北京国瑞城写字楼涉嫌违规销售
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未取得销售允许证，项目开发商不得向购房者收取意向金、定金、排号费等任何用度，这已是房地产行业的知识。
日前，市民张先生向北京商报记者报料称，他一直关注的国瑞城写字楼项目日前给他发来邀约短信称，国瑞大厦将于近期销售，现在最先接受排号，意向客户需缴纳20万元的排号费。北京商报记者赴售楼处核实发现，该国瑞大厦简直存在尚未取得销售允许证就收取排号费的情形。若是凭据《商品房销售治理措施》，不切合商品房销售条件的，企业不得向买受人收取任何预订款性子的用度的划定，国瑞大厦有违规嫌疑。
未拿证先收费
“国瑞大厦写字楼明日起最先排号，销售面积90-360平方米，预计售价6万-7万元，需缴纳20万元排号费，开盘时按排号顺序选房。”这是张先生8月尾收到的国瑞城销售职员发送的邀约信息。
“20万元的排号费是不是太离谱了。”张先生对北京商报记者说，不光是金额数目比力大，更主要的是，他无法确定开发商收取的20万元的排号费是否合理正当。而且他担忧，若是他一旦不想购置了，开发商是否能将钱如数退还给他。
带着张先生的疑问，记者走访了国瑞城售楼处。项目的一位销售职员告诉记者，该项目写字楼现在处在排号阶段，尚未正式开盘销售。认购客户需缴纳排号费5万元，项目售价为5.6万-6万元/平方米。其中，排号费与之前项目售楼邀约短信中所说的20万元金额差异比力大。为此，记者再度通过电话咨询另一位项目销售职员，获得的回复是排号费20万元。这令记者不禁感应疑惑，同样的排号费居然泛起差别金额，是否过于随意。
“开发商收取的排号费金额几多并不主要，要害在于是否收费。”一位熟悉房地产政策法例的专业人士告诉记者，除了认定是否收费的事实之外，认定开发商是否违规的另一个条件就是确认该项目是否已经取得销售允许证。
国瑞城销售职员告诉北京商报记者，“国瑞大厦写字楼属于开发商矜持商业项目，建成后并未对外出售，此次是对办公间举行支解销售，面积90-360平方米。排号时代收取的排号费，由开发商收取，项目现在正在管理销售允许证，预计销售允许证在1-2个月之后会取得，届时将正式开盘销售”。
为此，北京商报记者采访了市住建委相关部门，市住建委在检验后表现，国瑞大厦由北京国瑞兴业地产股份有限公司开发建设并举行现房销售，该项目已管理现房确认。
记者查阅市住建委官方网站，在现房、非住宅类项目分类中查到，国瑞城办公类产物最近一次取得销售证是在2011年，但面积多数凌驾1000平方米以上的“大户型”。与本轮正在销售的面积为90-360平方米的“小户型”相比完全差别。这个情形在销售职员那里获得了印证，“国瑞大厦产权性子为50年的商业立项，现在还剩39年。之前项目拿证的户型面积过大，销售起来比力难题，现在凭据客户的需求重新对户型面积举行切割划分”。
业内人士表现，对已取得销售允许证的项目举行户型面积重新支解销售，需要重新报备、审批，这也是该项目需要再度取证的缘故原由所在。
凭据我国最高人民法院《关于审理商品房生意条约纠纷案件适用执法若干问题的诠释》明确划定，“出卖人（开发商）未取得商品房销售允许证实，与买受人（购房者）订立的商品房预售条约，应当认定无效。若预售条约被认定无效，开发商应实时返还已收受的房款及定金，作为导致条约无效的过错方还应负担因此给购房者造成的损失。如居心遮盖未取得预售允许证的事实，还可要求其负担不凌驾已付房款一倍的赔偿责任”。
收的是什么费
“现在排号的顺序就是未来选房的顺序，20万元的排号费在您正式签署购房条约时，将充入房款中。”当记者询问排号费的性子时，销售职员这样向记者诠释。而且她表现，若是客户忏悔了，也可以申请退回。同时她进一步表现，现在已卖出两套面积在800平方米左右户型。
业内人士表现，只管该项目销售职员在排号费金额上泛起了5万与20万元的两种差别口径的说辞，但至少能够确认该项目在暂未取得销售证的情形下，有收取或者准备收取排号费的行为。
根据我国衡宇销售治理的相关划定，未取得销售允许证的开发商不得向购房者收取包罗意向金、定金、认筹金、排号费在内的任何用度。
2001年由建设部公布的《商品房销售治理措施》第二十二条划定：切合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房生意条约之前向买受人收取预订款性子用度的，订立商品房生意条约时，所收用度应当抵做房价款；当事人未能订立商品房生意条约的，房地产开发企业应当向买受人返还所收用度；不切合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性子的用度。
按划定，商品房销售条件是“五证齐全”，其中包罗《商品房销售(预售)允许证》。云云推论，国瑞大厦尚未取得销售允许证，也就是不切合商品房销售条件，因此不应收取该项目销售职员所说的排号费或是认筹金这样带有预订款性子的用度。
涉嫌违规销售
一位不愿签字的开发商表现，收取排号费对于企业来说有时也是无奈之举。究竟这是筛选客户、锁定客户的最佳方式之一。他告诉记者，开发商在没有获得销售证前，交排号费的客户购置意愿和诚意更为强烈，这个手段能在楼盘前期蓄客阶段筛选出“有用客户”，节约人力、时间等各项成本，从而制止开发商误判市场形势，保证项目开盘时能获得优秀的去库存效果。
“岂论以什么名目，直吸收费已经被政策明令克制。”上述开发商先容，不少开发商只能接纳隐晦方式，好比要求客户在某家指定的银行存入牢固金额等。
此外，一些楼盘以与电商团结搞优惠运动的名义，如交3万元抵10万元等，通过电商平台收取此类用度，虽然这属于打擦边球行为，但究竟这种形式是以电商名义收取相关用度。而国瑞大厦写字楼在未取得销售允许证的情形下，以开发商名义收取排号费则显着不妥，甚至有可能涉嫌违规。
易居研究院智库中央研究总监严跃进表现，在没有销售允许证的情形下，任何行为若是有显着的销售倾向，都是违规或违法的。而上述排号费缴纳的做法，实在就是通过排号来实现变相的销售。从房企角度看有一定的风险，从购房者的角度看，也有被“套牢”的风险。
市住建委在回复记者采访时表现，根据《商品房销售治理措施》第四十二条的第六项内容划定，房地产开发企业在销售商品房中有不切合商品房销售条件，向买受人收取预订款性子用度的，将处以忠告、责令限期纠正，并可处以1万元以上、3万元以下罚款。
同时，市住建委表现，确认项目是否违规收取定金或类似定金形式的用度，需要取得相关证据，若违规，则可通知区住建委的执法大队前往违规公司现场执法。
北京商报记者打电话到国瑞大厦售楼处，提出就收取排号费的问题采访项目营销卖力人，事情职员表现会立刻通知其营销主管向导，但迟迟未有回音。今后，记者再次致电，该事情职员表现其向导已经知晓此事，但不能提供向导电话接受采访。记者再三表现希望项目营销卖力人给予回应，但始终没能获得回复。
今后，北京商报记者实验通过多种途径联系国瑞大厦开发商――北京国瑞兴业地产股份有限公司，希望就此事获得相关诠释和说明。但其对外联系的官方电话始终没人接听。同时，其商业地产市场部事情职员也表现对此事不相识，也不利便帮助联系相关职员。今后记者划分致电北京国瑞兴业地产有限公司母公司国瑞置业董事长张章笋及执行董事张瑾的电话，但二人电话均处于关机状态。无奈记者试图通过短信方式采访，但停止记者发稿，始终未能获得该公司治理层的回复。
北京商报记者 赖大臣 董门风 彭耀广
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自己叫嚣还是媒体炒作？国瑞大厦疑点多
北京现代商报
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　　中心事件
　　相信关注北京楼市的人都知道，一座堪称崇文门最顶级写字楼的项目――国瑞大厦从尚未真正现出庐山真面目起就一直叫嚣着自己将成为未来北京市崇文区地标性建筑。但记者从其模型和效果图看，却看不出是什么特别高大宏伟的楼宇，当然这可能与它地处北京中心城区的地理位置有关，却也不无炒作之嫌。
　　据记者所知，国瑞大厦于本月１０日开的盘，是否卖得出去，或者说是否卖得好，可能是好多人的疑惑。记者就其所宣扬的“升级无限”、“高速电梯”等种种优势也一直有所质疑，于是就深入实际地进行了一系列的调查、研究。
　　有人说国瑞大厦是“皇帝的女儿不愁嫁”，是指它优越的地理位置：坐踞市中心８０万平方米建筑集群国瑞城东部，遥对紫禁城，南望天坛公园和龙潭湖公园，北靠明城墙遗址公园，紧邻长安街，把守崇文门，虽置身繁华闹市，又独享该地豪华写字楼之专权，实在是正宗“皇家血脉”。但当今的买家可不是古代盲目攀龙附凤之徒，是不是趋之若鹜，还要看这个“皇帝的女儿”是王昭君还是贾南风。
　　记者就其所宣扬的所谓种种优势一直有所质疑。俗话说卖什么吆喝什么，那么就让我们先看看开发商“吆喝”的是什么？
　　叫卖词一：“升级无限”
　　写字楼也能升级？以前只听过网络升级、手机升级、电脑软件升级，写字楼升级还是“新闻”。记者在采访北京国瑞兴业地产有限公司营销中心总监张军时了解到，国瑞大厦最大的创意来源于架空地板的设计。传统的办公室格局几乎没办法随意改变，如果增加办公人员和调整办公桌椅，或者调整平面布局的话，每次都要动墙面、换地面布线，会很麻烦。为此，在办公室的空间设计上，国瑞大厦采用了“架空地板，预留空间”的设计理念，引进国际先进布线技术而设计的提升式地台系统，提供足够的空间布置供电、电话、电脑网络、微波通讯、卫星及闭路电视、远程视频会议等高端科技设备线路。地面由可拆卸的支架及活动地板相组合，便于现代办公灵活调动及系统升级，以降低装修成本和节约时间。
　　听到这里，我们终于明白了：所谓“升级无限”，不过是升级无“线”，把本来铺在墙上天花板上的线槽、地面开挖的“剪不断理还乱”的“烦恼”统统踩在脚下罢了。细想起来，这还真是有点人性化的设计，算是搔到了痒处。
　　叫卖词二：“回报率高”
　　国瑞大厦的价格据说定在１５０００元左右，开盘价更优惠，大概在１１０００元上下。说句公道话，这个价格还真不算贵。原因有三个，一个是北京市国土资源局下发的２００５年度土地供应计划里明确规定，今年二环内不再新增建设用地。原有项目可说是“奇货可居”，价格自然提升比较快。二是类似位置和品质的写字楼大都在１６０００元到２００００元，是受北京市中心写字楼需求量大的因素，拉动了价格上扬。三是从建筑品质上讲，应该是ＳＯＨＯ之类写字楼的升级版，而且在崇文门周边尚无与之竞争的业态。
　　国瑞兴业的董事长张章笋给记者算了这么一笔账：“拿一套２６０平方米的国瑞大厦办公房来说，按每平方米１２０００元计算，总价是３１２万元，首付１０２万元，贷款２１０万元，２０年按揭，每月还款１４５００元，每年就是１７．４万元；如果外租，每月租金是每平方米１５美元，每年租金收入折合人民币是３８．６万元，减去月供和物业费还能剩余１７．５万元多。而且，国瑞大厦地处市中心黄金地带，７０年的产权，３．６５米的层高，宽敞的大厅，高档的用材和建造品质，以目前的定价，具有绝对的性价比优势，升值潜力巨大，应是投资的首选。”
　　听听，多么诱人呀！谁都希望投资有个高额回报，是否真能如开发商所说？当然“谁的孩子谁最爱”。他姑妄说之，我们姑妄听之，得好好琢磨琢磨不是？要想得到这些回报，前提是您得能把房子租出去或卖出去，这里也送您一句话：楼市有风险，投资须谨慎。
　　叫卖词三：“高速电梯”
　　高速电梯能有多快？据说国瑞大厦用的是国外顶级品牌无齿轮超静音进口电梯，又能快到哪里去呢？国瑞大厦不是摩天大楼，用普通电梯上下也用不了几分钟，值吗？倒是以往在写字楼办公每到上下班等候电梯排长队是个麻烦事，尤其是中午就餐时间，往往要等上十几二十分钟，烦！原来，国瑞大厦为了减少办公人员等候时间，特别架设了１４部电梯，要让大家等候时间控制在３０秒以内，是这么个“快”法。
　　虽然现实不一定能达到这个标准，愿望总是好的，也算是为办公人员争取节省时间的努力吧。
　　叫卖词四：“综合配套”
　　人们生活水平提高了，见世面多了，比较得多了，已经不再仅仅满足于优越的地理位置和项目单一的甲级写字楼办公需求了，更多的客户在选择办公地点时往往倾向于选择本身商务配套完善的项目。试想，假如在自己的办公写字楼周边既有高档酒店，又有购物中心，还要有娱乐场所，这些还不够，如果再有银行、邮局、各色餐饮、影院、健身房、服务式公寓、公园、绿地……找个当今时髦的词说，那才叫“爽”呢！而国瑞城正是一个占地２０万公顷的综合体项目，更有七种业态设计。开发商也是抓住了现代人们寻觅写字楼的上述心理，把“综合配套”叫卖得“山响”。
　　写字楼虽然要开盘了，号称“城中之城”的国瑞城其他业态却还在建设中，有的甚至还没开工，这些所谓的写字楼配套设施和业态何时才能真正地与写字楼配上套，肯定不是买下写字楼就能全部看见的。所以，再次提醒您，如果你要买这个办公楼，就要有一两年“不配套”的思想准备。
　　叫卖词五：“单元空调”
　　我们都知道写字楼大都是“中央空调”，也被２００３年的“非典”闹怕了，交叉感染呀！中央空调的弊病还有很多，比如说温度全楼统一，由不得自己作主，冷了热了您都得凑合着用；再有就是现在全国都倡导节约能源，晚上下班后得关闭空调。想加班用冷风？您得申请，单为您开空调贵着呢！如果是５００平方米的办公室，每小时就要２００块钱的空调费。这也就苦了一些国内的外资企业，像ＩＢＭ、西门子、诺基亚等等，他们得经常与国外总部联系，还得晚上开视频会议，由于时差的原因，晚上付空调延时费的情况是常事。
　　现在科技发展了，高科技节能空调也造出来了，比如耗能很低的四管制水环热泵系统空调，能２４小时运行，每户可有独立送风系统，保证室内空气清新，避免了交叉感染，还能自由开关调节，分户计量，又不需要悬挂室外机，真是既美观了外表，又实在了内在。这也是写字楼发展的一种趋势，不独是国瑞大厦的专利，只不过是赶上了好时候，先用了高科技而已。
　　叫卖词六：“绝版位置”
　　什么是“绝版”？就是独一无二！可是谁能保证在崇文门周边不会有相同或更好的写字楼出现呢？当然卖东西的商贩总是会把自己的商品吆喝得舍此何求，王婆卖瓜嘛，我们也不必过分责备。也难怪，国瑞大厦地处的位置是崇文商业区的核心地段，东临国贸ＣＢＤ，北距中关村，西望金融街，周边多主干道和地铁、公交线，又近北京站，更由于历史的原因，在崇文区确是独树一帜的大项目中的大写字楼。
　　现在有些商家喜欢在皇城根扎堆，说得含蓄一些是“办事方便”，说得直白一点就是“显摆一下身价”。正因为一些商家这种心理，所以国瑞大厦才自认为值得“牛”！
　　几种猜想 “瓜分”国瑞大厦
　　光吆喝不行，关键是看你最终能卖出多少？有谁会买你的账？在分析了开发商之种种吆喝卖点之后，我来斗胆分析一下有哪些人有可能“瓜分”国瑞大厦。
　　国瑞大厦的地理位置很是不错，遗憾的是不在长安街沿线；建筑品质够高档，但也不是顶级超豪华；周边配套设施将会很完善，但又不能马上一一兑现。所以，被某个世界５００强之一独吞的可能性几乎没有，被国内几个大企业合伙占领的机会也似乎不会出现，那么最有可能出现的就是下列几种买家：外地政府、大型企业驻京办事处、办事机构、分公司。
　　外地政府或大型企业 驻京办事处、办事机构、分公司
　　尤其是近几年新设立或新迁址的，大都在三、四环以外，想在寸土寸金的市中心找个理想的场所实在是不容易。而国瑞大厦恰好就满足了他们的需求，比如说离中央政府机构办公地、北京市委办公地都不远，遇上塞车，走着用不了十几或几十分钟也能找到“组织”。再有就是国瑞大厦既能满足办事机构或分公司办公的需要，还能在国瑞城雅仕苑买套住房，就近解决宿舍问题。当然了，上面提到的显显“身价”、提提“格调”的因素在很大程度上是促成他们进驻的原因。
　　北京大、中型企业总部
　　近水楼台先得月。北京的大中型企业也会往市中心这块空间有限的“宝地”里挤，而且占有天时、地利、人和的优势，如果能有实力买个大点的单元把总部迁到崇文门安营扎寨当然是他们的期望和奋斗目标。您不相信？据消息灵通人士透露，王府井百货集团、北京铜牛针织集团、北京建材集团等几个企业，早就在国瑞大厦预订到１．５万平方米的面积了。
　　国际资本投资商
　　随着人民币的升值，大量的国际资本被吸引过来购买人民币进行炒汇。国际炒家在静候人民币再次升值期间，不会乖乖地把钱放在银行里等待的，他们凭借灵敏的嗅觉，会很快发现北京市中心这块“肥肉”，把资金投到升值潜力大的房产上，期待更高的利润。
　　“其他”的说法，一是我偷懒不想动脑筋给他们一一找个称呼，二是水平所限不能更专业、细致地分析了，干脆就一言以蔽之。“其他”里会有一些零散的中小企业、外资企业、为先期进驻的大型企业服务的专业公司等等大大小小法人们，来填充大企业、政府机构分割后剩余的空间。因为国瑞大厦只有１７６个单元，小到１１０平方米，大到３０００平方米，主力户型从１８０平方米到３２０平方米不等，能满足不同类型客户的需求。即使弄个１００多平方米的小空间办公，毕竟感觉也是在高档写字楼里与某某知名大企业“比肩”嘛！起码还能从大企业那里学学管理和经营的学问吧？国文里“近朱者赤，近墨者黑”正好派上用场嘛！
　　俗话说得好，“实践是检验真理的惟一标准”。国瑞大厦从１０日开盘至今也没有几天的时间。既然已投放入市，那么“是骡子是马就可以出来遛遛”了。过段时间的销售业绩就可以证明一切。记者本人也只是质疑它自己所谓的优点种种，并不是与此开发商有什么“深仇大恨”，只是阐述心中疑点种种；同时也希望不要因自己的一家之言对购房者产生什么误导。本报将继续关注国瑞大厦的最新动向，并会对此事做出更详尽的报导。希望广大读者密切关注。
(1月12-1月18日)
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