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美国房屋无偿转让时要注意什么？
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无偿转让听起来很简单，但仍有可能引发法律纠纷，因为类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单，但还是有很多需要注意的地方，下面就给您详细介绍下美国房屋无偿转让的注意事项。
一、老年人福利
现在有很多老年人想要申请政府的一些福利，比如medicaid。但是因为对收入有要求，很多老年人担心，如果自己有房产会影响申请&medicaid，所以把房产转让给自己的子女。但是他们不清楚即便是转让了房产，有一些情况下，他们5年内还是不能申请政府的medicaid。并不是转让就能马上申请，这点是必须要注意的。
而且，这样一种房契转名会让很多老年人没有保障，如果有老年人一定要把房产赠予给自己，可以在房契里写入一项条款。就是尽管老人把房产转给子女了，但是老人拥有这栋房产的终身居住权。很多人存在误区，有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产，老人&有没有什么收入和存款，那么同样可以申请medicaid。这样只要有一天老人打算卖房或者去世了，卖房的钱先偿还自己的看病的花费，剩下的钱留给子女也是可以。
二、医疗信托
如果有这种需要的老人，最好还是要和律师沟通，看哪种方法是最好的。事实上，其实老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利，而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子，那么也还是要寻求一种保护自己的方法。
三、为欠款临时过户
有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人，然而无偿转让是没有办法购买产权保险的，保险的赔偿方还是原屋主，所以一旦原屋主有欠款，这笔欠款除了跟着人走，也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子，还是要偿还欠款，不然房产的产权也是有问题的。
四、将个人房产转让到自己公司名下
现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下，事实上就是自己转给自己，但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房&产，那么公司也必须是夫妇两人名下的，而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题，因为这种转让是不需要转让税的。
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2015最新规：个人赠与房产,从此不用再办理公证，那亲属之间无偿转移房产，究竟是赠予合算、还是买卖合算？
【导读】：随着国税总局于2015年6月29日正式发文将试行了多年的房产赠予必须办理公证手续取消后，那么亲属之间的房产无偿转移，究竟是通过赠予的方式成本低，还是通过买卖的方式办理房产转移成本低？法律顾问工作室今天为大家总结两种不同处理方式的交易成本，以供大家参考（附新政全文）：一、房屋赠予成本1、契税：为房产评估价的3%；2、评估费（不超过评估价的1%，各评估公司不一致）3、其他各项费用（印花税、交易费、登记费、配图费与房屋买卖一致） 二、房屋买卖成本1、出售方：营业税、个人所得税；2、买受方：契税3、其他各项费用（印花税、交易费、登记费、配图费与房屋赠予一致）具体的税费应根据所售房屋的年限及是否为普通住宅，综合确定税费，详见下表：结论：今后，亲属之间的房产无偿转移，除非你是首套房，而且该房产为普通住宅，否则一般不考虑通过买卖的方式办理。 附：新政全文国家税务总局 关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告国家税务总局公告2015年第50号 　　为切实减轻纳税人负担，现将简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的有关事项公告如下：　　个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。【按：《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条规定，“二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。”】本公告自2015年7月1日起实施。此前尚未进行税务处理的，按照本公告规定执行。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人‘赠与公证书’和受赠人‘接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’”同时废止。　　特此公告。 　　国家税务总局2015年6月29日
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无偿使用、免租金期使用他人房产税务处理有差异
无偿使用、免租金期使用他人房产税务处理有差异近日财政部和国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）第二条规定了免租金期使用房产的房产税纳税问题。无偿使用与免租金期使用他人房产的税务处理的讨论又引起了关注。笔者就纳税人无偿使用、免租金期使用他人房产的税务处理作比较，以供纳税人参考。　　一、无租使用与免租金期使用的区别　　纳税人无偿使用他人房产与免租金期使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。　　无租使用一般视为无偿出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金给产权所有人。　　免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。　　因此，无租使用与免租金期使用他人房产表现形式是一样的，即使用人无需支付对价。但实质上是不同的，前者属于无偿使用，可视为无偿出借，后者是一项租赁交易。　　二、房产税税务处理　　（一）无租使用的房产税处理　　《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。　　可见，房产税原值上由产权所有人缴纳。但对无租适应他人房产由特殊规定，财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（[86]财税地字第008号）第七条规定，　　纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。　　由于出租人无偿地提供了房产给别人使用，导致无出租收入。无法进行从租征收房产税，但也不能由于出现无租使用行为，而不征收房产税，采用房产余值征收，便于管理。但根据《房产税暂行条例》以及财税[号的规定，在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。　　（二）免租金期间房产税处理　　含有免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁的。而租赁行为中，除特殊规定外，房产产权所有人为房产税纳税义务人，承租方无需缴纳和承担房产税。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。　　例如，企业A于日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（日～日）免收租金。也就是说在日～日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。　　三、营业税税务处理　　（一）无租使用的营业税处理　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。无租使用下，出租方无偿提供房产给使用方，出租方未取得有偿收入，因此，出租方不是营业税税纳税义务人。　　（二）免租金期间营业税处理　　《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《营业税暂行条例》第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。　　《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。　　由于免租金期间租赁合同约定不支付租金，如上例中，租赁合同约定两年（日～日）免收租金。2011年起，每年6月30日收取租金5000万元，根据《营业税暂行条例》第十二条与《营业税暂行条例实施细则》第二十四条的规定，该企业应在2011年申报纳税缴纳营业税2500元（50000×5%）。　　四、企业所得税处理　　（一）无租使用的企业所得税处理　　无租使用房产的企业所得税税务处理主要取决于是否是关联方。一般情况下基本上是关联方无租使用房产，根据《企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。”又根据《企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。”　　因此，关联方无租使用房产，应按照经税务机关调整后的价格确认租金收入，计算缴纳企业所得税。如果无偿提供房屋给其他单位使用如不属于关联交易，不需要进行纳税调整。　　此外，无租使用中，适用房依照房产余值代缴纳房产税是否可以税前列支呢，笔者认为在无租使用情况下，房产税的纳税义务主体仍为产权所有人，只是由使用人代为缴纳房产税。为房产所有权人代缴的房产税当然也不允许在税前扣除。　　（二）免租金期间企业所得税处理　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。可见，《企业所得税法实施条例》对租金收入的规定不是完全按照权责发生制原则确认的，更接近于收付实现制。　　因此，预收租金收入不能完成按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这样处理后，税收与会计确认收入会产生时间性差异，企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征企业所得税。反之，如果合同规定租赁期满一次性支付几年的租金，那么应在支付当年确认所得收入，计征企业所得税。但对出租方一次性收取数年租金的情况下，只要符合《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定的两个条件，即交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。　　例：一公司有房产一栋，其原值为1000万，2010年6月对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2010年6月至12月为免租期。　　如果该公司是一次性收入10年的租金收入，则在申报2010年企业所得税时，应确认租金收入为（10×12×10）÷（10×12＋6）×7=66.67（万元），此时的企业所得税应税收入确认时间与会计保持了一致。如果合同约定该公司分期收取租金，则应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税应税收入的实现，相应免租期企业所得税不确认租金收入的实现。　　需要提醒的是，不论出租方如何确认租金收入的实现，在承租方租赁费用的税前扣除上，根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。也就是说，承租方支付租金并非是在实际支付的当期一次性税前扣除，而应一律按租赁期限均匀扣除。在承租方的税前扣除上，与会计规定是一致的。上例中，承租方2010年应确认租金支出（10×12×10）÷（10×12＋6）×7=66.67（万元）。　　因此，租金收入的企业的所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期。由于免租金期间约定无须支付租金，因此，免租金期间项租赁无企业所得税纳税义务。
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是有偿买卖还是无偿转让 一套房产让兄弟成仇人
http://www.sina.com.cn 日11:23 龙虎网
　　【龙虎网讯】昔日两个亲兄弟同住一个屋檐下，彼此关系极佳；如今他们却成了“死对头”，连对话都需要双方共同的朋友转达。让他们反目成仇的原因只有一个：一套位于下关区建宁路68．5平方米的住房。
　　兄用弟工龄买房
　　1952年出生的李伟强（化名）与大其三岁的亲哥哥李伟亮（化名）从小就与父母住在建宁路某号的一套临街住房中。其间哥哥李伟亮经历离婚风波，而弟弟李伟强因为身体虚弱，长期被肺气肿、哮喘病困扰，再加上下岗吃低保，时至今日依旧单身。
　　李伟亮酝酿再婚时预备将建宁路的住房买下作为爱巢（此前建宁路住房为公房，租赁人为兄弟俩的母亲）。此时兄弟俩的父母已相继去世，弟弟李伟强继续住在建宁路显得不合适，兄弟俩遂于2002年达成协议：由哥哥李伟亮出钱在外为弟弟安置一套不低于6万元居住权的房屋；弟弟李伟强同意将自己之前在工厂工作积累的工龄交给哥哥，由哥哥用弟弟的工龄，以弟弟的名义将建宁路住房买下，弟弟再将该房屋的产权无偿转让给哥哥。
　　李伟强告诉记者，他对亲大哥十分信任，加之自己没有老婆，不用买房，哥哥用自己的工龄买房还可以省下自己的那一份，将来退休时还能分至少五万元，他遂同意了哥哥的建议。之后李伟强搬至镇江路一处40多平方米的公房中，每月凭低保证交纳18．9元的房租。该套公房的居住权正是哥哥李伟亮花7万余元所买。
　　日，兄弟俩来到华侨路房产交易中心完成过户手续。据李伟强介绍，签约当天自己并不知道契约的内容，哥哥只是让自己在签名处签了三次姓名，便将文件收起。
　　终于引发纠纷
　　今年元旦，居委会要求李伟强提供住房证用于核准低保资格。此前镇江路住房的住房证一直由哥哥李伟亮保管。李伟强曾多次向其索要，均被李伟亮拒绝。为何哥哥始终扣着弟弟的住房证不放呢？
　　李伟亮告诉记者，弟弟多年来体弱多病，至今未婚；他担心弟弟容易轻信的毛病让其落入外面“野女人”的圈套，将该套住房的居住权倒卖；一旦弟弟误入歧途，他将居无定所，自己很难再帮他。于是李伟亮决定由自己保管住房证，以免家财旁落。
　　李伟亮的行为激怒了弟弟。李伟强认为，哥哥既拿到了建宁路住房的产权，又不肯将镇江路房屋的住房证交给他，自己两头落空，兄弟感情由此一落千丈。对于房产法律知识毫不知晓的李伟强来到下关区法律援助中心咨询。
　　官司不可避免
　　在工作人员的指点下，李伟强调取了日他与哥哥所签的房屋契约，契约中约定，李伟强作为卖方将建宁路房产以16．8万的价格卖给哥哥李伟亮。拿着这份契约，李伟强欲将哥哥告上法院。他认为，哥哥欠他16．8万元。
　　对此李伟亮表示，之前双方已就建宁路房屋产权达成一致，李伟强承诺将该房产无偿转让给自己，购买建宁路房产的全部费用均系自己所出，只是由于国家政策规定用谁的工龄买房，房主就是谁，因此自己才用房屋买卖契约的形式将建宁路房产从弟弟名下过户至自己和儿子两人名下。16．8万元只是一个虚拟的买卖数字，实际上是他自己将房产卖给自己。如今弟弟向他要钱十分荒谬。
　　律师视点：弟弟李伟强的代理律师、江苏南京天之权律师事务所律师李捷告诉记者，弟弟如今向哥哥要钱不仅不荒谬，而且正当合法。即使双方曾签订弟弟无偿转让产权给哥哥的协议，但由于签订该协议的日期为2002年，在签订2003年买卖契约之前。前一份协议为无偿转让，后一份契约却变为买卖，这说明双方对于产权的分配意愿发生了改变。
　　是有偿买卖还是无偿转让 一套房产让兄弟成仇人
　　作者：陈祝聪 洪唯
　　（来源：金陵晚报）
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