国第一个获得一级企业资质的房地产公司。以上的嘉宾致辞也提到了，今年房地产行业出现了一些变化，但无论如何都是资信的舞台，今年前10个月，“第五届深圳地产资信10强”房企累计销售额4300亿元左右。尽管目前市场上曾出现了一些观望情绪，面对新的市场，也亟需银企巩固和发展新的合作。从资信10强企业的今年发展情况来看，多数资信10强企业依然表现出良好的发展前景，布局调整和应变能力令人印象深刻。深圳作为中国地产领先的代表，很多资信10强房企在战略转型上也进行了诸多创新。无论经历任何风雨，让我们携手并肩，房地产业永远是资信强者的舞台！　　十八大报告提出“市场决定资源配置“，目前除一线城市限购政策已基本松绑，而9月央行出台的文件也对限贷进行了松绑。也就意味着资信决定市场配置显得尤为重要。　　国务院总理李克强上月底主持召开国务院常务会议，具体到房地产业是“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。“稳定住房消费”对转型期的中国经济十分重要。国家发改委也启动了7万亿元的基础设施建设资金，可以说稳定消费对转型中的中国发展有重要意义，我们本次就“资·信”地产金融峰会主题为“新常态、新市场、新城镇”。在中国经济新常态下，一个全新的中国房地产市场逐渐形成，改善型需求逐步释放。我们请来了清华大学教授，中华房地产高级研修学院学术院长王洪为我们演讲。　　王院长曾任职于新加坡国立大学，欧美等国金融机构、顾问咨询机构及跨国公司，主要研究房地产金融与投资等领域，今天他为我们演讲的题目是“中国经济当前形势下房地产金融面临的挑战与机遇”。有请！ 　　王洪：大家下午好！非常高兴也很荣幸参加，我也是第一次参加这个活动，并向获奖企业表示祝贺！　　今天我要讲的主题是“中国经济当前形势下房地产金融面临的挑战与机遇”！大家都是主要的金融机构和国内实力最强的一些房地产企业，目前大家比较关注的就是我们中国经济发展的方向、趋势、潜力以及在整个国际经济格局里我们再往下发展有哪些优势。目前来看，经济发展三驾马车包括出口、内需和投资，出口的情况在美国金融危机后来演化成国际金融危机之后比较疲弱，可能在相当一段时间内也不会有太大的起色；内需，由于我们的保障体系、贫富差距等多方面的原因，也不太容易拉动，所以这三驾马车一直是投资在驱动的。但是这个有很大的局限性，而且会造成债务危机，特别是4万亿之后。　　所以目前国内的经济形势大概可以归纳成下面这几个特点，就是普遍的产能过剩，就原来高速发展之后积攒起来的产能，很多行业都过剩，所以就要去降低它的产能，这个可能是一个过程。另外债务，就包括我们国内很多的房地产企业的债务也越来越高，特别表现在地价越来越高，一线城市拿一块地动不动就几十个亿，像上海地王可能就得上百亿甚至好几百亿都有可能。所以这样的话，很多的企业一看它的回报率比较稳定，但是也有一些下滑，但是它这个回报更多是杠杆的加大，而不是利润瓦解，实际上单位的利润是在逐步下降。　　房价虚高普遍跟收入，跟租金不匹配，这个大家也比较担心，是不是泡沫很严重，这个泡沫会不会破裂，造成金融危机。另外我们比有贫富差距的问题，贫富差距造成社会问题，另外经济发展的后劲也不足。当然大家有切身体会的，尤其我从北京来就感觉到环境污染、空气污染，大家也很担心水的污染，很多地方还有土地污染，这些都是我们面临的一些挑战。那么我们怎么样来面对这些挑战，将危机转化为机会呢？我们说经济要进行结构转型，传统的我们土地的成本、劳动力的成本以及人民币汇率都比原来有很大的提高，所以我们完全靠成本优势在国际经济的竞争中越来越没有什么优势了，所以我们要多做一些高附加值的制造业发展，另外要加大服务业的发展。这是我们经济发展下一步必须面临的问题，也必须解决的，这样我们的经济才能够比较健康的、可持续的发展。　　当然房地产在经济发展里头起到一个非常重要的作用，现在不怎么提了，但实际上到目前为止它还是一个支柱产业，就是GDP的发展直接相关的就有大概20%的，它的增长五分之一是靠房地产拉动，间接的应该有小一半，所以这是一个非常重要的行业。尤其是我们的结构转型还没有完成的情况下，房地产的支柱产业的地位恐怕要维持甚至于要不断的加强，但是这个不是从数量上加强，这个是要从品质上加强的，要提高它的发展质量，以前主要是数量。　　当然另外房地产也是最大的消费品，刚才我也说了内需，房地产既是投资品，又是消费品。所以我们要刺激消费，如果我们老百姓都不买房子了，那内需的拉动就面临很大的问题。大家知道，人一生中最大的消费很多人就是买房子，这是最大的消费品，当然这个有刚需，很多人因为工作、结婚、生小孩，第一次置业有必须买的需求，我刚才看高层决策里头的“三个一”，就是有1亿人口继续转化为城市人口，有1亿人在城市生活，但是居住条件很差，另外中西部城镇化，所以还有很大的发展潜力。　　中国房地产的发展到底还有多大的潜力？其实我专门有一个专题来讲中国经济的长期发展以及房地产的长期需求，根据城镇化率、大家的收入增长对需求以及供应进行了长期的测算。我觉得这个需求还是很大的，比较直观的感觉，就是说现在大家出国比较方便了，比原来容易得多，你看我们小时候主要是比较拥挤，数量就不够，有的就三代同堂，当年文革前后有很长一段时间都是这样，所以城市建设非常滞后。现在我觉得从数量上有很大的改善，也就是说我们年人均只有不到10平米，大城市可能连10平米都没有，几平米，比较拥挤，现在已经提高到全国来说将近30平。这个是什么标准呢？这个相当于日本大概二十年前的标准，也就是我们是人多地少，但是应该比日本这方面还是要好一些，但是不能跟美国、加拿大、澳大利亚这些国家比，所以数量上还是有一些差别。　　但是更大的差别就是质量的差别，你看国外的设计，环境和用的材料，我觉得居住环境整体质量还有很大的提升空间。也就是说，我们有很大的改善性的需求，所以大家如果有条件了，有钱了，一定会有这方面的追求。当然我们又有一定的投资品，跟股票有关，看到房价预期有下跌，可能有再大的需求也不会释放，会等到房价比较稳定了，或者下降到一定的程度才会买，这跟刚需的表现不一样，不是一定要买的。所以需求变化比较快，但是这个需求是存在的。所以现在看我们大城市里的很多房子，包括时间不长的房子，我觉得质量，尤其是八十年代的普遍标准比较低，也没有考虑到现在很多都买了小汽车的。我看了很多包括北京的小区，三环或四环以内地段比较好，但是很多单位盖的房子车都停不进去，没有停车的地方，当时觉得自行车就不错了。所以盖的房子普遍标准比较低，普遍没有电梯，用的材质也比较差，所以这些房子看着时间不长，但感觉都可以拆了。所以我们现在要盖房子往下发展，更多不是追求数量，而是要追求质量。　　从整个房地产市场来看，市场分化比较明显。大家现在就觉得大都市、一线城市需求比较稳定，大量的人不断拥进，尤其年轻人，另外土地供应比较受限，有的已经呈现很大的规模，这是大城市比较明显的。包括北京，交通拥堵非常严重。包括深圳这座城市，我就觉得是做房地产最理想的城市，什么是最理想的城市呢？就是说这个城市经济发展很好，但是供应量比较有限，在这种地方做房地产基本不容易做杂，做的多好不知道，普遍能做好，深圳就是这样的情形。　　深圳土地资源非常稀缺，但是经济发展不错，转型效果很好，有些企业又大又强，但是全国来说很多地方就不乐观，除了一线城市之外，包括二线城市和大部分的三线城市，产品同质化问题非常严重，就有类似的房子，而且盖了很多的房子一些有钱人都看不上，没钱的人买不起，没有什么特色，量大而且产品同质化很严重。　　现在房价比较虚高，政府一直以来的调控不断，但效果普遍不尽人意。当然如果没有调控会不会更糟大家也不知道，现在一个是调控达到预计的效果不是很理想，另外一个，中央政府主导的调控有很大的问题，因为现在的市场分化比较明显，所以全国各地各个地方的情况很不一样，如果普遍用一个或者是大家都全国一样的方法来治理的话， 就会存在很大的弊端，而且会弱化市场的作用和资源配置，造成很大的浪费。　　所以现在就要充分发挥市场的作用，宏观调控慢慢退出，而且更多是以各个地方政府根据不同的情况做一些税收、财政，还有比较大的像限购、限贷这种。这是目前房地产的普遍的一个情况。　　总的来说，我觉得往下的机遇，从房地产开发商的角度来说，特别是对于在座的这些大型的房企来说有很多的机会，并购，有很多行业集中度的提高。另外以前是住宅，现在这个领域竞争很激烈，而且随着大家竞争积累，市场的需求相对比较稳定，增长也有限。现在商业地产及其它产业地产，旅游、酒店、工业、旅游及养老养生等等，从布局来说刚才已经提到了，另外还有政府提倡的保障房建设也有参与。另外就是高端的物业、有特色的物业，将来都有很大的发展空间，包括有产业特色的，一般是物业本身有特色，包括智能建筑，节能环保都会有。像前一段时间伦敦主城区有一块地盘，在现在女王执政60年期间，价格增长了500多倍，物业品质也好，这块地也很好，增长的潜力比较大。现在我们国内比较优质的物业、精品还是比较少，无论是住宅 、商业、产业都普遍这个问题。另外是持有物业很多都散卖了，都不完整。金融资本市场也不支持大家比较方便的持有物业，所以这也是一个问题。　　这里顺便提了一些发达国家房地产运作的一些模式。我们国内的开发商同时也是投资商，其实在国外很多地方开发商只是做开发服务，不一定自己投多少钱，有品牌的开发企业金融机构都会跟它合作，大部分钱都由金融机构，还有各种基金、银行和它对接。香港的房地产就要开发商很有实力，不太一样，我们原来走的更多的是香港的模式，以后会参考世界各地的不同模式，会发展的更平衡一些。另外主要是做增量，不太持有物业，将来在这一块会有一些变化，现在有一些房企也在不断的全部卖掉，有一些物业特别是商务的物业能够产生现金流的，就是持有物业。因为开发商现金流往往不太稳定，所以像香港的一些企业持有物业，特别是上市公司，就不至于业绩表现太不稳定。　　另外也有银行发行一些债券，这一块将来也会有很大的发展。当然这个跟我们说的资信有关，就是信用体系评级这方面要跟上，到底哪些公司，它适不适合发债，能不能发出去，成本多高，这些都相关。资信这个很重要，大概上一周国内的一个很大的有国际背景的一个房企，资金周转出现一些问题，就导致很紧张，帮它做了一笔小贷，它的集团非常有钱，但是现在也不轻易的增资或者是借款，所以第一是企业自己解决问题。但一旦有违约，就影响到整个集团的评级，一旦有违约将来就是一个负面的情况，所以就很紧张，想了各种办法。所以很多企业非常珍惜自己的品牌，珍惜自己的声望，维护自己的诚信和形象，也认识到了这个非常重要。诚信是企业发展做大做强的最基础的条件，当然价格导向方面也要促进企业往诚信方面不断努力，如果不诚信就会付出代价，这些代价都是得不偿失的。　　当然从房企的角度来做，就是将来的住宅要讲究品质，要强调质量，但是如果要做大众化的住宅，就要注意成本的控制，强调性价比。前几天有一个大的房企他们今年做内部工作总结，回顾了一下全国各地各项项目，发现很奇怪，同一个板块做的项目差不多，同一个城市，同一个地区，同一个板块，同一个团队，做的差不多类似的项目，业绩表现却差别很大。这说明什么问题呢？就说明不能简单的重复，成功的经验不能简单去复制，有些地方差别不大，但是没有注意到，可能最后的结果就会产生意想不到的差别。市场在分化，发展比较粗犷，怎么做最后都能解决问题，市场的需求，消费者也不是很讲究，未来在这个方面在专业能力提升方面没有太大必要，往下发展在这方面就有更多的要求，如果企业要想在市场里竞争，就要不断提升自己的竞争力。　　资产证券化我觉得也是一个机遇，美国的证券化，就是说我们原来企业上市也是一个证券化的过程，就是把股权让给别人买，大家在公共市场可以买公司的产品，大家以后上市不光公司能够上市，资产也能够上市，物业的股权也可以在公共市场上上市。而且债权也能够上市，股权是这一块，物业股权上市，就是资产打包上市，就是REITS，债券上市就是MBS。我们国内这一块公共市场的股权不发达，有一些常识谈了二十年，还在萌芽阶段，有各种方面的因素，因为我们没有立法，也没有税收优惠，散售能产生现金流的物业也不是很大，另外租金和价格倒挂。而这种打包资产要上市的话，主要是要租金分红，有百分之多少的租金收益要分红给投资者。所以我们有很多市场的因素、政策的因素，还有产品的因素，所以我们这一块没法。但债券方面有一些试点，但是因为金融危机失败了，所以整个有一半的市场没有发言权，这是一个很大的问题。　　房地产证券化有什么好处？大家可以分散投资，而且很多中小投资者有机会参与，这样可以降低风险，改善流动性。另外以前大的开发商，大的民营企业家，有钱就做项目，而且能从银行融资借到便宜的钱，所以越来越富，而一般的老百姓只能存的银行，而银行的实际利息是负的，通胀往往比较高，所以贫富差距就这么造成了。那么如果我们有这么一个机制，让很多的人能够参与同步发展的机会，就不至于使社会两地分化，至少很多人能跟上，财富的增长会有比较多的人会跟上步伐。更多的一些中产阶级、富裕阶级多了，才能有能力，国家通过转移支付做社会保障，扶持这些收入比较低的家庭和个人，这样就比较合适。现在我们中产阶级都不行，只有很少一部分，当然绝对数也不少，但是从比例上来讲很低，他们是快速的发展，但大部分的是滞后的，这样就不好。　　开发商融资渠道的拓展，当然这里头有一个互联网的金融大家都比较重视，以前互联网金融只对平面媒体、纸质媒体有直接影响，现在已经影响到金融领域，很多银行，包括四大行都做了很多的准备、研究，怎么样在这个新的互联网环境下能够提升服务，在商业模式上做一些调整。　　互联网金融实际上是大众参与的、普惠金融。其实做的好，有比较规范的发展，就能把刚才的REITS解决，REITS，就很多人持有物业，MBS就是很多人持有物业债务，如果有互联网金融比较容易的把很多资金集中起来，集合投资，对接公司、对接产品，还有对接债那一部分，还有对接股和债中间一部分，就能部分达到上市的目的。而且中间的成本有很多的节省，所以这方面的影响应该将来潜力很大，也很方便，大家在电脑、手机上就可以操作。所以对接投资者，首先是银行里面的银行家，有钱的跟需要用钱的怎么对接起来，有钱的还能有一些收益。这个对接银行发展以后，这种同质化的可以不断重复的，没有什么个性、特色、差异的这种服务，将来会大量减少，因为这是机器人可以干的。但是以后是不是网点就不需要了，这个也不一定，可能以后更多的就是那种个性化的，跟人看病一样，在国外先看家庭医生，一般来说不是专科医生，就是第一步要见这样的医生，他根据你的毛病再把你推荐到看专科，看眼科或者是看什么专科。　　银行一般的服务可能是互联网，但是个性化的服务就得这些网点，将来银行里都是你的顾问、理财师、分析师，都会有针对性的了解，解决一些个性的具体的问题，所以这个对接就比较对接，而且高效，如果完全从互联网金融的角度来说。我看房宝宝试点那个，不知道是真的还是假的，就在深圳别墅，一千多万，很多人都投，钱不多，一下就把一千多万汇集起来炒别墅，听说回报率很高，40%。以前投资别墅都是以前人，现在如果有这么一个机制能够采用私募或者众筹的模式，就能很快的，不是很有钱的人也能够参与这种投资，取得比较高的回报。但是也有风险，如果时机不对，也会有风险。如果代入这个机制很多人都可以参与。　　另外互联网让我们这个城市变得更智能，社区更智能。所以以后就不是一个简单的盖楼、建楼，也会想到这个楼是做什么类型的楼，提供什么服务，所以讲究的不是卖房子这个行为，要交易，要赚很多钱，互联网思维就是羊毛出在羊身上，所以讲究的有很多一般的服务都是免费的，增值服务才收费。以后房子本身赚钱可能没有以前这么暴利，只是你是一个很重要的顾客，可以提供很多服务，教育、医疗、娱乐、健身、养老、养生等等很多的需求，你如果能够给他提供一个全方位的解决方案，将来你就不是只是盖房子、卖房子了，他是你终生的顾客，你能够提供多方位、多种多样的服务，每一个服务可能赚钱不多，但是量很大，而且粘性很强。你就住在那，你就为他服务。　　房子本身的质量提高，节能、环保、绿色，而且买的时候可能不那么贵，而且平时使用的成本也能得到供给，而且给人的伤害更低。像北京每两周给人提供空气过滤或者怎么样的一些功能。　　还有一个趋势，银行以前主要是做债，就是借钱，将来可能就是整个的资本市场里头的股权投资可以变大。以前大家投股比较麻烦，因为这个回报没有担保，我看很多人做金融，有的人掌握的上千亿，跟我说王老师我们现在做的这个事情感觉小学生都能做，就看主体，项目怎么样我们都不看。所以你以后要是做的话，你慢慢就不能这样了，要主体也好，也要考察这个产品怎么样，市场怎么样，比如说中信，你在这个市场，这个城市做这个产品，还有在北京做刚性住宅，我给的贷款也不太一样，同样的主体同样的债，我也会有差别化。当然你可能做其它的创新产品，有一些有风险的我不熟的业务，我可能做债，但是成本可能高一点，甚至我还可以股加债，不一定名股实债，有可能是真股。额外有一种债，PATTY PENTING，就是我借给你钱，将来我要参加分红，如果没有这个我就不能借你的钱，因为你这个项目有一定的风险，不是很好把握，但是如果做好了利润可能不错，做好我可能承担了一定的风险，但将来利润我就要跟你分享。所以将来做的就不是那么简单的去做，有很多专业能力，风险能力，而且要做很多工作，要做调研市场，要看具体的将来的盈利潜力。所以银行的发展机遇，可能要专业化程度和个性化服务，这方面会有比较高的要求。　　服务的中介，简单的中介，就是去杠杆，去中介，简单的服务中介可能慢慢跟互联网对接，会非常高效。市场越来越透明了，通信越来越方便了，你只是简单提供一个信息可能价格就不高了，所以可能还会存在价格，但是你工作的内容、方式要转变。比如说这个图讲的就是房地产有很多的投资机会，有的是机会型的，有的是稳健型的，比如说大城市的核心地段高端的写字楼可能有很多核心资产，核心资产风险低，但是我回报也低，但是价格也高。机会型的可能风险高，但是能产生的利润也比较多，所以这个中间就很多，你就可以做一些加层的，或者中间级的机会。　　这个嘉德置地是新加坡的房地产公司，它的业务可以作为房企的一个参考。新加坡很小，所以它的业务有很大的一个比重就是海外，在座的都是国内、广东10强、20强，深圳10强，差不多全国也就10强。因为我感觉国内100个领军的房地产企业估计有一半是总部在广州、深圳，半壁江山，所以将来你们的发展可能不需要那么多的房地产开发商了，特别是有一些传统的产品就饱和了，可以到海外去做，而且中国人海外置业的需求也有，在海外本土市场也有优势。因为海外开发商的资金实力跟国内不同，国外开发商不光有专业开发服务能力，而且有钱，有些人账上现金就好几百亿，有点像香港的开发商，但是我们的负债率高，香港的负债率很低，但是也很有钱，现金也很多，规模也很大。所以海外因为很多人没有这个业务，就慢慢长不大了，而且投资跟开发是分离的，所以这也是它的优势。　　所以新加坡有很大的海外业务，而且房地产开发投资围绕着房地产方方面面的开发、投资、金融服务、资产管理、物业管理，还有其它的一些特殊的，像酒店服务业，还有工业地产等等，所以房地产方方面面的业务都开展，有海外业务、国内业务各种类型。在项目层面来说，一开始私募基金对接各个项目开发，项目一旦完成，马上自己做位子，那个定价跟你自己买地盖楼，那个要求回报率可能5%、6%就不错了，私募基金至少要求15%以上。到那边的话，由于那些原因，这个地方到上市公司价格就很低了，因为本身就成本就高，中间就是增值服务，本身公司就是上市的。所以随着公司上市，资产上市，然后跟很多私募基金有合作。我们国内现在这方面发展也很快。　　但是现在比较纠结的，就是很多的金融机构老跟我说，王老师，你这么多学生，能不能推荐几个，有的项目给的回报率高，他说不行，这个可能做不了，然后大的房企又嫌人家成本低。包括万科，我有一次有大的资金进来，说7%都嫌贵，但是另外其它的一些房企可能觉得15%都拿不到，所以你又要求人家主体好，又要求人家给你的回报高，你的纠结就在这，所以你做一单很难。业务结构我就不说了。　　这个是国内的一个大型房企，它海外也有上市公司，国内也有上市公司，我们现在的10强、20强估计也做到这一步了，资金来源渠道也多元化了。我觉得中国人做服务也能做的很好，比如说信用卡，在国外消费一般不会马上给你发短信，我觉得这个就不错，就有创新，一有消费就来一个短信，就觉得很踏实，国外就不管你。但是国外有一个好处，你不承认它就给你，这边不承认就比较难了，还有其它的服务，包括房地产，包括互联网，我们有很多东西也能做的比国外好，比国外有创新。　　从金融的角度来说，证券化之后能够投资的机构、投资者就多了，就能够有很多的结构，精准的对应不同诉求的投资者。原来比较简单，结构比较初级，能投的对应的金融机构、投资者有限，证券化之后就比较丰富，产品也比较丰富，同样持有物业也一样，公司层面、物业资产层面都能够有很大的，这个也一样，能够对应不同的层次。　　所以我们国内从经济到房地产都存在很多的问题，但是这些问题如果我们能解决好，当然这些问题是我们在座的这些就业人员，就是房地产公司和金融机构想办法能够解决，但有一些不是房地产的问题。比如说很多体制方面的问题，包括贫富差距，包括购买力不足等等，大家消费力也不足，这不是我们在座的房地产公司能解决的。更大的层面是通过制度建设不断深化改革解决的，但是我们房地产也能提供一些方案，反向来促进社会和谐，解决社会问题能起到一些帮助，包括我刚才说的。　　所以总的归纳来说，就是说我们将来从房企的角度来说，将来就不是单纯做住宅 了，要做很多的其它的不同产业，而且不是讲究数量，要讲究质量，不是说每年单纯看你盖了多少面积的楼，卖了多少销售，而是说你的产品是不是品质好，有口碑，有特色。所以产品方面从住宅到多样，从数量到质量，是这么一个过程，而且你资本方面，渠道端化，资产公司规划运作，而且资产本身也能上市，而且负债率不能太高，不像以前市场比较稳定，而且是单边上扬，将来可能会有一些波动，弄不好你可能企业现金流会有问题，将来潜力不错，发展空间很大，但是现金流断了，这样的情况要避免。　　而且要充分利用新的技术革命，包括互联网提供的各种无数的可能性，最后你盖楼不是楼本身，要提供一种用途，一种生活品质，更好为消费者服务。从经营的角度来说，就有很多多样化的产品创新，而且服务要提高，提高服务质量，要有个性化服务、特色服务，体现出人的优势，而不是一个机器的优势，机器的优势是简单、稳定、重复、高效，人的优势就是个性、特色、差异。所以要有专业素养，能够灵活面对各种情况，机器目前来讲在很多方面是很难竞争的。　　总的来说，就是要优质、多样、特色。这是目前来看的以后发展的新的趋势和大家可能的一些机遇。　　今天时间有限，我就讲到这，谢谢大家！　　主持人：感谢王院长的精彩主讲！刚才王院长用一些具体实例为我们介绍了国外优秀企业的发展经营模式，也为我们提供了一些借鉴，但是就像王院长所说的，机遇始终是大于挑战的，尤其是对于深圳的房地产企业来说，只要我们能够注重创新，精品，注重资信，我们就能获得更大的机遇。　　刚才王院长也讲到了，近几年，多家过去销售不错的房地产企业出现财务问题，这本届入选的10强房企9家上届连续当选。资信不是短期评价，可贵就贵在这种长时间的坚持，贵在市场发生一定变化的关键时刻。7年来，深圳地产金融界续创辉煌，深圳地产资信10强企业在新一轮大浪淘沙中保持了持续、稳健和令人信服的发展。　　下面到了今天最为激动人心的、也是最重要的时刻。我们将会为深圳10强颁奖，首先请评审会秘书长徐静宣布获得“第五届（2014年度）深圳地产资信10强” 称号的房地产企业名单。　　徐静：“第五届（2014年度）深圳地产资信10强企业”名单：　　万科企业股份有限公司；　　中海地产集团有限公司；　　金地（集团）股份有限公司；　　佳兆业集团控股有限公司；　　中信地产深圳投资有限公司；　　卓越置业集团有限公司；　　深圳市京基房地产股份有限公司；　　深圳市绿景企业管理集团有限公司；　　深圳市益田集团股份有限公司；　　深圳市星河房地产开发有限公司！　　祝贺大家！　　主持人：谢谢徐秘书长，请入座！　　下面我们为第一组获奖企业颁奖，他们是：万科企业股份有限公司、金地（集团）股份有限公司、深圳市绿景企业管理集团有限公司，卓越置业集团有限公司、深圳市京基房地产股份有限公司，祝贺以上五家企业！同时请有请企业代表上台领奖，同时有请颁奖嘉宾：何加正理事长、柳佳希柳总、朱朝晖朱总，茹旭东代表，以及赵瑜赵总上台为企业颁奖，有请！向他们表示祝贺！　　请获奖企业代表和颁奖嘉宾合影留念，请获奖企业代表入座，颁奖嘉宾请留步！　　下面我们进行第二组颁奖。获奖企业是：中海地产集团有限公司、佳兆业集团控股有限公司、中信地产深圳投资有限公司、深圳市益田集团股份有限公司、深圳市星河房地产开发有限公司！恭喜！有请获奖企业代表上台领奖！有请颁奖嘉宾为他们颁奖！恭喜！请获奖企业代表和颁奖嘉宾合影留念，有请获奖企业代表入座，请颁奖嘉宾留步！　　请工作人员先帮助获奖企业代表拿一下奖牌证书。　　下面我们请第一组获奖企业代表、各位领导、专家、各位银行评委，以及中地会特邀嘉宾蒙娜丽莎、美涂士、简一陶瓷领导等各位到会的嘉宾上台合影。　　请大家调整好位置，把“第五届深圳地产资信10强”这张全家福拍好！请大家和摄影师根据我的口号拍照，一二三，田------七。　　历经多年的房地产市场风风雨雨，今天诞生的“深圳地产资信10强”，是深圳乃至中国房地产业资信卓越的佼佼者，是金融机构等上下游企业共同信赖的优秀战略合作伙伴。　　以深圳地产资信10强为代表的深圳房地产金融界，无愧深圳先行、先试、积极探索、勇于创新的城市精神，无愧中国房地产业的领军称号。　　市场决定资源配置，资信决定市场配置！我们愿衷心为今天的深圳地产资信10强加油鼓励。再会！
5500元/㎡起
42000元/㎡
31000元/㎡起
均价 : 5500元/㎡起
位置 : 惠州大亚湾中心区进港路
热线 : 400-869-1111 转 12596
5500元/㎡起
均价 : 31000元/㎡起
位置 : 布吉丹平快速与布沙路交汇处
热线 : 400-898-2908
31000元/㎡起
均价 : 30000元/㎡
位置 : 龙岗中心城龙平西路与愉龙路交汇处
热线 : 400-898-1235
30000元/㎡
均价 : 待定
位置 : 盐田港同富裕路（中海半山溪谷南侧）
热线 : 400-869-1111 转 34686
均价 : 26000元/㎡起
位置 : 龙岗大道与长江埔路交汇处（地铁3号线荷坳站B出口）
热线 : 400-898-2938
26000元/㎡起
均价 : 36000元/㎡
位置 : 前海航空新城宝安大道转航城大道
热线 : 400-898-2390
36000元/㎡
均价 : 42000元/㎡
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均价 : 38000元/㎡
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