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?第8章商店选址在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视为什么店址选择对零售商来说如此重要？店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势店址选址决策的步骤分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果第一节商圈分析一、商圈商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈5% 1525%次要商圈5080%主要商圈商圈的影响因素1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无 店铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和 超市，食杂店与便利店最小 2、商店规模 ? 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利 于扩大其销售范围 ? 当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成 比例增长商圈的影响因素3.经营商品的种类 ? 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经 营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 ? 经营水平高、信誉好的商店商圈较大?促销手段可能扩大商圈的边际范围商圈的影响因素5.竞争对手的位置 ? 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 ? “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 ? 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围二、商圈分析商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据商圈分析的意义商圈分析是新开商店合理选址的前提 ? 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 ? 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 ? 商圈分析有助于加快资金周转 ? 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供 参考?商圈分析的要点1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量商圈分析的要点5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、 供货来源等 ） 6、自身分析商圈分析的要点7、竞争程度由阿普波姆、科恩和莱龙德提出商圈饱和度―判断某个地区商业竞争激烈程度的指标H× RE 商圈饱和指数（IRS）＝――― RFIRS:某地区某类商品饱和指数 ? H：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 ? RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 ? RF：某地区经营同类商品商店营业总面积?零售饱和理论?饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数 测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度， 用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同 行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店 铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的 地区。商圈饱和指数（IRS）例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度为： （40000×50）/50000＝40 ? 若超市平均水平是每平方米销售额30元，则 说明该地区的超市可以再开设新店?【例题】某零售商计划开设一家5000平方米的店铺，预选地 区有3处，相关资料如表所示。根据预算，拟建店铺必须实 现每平方米20元销售额才会盈利。试测算3个地区的零售饱 和指数。地区 项目 甲地 00 乙地 00 丙地 0需要该商品的顾客人数（人）顾客平均购买金额（元） 现有销售该商品的店铺面积（平方米） 现有市场的零售饱和指数 含新建店的零售饱和指数403030246020【解】甲地现有市场的零售饱和指数 甲地含新建市场的零售饱和指数 60000 ? 10 IRS ? ? 3020000IRS ?60000 ? 10 ? 40 15000同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。 因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。三、 商圈分析技术（一）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 用得较多的有类推模型、回归模型、引力模型 类推模型：用该地区现有商店的销售额、新店 可能达到的市场份额预测未来新店销售额 ? 回归模型：研究新店未来的销售额与所在地区 各种变量之间的关系，从而预测未来销售额 ? 引力模型：主要考虑商店与顾客之间的距离， 商店与竞争者之间的距离，从而估算商圈大小?地理信息系统 GIS （Geographic information system）? GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形 式的地理信息进行高效获取、存储、更 新、操作、分析及显示的集成 ? 零售企业选址过程中影响预期不确定性 的两个主要因素：一是数据收集不完整； 一是分析方法不正确。应用GIS技术可以 很好地解决上述问题例：某大型综合超市商圈的确定?理论商圈― ―同心圆商 圈现实中的同心圆商圈?三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里现实中的同心多边形商圈现实中的不规则多边形商圈真实的商圈?真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理、 交通路网、 公共交通 体系和竞 争对手的 分布等各 因素（二）利用数学方法分析商圈1.雷利法则(空间相互作用模型) ? 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商 店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方 面发挥作用的 ? 基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点， 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的 吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距 离即是两商店吸引顾客的地理区域雷利法则Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离雷利法则例：A城镇人口9万人，B城镇人口1万人，A 距B20公里。代入公式得：? Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里）? Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）A 15公里 P 5公里 B【例题】有A、B、C、D四个独立的城镇，居于中心的城镇A人 口数为20万人，城镇B人口数为2万人，城镇C的人口数为4万 人，城镇D的人口数5万人；同时AB两地相距12千米，AC两 地距离10千米，AD两地距离3千米，试分析城镇A的商圈限 度。 城镇A吸引城镇B方向顾客的商圈范围为：DA ? d AB 1? pB pA ? 1? 12
? 9.1(千米)城镇A吸引城镇C方向顾客的商圈范围为： dDA ? 1?AC城镇A吸引城镇D方向顾客的商圈范围为：DA ? d AD 3 ? ? 2(千米) pD ? pA 200000pC pA? 1?10 ? 6.9(千米)雷利法则B城?18 公 里14 公 里A城5公里如果有各自独立的A、 B、C、D四个城镇。 分别计算出A城镇吸引 B、C、D城镇的中介 点，将这三个中介点 连接起来，就可以得 到A城镇的大致商圈范 围D城 C城雷利法则使用前提: ①两个地区同样的接近主要公路 ②两个地区的零售商经营能力一样 ? 优点：计算简便 ? 局限性：不适合某个具体商店的商圈估算；只 考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某 些商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有 效性?2.赫夫法则?戴维.赫夫于20C60年代提出?从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商 业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的 营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商 业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品 牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商 业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便 性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业 设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的 公式表现如下2.赫夫法则?公式：Fj/TijλPij＝ ∑Fj/Tijλj=1λ ：消费者对时间距离或空间距离敏感度Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程Fj/Tijλ ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间 距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。超 A 市 时间距离/ 分钟 40 60 超市规模/ 平方米 3个超市对该消费者的吸引力分别是：?BC3040000A超市吸引力：50??B超市吸引力：76.67C超市吸引力：43.33 到A超市的概率：1250÷(+.3333 到B超市的概率：1166.67÷(+.311该消费者到每个超市购物的概率分别是：? ? ?到C超市的概率：1333.33÷(+.356由此可以推导出以下概率公式：I 地区消费者光顾 J 商店的人数 =I 区消费者光顾 J 商店的概率× I 地区消费者的数量模型的假设前提 A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店 卖场面积而变化，卖场面积同时代表商品的 齐全度及用途的多样化。 B 、消费者会因购物动机而走进零售店 卖场。 C 、消费者到某一零售店卖场购物的概 率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率 越小。模型的贡献 模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法， 主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型 能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额， 商业集聚的集客能力及其表化，从而得知商圈结构及竞争关系会发生 怎样的变化，在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使 用这一模型。 最大特点是更接近于实际，他将过去以都市为单位的商圈理论具 体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零 售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发 展成为概率模型的理论。 模型不仅是从经验推导出来的，而且表达了消费者空间行为理论 的抽象化。考虑了所有潜在购物区域或期待的消费者数，这个模型考 虑了营业网点的面积，顾客的购物时间，顾客对距离的敏感程度，经 统计可得出消费者对不同距离到目标店购物的概率。各零售店可根据 自身的情况不同，设立不同的概率标准，选择在一定概率下的距离来 划定商圈范围。模型的局限性 在模型中，通常用到卖场的时间距离作为阻力因素， 而用卖场的面积来代替卖场的吸引力，但如果仅用卖场的 面积来代替卖场引力，那相同面积的百货店、超市、商业 街就具有相同的魅力，这显然过于武断。 模型通常将商业面积的修正值在运用上不仅必须使用 计算机，而且还必须通过市场调查计算出 λ 值，这得花费 相当多的时间和费用。同时各个修正参数和具体情况不相 适应，不同地区的商业情况和消费文化各有不同，这就使 得各地区的参数差异较大，难以正确反映实际情况 。 另外，对于各值的计算标准也将直接影响该模型的计算精 度。（三）实验法实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务第二节商店位置选址商圈分析商店具体位置选择一、零售店铺选址的原则? ? ?方便购买原则 方便货品运送 有利于竞争??有利于网点扩充租金、建筑结构等方面因素二、零售店铺选址的类型1、孤立店铺? ?商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没有直接竞争，没有营业时间或商品的限制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应2、无规划商业区―― ―― ―― ―― 中心商业区（CBD ） 次级商业区（SBD ） 邻里商业区（NBD ） 商业街3、规划的商业中心? ?指由一组统一规划、建在一起的商业建筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各商店的客流达到最大化；拥有各具特色但又统一规划的购 物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈―― 区域商业中心 ―― 社区商业中心二、位置选择因素分析 （一）客流规律1、客流性质 ? 分享客流 ? 派生客流 ? 本身客流 2、潜在的固定顾客 3、流动顾客（二）周边商店聚集状况异种零售业的集聚 ? 有竞争关系的零售业的聚集 ? 有补充关系的零售业聚集 ? 多功能聚集?（三）竞争对手分析竞争店与拟开新店的距离，以及地理位 置上的优、劣势 ? 竞争店的销售规模与目标定位 ? 竞争店的目标顾客层次特色 ? 竞争店商品结构和经营特色 ? 竞争店的实力和管理水平?二、位置选择因素分析（四）交通地理条件 （五）城市发展规划 在开发新店过程中，城市规划和零售是一 个整体。商店选址后一般不会轻易迁移这就要 求在新店选址时，一开始就应从长远发展的角 度着眼。 因此，必须详细了解该区的街道、交通、 市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设和改 造项目的规划三.商店最佳位置选择的策略1、地理位置细分策略 ? 商店选址与路面、地势的关系?商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况三.商店最佳位置选择的策略2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应三.商店最佳位置选择的策略3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略四、店址选择的程序选择区域、方位找出最佳位置市场调查具体实施方案的制订和落实案例讨论：肯德基快餐店选址分析1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。案例讨论：肯德基快餐店选址分析广州。广州是可供选择的另一个方案。它位于中国东南部， 离香港很近，作为中国14个沿海开放城市之一，广州于 1984年成为优惠外资的经济特区，这样，广州在批准外资 项目、减免税收和鼓励技术开发方面被授予更多的自主权， 而且广州人的收入水平近几年增长很快。广州是西方商人 经常光顾的地方，同时也是旅游者从香港出发作一日游的 好地方。广州与香港相距不到120公里路程，公路铁路交通 都很便利。在广州做买卖很容易得到肯德基香港办公室提 供的服务。另外，广东地区的中国人也更熟悉西方管理惯 例和西方文化。广东和香港讲同样的粤语，差别不大，初 步调查表明找到一个充分供应肉鸡的来源也没有什么困难。案例讨论：肯德基快餐店选址分析北京。北京是中国的政治文化中心，这里有900万居民，人 口数量仅次于上海。北京的外来人口数量众多，有潜在的 消费群体。北京是中国的教育中心，是高等学府的聚集地， 所有这些因素都造成人口大量涌入和人民素质提高，这对 肯德基人民币销售部分是极为重要的。北京是那些向往故 宫、长城、十三陵的西方游客的必到之地，这意味着肯德 基将会有一个稳定的外汇收入。因此，如果从北京做起， 无疑将更大地吸引人们的注意力，并且不言而喻地表明政 府的赞同态度，这将有助于今后往其它城市的进一步发展。 调查也表明，北京城郊有好几个家禽饲养基地。然而，从 政治方面说，外商在北京经营更容易招致政府的直接干预。 问题： 1．肯德基在中国选择第一家店址时主要考虑了哪些因素？ 2．如果你是肯德基的决策者，你会选择哪座城市作为首次进 入的目标？为什么？作业题
我本是女娇娥，又不是男儿郎 。
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便利店的店铺环境与选址 你了解多少
便利店的店铺环境与选址 你了解多少
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摘要：经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率达60％。便利店经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数的来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。
便利店的店铺环境与选址你了解多少
店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。
一．商圈确定
通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。
商圈的意义及其重要性
商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。
一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。
商圈的类别
商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。
1．商圈设定分类
商圈的设定大致上可分为两种型态。
(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。
(2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。
2．商困以区域大小的分类
以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。
(1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
(2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。
(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。
(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。
(5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。
商圈的特性商圈的特性
若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。
住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。
教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。
办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。
娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。
由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。
商圈店址调查要点与评估
店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：
(1)地点选择失败；
(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；
(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。
1．商圈实地调查的要点　
(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。　
①住宅的种类：
A．单身住宅；　
B．普通小区住宅(分大、中型)；
c.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；
D．高级住宅区。
以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。
②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。
(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：
①中小型企业(内部没有餐厅)；　
②中大型医院；
③大学、专科及高中职校；
④24小时的大、中型工厂(三班制)；
⑤消防队、警察局、市政府；
⑥公园及广场；　
⑦车站附近；
⑧大型集中住宅区；
(3)商困未来发展的具体考虑如下：
①地区内人口及户数的增加；
②新设车站的计划；　
③学校的建设计划；
④马路新设、增设及拓宽计划；
⑤小区住宅的兴建计划。
(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。　
评估对便利店的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。
评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰的因素减至最低。　
下面我们将讨论一下评估作业的方法。
在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。　
方法如下：中心点为欲开的便利店的位置，而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围，可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内，再进行分析与判断。
将车辆动线标示清楚，这时设立地点附近的相关位置，清清楚楚，可以很清楚地判断哪一点比较有利，其车辆的动线是在哪里汇集，广告效果哪一个比较理想，哪里停车较方便等。
最后再把距离内的商圈标注清楚，就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。
二．店址选择
店址选择的重要性、原则
1、店址选择的重性
便利店筹建时，作好商团分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。在西方国家，便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了便利店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，这也就决定了便利店可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大校店址选择的重要性主要表现在以下几点。
(1)店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。便利店的店址不管是租借的或是长期性投资，关系着企业的发展前途。一经确定，就需要投入大量的资金，去营建店铺。当外部环境发生变化时，它不保人、财、物等经营要素可以作相应调整，因其具有长期性、固定性特点。
(2)店址是便利店确定经营目标和制定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的便利店顾客来源及特点和便利店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。
(3)店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，好店址必然享有较好的经济效益。
(4)店址选择要坚持“方便顾客”的原则，以节省顾客的购买时间，并最大限度满足顾客的需要，否则将失去顾客的信赖、支持，企业也就失去生存的基矗2．便利店店址选择的原则便利店店址选择，是以适应流向情况、人口分布，便利广大顾客购物为原则。在扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。
从而形成了以下四种类型的商群
(1)城市中央商业区。全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是全市最主要的、最繁华的商业区，在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇阶准一的购物区。
(2)城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如酣；店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物。
(3)城市居民区商业街和边沿区商业中心。城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为方便附近居民就近购买日用杂货、百货等。边沿区商业中心往往坐落在铁路的重要车站附近，规模较校。
(4)郊区购物中心。在城市停车困难、交通日益拥挤，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，部分城市中的居民迁往郊区，形成效区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少便利店设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。
区域位置选择
上面已经说过，便利店在选址过程中，已逐步形成了四类商业群，那么作为一个具体的便利店应选择哪一个商业群，在选择时充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。
顾客对商品的需求一般可分为三种类型：
(1)日常生活必需品，这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现。所以，经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟以内为宜。
(2)周期性需求的商品。对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外，顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心成交通枢纽、交通要道的商业圈。
(3)耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营这些类别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的潜在顾客。
仅仅做出了店址的区域位置选择还不够，因为在同一区域内，一个便利店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，做出具体设计地点的选择。
1．分析交通条件
交通条件是影响便利店选择开设地点的一个重要因素，决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。
(1)从企业经营的角度来看，对交通条件的评估主要有以下两个方面。
①在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。
②商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸，如果运货费用明显上升，经济效益就会受到影响。
(2)为方便顾客购买，促进购买行为的顾客实现，对交通条件作如下具体分折。
设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车，船客流为主；选在邻近市内公共汽车站的位置，则以上车的客流为主。
设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。
要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。
2、分析客流规律
便利店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多，最集中的地点；以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。
（1)分析客流类型。一般商店客流分为三种类型。
①自身客流。指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是商店客流的基础，是商店销售收入的主要来源，因此，新设商店在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。
②分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店，在顾客购买了这类主商品后，就会附带到邻近补充商品商店去购买，供日后进一步消费的补充商品；又如邻近大型商店的小商店，会吸引一部分专程到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小商店傍大店而设，就是利用这种分享刻流。
③派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。
(2)分析客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再作最佳地址选择。如在一些公共场所附近，车辆通行干道，客流规模很大，虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。
(3)分析街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响，而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
(4)分析街道特点。选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉路口客流集中，能见度高，是最佳开设地点；有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同，客流主要来自街道一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端，还有些街道，中间地段客流规模大于两端，相应地，店址放置中间地段就更能招揽潜在顾客。
3．分析竞争对手
商店周围的竞争情况对便利店经营的成败产生巨大影响，因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引客流，促进销售增长，增强店信誉，否则与竞争对手相邻而设，将难以获得发展。
当然，作为便利店的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方，这对经营选购性商品的商店尤其如此。
另外，当店址周围的商店类型，协调并存，形成相关商店群，往往对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，扩大了各自的销售。
4．分析地形特点
选择商店开设地点时，分析地理特点，就是要选择能见度高的地点设店，所以商店尽量临街而设，并尽可能选在二面或三面临街的路口，增强能见度，并可多设出入口，多设临街宣传橱窗。同时，一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。
5．分析城市规划
商店开设地点的选择要分析城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。
有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合没店，反之，有些地点从当前来看不是理想的开设地点，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，便利店经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。
最后，便利店经营者还要对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数的来店光顾的人数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均购买量等。这样，便利店经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。
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