如何看待三四线城市和一线城市房价冰火两重天现象？--百度百家
如何看待三四线城市和一线城市房价冰火两重天现象？
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如何看待三四线城市和一线城市房价冰火两重天现象？
去年，由于受到330新政、央行降准降息、全面放开二孩等一些国家政策的影响，我国的楼市也随之从冷清转到晴朗，然后逐渐回暖。现在看来，一线城市的房价似乎有一种不可抑制的上涨趋势。
根据国家统计局2月26日公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示：2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30％。数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7％。上海和北京分别以21.4％和11.3％的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10％。
春节过后，一线城市房价上涨势不可挡，这里面固然包含了多方面的原因，最大的两个大概是受A股的影响以及大城市的住房需求急剧上涨。
众所周知，像京沪深等一线城市，因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈吸引力，人口净流入量长期处于高位，这种基本面就对楼市构成显著支撑，再加上近期政策宽松，一线城市楼市回暖符合市场规律。
此外，我们不能忽视的是，房价上涨中的“虚火”，某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作，人为制造出抢房假象，导致购房者“恐慌性”入市。一线城市房价飙涨，也使得大量投资客从股市转回楼市。市场研究机构数据显示，如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。
一方面，在京沪深等最具经济活力的一线城市，年轻人的房价收入比不断攀升，房价成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另一方面，在三四线城市去库存依然艰难的背景下，由于一线城市的外来人才绝大多数都是倾两代人之力，甚至还要再加杠杆才能完成购房。巨大的“虹吸效应”使资金过度集中于一线楼市，透支了三四线城市的购买力，在一定程度上会导致三四线城市更难去库存。
在一线城市房价暴涨的彼岸，三四线城市却面临着巨大的库存问题，形成了“冰火两重天”的不平衡局面。业内人士指出，两极分化的市场行情或会带来诸多隐患。
一线城市房价在短时间内的暴涨，肯定不是正常的社会主义市场经济的发展趋势，这种非理性状态，显然不利于培育健康稳定的房地产市场。从以上提及到影响房价“两极格局”的因素来看，不管是政府还是市场，都有责任与义务去化解这个矛盾，缓和社会主义市场经济的尬尴局面。
在此关键节点上，地方政府应及时回应社会关切，引导市场预期，切实防止房价过快上涨，防止投机需求利用金融杠杆炒房，制定和完善购房政策。
从宏观角度分析，一二线城市与三四线城市最根本的吸引点在于城市的发展状况，大城市的新鲜事物以及相对公平和更大的就业机会让年轻人更为憧憬，庞大的年轻队伍的加入必然会导致大城市住房紧张。
另一方面，小城市无论是在物质还是精神方面的供给还是远远不够的，因此，人们都喜欢挤大城市。针对这点，国家应该从人流上分散住房的紧张问题，加大对小城市各个方面的投资，增加更多的福利政策，科学地制定城市规划，合理地设置城市功能，把部分人才转移到三四线城市，这样一来，不仅化解了一二线城市的住房压力，也解决了三四线城市的库存问题，此外，还带动了小城市的经济发展，向共同富裕的目标发展。
从总体上看，市场的波动是必然存在的，我们只能控制，不能杜绝。只要处理好影响比较严重的炒房问题，个别的购房需求应该不会对楼市造成大乱。
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一线城市房价上涨有道理 三四线城市出现危机
　　在日前举办的2015中国（深圳）地产创新峰会上，经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿指出，中国已经进入市场经济，一线城市人口在不断地增加，一些三四线城市的新城区变成鬼城，成为中国现在面临的最大现实。因此，对于房地产市场而言，一线城市房价上涨是有道理的，而三四线城市则出现了危机。　　市场经济流动性助推一线城市房价　　“中国已经进入市场经济，市场经济有一个特点就是流动性，人流、物流、资金流，项目流全部是流动的。从中国的人口结构分布就可以看出来，一线城市人口在不断地增加，人往一线城市流动，资金、企业也往一线城市流动，就会造成一些三四线城市变成鬼城。”肖耿表示，一线城市的繁荣和鬼城的出现二者必须是同时发生，不可分割的。　　据记者了解，肖耿于2012年曾与国家发改委一起对广东佛山做了一个历时一年多的深入研究。研究结果显示，中国目前有16个城市已经是高收入城市，这16个城市已经跨越了中等收入陷阱，进入到世界银行定义的高收入经济体范围内，即人均收入超过了1.6万美元。肖耿表示，在2012年，按照GDP所能购买的平方米数，即如果要购买100平米的住宅，要花本地GDP的多少倍来计算，这16个城市最贵的是北京。北京买100平米的住房在2011年平均要花17.7年北京的人均GDP；第二是深圳，深圳要花17.1年；其次是上海，要花15.8年。从全国来看，平均要花14年，而佛山只需要9年。　　“人均GDP是一个非常重要的指标，它代表的是一个城市的劳动生产率。每一个人能够创造多少价值，这就是城市的竞争力。” 肖耿表示，若以香港九龙作为相对参照，佛山的GDP已经达到了香港的40%，房价只是香港的11%；深圳人均GDP已经占到了香港的54%，但他的房价只是香港的26%。这些数据让人们对这些一线城市树立了信心，“我们不能只看到危机，只看到剩余产能，只看到地方债，只看到鬼城，我们要看到对中国的将来最重要的就是这16个高收入城市。这16个城市为什么重要？它们的人口只有中国的12.3%，它们的GDP是中国的31%。未来，人才、资金、项目、企业都会流向这些城市。”　　部分三四线城市房地产市场产能过剩　　“很多的三四线城市土地便宜、贷款便宜，它们把上海的设计师请去，设计世界上一流的房地产。可没人去住，谁要去边远的地区？交通不方便的地区？这是中国今天三四线城市面临的最大的问题。”肖耿指出，我国到现在为止经济增长模式依旧是“条条、块块加制度和系统的演变互动”，地方政府最重要的资源是土地，如何把土地利用好是地方政府面对的问题。　　肖耿表示，造成产能过剩的一个重要原因是地方政府融资平台带来的负面影响。地方政府融资平台是在中国的一个创新，源自浦东和广东在改革时的一个创新。地方政府融资平台最重要的特点就是引进了现代企业，引入公司制。“我们在佛山做研究，佛山有40多个地方政府融资平台，每一个融资平台只做一件事，如果是修路就修路，造桥就造桥。这个平台的好处就是通过一个地方政府、通过一个法人结构把各方面的利益集合到一起做一件事情。中国在过去十年、二十年，创造了很多的公共基础设施，中国政府在生产能力上面已经是完全过剩。”　　肖耿认为，三四线城市产能过剩直接影响是资产负债结构的变化。“李克强总理要求查地方政府债，6个月内的资产负债全部查得清清楚楚。很多三四线城市有非常严重的问题，而一些一线城市却没有问题，因为一线城市人来了资金也来了，而且有很好的发展前景。”　　经济发展的历史是土地升值的历史　　很多人不理解为什么房价会涨得如此快，是有道理的？还是不合理的？对此，肖耿认为，一线城市房价上涨是有道理的。房价会涨不是因为城市土地创造了价值，而是因为住在城市里的人比以前更有效率，住在城市里的人没有效率的时候，这个城市的房价就会下降。所有的发展中国家在其发展之前，土地都非常便宜，但是经济发展的历史就是土地升值的历史，这是被实践不断检验证实的事实。　　“整个中国经济发展的历史就是一个市场化的过程，而这个市场化的过程当中最重要的就是货币化。”肖耿表示，整个资产的货币化需要大量的资金。中国的现实是有很多好的项目付不起钱、拿不到贷款，而能够拿到贷款的项目的成本跟其资产的回报相比太低，这个就是中国金融市场的问题。“我们的存款利率太低了，在银行里面有存款的都是穷人。什么是富人？富人就是在银行里面有借款，借了钱买房子。中国最大的不公平就是金融市场的扭曲，就是对存款人的保护不够。”　　肖耿认为，中国目前需要大量的流动性资金，资产大幅度地升值和资产存量的扩张需要大量的货币。“必须在货币方面要有一个对冲，要有一个放松，要不然对实体经济就是一个巨大的负面冲击，也就是我们经济连续地下滑。”怎样面对经济发展的困境？肖耿表示，中国需要放松货币但是需要加息，加存款利率。“中国经济在高速发展的阶段有一个结构性的通货膨胀，这个结构性的通货膨胀反映的是我们的工资每年以4.5%的速度在增长，而我们的房价在过去二十年平均是以差不多10%的速度增长，这种结构性的通胀如果存款利率太低，就是负利率，那就会伤害到存款者的利益。对中国目前的复杂系统的情况来看，我们需要的是在宏观上比较宽松，但是在微观上、在改革上要坚决地推进，应该关掉的项目就关掉，应该鼓励的项目就应该上。”
【延伸阅读】
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