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买房时，多数人需要向银行贷款，银行会告诉你两种还款方式，等额本金和等额本息，请您二选一。若要细问两者区别，就会被告知：很简单！等额本息就是每月还款金额一样，等额本金就是还款金额逐月递减。其实并非这么简单，今天给大家细细讲讲，不想被银行忽悠或多花冤枉钱的一定要看，分分钟能省下十几万哦！
一、贷款利率的折扣
现在，买房时要以最新政策为准，一定要去查这个细节！目前南京最新的政策是首套最低首付2.5成，贷款基准利率4.9%，二套首付4.5成，贷款利率上浮1.1倍。
二、选择哪种还款方式
也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限，能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考。&
1、第一种方式&&等额本息还款
等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比&利滚利&还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
&其实，你在看房时，置业顾问给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？
&以贷款20年，贷款100万，基准利率来算，每个月需要还6544.44元。而每个月还银行6544.44元中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。
你在银行基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。
大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。
2、第二种方式&&等额本金还款
等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
银行不会主动提出有这种还款方式，基本都只说前一种。还是以贷款20年，贷款100万，基准利率来算，第一个月需要还8250元，每月还的钱要比等额本息多1700多元。第2个月开始，只还8232.99元，因为本金上月已经还了一部分，这月利息重新计算，以此类推每月递减17.01元，越到后面还款压力越小。
而最重要的是，当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出。
而且就算不提前还，这种方式，如果按照贷款20年来算的话，要少还近8万的利息，按照30年来算的话，要少还10几万的利息！只是前期压力较大！
（贷款30年对比）
三、贷款到底要选哪种方式？
但是并非要首选等额本金，在综合考虑生活幸福感、货币时间价值、每月还款的承受力等因素的前提下，简单来说就是：
等额本息：每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
等额本金：因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
四、买房商业贷款申请攻略
1、审批贷款，签订贷款合同；2、银行下同贷书；3、产权过户；4、银行下款到资金监管账户；5、放款到卖方账户；6、拿证送抵押登记
所需材料：（复印件请用A4纸型）
1.贷款审批材料：
（1）存量房交易合同或网签合同；（2）买卖双方的银行卡和复印件；（3）买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；（4）买方及配偶的收入证明原件；（5）卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；（6）其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
2.抵押登记材料：
（1）买方的房屋所有权证；（2）买方的国有土地使用权证；（3）夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明。
3.卖方取款材料：
（1）资金监管协议；（2）身份证；（3）银行卡。
五、提前还贷注意事项
南京11家银行提前还贷大全
几种提前还款方式&：
1.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退；
2.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额基本不变，将还款期限缩短。
3.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担；
4.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多；
5.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。
五大银行提前还款的违约金规定
1、建设银行：不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。一年到两年的收取2%，两年到三年的收取1%。
2、农业银行：不满一年提前还款的，以本金&月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
3、工商银行：不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
4、中国银行：不满一年提前还款的，收取最高不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
5、交通银行：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
提前还款需要的材料
身份证原件及复印件；具备贷款账号的证明材料（包括但不限于：借款合同、对账单、还款计划单等）；还款卡。
提前部分偿还贷款本金，可由借款人选择缩短贷款期限或减少每月还款额两种方式。提前还款后，对提前归还的贷款本金，将按照借款人实际占用资金的时间计收贷款利息。提前还款一年不得超过两次（不含使用住房公积金归还贷款），每次还款金额不得低于5000元（使用住房公积金归还贷款不受此额度限制）。
不要选择大月提前还款
大月有31日，提前还款的利息按照日计息，算天数的时候会多算一天;
日利率 = 年利率&360
但是一年有365天，按天计算会多交几天利息;
另外有一个问题需要说一下，例如你的发放贷款日如果不是还贷日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。
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你欠银行多少钱就付多少利息，这两种方法不同的是前期多还些本金后期就少还点利息
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那现在好多人都是买房用来投资的，十年内肯定出手了，选哪种还款方式贷款多少年比较好呢
希望你天天开心~O(∩_∩)O
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知识贴~！~~
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月收入高的本金，月收入低的本息。其实本金本息都一样，只是心里感觉不一样而已
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你一年借用银行多少钱，就还多少的利息！！！省利息唯一的途径：降低利率！！！（1）使用公积金贷款；（2）更多的商业贷款利率折扣！！！
Witness???【Jiangbei New Area】
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这个贴概念就搞错了，还被设为精华贴。银行每月计算利息，是以你该还的本金为基数的，不存在吃亏占便宜的问题。网上这类误导贴很多，解释的帖子更多。按楼主的逻辑，不要贷款最好。或贷款后一个月还光。
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用人家钱多肯定要多付利息，要是不想付利息就全款最好
感谢大家的支持
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不贷款最好 不去买房更好
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最初由 雨过天青 发布
这个贴概念就搞错了，还被设为精华贴。银行每月计算利息，是以你该还的本金为基数的，不存在吃亏占便宜的问题。网上这类误导贴很多，解释的帖子更多。按楼主的逻辑，不要贷款最好。或贷款后一个月还光。
非常赞同，一年占用银行多少贷款，就还多少利息！！！有人非要自欺欺人~~~
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