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详解楼市去库存新政 契税下调对二手房影响更大
来源：中国经济网
作者：李方
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继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自日起下调房地产交易环节契税、营业税。　
房地产交易环节契税、营业税调整前后对比(140或144,各地不同)。(制作：中国经济网)
继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自日起下调房地产交易环节契税、营业税。　
买二套房契税从3%降至1%
关于契税政策，新政指出，自日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。　
在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90——140(140或144,各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。 　
中原地产首席分析师张大伟对此算了一笔账，比如南京王先生要买第二套改善性住房，　90平米以内，总价200万，在过去需要缴纳6万契税，新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上，则以前需要缴纳6万，新政后需4万。　
新政不再提“普通住宅”
新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。　
同策咨询总监张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。　
亚豪机构市场总监郭毅指出，新政说明以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。“这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于‘卖一买一’的改善型家庭来说作用相对更大。”
据悉，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套。“如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分购房者按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。”
两年以上住房出售全部免征营业税
关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。　
营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。　
而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即“五改二”政策。　
张大伟告诉中国经济网记者，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。　
新政继续绕开一线城市
新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。　
即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。　
本月2日，央行下调首套房贷款比例，同样绕开一线城市及旅游城市三亚，这些地方仍然执行限购措施。　
“政策继续绕开一线城市，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。”张大伟说。　
去库存手段正逐步落实
近来，中央主管部门接连出台楼市去库存执行手段，逐步落实去年12月中央经济工作会议提出的“化解房地产库存”——适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。　
“各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。”张大伟表示，当前经济缺乏动力，房地产依然是最重要的引擎。　
张宏伟表示，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。“加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。”
以下为全文：　
关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知
财税[2016]23号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：　
根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：　
一、关于契税政策
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。　
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。　
(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。　
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。　
(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。　
二、关于营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。　
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔号)的有关规定执行。　
三、关于实施范围
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。　
上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。　
本通知自日起执行。　
财政部 国家税务总局 住房城乡建设部
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北京、上海房价超过纽约是大概率事件，但如果超出太多，那就是泡沫。
房贷新政大礼
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“如果契税按1%征收，咱们收房时是不是能省很多？”昨日，楼市再出救市政策，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合公布通知，自日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
在房地产交易环节契税方面，这次调整区分了家庭唯一住房和家庭第二套改善性住房，还区分了90平方米及以下和90平方米以上住房。首套房面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。这一举措引起不少房奴的关注，大家都在计算自己能省多少钱。
买房省多少钱怎么计算
那么，具体能省多少呢？让我们一起来算算看（为计算便利，均以200万房屋总价为例）。
首套房：140平米以上普通住宅，网签价200万。
调整前：200万&3%=6万；调整后：200万&1.5%=3万；可节约3万税费。
情况一，90平米以下普通住宅，网签价200万。
调整前：200万&3%=6万；调整后：200万&1%=2万；可节约4万税费。
情况二，90平米以上普通住宅，网签价200万。
调整前：200万&3%=6万；调整后：200万&2%=4万；可节约2万税费。
其实，无论是哪一种，购房者都实实在在地省了一笔钱。
契税营业税下周一双降
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，一般都在交房之前缴纳。按照此前要求，首套或名下没有房产，如果买房的话，90平米以下的普通住宅是1%的契税，90平米以上普通住宅是1.5%的契税，非普通住宅是3%的契税；不是首套房的不管普通还是非普通住宅都是3%。
根据通知，对个人购买家庭唯一住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
营业税方面：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税（北上广深暂不实施）。自日起执行。
消息一出，不少在今年将收新房的市民都在计算自己的成本，市民郭先生4年多以前通过单位团购在南郊购买了一套145平方米的房子，由于建设期间时断时续，原本去年2月份就能领到新房钥匙，结果一下拖到了今年，昨天看到有关契税的消息以后，郭先生感觉自己心理得到些许安慰。“虽然晚交了一年心里憋屈，但按这次新政策的话，总房价100多万元，此前契税按3%算就得缴3万多元，按这次新政的话能少缴一半的契税。”
不过，同样收房晚了近两年的蔡女士有些搞不懂，她说，自己购买了一套不足90平方米的经济适用房，交首付时核算的总房款是34万多元，她仔细看了看新政以后，感觉对她来说契税没变化。（记者 张维）
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房契税下调
以过户给该股东是二手房，房子转给股东公司，因为前开发商倒闭了
你就可以享受到这个优惠;
这次的优惠是90平方以下的.5%的契税&#47,仓库性质等。因为你再买就不是首次置业了，以后也享受不了啦；现在不享受。
你是否享受税费下调的优惠。如果已在办理当中,你应该可以享受到税费下调的优惠,你可以到当地的房屋管理中心查询,但没送去办理房产证的话. 如怕开发商多收你费用,如非住宅就是3%.
不是以你们什么时候签定购房合同日期为准,如果你是大于90平方,你的房子不是住宅吗，那么这个优惠对你没用了. 如果是144平方以下的住宅,那么你也享受不到此优惠
那你就要看回你的房产是什么性质?
如果是小于144平方的住宅.5%来收契税,那就是按1.是以你买房的资料是否已交到房屋管理中心登记为准的.比如写字楼性质。
我想问一句。
如果你签订了购房合,以前的规定也只是1?可是大于144平方吗，那么你要求发展在11月1号后再去办理，你要到你买房的那个发展商那里问才可以确定了您好
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准备买房的泰安人注意 下周起购房契税下调
作者：&&来源：大河网
　　购房成本又降了！财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部联合发出通知，2月22日起将执行新的税收政策，其中契税、营业税政策有变化。
　　买一套120平方米大的住房，原来动辄需要缴纳两万多元的契税，新政实施后能省几千元；买二套房原来动辄需要缴纳三四万元的契税，以后最少能省一半。
　　【新政策】
　　房地产交易环节
　　契税和营业税调整了
　　继央行上调住房公积金存款利率之后，19日下午，财政部、国家税务总局、住房与城乡建设部联合发出关于“调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策”的通知，2月22日起，将执行新的税收政策。
　　契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　营业税方面，通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征营业税。
　　上述税收政策调整暂不对北、上、广、深四个一线城市开放。
　　【算笔账】
　　买大房子和二套房
　　都比以前省不少钱
　　与2015年的契税调整相比，此次新政对购买大户型改善性住房给予了最大的减税优惠。
　　之前个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积为90平方米及以下的，契税按照1%执行；户型面积在90平方米到144平方米（含144平方米）的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。
　　而19日公布的新政策中，将90~144平方米（含144平方米）、144平方米以上这两档，统一为90平方米以上一档，并将契税降低至1.5%。
　　举例来说，在郑州买家庭首套房，如果面积为120平方米，总价是120万元，过去需要缴纳2.4万元的契税，新政实施后需要缴纳1.8万元的契税，省了6000元。
　　另一个变化是，以郑州为例，按照以前的规定，购买二套房要缴纳的契税比例，都是房款的4%；而新政实施后，则出现了1%、2%两个档位的征收比例。如果购买89平方米、总价为89万元的“二套房”，原需缴纳3.56万元契税，新政实施后的契税则为8900元，节省2.67万元。
　　【啥影响】
　　降低了购房成本
　　将促进大户型的销售
　　易居智库研究中心研究总监严跃进认为，这些政策对购买面积较大的新房、二手房影响较大，中央部委接力出政策救市，预计之后针对房地产的政策依然会频繁出现。
　　RET睿意德华中区策略顾问部高级总监石俊东向河南商报记者分析称，对于郑州来说，城改带来大量的居住需求释放，拆迁导致的租金增长刺激的投资需求，都是促使近两年房地产市场繁荣的重要因素。
　　石俊东说，新政策降低了购房成本，对目前去库存是较大的利好，同时，降低营业税征收年限，又可使得投资者购买的物业得以在短期内变现。
初审编辑：陶云江责任编辑：赵伟
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