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集美北站新城投资潜力解读 配套完善片区的价格洼地
[导读]北站新城定位为以海西交通枢纽为核心的厦门城市门户地带。
编者按根据《厦门市城市总体规划（年）》，到2020年，厦门常住人口有望达到500万人，将建设成为特大城市。
而厦门本岛空间狭小、人口密度高，承载量已日趋饱和，急需新的城市空间来容纳不断增长的人口。在岛外区域成熟度、宜居度不断增强的背景下，未来岛外地区将迎来大量的人口流入，岛外房地产市场迎来重大发展机遇。
本文从规划与区位、配套设施、房地产市场以及人口和产业四个角度对海沧马銮湾新城、集美北站新城、同安滨海新城、翔安东部新城四大新城进行分析研究，为开发商将来进一步布局岛外、拿地开发提供决策参考。
一、区域概况&未来规划
集美北站新城区位示意图
北站新城，东至圣岩路延长线，南至集美北大道，西至集美大道延伸段，北至圣岩路，总用地规模约5.5平方公里，规划总人口8.5万人。
北站新城定位为以海西交通枢纽为核心的厦门城市门户地带。总体规划为&一心一轴一带三区&。一心为厦门北站核心；一轴为核心区南北向商贸轴；一带为沿高速铁路线设置200米防护带成为片区最主要的生态绿色廊道；三区为高速铁路核心区、生态居住区、创意产业区。北站新城将打造集综合交通换乘、商贸办公、旅游服务、信息交流、文化娱乐和居住于一体的复合型新城区和服务业聚集区。
二、基础设施配套
后溪长途汽车站
北站新城以厦门北站为中心，是一个具有综合交通辐射能力的枢纽型区域。作为国家&四纵四横&沿海铁路快速通道上的一个重要节点，新城共汇集了福厦、厦深、向莆、龙厦、鹰厦五条铁路；沈海高速、厦安高速从这里通过；324国道、海翔大道、城市快速路在这里交汇。
公共交通方面，链接岛内外的BRT快速公交线3号线终于厦门北站；地铁一号线途径新城内的岩内北广场站、天水路站、厦门北站。新城内的综合交通枢纽的重要配套工程&&后溪长途汽车站预计将于2017年春节投入使用。后溪长途汽车站以&一级长途汽车站&标准进行规划建设，建成后将接驳北站铁路客流，服务动车转长途汽车前往周边地区的旅客。
教育配套意向图
北站片区内教育配套相对缺乏，目前仅有附近正在建设的窗内小学，规划有3栋教学楼，可容纳24个班，每班45个学位。距厦门北站约1.5公里处有后溪中心小学（将升级为九年制学校）、后溪中心中学。
距离北站新城周边数公里的集美新城教育资源则相对丰富&&文教区内云集了集美大学、厦门理工学院、工艺美术学院、工商旅游学校、厦门软件学院、华厦职业技术学院等多所高等学府。
三甲综合医院规划效果图
医疗资源是片区配套的重要构成，目前北站新城可与集美新城共享医疗资源。距离北站新城不远厦门市第二医院三期项目正加速推进中。一所市属三级甲等综合医院也将落户临近的集美新城（总占地面积约10.5万平方米，总建筑面积约24万平方米）。在新城片区诚毅南路亦将新建一个社区卫生服务中心，完善分级诊疗制度，让周边居民享受便利的医疗资源。
在灌口和后溪片区，都规划引进大型医院或专科医院。据悉，未来规模为一千个床位的市妇儿医院有望落户北站片区。
三、房地产市场
目前在以厦门北站为圆心半径3公里范围内已有杏林建设、永同昌、中骏集团、特房集团等数家开发商布局于此，最知名的为厦门万科，于2012年入主2012JP05综合体地块，楼面地价2155元/平方米。从土地用途来看，开发商拿地类型以商住和综合体含（商住）为主，合计共6块（含高铁阳光花园商品限价房地块）。从土地价格来看，由厦门市杏林建设开发公司获得的2013JP02地块为北站片区的a**2，楼面地价为10503元/平方米。
目前，集美的杏林湾片区地块楼面地价已高达15000元/平方米，而目前北站片区内商住用地平均地价为4244元/平方米，相比之下价格优势明显，是独一无二的价值洼地。随着集美新城片区、杏林片区土地开发日渐饱和，土地供应日渐减少，未来几年内北站片区、杏北片区逐渐成为未来土地供应重点区域。
北站片区是汇集了地铁、动车、BRT、公交、高速五大交通体系的重要枢纽中心，其辐射能力随着厦门城市人口进一步朝岛外迁移，北站片区土地市场将再迎机遇。
(数据截止日期：，数据来源：网络)
2房地产市场
北站新城内商品住宅项目共有六个，分别为（在售）、中骏?四季阳光（二手）、（在售）、杏林建设、、厦门高铁阳光花园。目前新城际广场与万科广场一手房均价16750元/平方米，相比杏林湾片区20000元/平方米的销售均价低40%左右。二手房中骏四季阳光均价为9300元/平方米。
2016年，杏林湾片区多盘齐发，入市房源与成交量或创全市新高。在全国楼市环境趋火爆的背景下，集美北站新城片区有望受益，迎来新一波成交高峰。可以预见未来几年内杏林湾片区承载量逐渐趋于饱和，居住区域将不断北延。而随着轨道交通建设的持续推进，北站新城的交通通达性将得以显著提升，有望与杏林湾片区连成一片，进一步融入大集美的楼市格局。并且，在交通便利，价格洼地的因素作用下，房市客源将进一步向北聚集，为北站新城的房地产市场创造了机遇。
四、人口与产业
目前，厦门北站商务营运中心已建成，主要吸引中小企业总部入驻；海西汽车物流城也已建成，已有多家汽车4S店入驻；北站西北侧，厦门邮政EMS国内邮件处理中心已投入使用，这是海西最大的全自动邮件处理中心；厦门西客运站和旅游集散中心已经建成，将分流北站的巨大客流量以及承担旅游交通集散、旅游产品整合销售等功能。
依托北站的枢纽功能，今后该片区的人流、物流、资金流和信息流等因素集聚所产生的辐射效应，将加速北站片区朝着集高端商贸、现代物流和人居休闲于一体的综合型城区的崛起。
目前来看，因距离岛内较远，厦门北站片区人流量不具有优势，周边居住氛围也还未形成；人流量的不足导致片区内商圈的发展的疲软。但未来不久以上局面将有所改变：随着商业及各项产业配套的建成，城市综合体的入市，与北站相隔不远的软件园三期的投入运营，带来一定体量的产业人口。地铁一号线的建成及路网升级，以后将为北站片区带来一定量的本地客源，而厦深铁路通车后，外地客源也会逐步增加。从整个集美区的角度看，北站片区的房价目前是集美的价格洼地，片区的配套完善将使区域居住价值将更加凸显。
除了北站南北广场、新城际广场及等几百万平方米的大体量商业外，北站片区还规划有一系列住宅、写字楼、星级酒店和情景街区。届时，北站片区将成为集购物、休闲、娱乐、居住和商务办公于一体的交通枢纽、旅游集散中心。
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半城市化地区土地利用变化及驱动力分析_以厦门市集美区为例_黄云凤
随着城市化进程, 城市和乡村之间的要素交流日 趋频繁 、 职能联系更为紧密, 城市地域到乡村地域的 界限趋于模糊 、 渐变特征明显, 传统的农村 -城市二元 论不再适用 [1-2]。 20世纪 80年代末国内外学者提出了 半城市化地区 (Peri-urban area ) 力图用新的视野去刻 画这种存在于城市区域与乡村区域之间的过渡性地 域, 目前已成为城市化研究中的一个新的理论前沿与 热点 [3-6]。 半城市化地区表现为城乡土地利用混杂 、 土 地利用变化迅速 、 社会经济结构急剧变化 、 产业结构 与就业结构的非农化水平较高而产业与人口在空间 上的积聚程度仍较低 、 空间上初步具备城市的某些特
点和功能 、
似城非城的过渡性地域类型 [7-8]。 随着城市 的扩张, 半城市化地区的农田和林地不可避免转化为 城市用地, 主要是住宅, 商业和工业用地和基础设施 如公路, 以及其他的土地延伸的娱乐设备, 垃圾堆存 处和污水处理厂等 。 研究表明这些地区土壤质量最好 的农业用地逐渐转变为城市用地, 同时对生态系统带
来威胁, 造成一系列的社会环境问题 [3-4, 7, 9-12]
土地利用是自然基础上的人类活动的直接反 映 [13],土地利用变化改变生态系统的结构与功能, 是 对生态系统服务产生威胁的主要驱动力之一 。 土地利 用变化的驱动力研究是了解引起土地利用变化原因 的重要途径 [14]。 目前已经有许多学者对不同地区和区 域进行了相关的研究 [15-16], 然而土地利用快速变化是 半城市化地区的重要特征, 而对于半城市化地区土地 利用变化特征和驱动力分析还较为少见 。 本文以厦门 市集美区为例进行实证研究,该研究工作旨在深入了 解半城市化地区土地利用状况及其变化的动态演变过 程, 以提高人们对土地利用变化的预测 、 管理 、 决策和 调控能力,一方面为区域土地资源持续利用提供决策 依据, 另一方面可望为丰富半城市化地区理论体系 。 1研究方法与数据来源 1.1
研究区概况
厦门市集美区, 位于福建东南沿海地带, 厦门岛西 北面 。 地处东经 117°57′ ~l18°04′ , 北纬 24°25′ ~24°26′ 。 该区是厦门市 6个行政区之一, 辖有 4个街道 2个镇, 即集美街道 、 侨英街道 、 杏林街道 、 杏滨街道 、 灌口镇 、 后溪镇;面积 276km 2。 2007年行政区内总人口约 34万人 (常住人口 ) , 其中户籍人口 197997人 。 2007年三 次产业比重为 0.91:68.7:30.38, 第二 、 三产业产值占
总 GDP 的 99.09%,
人均 GDP 已达 64200元 。 集美区 东北接同安区, 西北靠漳州长泰县, 西南毗邻海沧区, 与泉州市区 、 漳州市区基本等距, 是闽南金三角的中心 点 。 且与厦门本岛 、 岛外的各个城市组团均有良好的区
位关系, 是进出厦门岛的重要门户, 区位优势独特, 是
厦门市城市组团结构中的一个独具特色的片区 。 自 1980年厦门市设立经济特区以来, 伴随着快速的经济 发展与城市化 、 工业化进程, 集美区呈现出典型的半城 市化地区特征, 土地利用方式快速变化, 生态系统景观 破碎化加快, 生态系统服务功能急剧改变 。 1.2数据来源与数据处理
本研究所采用的数据包括 年间厦门 市集美区每 5年一期的 landsat TM/ETM+遥感影像 数据, 包括 , , , 和 共 5个时期 (2002年为 ETM+影像,
其余为 TM 影像,
分辨率 28.5m ) , 各影像时相相近, 利于比较 。 在图片光学纠正和几何纠正后, 利用 Erdas 软件经目视判读得到矢量图 。 使用 ArcGIS 9.0软件为 5个时期的土地利用图建立统一的投影和坐标系 。 人 口 、 经济和社会数据来自 《 集美区统计年鉴 》 和 《 厦门 市国民经济和社会发展统计公报 》 等 。 1.3景观分类与遥感解译
参考中国科学院
“ 国家资源环境遥感宏观调查与 动态研究 ” 中制定的土地资源分类系统, 结合集美区 城乡用地混杂的特点, 将土地利用类型分为 5个一级 类和 8个二级类 (表 1) 。 首先对 5期 TM/ETM+遥感 影像进行预处理, 配准误差小于 0.5个像元, 然后根据 二级分类体系和相关专家的判读经验所建立的遥感 图像解译标志, 在 Erdas 平台上对 5期遥感影像进行 人机交互解译, 在 GIS 技术的支持下提取 20年来各 期影像的土地利用类型数据 。
土地利用变化评价方法
土地利用变化评价方法, 根据已有评价方法 [18-19]
并结合本论文研究需要, 主要采用土地利用强度以及 矩阵分析等模型分析 [18]。 2土地利用变化结果分析与讨论 2.1
土地利用结构变化特征
集美半城市化地区土地利用类型分类体系
Table 1Classification system of land-use types of Jimei peri-urban
一级分类 二级分类 备注
城市建设用地 (UCL)
受城市化影响明显, 具有初期城市形态的景观 农村建设用地 (RCL)受城市化影响较轻, 农村和小城镇形态的景观 农用地 农用地 (AL)用于农业生产用途的耕地 、 园地 、 养殖用地景观 林地 林地 (FL)主要分布在北部山区
水域 淡水水域 (FA)内陆水域和河流入海口附近水域 滩涂 (MF)主要是沿海和海湾滩涂养殖景观 近海海域 (SA)未被滩涂养殖利用的海域 未利用土地
未利用土地 (UL)
空闲地或部分正在建设中的用地
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39(36):2 责任编辑张杨林责任校对况玲玲 沿海半城市化地区特征及土地利用变化分析——以福建省厦门市集美区为例黄云凤,刘启明(集美大学生物工程学院,...响应——以厦门市集美区为例 3 黄云凤 1, 崔胜辉...与功能, 是对生态系统服务产生 胁迫的主要驱动力之...分析半城市化地区生态系统服务对土地利用/覆 被变化...半城市化地区土地适宜性评价方法及应用_以厦门市集美...—以厦门市集美区为例石龙宇 1,黄云凤 2,崔胜辉...层次分析法、 专家评分法等手段对每种土地利用类型的...邱全毅 1 张国钦 2 1 黄云凤 3 ( 1 中国科学...—以厦门市集美区为例 江等: 滨海半城市化地区...[ 9] , 分析其驱动因素 和空间分布变化 , 也有...2010 , 21 ( 4 ): 856 - 862 滨海半城市化地区景观格局演变 ——— 以厦门市集美区为例 * 刘江 1, 2 崔胜辉 1 ?? 邱全毅 1 张国钦 2 1 黄云凤 ...[6]黄云凤,崔胜辉,石龙宇. 半城市化地区土地利用变化及驱动力分析——以厦 门市集美区为例[J]. 环境科学与技术,-205. [7]张文忠,王传胜,吕昕,...半城市化地区住区形态及空间分布特征_以厦门市集美区为例_刘江_城乡/园林规划_...黄云凤 3 (1. 中国科学院城市环境研究所 , 厦门 361021 ; 2. 中国科学院研...以厦门市集美区为例[ Pan L Y,Lin T, Cui S .... 对半城市化地区展开研究有利于正 黄云凤, 确...( 刘盛和等, 2010 )、等, 土地利用变化 ( ..., 2009 海湾型城市半城市化地区空间扩展演化— —— 以厦门市为例花利忠 1, 2 , 崔胜辉 1, 3 , 黄云凤 2, 3 ,尹 锴 ,熊永柱 1 1, 2 ( 1. ...田义超等以陕西省咸阳台塬区为例, 利用 CLUE-S ...[14] ; 黄云凤等以厦门市集美半城市化地区为例,...Dinamica EGO 模型的土地利用变化及驱动力分析 [J]...游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
世茂39亿夺厦门集美38万平地块
&&综合媒体报道，今日（9月11日），上海乾慑投资管理有限公司（世茂子公司）以39.22亿元竞得集美2014JP04地块，楼面价10363.05元/平米，溢价率76.19%&&本次土拍有、IOI集团、、中骏、禹洲、世茂、住宅等7家知名参与竞拍，竞争激烈。世茂39亿夺厦门集美38万平地块&&地块位于集美区11-12片区集美新城杏林湾路与集美大道交叉口南侧，为城镇住宅、批发零售用地、商务金融用地，占地面积平米，总建筑面积378460平米，容积率3.32，拍卖起叫价222600万元，起拍楼面价5881.73元/平米&&由于该地块位于两大城市主干道杏林湾路与集美大道交叉口，因此交通较为便利，BRT快1线华侨大学站和华侨大学公交站距离地块步行只需10分钟的路程。另外，地块靠近杏林湾路的公交站已经建好，未来将会投入使用。值得一提的是，在8月26日出炉的厦门地铁6号线图上显示，该条线路未来将经过华侨大学，这对于未来生活在此的人们来说无疑是一大利好消息。在此，无论是乘坐公车、BRT还是未来的地铁，都可轻松快速到达岛内外各大重点片区。世茂39亿夺厦门集美38万平地块&&地块所处的集美新城片区经过近几年的发展，已经成为集美片区楼市最火的区域之一。目前，集美新城六大公建已经有部分投入使用，两大办公集中区——软件园三期、杏林湾运营中心也有不少企业入驻。片区周边除了有早期建设的住宅莲花尚院、滨水小区等住宅社区，目前在售、待售的楼盘包括有IOI棕榈城、住宅莲花双城、恒大2015JP01地块等。
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厦门集美地王动工 将建12栋高层和9栋多层产品
来源: [ 观点地产网 ] &&&& 时间: 15-05-17 22:19
厦门集美地王J2014P01地块已开工建设。据称，该项目将规划有12栋高层和9栋多层产品。
　　观点地产网讯：近日，媒体消息报道称，厦门集美地王J2014P01地块已开工建设。据称，该项目将规划有12栋高层和9栋多层产品。
　　据了解，该地块于日公开出让，彼时共吸引了国贸、首开、禹洲、住宅、联发、保利、招商、建发、万科、杏林建设、中骏、融侨、特房13家房企参与竞拍。
　　最终，经过1个小时、193轮的激烈争夺，厦门国贸天地房地产有限公司以总价31.96亿元竞得该地块，楼面价13135.5元/平方米，溢价率64.40%，创集美地区新地王记录。
　　资料显示，该地块位于集美区11-11片区杏林北路与杏锦路交叉口南侧，土地用途是城镇住宅、批发零售用地(商业)，土地面积平方米，建筑面积243310平方米，起拍价19.44亿元，起拍楼面价7989.8元/平方米。
　　地理区位上，该地块占据董任站和杏北站两个地铁站，往北为集美新城核心区域，新城6大公建配套已基本建成，集美行政服务中心已投入使用。项目周边教育资源有厦门国际学校、厦门英才学校、杏林中心小学。
发稿：黄银桥审校：武瑾莹
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