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姚业锋与广东东方月亮湾有限公司土地租赁合同纠纷上诉案
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姚业锋与广东东方月亮湾有限公司土地租赁合同纠纷上诉案 法宝推荐
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【全文】CLI.C.8242000
姚业锋与广东东方月亮湾有限公司土地租赁合同纠纷上诉案
广东省阳江市中级人民法院民事判决书
(2015)阳中法民一终字第726号　　上诉人（原审原告）：姚业锋。 　　委托代理人：邵清龙，广东广和(广州)律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。 　　法定代表人：高亚辉，该公司董事长。 　　委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。 　　上诉人姚业锋因与被上诉人广东东方月亮湾公司(以下简称月亮湾公司)土地租赁合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于日作出的（2014）阳西法民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 　　原审法院经审理查明：日，月亮湾公司的发起成立者中山医科大学家庭医生集团公司与阳西县人民政府签订《关于开发经营阳西月亮湾医疗旅游度假区的合同书》，约定由中山医科大学家庭医生集团公司投资开发月亮湾沙堤、内陆、湾仔等区域。日，姚业锋与月亮湾公司签订《月亮湾临时商业街场地租赁合同》，约定：月亮湾公司将位于阳西县沙扒镇月亮湾海边约10000平方米的指定沙滩场地租赁给业锋从事餐饮经营，租赁期限为日至日共三年，每年租金为130000元。合同签订后，姚业锋依约缴纳了一年的租金130000元及100000元押金给月亮湾公司。之后，姚业锋在承租的土地搭建临时建筑，建设临时商业街，并向外招租34户商户。由于村民对土地补偿费用的问题与月亮湾公司发生纠纷的原因，月亮湾公司未能办理月亮湾临时商业街的土地使用权证，无法为姚业锋及其他商户提供土地使用权证件到相关部门办理营业执照，导致姚业锋及其他商户不能正常经营。姚业锋自行委托阳江市阳光资产评估事务所对其投入到“阳西县沙扒月亮湾临时商业街”的资产进行评估，经阳江市阳光资产评估事务所评估的价值为1394268元。姚业锋与月亮湾公司协商赔偿事宜无果，遂于日诉至原审法院，请求：一、月亮湾公司赔偿姚业锋投入的月亮湾临时商业街（商铺）建设款1394268元；二、月亮湾公司赔偿姚业锋直接损失元；三、月亮湾公司赔偿姚业锋预期收益1800000元；四、月亮湾公司赔偿姚业锋评估费16000元、测量费2000元及退还租金130000元、押金100000元。上述四项诉讼请求共元。 　　原审庭审中，月亮湾公司对姚业锋自行委托阳江市阳光资产评估事务所鉴定的程序不认可，但对姚业锋投入资产价值1394268元的结论没有提出异议，认为应减去黄学森早期投入的370000元后为姚业锋实际投入。原审法院告知月亮湾公司若对鉴定结论有异议，应在开庭后7日内申请重新鉴定。逾期，月亮湾公司并未申请重新鉴定。 　　在诉讼过程中，原审法院就讼争的月亮湾临时商业街土地（附座标红线图）是否属于农用地，是否被批准为建设用地或被依法征用为国有土地去函给阳西县国土资源局。阳西县国土资源局于日复函：一、按贵院提供的座标，经查对最新的2013年土地利用现状图，该地块的地类属于未利用地（127）。二、月亮湾临时商业街用地在阳西县2013年第十一批次（属县政府土地储备）范围内，在省厅审批中，尚未取得批准文件。三、该地块尚未实施征地。 　　原审判决认为，月亮湾公司对其出租给姚业锋的位于阳西县沙扒镇月亮湾海边约10000平方米的土地未依法取得土地使用权，无权将该土地租赁给姚业锋。而且，该租赁土地尚未经有关部门批准为建设用地，月亮湾公司将该土地出租给姚业锋建设商业街，违反了国家土地管理的有关规定。因此月亮湾公司与姚业锋签订的《月亮湾临时商业街场地租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于姚业锋与月亮湾公司签订的《月亮湾临时商业街场地租赁合同》无效，月亮湾公司应将收取的租金130000元及押金100000元返还给姚业锋。月亮湾公司将没有依法取得土地使用权的土地出租给姚业锋建设临时商业街的行为存在过错，应承担相应的过错责任；姚业锋在未查明租赁土地性质及权属的情况下即与月亮湾公司签订土地租赁合同，并且在未依法办理用地报建手续的情况下，搭建临时建筑，其行为也存在过错，也应对自己的损失承担一定的责任。原审法院根据双方在本案中的过错程度，认定月亮湾公司应对姚业锋的损失承担50%的责任，姚业锋自行承担50%的责任。对于姚业锋投入的建设款项问题，姚业锋委托有鉴定资质的第三方中介机构阳江市阳光资产评估事务所对其投入的建设款进行评估，评估总值为1394268元，该鉴定结论客观、准确，虽然月亮湾公司对鉴定程序不认可，但没有申请重新鉴定，对鉴定结论应予采信。月亮湾公司辩称应将评估价减去黄学森早期投入的370000元后为姚业锋投入的建设款项，没有依据，不予采纳。因此月亮湾公司应对姚业锋的该项建设款承担50%的赔偿责任，即应赔偿697134元给姚业锋。姚业锋因本次委托评估产生评估费16000元及测量费2000元，是确定姚业锋建设损失所支付的必要的、合理的费用，予以确认；月亮湾公司应按50%的责任赔偿评估费8000元、测量费1000元给姚业锋。至于姚业锋主张月亮湾公司需赔偿转租商户的元损失及赔偿1800000元预期收益没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十七条的规定，作出判决：一、月亮湾公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内返还租金130000元、押金100000元给姚业锋；二、月亮湾公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿697134元给姚业锋；三、月亮湾公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿评估费、测量费共9000元给姚业锋；四、驳回姚业锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66020元，由姚业锋负担52859元，由月亮湾公司负担13161元。 　　姚业锋不服原审判决，向本院提起上诉称：月亮湾公司明知自己不具有月亮湾临时商业街土地的合法使用权，诱使姚业锋与其签约，欺骗姚业锋投入巨资建设月亮湾临时商业街并对外招租，明显属于恶意欺诈，导致合同无效。姚业锋因此造成的损失应由月亮湾公司承担赔偿责任。理由如下：一、姚业锋与月亮湾公司签订《月亮湾临时商业街租赁合同》时已经尽到了承租人的合理审查义务。双方在恰谈签约时，月亮湾公司多次强调其拥有涉案土地的合法使用权，并领姚业锋到涉案土地现场考察。姚业锋见到现场已有一些残旧建筑物（已不能使用），月亮湾公司对此解释为之前与他人合作不愉快，又遇到台风，双方产生纠纷正在法院诉讼中，故与对方解约，才选择与姚业锋合作，月亮湾公司多番解释，让姚业锋信以为真。另外，月亮湾公司是一家著名的旅游地产公司，涉案土地的临时商业街又在其辖区内，姚业锋信赖月亮湾公司拥有涉案土地的合法使用权。相反，月亮湾公司明知其不具有涉案土地的使用权，恶意欺骗姚业锋，与姚业锋签订《租赁合同》来获取利益。一审庭审中，月亮湾公司也明确提到其拥有月亮湾土地10000平方米的合法使用权并已经支付了该部分土地的相关费用，但因政府未能及时支付农民的补偿费用引发纠纷，才导致月亮湾公司征用的部分土地未能办理国有土地使用权证，但并不影响月亮湾公司使用并出租涉案土地。故姚业锋已经尽到了承租人的合理审查义务，不存在过错。另外，政府相关部门的停工通知多次发到月亮湾公司手上，但月亮湾公司一直未将实际情况告知姚业锋，直至案发后，姚业锋才了解到涉案土地曾被相关部门责令停工的情况，故姚业锋在本地租赁关系中不存在过错责任。因此，姚业锋签订合同后对涉案土地的建设投入1394268元、直接经济损失元及部分未赔偿款项，应由月亮湾公司承担全部赔偿责任。二、《月亮湾临时商业街租赁合同》明确约定，月亮湾公司将位于阳西县沙扒镇月亮湾海边约10000平方米的指定沙滩场地租赁给姚业锋建设临时商业街并对外租赁，且在特定时间内完成招商任务。姚业锋对此亦是知情的，但月亮湾公司明知自己不具有月亮湾临时商业街土地的合法使用权，诱使姚业锋与其签约，欺骗姚业锋投入巨资建设月亮湾临时商业街并对外招租。商业街建成后，姚业锋依约对外招租，先后招入商户34人，后因月亮湾公司对该临时商业街土地不具有合法使用权，无法为姚业锋及众多商户提供合法的土地使用权属证件去相关部门办理营业执照，导致姚业锋及众多商户无法合法经营，损失惨重，其中姚业锋与30家转租商户达成的赔偿款元、4家尚未达成赔偿协议的约100万元，上述经济损失都应由月亮湾公司承担。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方受到的损失。对于姚业锋而言，其所丧失的利益（即转租商户的元损失及1800000元预期收益）是基于信赖租赁合同成立有效而造成的损失，依法应由月亮湾公司赔偿。三、同理，由于月亮湾公司的过错导致合同无效，姚业锋为维护自身的合法权益，确定损失数额所支出的合理评估费用16000元及测量费2000元也应全部由月亮湾公司承担。四、一审判决适用法律错误。月亮湾公司存在民事欺诈行为，根据《民法通则》第六十一条和《合同法》第五十八条规定，有过错方应承担过错责任，但一审判决只适用前一段和后一段，属于适用法律错误。综上，原审认定事实错误，导致判决结果与案件事实不符，请求：一、维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三、四项；二、月亮湾公司赔偿姚业锋投入的月亮湾临时商业街（商铺）建设款1394268元、直接损失元及预期可得收益1800000元；三、月亮湾公司承担评估费用16000元及测量费2000元；四、本案的全部诉讼费用由月亮湾公司承担。 　　被上诉人月亮湾公司答辩称：一、月亮湾公司不应对姚业锋违章建筑造成的损失承担赔偿责任。月亮湾公司为开发月亮湾旅游度假项目出资征用了月亮湾3500亩土地，后因政府未能及时支付农民补偿费用等原因引发纠纷，月亮湾公司只办理了1301亩土地的国有土地使用权证，但政府并没有禁止月亮湾公司临时使用该土地，为此，月亮湾公司才将该土地作为临时用地出租。月亮湾公司在出租该土地时已明确告知了姚业锋该土地的登记情况，况且，作为承租人的姚业锋也有义务向国土部门查询了解该土地的权属登记情况。更为关键的是，姚业锋在建设前依法应按规定办理报建手续，姚业锋在无办理报建手续的情况下擅自进行建设，其行为已违反了法律的强制性规定，其所建的建筑物属于违章建筑，对违章建筑有关管理部门可依法进行拆除而不作任何赔偿。如果姚业锋按规定办理报建手续未获批准，就不会出现其建筑的损失，即使租赁合同无效，月亮湾公司也只是承担返还租金及押金的责任。但姚业锋在没有办理报建手续的情况下就擅自进行建设，其损失属姚业锋单方的过错造成，其违章建筑造成的损失与月亮湾公司无关，月亮湾公司对姚业锋违章建筑造成的损失不应承担赔偿责任。一审判决月亮湾公司对姚业锋的建筑损失承担50%的赔偿责任加重了月亮湾公司的责任，请二审法院能给予调整。二、姚业锋请求月亮湾公司赔偿其直接损失元及预期可得收益1800000元没有任何依据，一审判决不予支持姚业锋原审的该项诉讼请求是正确的。1、根据合同第八条第6点约定，姚业锋将场地转让给第三人应先征得月亮湾公司的书面同意，但姚业锋未经月亮湾公司书面同意的情况下就将场地转让或转租给第三人，因此，姚业锋擅自转让或转租造成的损失与月亮湾公司无关。2、任何经营者都必须先办理好营业执行后才能进行经营，而根据合同第八条第4点约定，姚业锋必须保证全部经营者具备营业执照，因此，没有办理营业执行就擅自进行经营造成的损失应由姚业锋及经营商户承担，月亮湾公司不应对姚业锋擅自转让或转租的商户在未办理营业执照的情况下进行经营的有关损失承担赔偿责任。3、姚业锋主张的直接损失元及预期可得收益180万元没有任何依据，其提出的这两项损失依法不能认定，一审判决不予支持姚业锋的该项请求是正确的。请二审法院查明事实真相，正确适用法律，并对本案作出公正的处理。 　　本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。 　　另查明：在姚业锋（乙方）与月亮湾公司（甲方）签订的《月亮湾临时商业街场地租赁合同》第一条约定“……场地现状交由乙方建设，大排档自营，可部分转租，……”，第二条租赁期限约定“自日至日止，共三年。承租方承诺在日须有部分商铺开业，且日前保证不低于70%商铺开业。……”第八条乙方权利义务约定“4、乙方必须保证全部经营者必须具备营业执照……6、将场地转让给第三人或和其他租户交换场地，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得随意出租、转让、转借经营的营业执照。7、应按照甲方的要求于正式开业后一个月内办理合法有效的营业执照……”对于姚业锋是否可以自行转租的问题，姚业锋认为根据合同第一条约定可以进行转租，月亮湾公司则认为按照双方签订的租赁合同第八条第6点的约定，转租需经月亮湾公司书面同意。 　　又查明：在阳西县工商行政管理局发给陈义强等商户的《行政处罚听证决定书》中反映陈义强等商户未经工商行政管理机关核准登记并领取《营业执照》，擅自于日起在阳西县沙扒镇月亮湾商业街经营，至日被阳西县工商行政管理局立案查处止，陈义强等商户尚未销售出商品，没有获得违法所得。阳西县工商行政管理局对陈义强等商户作出罚款1000元的行政处罚。 　　还查明：在姚业锋与第三方商户签订的商铺租赁合同中约定了商户承租的铺位、租赁期限及租金等条款，其中约定商户在日开业，并约定商户在签订合同之日支付第一年租金给姚业锋。日，姚业锋（甲方）与大部分商户（乙方）达成《协议书》，该《协议书》载明“……由于广东东方月亮湾有限公司的欺骗行为，导致乙方无法办理营业执照，并被工商行政部门行政处罚。迫使关门停业，无法经营，造成损失。”双方在该协议书约定“甲方所收取乙方的租金及押金退还乙方，甲方应赔偿乙方所投资的工具款、乙方所支付的劳务工资、因供电问题导致物品损失以及乙方的预期商业损失”。 　　再查明：月亮湾公司主张姚业锋所承租的土地至今没有国有土地使用证，但土地已经列入征用范围红线图内。对于阳西县国土资源局日的复函，姚业锋与月亮湾公司均表示对该复函没有异议。 　　本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，由于姚业锋与月亮湾公司签订《月亮湾临时商业街场地租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，该《月亮湾临时商业街场地租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原审判决月亮湾公司将收取的租金130000元及押金100000元返还给姚业锋，并无不当，本院予以维持。姚业锋向法院提起诉讼，请求月亮湾公司赔偿因合同无效所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于姚业锋所承租的土地属于未利用地，该土地尚未实施征地。月亮湾公司亦确认该土地至今未办理国有土地使用证，其将没有取得土地使用权的土地出租给姚业锋建设临时商业街，其行为存在过错，应承担相应的过错责任。而姚业锋在签订合同时未要求月亮湾公司出具其对土地拥有使用权的证明或者到相关部门查询土地的情况，其主张在签订合同时已尽合同审查义务，理据不足。因姚业锋在未查明土地的性质及权属情况下与月亮湾公司签订租赁合同，其行为亦存在一定过错。且姚业锋在搭建商业街临时商铺时，没有按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准”的规定办理用地报建手续，原审法院综合双方当事人在签订合同和履行合同过程中的过错程度，酌定姚业锋与月亮湾公司对姚业锋的损失各承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。姚业锋上诉主张其不存在过错，理据不足，本院不予采纳。由于姚业锋在诉讼期间提供了其自行委托有资质的第三方中介机构阳江市阳光资产评估事务所对其所投入的建设款进行评估，拟证明其在建设月亮湾商业街临时商铺过程中投入1394268元。月亮湾公司虽对该评估结论不予认可，但其没有提供充足的证据予以反驳，亦没有申请重新鉴定。而本案没有证据显示姚业锋提供的评估报告存在程序违法，评估结论依据不足等情形，原审法院采信姚业锋提供的阳江市阳光资产评估事务所的评估报告并无不当。按照阳江市阳光资产评估事务所所作出的评估报告的评估结论，姚业锋投入建设月亮湾临时商业街的资产为1394268元，原审法院按照双方当事人的过错责任判决月亮湾公司赔偿697134元给姚业锋并无不当。至于姚业锋因该次评估所产生的评估费16000元及测量费2000元，是确定姚业锋损失所产生的合理费用，原审按照月亮湾公司所承担50%的责任判决月亮湾公司赔偿评估费8000元、测量费1000元给姚业锋并无不妥。姚业锋上诉主张月亮湾公司应全部赔偿投入月亮湾临时商业街（商铺）建设款1394268元及评估费16000元、测量费2000元，理据不足，本院不予采纳。 　　对于姚业锋上诉请求月亮湾公司应赔偿其直接损失元及预期可得收益1800000元的主张。姚业锋主张其将商铺转租给其他商户后，由于月亮湾公司对该土地不具有合法使用权，无法为姚业锋及转租商户提供合法的土地使用权属证件去相关部门办理营业执照，致使姚业锋及转租商户无法合法经营，故姚业锋与转租商户达成的赔偿款元，应由月亮湾公司负担。虽然姚业锋与月亮湾公司签订的《月亮湾临时商业街场地租赁合同》因违反法律法规强制性规定而无效，但合同约定的内容应为双方当事人真实意思表示。按照《月亮湾临时商业街场地租赁合同》的约定，姚业锋虽可转租部分商铺，但其转租商铺应取得月亮湾公司的书面同意。月亮湾公司主张姚业锋未经其书面同意即转租商铺给第三人，姚业锋又未能提供书面证据证明月亮湾公司同意其转租，故姚业锋对其将商铺转租给其他商户的行为存在过错。且从姚业锋一审所提供的其与商户的《协议书》以及《行政处罚决定书》等证据来看，姚业锋及转租商户在没有办理营业执照等证件的情况下就进行营业，而营业执照等证件是商户能够进行合法经营的许可证明，姚业锋及转租商户在未取得营业执照等证件的情况下就擅自进行营业，行为已构成违法。同时，按照姚业锋与商户签订的租赁合同的约定，商户在日开业，而从阳西县工商行政管理局对商户作出的《行政处罚决定书》来看，阳西县工商行政管理局在日对月亮湾商业街临时商铺立案查处，商铺经营时间短，部分商户至阳西县工商行政管理局作出《行政处罚听证决定书》时，尚未销售出商品，没有获得利益。故姚业锋请求月亮湾公司赔偿其损失元没有依据。且姚业锋与其转租的商户所达成的协议中的赔偿项目还包括其所收取的该部分商户的租金及押金，本院对姚业锋以其与商户达成的赔偿协议主张月亮湾公司应赔偿其该部分损失元的请求不予支持。至于姚业锋请求月亮湾公司赔偿预期利益1800000元。由于姚业锋未能提供证据证明如果履行其与月亮湾公司签订的合同能获得利益180000元，其请求月亮湾公司赔偿1800000元，理据不足，本院不予支持。 　　综上所述，姚业锋上诉理据不足，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费64410元，由上诉人姚业锋负担。 　　本判决为终审判决。
审　判　员　　　　关衡勋 审　判　员　　　　何桂霞 代理审判员　　　　莫怡华 二〇一五年十二月三十一日 书　记　员　　　　冯梅瑰
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问题编号：5857894
租户和房东签了一年合同，在什么情况下租户可以要求房
租户和房东签了一年合同，在什么情况下租户可以要求房东无条件终止合同。房东没告诉租户房子没燃气，住进来一问才知道没燃气没法做饭可以无条件终止合同吗
提问者：北京-西城区合同纠纷浏览165次 21:30:04
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