如果我要买个商住房（50年产权），房款200万，手里只有70现金，剩下的130在银行做理财，年底才能取出。
相当于垫资完成了买房，对方收到钱后可以很快过户，我可以很快拿到房产证去抵押。
1、我有没有办法能先贷款，完成过户后，把房产证抵押给银行？
2、或者有别的较好的方式?
3、操作的成本是多少？以6个月能全部还款来计算。_贷款问答 - 融360
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如果我要买个商住房（50年产权），房款200万，手里只有70现金，剩下的130在银行做理财，年底才能取出。
相当于垫资完成了买房，对方收到钱后可以很快过户，我可以很快拿到房产证去抵押。
1、我有没有办法能先贷款，完成过户后，把房产证抵押给银行？
2、或者有别的较好的方式?
3、操作的成本是多少？以6个月能全部还款来计算。
提问者：REN***
城市：北京
提问时间:& 16:19
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二手房过户才能拿到首付款 中介垫资成“高利贷”
&&&现在改成办完二手房过户才能拿到首付款，可过户前需要一次性还银行的60万元剩余房贷，我拿什么凑呢？&看着买方承诺的110万元首付款却不能动，仍未还完银行贷款但急于卖房的王先生想到找中介机构借钱。&&记者近日调查发现，8月初本市12个区县集体执行二手房交易资金监管一个月来，只要是中介经手的交易，房子未完成过户，卖房人就拿不到首付款。对于部分在银行仍有欠款、需要一次性还钱来&解抵押&的房主，如果手头不富裕，就只得向中介、担保机构借钱寻求垫资，但是&月利率&竟高达4%，年化利率达48%，成了名副其实的&高利贷&，严重违反央行的民间借贷利率不能高于银行4倍的规定。以王先生为例，如果借60万元，30天后还款达62.4万元，这笔不菲的垫资费用，相当于给卖房人又加了一笔&中介费&。&&对方首付款过户后才能取&&二手房交易资金监管出发点在于保障买房人资金安全。据北京房协有关人士介绍，截至目前，北京市已有12个区县二手房交易执行资金监管。按照资金监管规定，买卖双方在网上签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》后，买方应将除贷款外的全部资金存入监管账户，系统自动确认资金足额后方可办理房屋权属转移登记(也就是&过户&)。买卖双方完成房屋权属转移登记后，监管银行方能将监管账户内的自有资金划转至卖方账户。&&&每个区县都有指定的四家银行有资质做二手房交易资金监管业务，这是为了保证买卖双方的利益。就和在淘宝用支付宝买东西顾客拿到东西后才将资金转给卖方一样，买方拿到房产证之后，银行才会把钱划拨给卖方，这样资金安全有保证，买卖双方都能安心。&他说。&&王先生属于&卖小买大&的改善型住房需求，手上的资金几乎没富余，尤其是自己卖出朝阳区一套45平方米一居室的总价，几乎就是他买下一套房子的首付金额。&这房子算卖了个不错的价钱。&由于房子是&满五年且惟一&的免税房，买方最终同意支付185万元，首付110万元。&&&如果能收到这笔首付款110万元，付完银行60万元欠款后，我手头还有50万元的富余。&不过，王先生的如意算盘落空了&&签完合同，中介经纪人才提醒他，8月份起区域内二手房交易执行资金监管&&买房110万元的首付款，按规定必须全部存入指定的监管账户，要到房屋完成过户后，他才能拿到首付款。&&中介垫资成&高利贷&&&买方付了首付款，卖房人却一分钱也不能动用，如何补上银行贷款这笔几十万元的窟窿？很多需要向银行解抵押的卖房人都遇到了和王先生一样的新情况。&&朝阳区豆各庄一家大型地产的经纪人岳小姐支了个招儿：&我们可以先给您做垫资，需要还给银行的钱，可以由中介先替您垫付，您用这笔钱去银行解抵押。等到过户完之后，资金监管账户解冻，再还钱给我们。&她说，&办理垫资贷款时，需要办理三方公正，客户需要交纳300多元的公证费。&&&岳小姐解释，目前中介公司推出了多种垫资贷款转移产品。如果卖方急需拿到房子的全部首付款或全款，则可以选择快速贷款业务，而这种贷款的月利率高达4%。&&海淀区是全市最早执行二手房交易资金监管的地区，至今已过了5个月。上地一家中介门店经纪人张经理说：&我们也有贷款转按揭的业务，如果卖方客户急需用钱去银行解抵押，中介可以先给客户垫资，利率是2%，最低收费5000元，这种业务我们早就开始尝试，但也是直到最近几个月，客户需求才逐步增加。&&&中介佣金、贷款费、过户费&&如今又添了笔&垫资费&&&卖房人从办理解抵押到过户当天拿到房款，所需垫资的时间一般不到1个月，而高达4%的借款&利率&远高于央行规定的&同期同类银行贷款利率4倍&这一民间借贷利率上限。目前，6个月内银行短期贷款的年利率为5.6%，4倍的民间借贷最高利率是22.4%，而中介垫资的年化利率高达48%，严重违反央行规定，成了名副其实的&高利贷&。&&来自二手房业内机构最新统计显示，8月份以来，垫资类贷款交易量环比增长约20%，需要将房屋从银行解抵押的卖房方，成为这股垫资热潮的主力。中消协律师团团长邱宝昌提醒市民，在法院判决实践中，若借款双方发生债务纠纷，民间借贷利率超过4倍上限的利息，法院不予支持。&&相关新闻&&8月份房产典当交易量环比增15%&&记者调查发现，除了从中介机构借钱进行解抵押，京城多家大型担保公司、典当行也加入了提供&垫资&的行列。&&&如果客户借钱是为了&解抵押&再交易房产，还得出示另一套房产为抵押物。&在厚泽担保公司，工作人员介绍，该公司可提供短期拆借服务，如借款60万元，月利息同样为4%，但需要客户提供一套不出售的房产作为抵押物。华夏典当行西单店工作人员表示，对仍有欠款的房屋，可提供抵押贷款，60万元的贷款，月利息为2.8%，不再额外收取服务费。需要注意的是，在借款人还清典当行欠款前，这套房产不允许上市交易。&&据华夏典当行的统计，在过去一个月里，北京房产典当交易量环比增长约15%，此类典当息费现有三档：7天内为1%，15天内为1.5%，一个月内为2.5%。&&本报记者 刘宇鑫 实习生 罗灵晓
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我要说两句
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求救：买二手房遇到了担保按揭，搞不清楚了
首先：我要买的二手房是需要按揭的其次：卖方还欠银行贷款，房产证还在银行抵押。再次：因为卖方是原价卖给我房子，所以在交易过程中的任何手续费用是我来出的。刚才咨询了一家担保公司说：担保费用2000&&手续费1000&&赎房产证2000&&评估费1700我觉得有点贵房子的总交易价格是32万。请高手指教一下，合理不？
现金赎楼过桥
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担保费用2000&&手续费1000&&赎房产证2000&&评估费1700-------重复了吧
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我也觉得多就这样报价给我的[现金赎楼过桥]( 16:40:56)担保费用2000&&手续费1000&&赎房产证2000&&评估费1700-------重复了吧
得到的感觉
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担保费应该是1100元--评估是300元--房产证费就不知道是什么了
得到的感觉
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可以电话聊下你写的一些费用我没看懂
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就是卖方的房产证还在银行按揭，不知道，总觉得对方在骗我[得到的感觉]( 21:38:18)可以电话聊下你写的一些费用我没看懂
我没有眼睛
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楼主买房应该不是在深圳吧，这好像是在东莞买二手房的费用计算方法。
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是在东莞[我没有眼睛]( 1:10:22)楼主买房应该不是在深圳吧，这好像是在东莞买二手房的费用计算方法。
房屋贷款人
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交给我做吧，收费绝对合理！
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我在东莞，可以做吗？[房屋贷款人]( 10:24:08)交给我做吧，收费绝对合理！
风起千千遍
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房屋贷款人
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鑫易贷按揭
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东莞过户比较麻烦，先前做了一个，都花了3个月才做完
我没有眼睛
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东莞的房屋交易是这样的麻烦，而且费用多多。我前个月在长安城市花园买一套总价30的，费用（不含中介费）花了24000左右。每个地方的收费不一样，具体的费用你可以多和几家中介谈谈，如果每个人说的都差不多，应该就没什么大问题。选一个合适的中介比较重要。呵呵
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资金紧张可寻担保公司垫资赎楼
近年来，东莞不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出来，然后才能进行转让、买卖。
记者从二手中介与担保公司了解到，个人进行仍在按揭中的尚未解除银行抵押的二手房产买卖时，一种较为普遍的做法是现金赎楼，由卖家自筹资金或是买房多掏首付款用于将余款付清，将房产证赎出来，再进行后续的交易。而对于那些不愿意单独拿出资金或没有资金能力去做赎楼的买卖双方，则可以向担保公司申请垫资赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。
戴先生在樟木头看上了一套心仪的房子，但业主还欠着银行20万的贷款，双方手头都没有足够的资金去还这笔欠款，中介建议这种情况只能通过担保公司先为其垫资赎回房产证，再做后续的交易。戴先生并没有选择中介推荐的担保公司，觉得收费太贵，经在银行的朋友推荐选择了另一家担保公司。由担保公司直接为业主垫还银行20万元的贷款，双方办理交易过户手续，担保公司同时也为戴先生办理30万元的银行按揭贷款，等到银行放款后还给担保公司。戴先生算了一下，担保费用大致分两大块，2000多元的担保服务费用，另外的3000多元是担保赎楼费用，按担保公司先行所垫资的1%到1.5%之间的比例来收取。
律师提醒：
银行资金托管服务可降低风险
二手房交易过程要比一手房复杂几许，买家不仅要与卖家打交道，还要与中介机构与担保公司周旋，其手续更是繁杂，不过这过程如何曲折，无风险顺利交易是买卖双方最为关注的。
1、对于那些一次性付清房款的二手房买家，律师建议，考虑到一次性付款涉及的交易金额较大，为了保证交易资金安全，买卖双方可协商选择银行资金托管服务，监督交易资金在交易过程中按照各方确认的资金用途、使用时间使用，确保交易资金专款专用。具体的操作方式是有利害关系的几方一同到银行提出资金监管/托管的开户申请，然后与银行签订三方协议，并开通监管/托管服务。
2、购房者决定通过担保公司办理按揭贷款时，若觉得中介推荐的担保公司不靠谱时，可自行选择自己信赖的担保公司，辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。
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