开发商延迟办理房产证需要承担违约责任吗？
日，业主刘先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于日交房，并于交房后365日之内办理产权证，逾期每日按照购房款总额的万分之三承担违约金。日，该房地产公司按照合同约定通知了刘先生验收房屋并办理了入住手续。刘先生入住后一直催开发商尽快办理房屋产权证，开发商却以各种理由推诿，并称只要在365日内为其办理了产权证都不算违约。到了2011?年5月30日，开发商仍未办理房产证，又以合同约定的365日内办理产权证指的是365个工作日内办理为由，让刘先生继续等待。
2011年12月，刘先生将该房地产开发公司告上法院，要求开发商立即办理房屋产权证，并支付自日至产权证实际办理之日止的延期违约金。法院开庭后，开发公司提供了已经办妥的《商品房房地产权证明书》（即大产证），表示其已经具备办理刘先生房产证的条件，同时出示其与某供电分公司签订的《供用电方案协议》和支付工程款发票，以证明因某供电公司的原因延误了楼房验收，导致办证延迟。法院经过审理后认定，既然房地产公司具备了办证条件就应当通知刘先生办证，但开发公司却怠于通知，其与供电公司发生的纠纷与刘先生无关，因此不能免除开发公司的责任，遂判决开发公司在判决生效30日内尽快为刘先生办理房产证并按照购房合同承担违约责任。
北京市惠诚律师事务所西安分所的王大江律师指出：对于延期办理房产证，首先需要看商品房买卖合同的约定，如果购房合同中约定了办理房产证期限，就要按照该期限进行办理；如果合同中没有约定，则需要按照最高院的司法解释规定的期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
具体到本案中，由于业主刘先生与开发商签订的购房合同中有明确的约定办理房产证的时间，因此发生纠纷时刘先生可以依约向开发商主张违约责任。当然法院在进行审理的过程中会查明是哪一方的责任，然后根据过错大小要求过错方赔偿，本案中业主刘先生没有过错，开发商虽然与供电公司有纠纷但是与刘先生无关，其应当赔偿刘先生的违约责任。至于开发商与供电公司的纠纷，开发商可以另行起诉维护自己的权益。
延期不超过一年的情形，开发商应在房屋交付后3个月内办理房产证，未办理的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。可以先与开发商协商，协商不成可以起诉开发商要求其继续履行合同，限期办理房产证并给付违约金。若合同中没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准，要求开发商支付违约金。延期超过一年的情形，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
不动产权属证书是享有不动产物权的证据，一旦发生产权的争议，权属证书可以用来作为确权的证据。办理房产证既是维护房地产交易安全的需要，也可以公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，防止以隐瞒权利瑕疵进行交易的情况。商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，因此只有及时办理房产证才能保护自己的合法权益。如果开发商以种种理由推脱不予办理房产证，则必要时可以采取法律的手段维护自己的合法权益。
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村委会和村民代表在没有召开村民会议的情况下，签订土地出让协议合法吗、
我于2007年初和村委会签订的《闲置厂房出让协议》并付了款。
该厂是80年代修建的，包含有围墙，围墙内有500平米的两层办公楼（无房产手续）和1800平米的空地。之后我又在空地上建了300平米的厂房。当时协议约定：1、村委会在三个月内把《集体土地使用证》办给我。但至今没有办。2、协议签订之前的债权债务由村委会负责，并负责协调好该厂、地与村民的纠纷。但现在村民以村委会没有给他们补偿为由，把我的厂门堵了，村委会也不出面解决。我与村委会协商多次无果。我现在想起诉村委...
我和村委会签订的《闲置厂房出让协议》协议合法有效吗？
我于2007年初和村委会签订的《闲置厂房出让协议》并付了款。
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村委会和村民组在我不知情的情况下擅自和工业开发区签订农田转让合同，我多次找到村委会可他说根据土地法规定只要3分之2的人同意村委会就有权签订转让合同。工业开发区征地和国家征地是一样吗，如果不一样有什么区别呢？
2003年底，某村委会将70年代村办林场发包给我，并签订了土地承包协议。是否经过民主原则我也不清楚，据本届村委会说没有经过民主原则。今年3月A组拿出63年县政府颁发的山林权证，认为村委会私自发包，要求村委会归还我承包的土地，镇政府也下达了“停止经营，维持现状通知书”，停止经营损失由谁承担？我承包的土地协议有效吗？如果无效将如何处理？有哪些法律法法规依据处理作为？
十年前经过村干部调解把田地以每亩150的价格转包给台湾人搞种植花树时间是7年，后来我们这里租金翻了10倍，村民要求要回田地时才发现，又被村干部续签了28年，我们要求村干部要合同书时，发现里面是写经过村民协商的，可是村民都不知道此事，请问我们这种情况要怎么办
事情经过:2008年,当时的村委会征用到我家的自留地(用于村委会办公楼建设),当时协商:于置换用地(即把另一块地与我家的自留地交换)方式,村委会有书为证(加盖村委会公章、村主任签名）。而如今村委会（已换界）发一张通知，说明不同意置换，要求我家按原来的自留地给予现金补偿；并限两天之内把所置换土地里的东西搬出，通知上只有村委会的公章（日通知），11月26日未有协商的情况下，村委会带领推土机等到所置换的土地，推毁了我家的围墙地基（我家围起来种菜及放置其他...
我们那修马路征收田地，赔偿费村委会要收百分之十这是合法的吗？
（一个村里有5个小组，征收的土地却是我们一个小组的，征收后我们就没土地可以种了，就靠赔偿费用过日子，但村委却要扣到百分之十只发百分之九十的钱到农民的手里）
与村委会签订的地上物补偿协议，只盖了村委会的章，没有签字生效吗？&&问题详情
为什么我们这里办婚迁还会要房产证、土地使用证、土地承办经营权
&我在成都大邑县、我们这里除了婚迁要的手续外、还额外要求房产证、土地使用证、土地承包经营权、好麻烦哦
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
&办理婚迁户口在有的地方是不能立即办理的，特别是在一些大城市是有一定的时间限制的，在你确定你所问的婚迁户口的迁入地没有时间限制的就可以按下面的步骤办理各种手续：1：先要去迁入地的所属公安局领取一份《户口准迁审批表》如实填好；2：写三份要求落户的书面申请送给迁入地所属的村（居）委会，派出所，公安局，如果是在农村的话还得多写一份送给村民小组，要他们逐一同意你的落户申请才行；3：去迁入地所属的公安局的办证大厅把你所有的材料送给办事人员查验，他们就会打印《户口准予迁入证》给你，《户口准予迁入证》共有三联，一联是公安局自己存档，一联是给迁出地的派出所，一联是给迁入地派出所；4：去户口迁出地所属派出所将户口迁出，就是一张打印好的包含了迁出人员所有的户口身份信息的《户口迁移证明》；5：去户口迁入地的所属派出所上户，准备好两张免冠相片，上户时录入户口信息时要用。基本步骤和手续就是这些，当然在办理的整个过程中一些可能要供查验的什么证件呀、证明呀都要随时带在身上，比如双方的身份证，结婚证，户口本，计生部门的婚育证明等等，免得来来回回瞎跑
没办法，有规定
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：70年代初期为响应国家号召当时南山大队成立耕山队，把天门岭，石戈里，礤里等划出部份山林作为耕山队用_百度知道
70年代初期为响应国家号召当时南山大队成立耕山队，把天门岭，石戈里，礤里等划出部份山林作为耕山队用
修建房屋。后来破产成荒山，礤里等划出部份山林作为耕山队用地(茅坑山)。在我村民小组不知情做了产权证合法吗，为南山创收，大队从各生产队抽调人员到耕山队，石戈里。80年代村委办了产权证70年代初期为响应国家号召当时南山大队成立耕山队，把天门岭，他们开山种茶
乃呼延氏之。 鸦门姓氏的由来，现仅凭借先人传说和今人的记忆，在宗元朝代所编的《百家姓》一书中无此姓氏.读作yǎ 鸦氏宗谱，以示后人，据历代老人相传.，姓氏的由来已经无从查考。因原家族宗谱失传： 鸦氏是明末清初时代出现的新姓氏，续此宗谱
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出门在外也不愁全州县石塘镇青山村委第6、7、8、9村民小组诉全州县人民政府山林确权行政纠纷一案一审行政判决书 - 判裁案例 - 110网
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全州县石塘镇青山村委第6、7、8、9村民小组诉全州县人民政府山林确权行政纠纷一案一审行政判决书
原告全州县石塘镇青山村委第6、7、8、9村民小组（青山口村）。诉讼代表人蒋××，×××××××。诉讼代表人蒋××，×××××××。诉讼代表人蒋××，×××××××。委托代理人卢×，××律师事务所律师。被告全州县人民政府。法定代表人蒋××，县长。委托代理人闫××，×××××××。委托代理人肖××，×××××××。第三人全州县石塘镇寿福村委第1、2村民小组（月村）。诉讼代表人蒋××，×××××××。诉讼代表人蒋××，×××××××。委托代理人蒋××，男，退休教师，住×××××××。原告全州县石塘镇青山村委第6、7、8、9村民小组不服被告全州县人民政府作出的全政处字[2009]18号《行政处理决定书》，于日向本院提起行政诉讼。本院于同月30日受理后，于日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。原告全州县石塘镇青山村委第6至9村民小组诉讼代表人蒋××、蒋××、蒋××及其委托代理人卢×，被告委托代理人闫××、肖小××，第三人全州县石塘镇寿福村委第1、2村民小组诉讼代表人蒋××、蒋××及其委托代理人蒋××到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。被告全州县人民政府于日作出的全政处字[2009]18号《行政处理决定书》认定，月村与青山口村争执的山场在解放后的土改、“四固定”时期，政府未作确权划分，争议山场的权属无法查实。但解放后，月村对争执山场进行了管业，集体在该山中分砍柴伙，开地耕种，现仍有耕地在该山中，20世纪60年代，月村为引水灌溉农田在该山中开有三条引水渠，月村的管业事实清楚，证据充分，月村主张山场权属应予支持。月村与青山口村均主张在该山中种过树，但双方未提供相关的证据证实。月村提供的《山界林权证》未有存根和草证印证，也没有相邻村队签字认可。被告遂根据我国《土地管理法》第十六条第一、二款、《森林法》第十七条第一款、桂发[1982]36号文件第四条及我区《土地山林水利权属纠纷调解处理条例》第五条、第十一条第（二）项之规定，作出了争执山场山权林权归月村集体所有的处理决定。被告于日向本院提供作出被诉具体行政行为的证据：1、现场勘验笔录及勘验图，证明争执山场的名称、四底界线及面积；2、调解笔录，证明青山口村代表在调解时承认争执山中的地、水沟是月村开挖的；3、唐××的调查笔录，证明唐××为月村在争执山场测量设计了一条水渠，当时未有其他村干涉；4、唐××、庾××的调查笔录，证明蒋××于1973年因需在争执山场中村集体分给其家的份额内砍柴向学校请过假；5、蒋××的调查笔录，证明争执山场在“四固定”时期政府分配给了月村所有，上世纪60年代，月村在争执山场铲了火灰。原告全州县石塘镇青山口村委第6至9村民小组起诉称，争执山场在解放前是我们的祖遗山，我们在里面葬有几个祖坟，解放后此山场权属未变更；我村在外村有好几处插花山，争执山场就是其中的一处。我村长期请专人看管本村山场包括争执山场，有看山合同为凭；我们又在争执山中种过松树和茶树，只是未成活。被告认定月村对争执山场管业事实清楚，属认定事实错误，其确权结果损害了我村的合法权益，诉请法院撤销被告的处理决定，由被告重新将争执山场确权归原告。原告为此提供了如下证据：1、谱书和争执山场中的碑文，证明争执山场在解放前属其村所有；2、看山合同二份、看山人员报酬收据数份、看山人员蒋××出庭作证的证词，证明自1983年后青山口村一直雇请人员看管本村山场包括争执山场；3、现场照片，证明争执山场中的树与西邻月村的山场中树木长势明显不同，说明争执山场不属月村所有；4、蒋××出庭作证的证词、原告律师调查蒋××、蒋××、蒋××的调查笔录、蒋××的证明、蒋××等16人签名的证明、蒋××等7人签名的证明、蒋××等7人签名的证明，证明解放后原告在争执山场种了树，争执山场一直是原告在管业。被告全州县人民政府辩称，第三人对争执山场管业事实清楚，原告律师调查的部分证人作证内容与我们调查证人时内容不一致，不能作证据采信。我们作出的处理决定合法，请求人民法院依法给予维持。第三人全州县石塘镇寿福村委第1、2村民小组述称，争执山场中虽有原告村在解放前葬的祖坟，但我村解放前也在争执山场葬了祖坟，2001年我村还在争执山场葬了新坟。争执山场位于我村旁，四周均是我村的山和田，原告村距争执山场有几里远，怎么会在我村有插花山？解放后，我村村民在争执山场开垦了耕地一直耕种到现在，上世纪60年代我村为灌溉我村农田在争执山场开挖了三条水沟，原告从未提出任何异议，1982年我村还取得了争执山场的《山界林权证》。原告请的证人出庭作证讲的都是假话，原告根本没有请人看管争执山，更不可能在争执山中种树，被告的确权决定正确合法，请求法院依法维持。第三人向本院提供了蒋××、蒋××的证明，证明第三人解放后在争执山场开了三块耕地，2001年在争执山葬了祖坟。经庭审质证，以下证据具有证明力，可作为本案的定案证据：被告提供的现场勘验笔录及勘验图，调解笔录、唐天佑的调查笔录，第三人提供的蒋玉生、蒋学永的证明，因其客观真实、相互认证且原告认可。下列证据不能作为本案的定案证据：1、被告提供的蒋××、唐××、庾××的调查笔录，无其它充分证据相佐证；2、原告提供的谱书、碑文，只能证明争执山场在解放前的部分情况；3、原告提供的禁山看山合同、看山人员报酬收据、看山人蒋××出庭作证的证词，只能证明原告曾对争执山场请人看管过，而第三人仍在争执山中种地、葬坟，原告看山人员却未进行干涉，不能因看山行为说明原告对争执山场有充分的管业事实；4、原告申请出庭作证的蒋××的证词、原告律师调查蒋××、蒋××、蒋××的调查笔录、蒋××的证明、原告提供的蒋××等16人签名的证明、蒋××等7人签名的证明、蒋××等7人签名的证明，不客观；5、原告提供的现场照片，虽真实，但不能因争执山场与相邻山场树木长势不同就说明争执山场是原告的。根据以上有效证据和庭审笔录，本院查明，双方争执的山场叫虎形山，位于第三人村旁，四底界线为：东、南均以第三人的水田为界，西以小漕和山脊中的界石与第三人山场相邻，北以靠近第三人水田的大水沟与第三人水田相邻，面积约20亩。争执山场中有原告村于清朝年间葬的几个祖坟。解放后的土改、“四固定”时期，政府未对争执山场进行分配。由于争执山场距第三人近，且在第三人的水田、山场之内，第三人对争执山场有一定的管理使用事实：上世纪60年代，第三人在争执山中开挖了三条引水渠，开垦了几块耕地耕种之今，原告未提出任何异议。上世纪80年代前，争执山场是荒山，生产责任制后，争执山场自然生长出松树现已成林。1982年，第三人取得的《山界林权证》中记载有争执山场，但此证没有草证印证。2001年第三人在争执山场又葬了一个祖坟。2007年，第三人在争执山场砍伐松树，原告主张争执山场的权属，双方遂发生争执。原告申请被告处理，被告召集双方调解不成，经调查后于日根据第三人对争执山场的管业事实作出了全政处字[2009]18号《行政处理决定书》，将争执山场的山权林权确权归第三人。原告不服申请复议，复议机关经复议维持了被告的处理决定，原告仍不服，起诉至本院。本院认为，解放后土改、“四固定”时期，政府未对争执山场的权属进行分配，原告与第三人均提供不出同时期政府分配该山场归其所有的凭证，1982年第三人取得的《山界林权证》中“虎形山”的权属内容，虽无草证印证，但也未有其它证据证明其错误，它应为合法有效的权属凭证，且第三人解放后在争执山场挖了沟、垦了地、葬了坟，原告未干涉；而原告称在争执山场种过树却无充分、客观的证据证实，原告请人看管争执山只是一种单方的行为，其看山人又未阻止第三人使用争执山，被告将争执山山权林权确给第三人并未违法，也未损害到原告的合法权益，且争执山场又处于第三人的水田、山场包围之中，其权属归第三人更有利生产、便于管理。因此，被告的处理决定依法应予维持，原告的诉讼请求本院不予支持。本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，判决如下：维持被告全州县人民政府作出的全政处字[2009]18号《行政处理决定书》。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，银行帐号：001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　长　　王　静&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　员　　陈广桓&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审　判　员　　支有东 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&本件与原本核对无异&&&&&&&& 二○一○年七月九日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员　　蒋艳玲
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