一只烤全羊要多少钱
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山东临沂赵庄商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告_153_信立怡高.ppt 153页
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项目位于河东区商业中心，规划中的次中心区域，同时位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越 项目地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村，是整个河东区的中心位置。
河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。
项目所在区域是河东区商业次中心，同时也是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。 地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发 地块位于河东区九曲街道赵庄村。 东至东兴路（道路红线宽60米），沿街面长407米。 西至顺和路（道路红线宽30米），沿街面长390米。 南至九号街（道路红线宽20米），沿街面长272米。 北至凤凰大街（道路红线宽60米），沿街面长448米。 地块周边已用围墙围合，地块四至整体方正，内部较为平坦，利于规划和施工。 地块位于河东区中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全。 事业单位：人民检察院，检验检疫局，河东建设局，九曲法庭，质量技术监督局，河东人民法院，河东税务局等。 金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，临沂商业银行等 商业：瑞华金都购物中心，好怡嘉超市，河东农贸市场，临沂饭店和浙江宾馆等。 可视性方面东兴路最好，其次为凤凰大街，再次为顺和路、九号街 周边路网分析： 项目北端的凤凰大街（4车道）：直通滨河东路，是东西主干道之一，可视性次佳。 项目南侧的九号街：现为农贸市场，可视性最差。 项目东侧的东兴路（6车道）：是河东南北主干道之一， ，可视性最佳，公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。 项目西侧的顺和路（2车道）：是城市支路，可视性一般，公交线路有30路经过。连接便了安居小区，郁九曲小区，九曲店社区等社区之间的联系。 从地块的人车流便利性、商业集聚效应，展示及通达性等标准，将地块划分A、B、C、D四部分 地块各规划条件及要求 用地性质：商住用地（比例1：3） 用地面积：137698平方米 容积率：不大于2.6 建筑密度：不大于28% 绿地率：不小于30% 停车泊位：商业及配套公建每百平米建筑面积不少于0.5个机动车泊位及8个自行车位。 建筑退让距离：多层商业建筑及配套服务设施后退九号街、顺和路道路红线均不小于20米，后退凤凰大街道路红线不小于25米，建筑后退东兴路道路红线不小于25米。地下建筑物后退道路红线和用地边界，不小于地下建筑物深度的1.5倍，且最小值为10米。 项目周边居民分层消费习惯分析 《临沂市城市商业网点发展规划》中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。 项目发展机会 项目发展优势、劣势与威胁 商圈格局及未来发展趋势 人民广场商圈业态丰富，服饰类占商铺数量的54%，宾馆酒店类和服饰类面积占商圈商业面积的前两位 主力店竞争格局及经营水平 银座商城 临沂最高档次商城，经营情况良好，业态规划合理，购物环境良好，经营品牌较多 九州商厦 九州具有成熟的商业运营管理经验，商业规划较为合理，但内部空间狭小，购物环境有待改善 临沂市周边主要分布有四大商圈，人民广场商圈、西部市场商圈、南坊商圈、河东商圈 人民广场商圈为临沂市唯一市级商业核心，大型商业分布过度集中，商业竞争激烈，西部市场商圈以专业市场为主； 河东商圈发展落后于其他商圈，以专业市场和沿街商业为主，大型主力店经营状况较差。 商业规模分析 专业市场外迁减少了该商圈的人流量，区域商业恢复期较长 解放东路：河东区商业规模最大的街道，但因消费人口不足、经营水平较低和商业定位不准确等原因，商业经营状况较差 东兴街：专业市场经营状况良好，但由于经营水平低，无合理商业规划等原因，沿街商业经营状况较差 凤凰大街：以法律服务类机构为主，沿街商业经营规模较小且经营档次偏低 安居街：周边社区入住率高，沿街商业及主力店经营状况较好 沿街商铺经营情况分析 河东区沿街商铺租金水平较低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之间；河东商业建筑无明显风格，沿街道条状布局，整体配套设施基本满足现状商业需求 瑞华金都购物中心 经营档次较低，业态分布不合理，信誉低，内部设施落后，服务水平低，经营情况差。金鹰入驻带来发展机会 好怡嘉购物中心 河东九州超市 还建项目商业供应总供应量约18297平方米，没有产权，售价维持在4000元/平米左右，价格较低，对本项目商业建设形成一定压力 河东未来将形成两个商业中心：围绕区政府规划的商业主中心、围绕解放东路的商业次中心； 目前解放东路商圈为河东区的商业主中心，集中了瑞华金都、好怡嘉及大部分的品牌商业，区政府商业中心的商业。 解放东路商圈商业经营状况较差，主要源于周边消费人口较少、消费层次较低；周边村庄目前正处于拆迁过程中加剧了这种情况； 项目南侧紧邻解放东路商圈，可共享该商圈大部分商业设施，未来项目
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本市流动人口超千万
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本市实际常住人口在去年年末达到1972万，提前10年突破国务院批复的北京常住人口规模。据分析，人口快速增长主要拉动力来自流动人口，全市流动人口已超1000万。如今“十二五”规划编制在即，市人大常委会组成专题调研组，建议合理调控人口规模。
常住人口超预期
流动人口超千万
近日，市人大常委会就“合理调控城市人口规模，加强城市流动人口服务与管理”进行专题调研时公布，2009年末全市实际常住人口总数最新数据为1972万。这意味着国务院批复的《北京城市总体规划（年）》所确定的到2020年本市常住人口总量控制在1800万人的目标，已经提前10年被突破。
根据最新的统计数据，在本市实际常住人口1972万人中，户籍人口1246万人；登记流动人口763.8万人，其中在京居住半年以上的726.4万人。
据分析，人口快速增长的主要拉动力来自流动人口，四年来流动人口增量逐年加大，共增加151.8万人，年均增长37.9万人。如果将驻京部队、在社会上散居未登记的和短期来京探亲、旅游、就医的流动人口估算在内，北京的流动人口总量已超过1000万。
>>学者点评
数据统计口径不一
北京大学社会学系教授陆杰华认为，本市流动人口总量已超过1000万的统计数字，与去年统计局公布数据时的500多万不相符，主要因为口径不一。
陆杰华认为，统计局的数据相对偏低，但是人大专题调研将短期流动人口统计在内，意义不大。相比而言，以在京居住半年以上的流动人口为标准，更有参考价值。基于此，他认为，市级流管办做出的数据较有参考价值，即本市登记流动人口763.8万人。他表示，如果再加上漏记的部分流动人口，在京居住半年以上的流动人口应大致在800万以内。
人口规模抵承载极限
流动人口引社会问题
人大调研组认为，以青壮年为主体的流动人口大量涌入北京，改善了本市人口的年龄结构，弥补了本市劳动力的不足，流动人口为本市经济快速发展做出了重要贡献。但是，人口持续快速增长也带来了一系列突出问题。
首先，激增的人口与北京有限的资源、环境承载力之间矛盾尖锐。目前的人口规模已经接近甚至超过北京环境资源的承载极限，致使水、电等供应常年紧张运行。
其次，基本公共服务和社会管理的压力陡增。对流动人口的社会管理和公共服务滞后，带来许多社会矛盾。
同时，在一些流动人口聚居的地方，居住环境恶劣，安全缺少保障，一部分流动人口因工作不稳定、生活没保障，增加了社会不安定因素。
>>学者点评
指标单一易被突破
陆杰华表示，对于北京能够承载人口规模的临界值，理论界曾多次进行研究，但是从目前的情况来看，北京目前的人口规模早已突破了上限。
他认为，北京的产业结构和发展是一个聚集人口的模式，经济发展方式高低端都有，而且低端发展比较无序，所以在“十一五”期间，人口聚集和膨胀轻易超过了预期。
与此同时，过去制定的人口数量标准较为单一，未在结构和素质上有过多的考量，因此出现提前10年突破国务院批复的北京常住人口规模的情况。
合理调控人口规模
纳入“十二五”规划
人大调研组认为，为了可持续发展，其人口规模不应该也不可能无限制地膨胀，进行合理的人口规模调控势在必行。对此，调研组提出，将合理调控人口规模纳入本市“十二五”规划。
根据调查情况，调研组提出六项建议：
将合理调控人口规模纳入“十二五”国民经济和社会发展规划；
有什么样的经济结构和经济规模，就有什么样的人口结构和人口规模。应加快经济发展方式转变，调整优化产业结构，大力发展高端产业；加大政府帮扶力度，促进本市劳动力充分就业；大力推进低端产业、传统服务业升级改造，提高其组织化程度；加强对流动人口合法权益的保护，解决他们的实际困难和问题；完善人口综合管理体制，建立人口发展协调机制。
>>学者点评
打破户籍管理思维
陆杰华认为，调控人口规模，不能简单控制数量，而更应该从产业、性别、年龄和素质分布上来着手解决。“十二五”期间，人口规模调控应该从以人口目标数量为主，向结构、素质分布等多元转变。
他表示，城市人口的管理方式不能简单从户籍着手，而应该打破户籍管理思维，从常住人口范围来进行管理。现在北京地区的惠民政策简单考虑户籍，需考虑针对庞大的其他常住人口提
供基本公共服务。对于流动人口的管理，目前基本还是户籍人口和流动人口的二元结构。“十二五”期间应逐步消除差距，至少提供服务均等化。比如，达到一定条件后，流动人口可买保障房。
外埠个人买走三成商品房
从流动人口登记情况看，登记状态为已就业的占57.4%，行业分布主要集中在建筑、制造、住宿餐饮、批发零售及居民服务等行业。
从流动人口的居住分布看，主要集中在城市功能拓展区和发展新区，这两个功能区的流动人口占登记总数的88%。
据市相关主管部门统计，2005年至2009年全市成交的商品住宅中，外埠个人购买26.6万套，占总量的32.3%。2008年在京接受义务教育的流动人口子女有41.8万人，占学生总数的40%。 本报记者孙乾
作者：孙乾
（来源：京华时报）
本文来源：京华时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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