签一个租赁合同之前,需要审查哪些具体内容？- 孙术校律师 - 110法律咨询网
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签一个租赁合同之前,需要审查哪些具体内容？
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一、房屋本身是否可以租赁 如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话，要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的? 第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)： (一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋; (二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑; 可以法定解除租赁合同的情形。 1.《合同法》第九十四条 &有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。& 根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 2.最高院的司法解释第八条 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; (二)租赁房屋权属有争议的; (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。 给承租方的建议：在上述情况下，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。 二、出租人是否有权出租房屋 根据出租人是否有权出租，分为以下2种情况 1.出租人非房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人 给承租方的建议：承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。 2.出租人转租承租的房屋的情形 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(《合同法》第224条) 提醒大家注意的是，根据最高院&关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&第十六条：&出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。& 三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况 如果房屋在租赁之前已经存在抵押，那么在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)。抵押权人处分抵押房屋，应当事先书面通知承租人，承租人享有优先购买权。 四、租赁期限的限制 租赁期限不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)。 租赁房屋为临时建筑时，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条)。 五、意向书的效力 意向书可能构成租赁合同，也可能不构成租赁合同。 在符合下列条件时，意向书有可能被认为是一个租赁合同：a意向书是由有权双方签署;b意向书是由双方真实意思表示所签署的;c租赁内容是确定可行的(如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间);以及d意向书不违反法律及社会公共利益。 给承租方的建议：若承租方不想意向书构成租赁合同，可在意向书中明确约定。示例条款如下：本意向书不应被认为是一个租赁合同。它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列，除意向书第【】条外，其他条款对双方不产生约束力。只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件。 六、租赁合同的备案 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条) 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条)即没有备案不影响租赁合同的效力。 但是，如果当事人没有登记备案租赁合同，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条)，但没有备案会有一些行政处罚。 七、租赁合同中的关键条款及陷阱防范 租金和物业管理费 商业物业租赁的租金通常有三种支付方式：a)固定基准租金;b)提成租金(即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;)c)固定基准租金及提成租金孰高. 一般来说，租金如果是租赁期限不是很长，在三年以内。就是说存在每年上调租金的可能性是比较小的。但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长，那么一般，出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。这个完全是根据双方谈判的实际情况来定。一般情况下我们可以控制的就是说，上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。 另一个方面，就是双方可以在合同中，特别是对承租人来讲，在合同中限制物业管理费的调整幅度，每年的调整次数。而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的。 给承租方的建议：双方可在合同中限制物业管理费调整幅度，每年的调整次数，且约定该物业管理费调整应适用于整个大楼。 维修保养义务 根据合同法，出租方对物业有维修义务，双方另有约定的除外。当出租物业需要维修时，出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修。如出租方未能履行其维修义务的，承租方可以自行维修，由此产生的相关费用应由出租方承担。 物业管理服务 如果业主自行提供物业管理服务，根据物业管理条例，业主应于提供物业管理服务前取得相关资质。通常物业管理服务包括： 1、物业共用部位的维修、养护和管理; 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理; 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通; 4、公共绿化的养护和管理; 5、车辆停放管理; 6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理; 7、装饰装修管理服务; 8、物业档案资料管理; 9、客户服务。 停水停电 就目前的司法实践来看，法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性，并且认可出租人根据租赁合同的约定采取停水停电措施。在租赁合同明确约定停水停电条款的情况下，法院一般认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定情形，并且承租人应交纳停水停电期间的租金。 违约条款 现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款，但需要注意的是，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的&过分高于造成的损失&。
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相关法律知识一份《租赁意向书》引发数年缠诉--福建频道--人民网
一份《租赁意向书》引发数年缠诉
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　　因一份《租赁意向书》引发合同纠纷案件，两审终结且执行完毕之后，再起波澜。省高院启动审判监督程序，先后指定两地中院再审，个中缘由不得而知。
　　普通合同纠纷案历经一审、二审、再审仍未了结
　　一份《租赁意向书》，让陕西省安康市汇鑫商贸有限公司（以下简称汇鑫公司）与自然人杨成军、安康市众盛酒店有限公司（以下简称众盛公司）陷入多年诉讼之中。
　　距陕西省汉中市中级人民法院的两次开庭又逾半年，案情毫无进展。日、11月20日，汇鑫公司与杨成军、众盛公司之间的房屋租赁合同纠纷案两次开庭。
　　此前，该案经安康市汉滨区人民法院一审、安康市中级人民法院二审，均判决解除双方租赁关系，且已经执行完毕。
　　因杨成军、众盛公司不服两审法院判决，向陕西省高级人民法院申诉，该院中止原审判决执行，发回安康市中级人民法院再审。但蹊跷的是，时隔不久，陕西省高院再度指定汉中市中级人民法院再审该案。
　　“该案能够再审的一个关键，是陕西省高院给汉中市中院下过一份指导函，对审判作了‘有明显倾向性的指导’。”知情人透露，从两审终审到再生波澜，原因复杂。
　　《租赁意向书》
　　2005年底，安康市粮油总公司（以下简称粮油公司）旗下某大厦商场招租，汇鑫公司竞标入围。
　　日，汇鑫公司与杨成军签订《租赁意向书》（下简称《意向书》），双方就杨租赁汇鑫公司竞标入围的前述物业开设酒店事宜达成意向。
　　《意向书》特别约定“汇鑫公司在两个月内确定用途后，杨成军须交纳20万元保证金，并签订正式合同。”
　　“中标后还没有签订正式合同也没有交付使用，考虑到还没有完全取得租赁权，粮油公司是否同意将商场改作酒店，还存在不确定性。”汇鑫公司法定代表人华涛在庭上强调，“所以约定了合作必须签订正式合同。”
　　日，杨成军向汇鑫公司交纳5万元保证金。同年8月，汇鑫公司取得广场大厦商场共5层（含地下一层）的租赁使用权，虽未如《意向书》约定取得停车场、洗衣房及锅炉房的租赁权，但这并未影响杨成军租房的决心。
　　按照《意向书》约定，杨成军的起租时间以粮油公司交房日期为准。
　　日，粮油公司将房屋交付汇鑫公司。
　　其时，由于开发、承建商间存在欠款纠纷，仍有数间门面房因承建商“占据”无法交付。双方约定，汇鑫公司向杨出具“交房通知”以协调解决承建商“占据”问题，而杨成军未签订正式合同即持该“交房通知”强行进场装修。
　　当庭出示的一份录音证据显示，汇鑫公司与杨成军口头约定，后者垫付100万租金，由汇鑫公司借给粮油总公司支付建筑商的“欠款”。但事实上，杨成军并没有按照《意向书》交纳20万元保证金，也未依约垫付前述资金。
　　各执一词
　　日，杨成军向汇鑫公司交纳租金30万元。2008年8月，杨成军以向汇鑫公司交纳的保证金和租金入股，与第三方合资成立众盛酒店有限公司，并以众盛公司为主体向汇鑫公司支付租金。
　　众盛公司涉诉房产“金华商务酒店”开业临近，双方矛盾凸显。争议焦点是起租日期：汇鑫公司认为应从原约定日交房算，而众盛公司坚持从开业之日日计算。
　　日，汇鑫公司致函杨成军，要求其于6月12日之前签订合同并交付租金。而众盛公司以“金华商务酒店”名义于6月21日给华涛回函，认为双方两次协商签订正式合同时，汇鑫公司对《意向书》约定内容改动过多、起租日期不合理而无法达成协议。
　　法庭出示的证据显示，2008年8月，众盛公司向汇鑫公司交纳了80万元房租，2009年7月，众盛公司交纳了81万元租金，租期自日到日。但双方仍未签订正式租赁合同。
　　引致纠纷升级的另一焦点是停车场使用权
　　2010年4月，汇鑫公司正式获得停车场产权和使用权。众盛公司此时提出享有停车场使用权，但双方未能就停车场租期达成一致。日起，众盛公司车辆围堵停车场，纠纷持续近两年之久。
　　日，众盛公司致函汇鑫公司，要求继续履行《租赁意向书》之约定，并要求有偿使用停车场。同年5月24日，汇鑫公司函告众盛公司：将于日收回广场大厦2至4层房屋。
　　而众盛公司于日回函汇鑫公司，认为双方签订的《意向书》为合法有效合同，并告知将于6月20日前向汇鑫公司交付下一年度的租金。“要求汇鑫公司收函后5日内派人前来办理收款事宜，逾期将采用其他方式交付租金。”
　　日，汇鑫公司向众盛公司发出告知函，拒绝再收租金，称“因众盛公司未与汇鑫公司签订租赁合同，将于日租金交纳到期之日收回房屋自用，如到期不按时交回房屋将依法收回房屋并终止无固定期限房屋租赁合同，并按照年租金150万元索赔占用期间租金。”
　　6月8日，众盛公司向汇鑫公司申明，“《意向书》中约定了租赁期限为15年，并非无固定期限。”8月18日，众盛公司向汇鑫公司递送80万元租金转账支票但遭拒收。众盛公司遂申请安康市公证处对“交租”过程进行了公证。
　　效力之辩
　　日，汇鑫公司向安康市汉滨区法院起诉众盛公司，要求“解除双方之间的不定期租赁合同关系，众盛公司立即返还汇鑫公司的房屋并恢复原状，并由众盛公司承担日之后占用房屋期间的房租和利息。”
　　杨成军和众盛公司认为《意向书》性质为租赁合同，众盛公司根据《意向书》对租赁房屋斥巨资进行装修，解决了近200人的就业问题，认为汇鑫公司是对生意“眼红”，才要求解除“租赁合同”。
　　日，汉滨区法院判决认为，《意向书》合法有效，双方均应受其约束；而众盛公司没有按照《意向书》约定向汇鑫公司交纳20万元保证金并签订正式合同，杨成军又与他人共同投资成立众盛公司，对该装修物进行装修并投入经营，租赁主体已经由杨成军变更为众盛公司，“而原告与杨成军签订的租赁意向书并未实际履行……租赁主体发生变化后，双方更应该签订正式合同。”
　　一审判决之后，原被告均提起上诉
　　杨成军提出，汇鑫公司与其签订的《意向书》订立并生效，已实际履行，在租赁期限内，任何一方无权解除《意向书》；《意向书》虽约定要签订正式合同，但汇鑫公司与杨成军双方实际履行行为视为对该约定的变更，正式合同签订与否不影响实质的租赁关系。
　　而汇鑫公司答辩认为，《意向书》明确约定要签订正式合同，一直没有签订；双方实际履行合同与意向书有明显差异，双方之间是不定期租赁关系。
　　二审法院认为，《意向书》应是一个预约合同，但是该《意向书》并非能按照双方的约定“签字生效”，因为汇鑫公司当时还没有与粮油公司签订租赁合同，没有取得租赁处分权，认定《意向书》并未生效。
　　日，二审法院判决众盛公司返还从汇鑫公司租赁的物业，汇鑫公司给予众盛公司补偿装修损失194.69万元。
　　日，众盛公司向陕西省高级人民法院提起申诉。
　　汇鑫公司代理人彭浩衡认为，汇鑫公司在日收房后，因受安康市粮油总公司拖欠施工方工程款的困扰而不能进场，遂与杨成军口头约定，向其出具交房通知，由杨自行处理工程款纠纷。而杨成军在没有正式租赁合同的情况下，持通知强行进场装修，企图形成事实租赁关系，为双方的纠纷埋下隐患，并非所谓履行《意向书》行为。
　　众盛公司代理人张文安回应称，汇鑫公司和杨成军签订《意向书》之后，汇鑫公司给杨成军发了《交房通知》，将租赁房屋交给杨成军并告知杨成军可以“按变更图施工”。杨成军正是依照《意向书》和《交房通知》两份书面文件进场装修，而且装修过程中汇鑫公司收取了承租方缴纳的第一年房屋租金共80万元，租赁双方显然是在履行租赁合同。
　　彭浩衡表示，矛盾的核心焦点是在签订正式转租合同的条件已经具备时，杨成军及众盛公司仍多次拒绝签约，且占用汇鑫公司地下室5年未交租金。另外，众盛公司企图利用《意向书》进一步达到强占强租汇鑫公司停车场和索要300万元赔偿的目的，遂与汇鑫公司发生纠纷，汇鑫公司迫于无奈，分别于日和6月3日，函告众盛酒店有限公司要求收回房屋、解除终止不定期租赁关系。根据《合同法》相关规定，向法院提出解除不定期租赁合同关系的请求，理应得到支持。
　　张文安律师则认为：《意向书》显然是一份租赁合同，杨成军正是在《意向书》签订后才开始以租赁房屋作为公司经营场所注册登记成立众盛公司，并以自己交付给汇鑫公司的房屋租金作为对众盛公司的股东出资，按照《公司法》相关规定，杨成军和汇鑫公司在《意向书》中约定的权利义务自然由众盛公司承继；日汇鑫公司又收取了众盛公司交付的第二年度房屋租金，此后汇鑫公司要求涨房租并再签订所谓的“合同”，双方没有达成协议。其后，汇鑫公司发函告知众盛公司将收回出租房屋，2010年8月初众盛公司给汇鑫公司交付第三年度租金时，汇鑫公司拒收。上述事实有大量证据佐证，而彭律师说“众盛公司多次拒绝签约且占用汇鑫公司地下室5年未交租金”显然是不尊重事实。
　　汇鑫公司代理人闫京生认为：双方签订《意向书》时，汇鑫公司对资产无处分权。《意向书》就是正式合同的观点于法无据；众盛公司认为是汇鑫公司涨房租和改变《意向书》而未签订合同并非事实；汇鑫公司提出解除和众盛公司的不定期合同关系，证据充分，于法有据。
　　陕西省高级人民法院廉政监督员李辉中认为，《意向书》已实际履行，应当认定为有效合同。二审判决中“判赔装修损失，拆除装修物”等也超出了当事人诉求范围，建议改判。
　　专家解读
　　中国政法大学民商经济法学院院长王卫国教授认为，杨成军与汇鑫公司所签的《意向书》，不具备民事法律关系的民事主体条件，对涉案双方没有约束力，因此，众盛公司无须承继《意向书》的权利和义务。即使《意向书》一些条款得到履行，也只能作为把握当事人真实意思的证据，其完全不具备法律意义上的“合同”所具有的法律效力。
　　眼下，当事双方仍在焦虑等待再审判决。案件的审理也在当地引起了密集关注，当地多家媒体和多位省高院廉政监督员曾受邀旁听。“法律的尊严不能屈就于闹访缠访，希望法庭依法作出公正判决，而不是被《指导函》左右的倾向性判决。”彭浩衡表示。
(责编：陈蓝燕、施云娟)
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