【房地产猫腻】开发商不能出售、出租地下停车场和地面停车位
目前，很多小区的开发商将地下停车场的车位出卖或者出售给业主，甚至有的开发商将地面空闲地划为停车位后向业主收取车位费。根据相关法律规定，这些是侵犯业主利益的违法行为，绝大多数开发小区的地下停车位和地面停车位，开发商都没有产权，不能出售或者出租。
从小区公共配套设施的所有权角度分析，地下停车场和地上停车位的所有权和使用权属于业主所有。地下停车场和地上小区道路、空地上的停车位属于小区“公共配套”规划建设，其建设成本，已分摊计入房价，属于全体业主所有，不能出售。 小区的公共配套设施建设费及土地出让费等，已计入小区的房屋价格构成，并按住宅面积所占比例分摊到每一个业主的购房面积单价中。业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了自己住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。因此，小区公共配套设施的所有权应归该小区全体业主共有。
我们业主购房的价款中包括建筑建设成本、税金、开发商的利润三大部分。建筑建设成本则由：1、地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、房屋建设费以及按国家有关规定应承担的小区内基础设施和公用设施配套建设费等。开发商向购房者公开标明的商品房销售价格应包含上述费用，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加收取房价外的任何费用。
房屋价格中，小区公共配套设施（架空层、地下车库、小区道路、花园、公共设备用房等）未计入容积率，其建设成本已分摊计入房屋销售价款之中。小区内基础设施和公用设施配套建设的成本已经由业主支付的，开发商无权再以“车位费”的借口要求业主支付任何费用。
从小区土地使用权角度分析，地下停车场和地上停车位的所有权属于全体业主共有。开发商将房屋卖给业主后，不再享有小区土地使用权，因此也不能租售小区停车位。我国的房地产土地政策是：建筑物和土地不可分割，地随房走，土地使用权随房产权的转移一并转移。 同时，我国《物权法》第七十二条明确规定；“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，“业主转让建筑物内的住宅，经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
地下停车库（停车场）的所有权归全体业主所有。对于地下停车库（停车场），是规划部门要求开发商按一定数量车位的标准建车库，同时，相关人防法律对地下人防建设也有强制性规定，因此建设地下停车场实际是开发商建设公共配套设施的的法定义务。建成后的地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用；且地下停车场已计入住宅建筑成本；地下车库虽然计入建筑面积，但不参与公共建筑面积分摊，其本身仍然是公共建筑面积，即归全体业主所有，不能进行所谓的公共建筑面积的分摊，没有作为共有建筑面积分摊给业主，没有计入容积率，而不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利是完全依附于计算建筑容积率的建筑物的，它不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。房地产开发商在转移房地产时，地下停车场不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，其随商品房买卖合同转移给全体业主共有。
小区道路、空地上设置的地上停车位属于所有业主所有。在小区地面上直接设置的车位或者将住宅小区绿地和道路改建设置的停车位，小区全体业主是地面停车位的共有权人。由于小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商在出售商品房后不再享有该小区的土地使用权，因此，也没有权利对该土地或者土地上的建筑行驶所有权和支配权，不能收取业主的车位费（业主委员会根据业主大会授权或者同意，收取停车费的除外，但收取的费用归所有业主所有）。
《物权法》第六章第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[号）第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的......通道、楼梯、大堂等公共通行部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”依据该解释，建筑物，只要不属于业主专有有、市政公用的、其它人所有的，就属于全体业主共有。
综合上述分析，小区的地下停车场和小区道路和空地上的停车位 ，属于全体业主共同共有，开发商不能出售或者出租，业主任何形式的使用，开发商都不能向业主收取任何费用（业主委员会得到业主大会的同意，授权物业管理服务公司收取的除外），如果开发商出售或者出租这些停车位，业主可以向物价局举报或者向法院提起诉讼，要求开发商停止侵权，收回停车位，以维护自己的权利里。
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