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买一手房注意事项
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一手房价格谈判技巧
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一手房价格谈判技巧 篇一：一手房价格谈判技巧
开局：为成功布局
报价要高过你所预期的底牌，为你的谈判留有周旋的余地。谈判过程中，你总可以降低价格，但决不可能抬高价格。因此，你应当要求最佳报价价位，即你所要的报价对你最有利，同时买方仍能看到交易对自己有益。你对对方了解越少，开价就应越高，理由有两个。
首先，你对对方的假设可能会有差错。如果你对买方或其需求了解不深，或许他愿意出的价格比你想的要高。第二个理由是，如果你们是第一次做买卖，若你能做很大的让步，就显得更有合作诚意。你对买方及其需求了解越多，就越能调整你的报价。这种做法的不利之处是，如果对方不了解你，你最初的报价就可能令对方望而生畏。如果你的报价超过最佳报价价位，就暗示一下你的价格尚有灵活性。如果买方觉得你的报价过高，而你的态度又是“买就买，不买拉倒”，那么谈判还未开始结局就已注定。
在提出高于预期的要价后，接下来就应考虑：应该多要多少？答案是：以目标价格为支点。对方的报价比你的目标价格低多少，你的最初报价就应比你的目标价格高多少。当然，并不是你每次都能谈到折中价，但如果你没有其它办法，这也不失为上策。
中局：保持优势
当谈判进入中期后，要谈的问题变得更加明晰。这时谈判不能出现对抗性情绪，这点很重要。因为此时，买方会迅速感觉到你是在争取双赢方案，还是持强硬态度事事欲占尽上风。如果双方的立场南辕北辙，你千万不要力争！力争只会促使买方证明自己立场是正确的。买方出乎意料地对你产生敌意时，这种先进后退的方式能给你留出思考的时间。
在中局占优的另一招是交易法。任何时候买方在谈
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买房流程，买一手房和二手房流程及区别
买房流程图
买新房（一手房）流程
　　1、评估选房
　　买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的，切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子，月供最好不超过月总收入的50%。
　　根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等，然后根据自己需求及能力选择适合自己的房子，房源信息可以从房产门户网站、广告、房展会、正规中介机构等处了解，需要注意的实际情况或许与宣传差很大，所以需要仔细看房。
　　2、实地看房
　　这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在售楼处，对要购买的房屋进行实地考察，要查看有关房屋的资料，如开放商资历、产权年限、房子结构、实际面积、周边生活环境等，买房是件大事，要多看多比较才能下决定。
　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”（并称七证）,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　需要注意的是，在选房过程中，如果您所购买的是现房，您可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能够以户型图来作为选房的依据了。
　　3、交定金，签认购合同
　　向开发商或代理商支付一定数额的订金，定金几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比，并签订房地产认购书，定金各开发商定的标准不一。
　　4、付首付，签买卖合同
　　付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款和分期付款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。
　　如果您选择的是按揭贷款的话，那么您应交付一定成数(一般为房子总价的30%)的首期款，并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。
　　5、提供材料，办理银行按揭手续及合同
　　银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，一般为30年。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。
　　借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料，银行审核，签订相关合同。
　　6、验收房子
　　在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放《入住通知书》，要求您在接到通知书之日起若干天之内验收房子。认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。
　　与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准，领取钥匙。
　　7、办理产权证
　　一般情况下由发展商协助业主先到国土部门办理国土证，然后到房管部门办理房产证。业主也可在房屋买卖合同上注明最后领取房产证时间与违约条款，以防出现入住几年房产证还不到手的情况。
　　8、装修房子
　　很多房子都是毛坯房，一来比精装便宜，二来自由度高。
　　意外情况：退房
　　常说的退房在法律上应当包含三种情况：合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法；导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况；合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。
二手房的交易流程
　　先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。
　　过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！
　　一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。
一手房和二手房交易区别
　　没有大的区别，区别在于
　　一手房把钱给开发商，然后开发商有人会给你跑办理贷款办房本的事宜。
　　二手房把钱给原房东，然后有中介的人的给你们跑后期贷款过户的事宜。
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TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&房产经纪人成交客户需要这三个步骤：杀客-找客-养客
　　房产经纪是一个高成就高压力的行当，光鲜衣着与流利谈吐背后，往往是常人难以忍受的艰辛。
　　在房地产行业，一线销售的“苦逼”程度更是引领各行业之风骚，尤其是二手房中介的经纪人们更可谓苦逼中的战斗机，朝九晚十，餐风不露宿，风里来、雨里去，长年第一时间感受季节的冷暖交替。
　　苦逼不可怕，尚且有出头之日，最怕的是连苦逼的饭碗都没了。互联网大潮正对传统行业发动猛烈冲击，有企业要“去中介化”，有人要革代理销售的命，有人提出所有置业顾问终将失业的论断。
　　所幸的是，口号与概念喧嚣之后越来越多的人已经达成共识，房地产由于交易的复杂性和高卷入度，线下销售交易服务不可能被互联网取代，中介或销售的铁饭碗终不会被打破。
　　但问题是，地产中介销售的铁饭碗有没可能成为金饭碗，我们的房产销售能否成为美国同行那样体面和受人尊重的职业？
　　抛开行业规范与职业体系暂且不谈，“打铁还需自身硬”，房产销售从苦逼到牛逼的晋级道路，从自身销售能力提升与行为性格修炼方面，要迈过“杀客”、“找客”和“养客”这三个维度。
　　第一维度：成交转化的能力—“杀客”
　　成交是“惊险一跃”的最后一击，是撒网捕鱼时的猛力一拉，是过人进球的临门一脚，是销售人员所有辛勤工作要实现的结果。
　　一线的TOP
SALES大体有两类：一类是超级勤奋型的，每天第一个来最后一个走，不放过多接一个客户的机会，一有空就打电话，接待中勤勤恳恳，服务到位，让客户满意甚至感动通过扩大分母来提高成交量；
　　还有一类被称为杀手型的，一眼就能识别出客户的需求和类型，找到关键决策人，如猎人般精准命中，话不在多，但是每句问答都能以客户为导向，直指客户的痛点和痒点。这种是通过命中率来提高成交量。
　　当然，这种功力亦非天生获得，台前几分钟，幕后几年功，千锤百炼方能成精。
　　第二维度：拓展客户的能力——“找客”
　　在房地产市场供不应求的时代，中介朋友们在门店等待客户上门，完成接待工作就可以实现成交，比的成交率也就是“杀客”能力。
　　但市场从卖方市场向买方市场过度，营销模式也从坐销向行销进行转变，好的销售必须运用一切身边的途径自己寻找客户。二手中介在这方面的意识、经验和能力都明显强于一手房案场的销售人员。
　　但事实上自行找客的工作也不是想象的那般困难，关键在于销售是否有心，是否有恒心坚持。比如经常使用的电开，只要找到匹配的数据，加上顽强的毅力和成熟的技巧，一定可以获得比别人更多的客户。
　　比如我们乘坐出租车上班，路上和司机攀谈，可以把司机带进门店成交，并挖掘出了一个车队的客户。商店购物，饭店吃饭，医院看病，各种场合之下，都有将商家店主发展成购房客户的成功案例。
　　第三维度：深耕客户的能力—“养客”
　　美国经纪公司在培训新人时讲的最多的一个词是farming，直译是农民耕种的意思。销售的第一道坎“杀客”，需要的就是猎人狩猎般的嗅觉与命中率，而farming实际上就是要有农民般的意志与耐心。
　　从理论上来讲，营销有交易营销和关系营销两种范式。对于交易营销，营销的目的就是为了促成交易，房产销售中出现“杀客”能力这一术语就反映出当下房产销售遵循交易营销范式。其背景一方面是过去房地产总体处于供不应求状态，另外也和房地产消费频次低有关系。但随着市场供求关系的逆转，交易营销必将转向关系营销，也就是销售要做到有持续性，必须维系好客户关系，依靠客户的终身服务和客户介绍客户来实现更多的交易。
　　从实践来看，养客在当下的销售实战中也起着十分重要的作用。案场里卖的最好的销售，一定是老客户源源不断地为她/他介绍新客户。美国房产经纪人培训中也有句话“如果你没有回头客，那你就该回家了”。
　　“当几个新客户买了房子或卖了房子之后，一直都没有介绍他的朋友来，就说明他对你的工作不满意，在房地产销售中如果要靠新客户的话，你是做不下来的，所以，你的回头客的多少就决定了你能不能做这一行”。
　　如何让老客户成为你的销售助手，一方面通过专业服务让客户满意，另一方面则是要和客户交朋友。如何交友，则功夫在外，关键还在于销售是否用心、有心。
　　通往牛逼销售的三道门槛中，很多销售往往只关注“杀客”能力，无心去做“找客”工作，更没有主动“养客”的意识，所以虽然有时凭借市场之势成就了好的业绩，但却难以保持稳定性，依然摆脱不了看天吃饭的苦逼命运，更难以完全享受销售工作本身的乐趣。
　　真正的成功不是一时的，是经久磨砺沉淀而成，没有辛勤的汗水垒铸，谁能一步登天，作为一名房产经纪人，吃苦精神是必须有的，但是苦带来甜也是别人不能及的！
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