建设用地置换报批规定和要求
建设用地置换报批规定和要求
一．建设用地置换报批的基本原则和审批权限
〈一〉建设用地置换的概念
《置换办法》第二条已经定义：建设用地置换是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。
建设用地置换涉及两类土地，即拟置换建设用地和被置换土地。
置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地（即不宜利用建设用地）。包括现状为建设用地，以及经过依法批准转用（征收）现状为农用地、未利用地的土地。
被置换土地是指适宜用于建设的土地。
〈二〉基本原则
１．建设用地置换必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。也就是说置换涉及到的所有土地必须符合土地利用总体规划，这其中包括建设用地与农用地置换，拟置换建设用地在土地利用总体规划中要为农用地。
２．被置换土地原则上应在土地利用总体规划确定的城市（含城镇，下同）、村庄、集镇建设用地规模范围内。确实需要用于能源、交通、水利、矿山等项目建设，。被置换土地也可以在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外；但国务院、国务院有关部门及计划单列企业、省政府（包括省直有关部门及直属企业下文，文中含有“经省政府同意”或“经省政府批准”字样）批准（或核准、备案）的项目不能通过置换方式解决用地问题。
３．置换后的建设用地用途要与原用途相同，确需改变用途的，要随建设用地置换一同批准。
４．建设用地置换必须签订置换协议。
５．建设用地置换不得涉及土地利用总体规划确定的基本农田。
６．建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。
７．建设用地与农用地（包括未利用地）置换的，建设用地（包括未利用地）面积必须大于农用地面积，原建设用地要进行复垦，复垦后的农用地面积不得低于被置换的农用地面积，涉及耕地的，复垦的耕地面积不得少于被置换的耕地面积，且质量相当。
８．建设用地置换涉及征收农民集体土地的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。
９．农村村民宅基地与农用地置换，置换后的新宅基地不得超过法定宅基地面积。
10．涉及征收土地的，被置换建设用地面积，不得超过省人民政府批准征收土地的权限。
11．建设用地置换实行计划管理。
〈三〉建设用地置换审批权限
根据《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《安徽省建设用地置换暂行办法》的规定，建设用地置换按下列权限报批。
１．建设用地与建设用地置换
〈1〉．国有建设用地之间置换，由市、县人民政府审批。
〈2〉．集体所有建设用地之间置换，不涉及征收集体土地的，由市、县人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。
２．建设用地与农用地置换
〈1〉．被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模范围内的，不涉及征收集体土地的，由省辖市人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。
〈2〉．被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以上（含县城）城市建设用地规模范围内的，由省人民政府审批。其中需报国务院审批转用的农用地不得进行置换。
〈3〉．被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外的，由省人民政府审批。
３．国有土地与集体土地之间的置换，由省人民政府审批。
〈四〉申请置换的主体
１．农用地转用批准后，因城市规划调整等原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，申请置换主体为市、县（区）人民政府。
２．前项以外的建设用地置换，申请置换主体均为具体的单位。
对用于商业、旅游、娱乐、工业等建设按政策规定需要通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，申请置换主体原则上为土地收购储备机构或开发区管理委员会；对用于其他项目建设的，为拟使用被置换土地单位。
二．征地补偿和安置
〈一〉征地补偿安置费用
１．补偿原则
《土地管理法》第四十七条规定：征收土地的，按照被征地的原用途给予补偿。
&& ２．补偿费用的计算
& 〈1〉概念的理解
年产值：目前统计口径不一致，国土资源部有关领导认为，可以统计部门的统计年鉴为准或由省级有关部门统一公布本地区年产值为准。
耕地面积：目前各地统计口径也不一致，我们认为应以土地变更调查数为准。
农业人口：各地统计口径也不一致，我们认为应以公安部门在册人口数为准。
人均耕地面积：因耕地统计数和农业人口数统计口径不一致而不同，目前可以土地变更调查确定的耕地数/在册人口数为准。
& 〈2〉费用计算
土地补偿费，是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。
被征耕地的土地补偿费＝被征耕地面积&前三年平均年产值&补偿倍数。
安置补助费，是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。
需要安置的农业人口＝被征耕地面积&征地前被征地单位的人均耕地面积；
每一个需要安置的农业人口的安置补助费＝征地前被征地单位的人均耕地面积&前三年平均年产值&补偿倍数；
被征耕地的安置补助费＝每一个需要安置的农业人口的安置补助费&需要安置的农业人口数＝被征耕地面积&前三年平均年产值&补偿倍数。
〈3〉其他有关费用标准
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，以及被征土地上的附着物和青苗的补偿标准，按《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和省政府皖政〔2005〕20号文规定执行。
３．合理确定征地补偿安置费用标准
依法合理确定征地补偿安置费用标准，是确保各类建设用地依法补偿，妥善安置的关键。目前，根据国务院和国土资源部的规定，我省已上报了制订的征地统一年产值标准和区片综合地价，待标准出台经省政府批准公布后执行。现阶段，各地在确定土地补偿费、安置补助费的倍数时，可考虑土地区位、经济发展水平、人均耕地数量、人均土地年收益、农村和城镇居民最低生活保障线等因素，以确保征地依法补偿，维护被征地农村集体和农民的合法权益。
４．补偿安置费用分配
各地应对征地补偿安置费用的使用和管理进行有效的监管。根据法律规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，为弥补目前安置补助费的不足，省政府规定土地补偿费的70％以上用于被征地农户的生产生活和社会保障；未用于社会保障的，应随安置补助费一同发放。安置补助费一般是谁负责安置，费用归谁，由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给集体经济组织；其他单位安置的，支付给安置单位；不需要统一安置，自谋职业的，安置补助费支付给个人。
〈二〉被征地农民的安置
１．安置的基本原则
安置基本原则是保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低。征收土地通过补偿和采取各种安置措施，使被征地集体经济组织和农民的生活水平达到征地前的生活水平。
２．安置途径
随着市场经济的发展，结合本地实际，主要以下几种方式。
〈1〉保险安置。用征地补偿安置费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险，对需安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置；或将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。
〈2〉货币安置。一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长者，有生活技能者自谋职业；政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征地农民的社会统筹保险，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发放给个人用于自谋职业。
〈3〉留用地安置。将土地征为国有后留用地的优先开发权赋予被征地集体或农民个人，并将留用地的开发和利用纳入城市规划的控制范畴，纳入城市土地供应计划和城市土地市场调控范围之内。留地面积一般为被征地的5—10%，最高不超过15%。
〈4〉投资入股安置。将征地补偿安置费归入集体资产，由集体经济组织用于投资兴办二、三产业，被征地的集体经济组织成员均可享受二、三产业收益；或进行包括征地补偿安置费用在内的集体资产实行社区资产股份化，将集体资产量化到集体内部所有成员，为被征地农民提供基本的生活保障。
〈5〉农业安置。可以是采用集体经济组织内部调整承包地方式安置，或通过土地开发整理增加农业用地等安置。
〈6〉招工安置。土地被征收后用于开发区和城市扩展建设的，被征地农民可以通过上岗培训，实行企业招工安置。
三．建设用地置换报批材料要求
我厅《关于做好〈安徽省建设用地置换暂行办法〉实施工作的通知》（皖国土〔号）对建设用地置换作了规范。
〈一〉建设用地置换呈报材料“一书二方案”的拟定
建设用地置换呈报材料“一书二方案”按下列要求填写：
１．要求置换单位：即申请置换单位。
２．建设用地置换项目名称：填写＊＊市（县、区）＊＊年第＊批次建设用地置换。
３．置换目的：填写“用于＊＊（具体项目）建设”，如“用于机场路建设”；无具体项目或需通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，填写“用于＊＊（具体开发用途）项目建设”，如“用于工业项目建设”。
４．“土地利用总体规划用途”：是指当地土地利用总体规划确定的该地块用途，填写农用地、建设用地或未利用地。拟置换建设用地规划用途为建设用地需复垦为农用地的，填写“规划为建设用地，现调整为农用地”，并附土地利用总体规划局部调整方案。
５．置换前后“土地权属单位”：是指土地置换前后该地块集体土地所有者或国有土地使用者。拟置换建设用地经复垦需由国有转为集体所有，或已经省政府批准征收，置换后需还原为集体所有的，应在“土地置换方案”最后的“备注”栏中说明。被置换土地，属于需按招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，填“通过招标、拍卖或挂牌出让方式确定国有土地使用权单位”；其他方式供地的，填拟确定的使用土地的单位。
６．置换后“土地利用方式”：是指置换后该地块计划使用方向，填写农用地、建设用地或未利用地。
７．土地权属来源：填写建设用地批准机关和文号、土地权属证书发放机关和编号或出具权属证明的市、县国土资源部门。
８．集体所有土地单位成员及使用者意见：是指是否经集体经济组织2／3以上成员或村民代表及土地使用权人同意。
９．复垦土地责任单位：即是要求置换单位。
&10．复垦土地承担单位：是指具体实施复垦土地的企事业单位。
11．被征收土地涉及的权属单位：按需征收集体土地实际涉及的具体乡、村(社居委)名称填写。
12．征收土地补偿倍数：在《土地管理法》、《安徽省实施〈土地管理法〉办法》和省政府皖政〔2005〕20号文规定的标准幅度内按实际补偿情况填写。
&13．征地总费用：是土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费四项之和。
14．征地平均补偿标准：指征地总费用除以征收土地总面积；
15．需安置农业人口数：是每个被征地集体经济组织需要安置的农业人口数之和。每个被征地集体经济组织需要安置的农业人口数等于征收该集体经济组织的耕地数除以该集体经济组织每个农业人口平均占有耕地数。
16．需安置劳动力人数：是每个被征地集体经济组织需要安置的农业劳动力人数之和。每个被征地集体经济组织需要安置的农业劳动力人数等于征收该集体经济组织的耕地数除以该集体经济组织每个劳动力平均占有耕地数。
17．安置途径：如属于表中列出7种方式中的，按实际安置人数填写；如还有其他方式的，可在相应的空格栏或备注栏中补充。
〈二〉主要报批材料内容要求
１．建设用地置换协议
建设用地置换协议主要内容《置换办法》已作规定：
〈1〉当事人的名称或者姓名和住所；
〈2〉置换土地的权属、位置、面积；
〈3〉置换土地的原用途和置换后的用途；
〈4〉土地差价、地上附着物的补偿价；
〈5〉拆迁安置途径与方式；
& & 〈6〉同意权属变更的意见；
〈7〉履行期限和方式；
〈8〉违约责任；
〈9〉解决争议的方法。
值得注意的是，拟置换和被置换土地涉及房屋等拆迁及安置的，在置换协议中要明确拆迁面积、涉及户数及人口数，补偿费用标准、总额，资金来源，拆迁安置位置，占用土地面积、类别，涉及农用地是否经过依法批准，若已批，附批复，未批则一同报批。当地国土资源部门对置换协议的真实性作出说明，并签字盖章。
２．置换各方土地权属来源证明文书
属于省、市政府批准农用地转用和征地的，附批复文件和相应“一书四方案”的复印件，相关政府并就未实施征地和供地原因作出说明；已发土地权属证书的，附土地权属证书的复印件；其他情况，由市、县国土资源部门出具有关权属情况证明。
被置换土地涉及耕地的，当地国土资源部门要说明是否为基本农田。
３．置换各方涉及农民集体所有土地的，该集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表及土地使用权人同意证明文件
要明确，何时召开的村民会议或村民代表会议，参加人数，同意置换为多少，反对的多少。土地使用权人有多少，是否都同意。
４．标有地块位置的土地利用现状图（“土地复垦方案”中已有的可不另附）
图上用红线标出拟置换和被置换土地的置值，同时注明“拟置换建设用地”还是“被置换土地”
５．勘测定界报告书和勘测定界图
报告书和图上要分别注明是“拟置换建设用地”还是“被置换土地”，拟置换建设用地和被置换土地各制作一册。比例尺不小于1/2000。地上涉及建筑物的，要在图上标明建筑物的位置。
６．土地利用总体规划图局部复印件（或局部调整方案）
图上用红线标出拟置换和被置换土地位置，同时注明是“拟置换建设用地”还是“被置换土地”。
建设用地置换报批材料目录
（按此顺序装订）
1、建设用地置换呈报材料“一书二方案”
2、建设用地置换申请表（已批农转用土地未实施与农用地置换除外）
3、建设用地置换协议
4、置换各方土地权属来源证明文书（包括：政府对已批批次用地未实施征地和供地原因作出说明，国土资源部门对是否占用基本农田说明）
5、置换各方涉及农民集体所有土地的，该集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表及土地使用权人同意证明文件
6、置换涉及征收土地的，附征地拆迁补偿标准安置途径告知书；被征地农村集体经济组织和农民要求听证的，附听证笔录；不要求听证的，被征地农村集体经济组织或村民委员会出具的证明；征地情况调查确认表（被征地拆迁农户不愿签字的，在备注栏说明原因）
7、委托复垦的，委托复垦土地合同
8、土地复垦费缴纳凭证（复印件）
9、被置换土地涉及林地的，提供林业主管部门出具的《使用林地审核同意书》；
10、标有地块位置的土地利用现状图
11、勘测定界报告书和勘测定界图
12、土地利用总体规划图局部复印件
13、土地复垦方案
14、上级国土资源部门要求附的其他材料
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。吉安法律咨询
请您选择相应地区
您当前位置： &>&&>&&>&
今日律师风向标:
集体所有权的土地是否可以置换？
甲方与乙方多年前签协议置换一块集体所有地，签了之后这两块地一直还是各打理各的，现在一方提出不置换了。请问这个协议是否具有合法性是否生效？谢谢！
　问题来自：广东 - 广州　悬赏：0分　咨询时间： 11:20　咨询人：c
法律快车温馨提示：
您还可以输入5000字
温馨提示：使用组合键Ctrl+Enter可快速提交！发布问题、回复咨询，更加方便、及时。
法律快车律师回复共11条回复
[VIP+版主]
要看土地的具体情况
回复时间： 11:45
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
回复时间： 12:07
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
要看土地的具体情况
回复时间： 12:56
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
要看土地的具体情况
回复时间： 11:22
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
集体所有权不得买卖，该协议无效。
回复时间： 12:28
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
一般是有法律效力的；具体请咨询本律师
回复时间： 13:30
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
集体土地不得私自置换，你们没有经集体同意就置换，该协议不合法，是无效的。
回复时间： 13:47
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
要看土地的具体情况
回复时间： 15:22
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
您好。要看两块集体所有土地的具体情况。
回复时间： 14:36
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
根据合同的约定处理。建议带齐材料面询律师。
回复时间： 00:26
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
要看土地的具体情况
回复时间： 15:29
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
相关法律咨询
把您的困惑告诉律师吧您还可以输入50个字
问题分类：
民事法律-合同法
请在此输入所需问题的内容，问题说明越详细，回答也会越准确！
请在这里输入您要提问的标题！
问题内容应尽可能陈述清楚，详细的描述事情的经过，有利于律师对整个事情的了解，便于更精确的回答您的问题！
法律帮助指南
知识热门文章
法律经验推荐：
法律快车 版权所有 2005- 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-
(注：此客服QQ不进行法律咨询！) 流量统计
找回我的问题
问题编号手机号码
一对一咨询
一对一咨询
上一条下一条
我的咨询提醒}