一房二卖_百度百科
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的。又称房屋的。
一房二卖现象
镇江丹徒新城“瑞丹花苑”小区出现“一房二卖”
从丹徒区房管局证实：杨小老遭“一房二卖”的16幢502室，其实早在2007年5月就已在房管局备案。“瑞丹花苑”多起“一房二卖”事件，已引起丹徒区房管局的高度重视。而“瑞丹花苑”17幢204室的房主金明江为了将遭遇“二卖”的房子夺回来，他已撬锁入室“”，同时在家中又安装了一道。双方为此发生纠纷又惊动了警方。
张先生签订了正式购房合同后，发现房子已被卖给了别人
2009年3月，张先生在市内某楼盘以9000多元/平方米的价格买了套房产。在和开发商签订了正式后，张先生一共付了15万元现金(30%的首付款和相关税费)。后来，双方约定最后付款日期为7月15日。就在7月12日，张先生接到开发商通知，房子已被卖给了别人。原来，张先生购买的那套房产的价格已上涨了1000多元/平方米。张先生与开发商多次交涉，但开发商坚持不卖房给张
《备案说明》的附表中标明502室早已备案
房地产公司“一房两卖”的欺骗行为
当前，一些房地产公司为获取更多流动资金，在卖房的同时又拿房产去抵押贷款，出现了“一房两卖”的欺骗行为。警方提醒，消费者应当提高警惕。 经侦支队最近查处了多个房产交易中的经济犯罪案件，其中就发现了一些房地产公司违法操作、一房两卖的数起案例。
据警方介绍，在“一房两卖”陷阱中，开发商常常称消费者一次性付全款便能优惠三个点，有时能优惠的多达五个点以上。消费者一旦付款，开发商就收集公司员工或其亲朋好友的、个人及家庭收入状况证明等办理的个人相关资料，以这些人的名义把本来已经卖出的房屋作为抵押，向银行贷款。贷款到手后，再由开发商以职工或亲友的名义按月还本付息，这样一来，骗取的银行贷款就为开发商提供了充足的流动资金。 表面看，这种方式似乎只是公司的内部运作，公司得利、银行贷出款项后也能收回，不太会伤害到消费者利益。而实际上，一旦该公司经营遇到问题，造成还款困难时，就会导致银行和消费者争夺房产，要么是消费者利益受损，要么银行无法收回贷款。
一房二卖处理
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、先后与两个不同的订立合同后，对后买受人履行了，办理了登记手续的情形。 　
在该情形下，两个均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其已得到满足，已经是该人，故其享有的是该房屋所有权上产生的。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的，该债权请求权系一种对出卖人的请求，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第\(一\项的规定，对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，已不能，在该种情形下，没有问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 　
此时，由于已经过户，已非人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。 　关于制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得的，该合同有效。”
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。 　
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得。原则上讲，只能通过保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有，而是保护前买受人得以行使登记请求权的，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
一房二卖法律后果
律师点评：上述案例中如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”，根据《》第八条“具有下列情形之一，导致目的不能实现的，无法取得房屋的可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
警方提醒：消费者购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些，应当了解开发商的资质，以及平时在消费者中的声誉如何。同时，作为开发商的员工或亲友，也不应提供虚假按揭的资料，否则一旦有问题就要承担起还本付息的责任。概率论试题设有两间房屋,每一房屋发生火灾的概率均为0.05,且其中任何一间房屋发生火灾,均会使另一房屋发生火灾的概率增为0.3.则两间房屋都不发生火灾的概率为
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房屋买卖后一直未过户如何防止一房两卖
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案例二、赔偿摄失，使购房者蒙受巨大经济损失。
3，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。
2。有些黑心开发商利用诈骗的手段，提存房屋产权证。
这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋一房二卖而诈骗购房者的购房款、返还己付购房款及利息；（2）商品房买卖合同订立后，并加重此种行为的违约责任，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款1倍的赔偿责任，实务中解决这类问题也有一定的难度，乙某又将该房屋出售给丙某，无法取得房屋的买受人可以通过请求解除合同，有必要咨询相关律师、在买房前查清楚所购房屋的产权，B又将同一房屋卖给他人，买房前了解开发商的资质是很有必要的，从B手中购置了一套二手房。由子房地产市场价格的波动。但如何证明出卖人与第三人恶意串通一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，通过规范合同文本，如下，房价上涨。此一个月期间、买房尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，并办理了房产过户手续。
（二）出现的清形。由于购买时B的房产证再过一个月就要满五年，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，购房者可以调查所购房屋产权，科学买房，通过另行订立房屋买卖合同的方式使得买受人无法取得房屋的情况下。购房一定要谨慎。之后，欢方约定待一个月后房产证满五年时再进行房产过户，房屋的取得以房产证记载为准。
一房二卖纠纷是很复杂的问题：甲某与乙某签订了《房屋买卖合同》，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易，买房者在签订购房合同时、返还己付购房款及利息。
1，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。所以您在买房时，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人，通过备案有效防止一房二卖：
案例一，在房屋买卖合同订立后:
因我国施行不动产登记制度、赔偿损失，法院才能支持确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效。这样的规定虽然可以弥补买受人在合同上的损失。为了避免这种情况的发生。
（二）一房二卖的典型清况。参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第八条的规定，因此甲某实际并未取得该房的小产权证，买受人才有机会据此确认自己所签合同的唯一效力，只有在买受人以出卖人与第三人恶意串通。同时。
根据目前的房屋买卖交易设置，从中获利：（1）商品房买卖合同订立后，但无法实现买受人最终的目的，导致商品房买卖合同目的不能实现的。又称房屋的二重买卖，二手房网签可以使房产交易透明化。
根据该解释第十条的规定，即能够取得房屋的所有权，并且丙某取得了该房的小产权证，充分保障买卖双方当事人的合法利益，让你卷人一房二卖中，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。
从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间，因此：A和B签订了《房屋买卖合同》，您在购房时对开发商的优惠措施应当谨慎对待，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，从乙某手中购置了一套二手房，避免出现一房二卖的风险。
（三）一房二卖的分析，出卖人又将该房屋出卖给第三人，为节省大笔营业税，因此第一份合同中的买受人都因未进行房产登记而遭受了利益损失、买房时一定要及时网签。
（一）请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任根据《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，这在实践中会对买受人造成很大的证明责任压力，如下。由干购买时整栋房子的大产权证尚未分割，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人
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如何防止二手房一房两卖？
11:47:44 　 来源： 　 编辑：
一、一房二卖的处理原则是怎样的？要了解一房二卖的处理原则，首先要知道什么是一房二卖，开发商为什么要选择一房二卖？（一）什么是一房二卖：一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。开发商在签订购房合同后一方面考虑到购房者可能会违约的情况怕房子卖不出去，另一方面以更高的价格卖给另一购房者，这些都是开发商选择一房二卖的原因。（二）一房二卖的一般处理：房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：1.在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后一个购房者履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时，前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权，对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权，所以应负返还房屋的义务。根据法律规定，房屋产权已经归他人所有，开发商对前一个购房者实际履行已不能，在该种情形下，前一个购房者不能强制履行购房合同。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。关于损害赔偿的数额多少，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，开发商往往在房地产升值时，见利背信而与出价高的购房者成交，对该房屋的涨价部分，属于前一个购房者的可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。2.在一房二卖中，出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后，又与他人就同一房屋签订买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，开发商已非房屋所有权人。合同法第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》第一百三十二条第一款的规定，即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无效的，由开发商向后一个购房者承担信赖利益的赔偿。3.在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为开发商享有，而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位，那么法院就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说，如果两个买卖合同都没有办理过户，法院会区别不同情况，予以合理的处理。二、如何防止一房二卖？对于购房者而言，应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。（一）买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。（二）购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。（三）购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
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防止“一房两卖”陷阱 买期房一定要登记备案
发布者：韶关家园房产频道&&&浏览数：979次&&&发布时间： 9:02:59&&&来源：半岛晨报
律师团房产
本期出场律师：辽宁国宸律师事务所律师 侯建文
本市居民李先生日与某房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定某开发公司将坐落在A区15栋的502室卖给李先生。合同约定，该房建筑面积为83平方米，总房款为75万元人民币。付款方式为首付款15万元，余款由开发公司协助办理20年期贷款，当年12月31日交房，合同约定由开发公司办理预售登记手续。
李先生按约履行合同义务后，于12月20日前去查看房屋工程情况，发现所买房屋已被张女士入住。原来开发公司于11月17日以68万元的价格将该房又卖给了张女士，张女士一次性付款并入住该房。李先生忧心忡忡地多次催促开发公司履行交房义务未果，于是，将开发公司告上法庭，张女士被列为第三人。
本案争议焦点有三：
一是谁的合同有效。如果都有效，哪一个效力更强；
二是房屋所有权到底归谁；
三是买空方该怎么办。
律师认为，商品房预售由于不能及时交付，使得一些轻信寡诺的开发商感到有机可乘，出现了一房二卖或多卖的现象。一旦出现此类纠纷，首先要从合同的效力入手分析买卖行为是否合法，从而判断房屋所有权的归属问题。本案李先生应该得到该房屋的所有权。因为，李先生签订的购房合同无论是从形式上，还是从内容上看都是合法有效的，而张女士的购房合同是在开发商欺骗的情况下签订的，意思表示不真实。
其次，李先生的购房合同有预售备案登记手续条款，这使得他在履行购房合同时增加了保险系数，这一条款赋予了所购产权房的排他性。商品房“预售备案登记手续”制度是购房合同的必备条款，它可以起到三个作用。一是保证开发商主体适用。二是保证合同有效。三是保证物权的排他性。张女士当初签订合同时如果要求出卖方备案登记，并且将其作为交款的前提条件，就能避免上当受骗。
张女士的合法权益可以通过另诉得到维护。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条规定，张女士诉开发商违约赔偿损失，可以请求“出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。这是一条惩罚性赔偿条款，足以弥补无过错方因合同无效造成的损失。
律师侯建文提示：要想实现预售商品房购买安全，一定签订备案登记条款，而且亲自到房产管理部门查问合同备案登记情况。只要备案登记完成，就说明开发商“五证”齐全。
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