房屋使用权到期怎么办 温州房屋70年到期实例
【拼音】shǐ yòng quán
土地使用权转让
定义土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
&&&&中新社北京4月19日电 （记者 庞无忌 马榕）“买到二手房刚刚3年，却发现手中土地证已经到期，续期得重新缴纳几十万元人民币的出让金，不然无法买卖。”近期媒体报道的温州土地证续期难题不仅激起了舆论的强烈反响，也将此前一直悬而未决的“房屋土地使用权到期如何处理”问题重新摆上台面。
//&&&&虽然目前温州方面已经澄清：续期要缴纳几十万元的说法系误读，但这件事也暴露出中国在商品房土地使用权到期后如何续期、如何处理等方面的法律空白。&&&&据媒体报道，深圳、青岛等地也有土地使用权到期的案例，不过前者以相对低一些的代价将产权续期至70年，后者则是虽然土地使用权到期但并不影响实际的买卖或租赁。“各地碰到这个问题无法可依、无章可循，自然处理方式五花八门”，一位知情人士评论称。&&&&房屋土地使用权续期该不该缴费？&&&&中国房地产业协会法务部主任康俊亮19日在接受中新社记者采访时表示，物权法在起草之初就曾遭遇过这个问题。当时讨论最为激烈的一是住宅建设用地使用权是否续期；二是土地使用权续期是否需要付出代价。当时由于争议过于激烈，第二个问题被搁置了。2007年出台的物权法对此规定仅为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。&&&&但“自动续期”如何操作，却没有相关细则。康俊亮指出，直接把“自动续期”解释为免费续期是不对的。中国的基本土地政策是实行土地公有制，即城市土地归国家所有，农村土地归农村居民集体所有。&&&&既然城市土地由国家所有，购房人并没有土地所有权，其所获得的只是一定期限的土地使用权，如住宅为70年，商业为40年。“购买住宅、获得土地证就相当于与国家签订了70年的土地使用协议，到期后续租自然应该付出一定的代价”，康俊亮说，而且人们购房后享受的一系列公共服务如地铁、马路、超市等也是在租用土地的基础上获得的，相当于支付了对价。&&&&从其他国家的做法来看，如美英等国，虽然土地和房屋皆是私有，但亦有房产税、物业税等需要支付。“针对土地使用权收费或收税是有依据的，但是也有两个极为重要的前提，一是必须考虑老百姓的承受能力；二是每一笔费用或者税收的用途必须明确，要用在民生事务上，而且要及时公开。”&&&&住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也对中新社记者表示，像深圳这些地方的做法比较好，市场反应较为平静，有个过渡，等待国家层面法律出台。由于前期已经在土地招拍挂环节一下子收取了70年的土地使用权租赁费，之后或许应该象征性地续费，但不应该以现在的市场价来估算。“这些人大立法部门应该向老百姓讲清楚。”&&&&将土地使用权续期纳入房地产税平台？&&&&康俊亮建议，在操作过程中应该把费改成税，把一次性收取变为逐年收取，“一次性地交20万和20年交20万所带来的压力完全不同，这样民众的负担会小很多”。他建议设计一种新的符合中国国情的房地产税模式，将土地使用权续期的费用纳入这种税收模式中。目前地方依赖土地出让收入的土地财政问题仍然大量存在。康俊亮认为，这样既可以解决地方政府发展问题，又不会给民众造成太大的负担。&&&&不过，顾云昌指出，仍要明确土地使用权缴费是收费还是收税。法理上来说，房地产税实际上是针对财产来收税，是保有税，“财产完全属于你的才要收税”。但是土地是租的，按照财产税来理解房地产税的话，这部分就不该收税。土地使用权租赁可以探索采用多种收费方式。&&&&值得注意的是，一旦土地使用权续期产生费用，将不可避免地对中国房地产市场产
24小时滚动最高院：公有房屋使用权可被强制执行还债
最高院：公有房屋使用权可被强制执行还债
时间：日 11:14来源：律博士学堂
阅读提示：最高人民法院于2013年12月17日答复如下：在建设部《城市公有房屋管理规定》于2001年被废止，且目前涉及公有房产使用权转让的问题没有全国性规定的情况下，执行法院在征得佳木斯市公用房产管理处同意后，参照地方法规（《黑龙江省城镇公有房产管理条例》）的相关规定执行该案所涉公有房产使用权，并无不当。某投资咨询公司与某药材公司借款合同纠纷执行案—公有房屋使用权可被强制执行还债文/谷峻杰，最高人民法院《人民司法·案例》2014年第4期&【裁判要旨】公有房屋使用权能否被强制执行，用于偿还使用权人所欠债务，目前存在法律空白。本文通过对案情的分析，意在解决两个问题：一是满足一定条件后人民法院可以执行公有房屋使用权；二是在没有全国性法律法规的情况下，可以参照地方性法规执行公有房屋使用权。【案号】答复：（2013）执他字第23号【案情】　　申请执行人：某投资咨询公司。　　被执行人：某药材公司。& & & & 某投资咨询公司诉某药材公司借款合同纠纷一案，黑龙江省佳木斯市中级人民法院于2007年11月8日以（2007）佳民商初字第28号民事判决书，判令药材公司给付投资咨询公司贷款本金609万元及相应利息。判决生效后，因药材公司未按判决履行义务，投资咨询公司向佳木斯市中级人民法院申请强制执行。佳木斯市中级人民法院于2008年4月立案执行，但长期未能执结。黑龙江省高级人民法院根据投资咨询公司的申请，于2009年11月将此案指定黑龙江省林区中级人民法院继续执行，林区中级人民法院随后又将此案指定迎春林区基层法院执行。迎春林区基层法院确定此案执行标的额为1002万元（其中本金609万元，利息385万元，其他费用8万元）。【执行】& & & & 迎春林区基层法院开始执行后查明，药材公司承租使用的位于佳木斯市西林路190号（面积1343.65平方米）和佳木斯市中山路87号（面积301.70平方米）的两处公产房使用权已被佳木斯市中级人民法院在审理本案时诉讼保全查封，除该财产外，无其他可供执行财产。迎春林区基层法院于2009年12月经林区中级人民法院委托评估机构对该两处公产房使用权进行评估，其评估价值为813万余元。& & & & 在迎春林区基层法院执行过程中，案外人佳木斯市公用房产管理处（以下简称公房管理处）向该院提出异议称，药材公司承租使用的两处公产房系其所有，要求解除查封。& & & & 迎春林区基层法院认为，药材公司具有该房产的使用权，佳木斯市中级人民法院已对该两处房产使用权进行诉讼保全查封，为保证延续药材公司对该房产的使用权，投资咨询公司曾于2007年9月与公房管理处签订房租担保合同并向公房管理处支付了房租担保金40万元，该款已充抵房租。& & & & 法院查封该两处房产使用权未侵害公房管理处的房产所有权，故其异议不能成立，迎春林区基层法院遂裁定驳回其异议请求。公房管理处向林区中级人民法院申请复议亦被驳回。& & & & 就该两处公用房产使用权的拍卖问题，迎春林区基层法院于2010年1月14日对公房管理处法定代表人杜某制作询问笔录，其明确表示该处对迎春林区基层法院查封拍卖两处公用房产使用权没有意见，并说明佳木斯市公用房产使用权都是长期的，租赁合同可以一年一签或几年一签，这可由双方自行约定，租金是谁租向谁收取。& & & & 迎春林区基层法院于2010年1月19日将上述公用房产使用权依法拍卖，买受人刘某以838万余元价格竞买。据迎春林区基层法院称，该拍卖款已作为执行款交付给某投资咨询公司。迎春林区基层法院于同年1月20日将拍卖确权裁定及协助执行通知书送达双方当事人及买受人刘某、协助执行人公房管理处。& & & & 同年3月17日，迎春林区基层法院再次询问杜某，其明确表示同意将两处公用房产使用权交付买受人刘某，并同意派员参加房产使用权交接事宜。2010年3月19日，迎春林区基层法院召集被执行人药材公司副经理林某、买受人刘某，在公房管理处人员和佳木斯市前进派出所人员的共同见证下，将佳木斯市中山路87号的房产使用权交付给买受人刘某使用。& & & & 2010年2月2日，公房管理处向佳木斯市向阳区人民法院提起诉讼，以其与药材公司之间形成的是不定期房屋租赁合同，公房管理处作为产权人有权随时解除合同为由，要求解除其与药材公司之间的房屋租赁合同。买受人刘某以第三人的身份参加诉讼，并提出争议房产使用权经迎春林区基层法院执行已确定给刘某，本次诉讼侵犯了她的合法权益。公房管理处如对执行有异议，不应该通过诉讼程序解决。& & & & 迎春林区基层法院就此案诉讼问题于2010年2月26日到佳木斯市向阳区人民法院协调，并将相关执行材料提供给佳木斯市向阳区人民法院。& & & & 同年3月3日，佳木斯市向阳区人民法院作出（2010）向民商初字第9号民事判决书认为，公房管理处与药材公司之间的房屋租赁合同为有效合同，到期后药材公司继续使用，公房管理处没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，公房管理处随时享有解除权。第三人刘某以本案争议房产属国家所有，公房管理处仅是本案争议房产的管理人，因此不具有租赁合同解除权的抗辩主张，不予采纳。佳木斯市向阳区人民法院判令解除公房管理处与药材公司之间的房屋租赁合同，药材公司将房屋返还公房管理处。3月22日，佳木斯市向阳区人民法院以诉讼保全为由将刘某从该处房产中迁出，并加贴封条。& & & & 刘某不服，以诉讼标的物与迎春林区基层法院执行的房产使用权同一，该诉讼是回避法院执行的违法诉讼，公房管理处与药材公司之间恶意串通，原审认定事实错误等为由，提起上诉。& & & & 2010年6月17日，佳木斯市中级人民法院作出（2010）佳民一终字第198号民事判决书认为，公房管理处基于租赁合同提起诉讼，原审法院受理并无不当。公房管理处与药材公司之间形成不定期租赁关系，依据合同法的相关规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故驳回上诉，维持原判。& & & & 林区中级人民法院于8月3日将此案报送黑龙江省高级人民法院协调。黑龙江省高级人民法院派人到佳木斯市实地调查，了解到以下情况：& & & & 1.关于争议房产现状。2010年3月29日、2010年7月12日，佳木斯市国资委委托交易中心分别将两处房产进行交易，买受人为隋某和吕某，交易价格分别为440.47万元和586万元。据佳木斯市国资委称，拍卖款项存入国企改革专用账户，已经用于安置药材公司离退休职工及缴纳拖欠的社保费用。该两户房产均未办理过户手续，现一处房屋在出租营业（销售摄影器材），另一处办公楼部分闲置，其他部分出租营业。& & & & &2.关于公房管理处是否为独立法人问题。已提取该单位组织机构代码证，证实公房管理处为事业法人。& & & & &3.佳木斯市中级人民法院坚持原二审审判意见，认为佳木斯市向阳区人民法院及该院对公房管理处与药材公司之间房屋租赁合同的民事判决并无不当，迎春林区基层法院执行错误。& & & & &4.佳木斯市国资委表示，因药材公司属于国有改制企业，应适用佳国资发（2005）40号文件即《国有企业改制用国有直管非住宅用房安置职工的办法》。根据佳木斯市国企改革领导小组会议精神，佳木斯市国资委委托佳木斯市产权交易中心公开对公房管理处的两处房产挂牌出售。房款已全部存到佳木斯市国企改制资金专户，并按照文件规定用于药材公司职工安置。公房管理处与药材公司之间就房屋租赁合同的诉讼，其目的是阻止迎春林区基层法院执行。迎春林区基层法院执行没有法律依据，不应支持。从平息矛盾、维护社会稳定角度考虑，佳木斯市国资委可出资70万元对投资咨询公司进行补偿，但条件是迎春林区基层法院将拍卖款返还刘某，投资咨询公司对本案不再申请执行。& & & & 刘某明确表示，其正常竞买法院拍卖的公用房产使用权，因该房产被抢占致使其损失巨大，要求法院尽快将该房产交付使用。否则，要求马上将拍卖款退还并赔偿损失。& & & & 黑龙江省高级人民法院执行局审查认为，迎春林区基层法院的执行行为并无不当。佳木斯市向阳区人民法院及佳木斯市中级人民法院的判决是否存在错误等问题依法应由审判监督部门审查。& & & & 黑龙江省高级人民法院经研究，就本案公产房使用权是否允许评估拍卖向最高人民法院请示。& & & &&最高人民法院于2013年12月17日答复如下：在建设部《城市公有房屋管理规定》于2001年被废止，且目前涉及公有房产使用权转让的问题没有全国性规定的情况下，执行法院在征得佳木斯市公用房产管理处同意后，参照本省地方法规（《黑龙江省城镇公有房产管理条例》）的相关规定执行该案所涉公有房产使用权，并无不当。【评析】& & & & 目前，我国公有房屋使用权（本文分析不包括廉租房使用权问题）的法律性质并不明确，理论界比较有代表性的看法有：债权说、居住权说、自物权说和用益物权说。这些学说各有一定的合理性，但也难以完全对应公有房屋使用权问题。& & & & 理论界比较倾向于公有房屋使用权属于用益物权，认为公有房屋使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权人交纳的租金并非公有房屋所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，使用权相对独立于国家所有权；使用权没有期限限制并可以继承、转让；所有权人行使所有权受到使用权人的限制，特别是单位分配给职工的公有房屋使用权，更是凝结着职工的劳动补偿价值，因此，称其为新型用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。& & & & 公有房屋使用权虽然有租金存在，但是绝对不同于私人所有权基础上的租赁权，这主要体现在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁主体之间租赁关系的发生等方面均明显不同于一般房屋租赁。而且，产权单位对于承租公有房屋并无完整的处分权，他的处分权受到承租人使用权的限制，在承租人没有法定的违规行为的情况下，不但不能收回出租的房屋，相反，承租人满足一定条件后还可以继承、转让公有房屋使用权。此外，公有房屋使用权具有客观存在的交易价值：一是通过市场租金与公房租金间的差额收益；二是通过房改收益，这实际上是一种房改政策利益；三是通过拆迁补偿和安置收益。这些收益都是由公有房屋使用权带来的。& & & & 从相关法规情况看，建设部早期曾经出台过《城市公有房屋管理规定》，其中禁止自由转租和买卖公有房屋使用权，但是，该规章早已被废止。经咨询住建部相关负责人，其表示该规章被废止后该部没有出台后续的管理规定，目前也没有相关的倾向性指导意见。& & & & 从各地情况看，一些地方性法规已经允许公有房屋使用权的转让行为。& & & & 2002年12月15日，北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。& & & & 辽宁省沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。”& & & & 此外，上海等其他地方也有类似规定。可见公有房屋使用权已进入市场，并已逐步被地方性法规所认可。& & & & 因此，在没有全国性法律法规明确规定的情况下，执行法院可以结合个案自身情况，参照地方性法规予以处理。在不损害公有房屋产权人权利（租金、管理权等）并保证被执行人基本生活条件的情况下，原则上可以执行公有房屋使用权，可以通过评估拍卖实现债权。& & & & 就本案而言，《黑龙江省城镇公有房产管理条例（修正）》第十四条规定：“公有房产使用权经产权单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋。原租赁关系自动终止。已经转让、转租的，应按前款规定办理。”& & & & 根据以上规定可以看出，本案执行法院拍卖药材公司的公有房屋使用权，经过公房管理处法定代表人的认可，且不违反黑龙江省地方性法规的规定，因此，依法执行药材公司的公有房屋使用权本身并无不当。& & & & 另外，本案中佳木斯市政府部门将诉争房产处置之后，将所得款项用于安置药材公司的职工，事实上等于承认了该公有房屋的变现价值确实属于药材公司。依此推论，执行法院依法执行药材公司的财产用于偿还药材公司自身债务，当然是合情合理合法的行为。& & & & 基于以上分析，在没有全国性法律法规明确规定的情况下，执行法院可以参照黑龙江省的地方性法规予以处理。《黑龙江省城镇公有房产管理条例（修正）》第十五条明确规定：“公有房产使用权转让、转租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府制定。”& & & & 由此可见，本案中，药材公司公有房屋使用权的变现价款，应当按照佳木斯市政府的相关规定，分成两部分处理：& & & & 一部分属于产权单位即公房管理处的转让收益，处分权在佳木斯市政府部门，可以由政府部门决定用于职工安置；& & & & 另一部分在性质上是政府当年赋予国有企业经营的资产，属于药材公司作为企业法人的转让收益，可以由执行法院执行用于偿还药材公司的债务。来源：儒者如墨
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【法规】房子有永久使用权吗？
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购房者在与销售方签订售房合同时，正规的合同中一般都要有条款注明，房屋所占土地的使用年限为多少年（住宅用地一般为70年）。根据此项条款，经常有一些购房者提出这样的疑问：既然土地使用权只有70年，那么是不是我买的房子其所有权也只有70年呢？ 在我国的法律上，存在着房屋所有权、房屋使用权两个性质不同的概念。根据我国的法律规定，国有土地使用权可以出让、转让,地上建筑物的所有权可以转让。住宅用地的出让年限最高为70年。地上建筑物、其他附着物的所有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 我国《城市房地产管理法》中明确规定了房地产买卖是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权（即房地产产权）同时转让。房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利，且具有绝对性和排他性。 对于“70年土地使用权”中这一时间的概念，购房人应该明白的是，根据上述国家的有关法律规定，在土地使用权期满后，国家可不收回土地使用权。其可提供的法律依据是，《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定，可以说已明白无误地告诉我们：土地使用年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地；即便是因社会公共利益需要国家收回该土地，国家收回的也只是土地使用权，而根本不可能收回房屋所有权。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 编辑：付昱 健民
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