美国楼市繁荣下的迈阿密警钟
今年4月，美国多项房地产指标表现亮眼。而在南部的佛罗里达，随着美元持续走强，南美投资者开始抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。“数据”复苏背后，迈阿密释放的信号暗示了美国房地产市场繁荣之下需求不足、泡沫渐起的风险。
银行监管部门的“冷水”
危机过后，美国房地产市场正在拥抱新一轮繁荣。美国商务部发布4月美国新房销售数据，结果大幅好于市场预期。新房销售较3月环比增长16.6%，为1992年以来最快月度增速。而4月新房中间价升至32.11万美元，为2008年1月以来最高水平。
新房销售状况良好，建筑商的信心也恢复到美国十年以来的最高点。目前施工队正在以大萧条之后最快的速度建造新房。4月新屋开工总数年化从109.9万户升至117.2万户，同样高于预期值112.5万户，其中独户开工数增长9%至2007年12月以来最高水平。
这组数据一扫今年以来市场预期美国楼市可能放缓的阴霾，却引来银行监管部门的冷水。美国银行监管部门的一位高管警告称，部分房地产市场正在开始形成泡沫。美国货币监理署负责人托马斯·库里表示，纽约、波士顿、华盛顿特区和旧金山的公寓市场，泡沫情况尤其严重，他警告称，贷款方正在放宽贷款条款和合约。
中国社科院世界经济与政治研究所研究员孙杰在接受北京商报记者采访时称：“金融危机以后，美国一直有意对住房贷款进行遏制。住房贷款增长已经从2007年的12%-13%降至近几年的2%-5%，足以见得政府对房地产泡沫的重视。”
被抑制的借贷杠杆
有信用没收入的人买到了房子之后，银行下一步的业务来源就只有没有信用的人。这是上一轮危机的警示。在金融危机以前，贷款价值比经常能够进一步提高到95%，也就是说只要5%的首付就能买房子，金融杠杆一下子从5倍提高到25倍。
危机后由于银行收紧了信贷，严格控制总的贷款价值比，使其不超过90%，抑制了通过住宅权益贷款来筹措首付款提高金融杠杆的做法。严格监管使得银行减少了向高负债公司发放的贷款，最大程度地压低了杠杆借贷。
但多年来所发生的信贷泡沫中，房地产市场一直都是问题的核心。因此，这种警告需要引起重视，特别是八年来，美联储一直在提供接近零利息的贷款。
“美国贷款买房利率创30年新低是美国房地产市场逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，尽管平均30年固定抵押贷款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但这仍然处于历史新低水平线上。
中国社科院美国研究所研究员陈宝森在接受北京商报记者采访时指出：“货币政策的强刺激对房地产市场回暖功不可没。尽管经济复苏依然疲弱，庞大的资产负债会导致风险越积越大，逼迫美国货币政策最终走向正轨，目前处于低位的住宅抵押贷款利率可能因为美联储加息和美国通胀水平上升而不复存在，加息的进程和节奏势必给美国房地产市场带来新的不确定性。”
会有更多“迈阿密”吗
“如果说美国楼市将迎来一场繁荣，而这样的繁荣似乎并非由年轻人推动的。与2008年房地产市场萧条之前不同，目前美国房地产买家的年龄变得越来越大。”旧金山房地产独立经纪人表示，这算是一场“另类”繁荣。
从人口普查局和皮尤研究中心的报告皆证实了这个现象。换言之，近年新家户的增长主力并不在这些年轻人身上。业内担忧这只是美国房地产市场的“暂时”繁荣，因为新家户数量的增加对房地产业是非常重要的指标，而购买者的年龄阶段对于房地产市场潜能的释放以及未来发展有着极为重要的意义。
“需求不足仍是美国房地产市场最大的问题。第一次买房的人很少，年轻人购房需求增长不利，加上中产阶级收入下滑日益贫困化，这些因素都制约了美国房地产市场实现真正意义的复苏。”陈宝森对北京商报记者分析道。
缺乏有效需求支撑，多靠投资拉动的迈阿密市场便是真实的写照。《时代》周刊曾报道，在房地产鼎盛时期，一对夫妇购置迈阿密海边的一套公寓，刚刚办完手续，出了门就碰到急切的买主，他们一转手在两个小时内就赚了10万美元。
这样的传说吸引着越来越多的投资者，在过去的十几年中，迈阿密楼市价格大涨，当前，迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。
据追踪数据，以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。今年1-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，同时，每平方英尺均价下跌了6%。
随着美元持续走强，南美投资者特别是巴西投资者购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。开价降低，不少富翁纷纷开始抛售他们在迈阿密的房产。在一些新建的高楼大厦中，有1/3的房子重返市场。今天的迈阿密是否会成为明天更多城市的“样本”，已经为本轮房地产繁荣敲响了警钟。北京商报记者&陶凤
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