土地使用权到期后该怎么办 70年期限怎么算出来的？
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转自微信公众号：央视新闻不久前，浙江省温州市部分房屋20年土地使用权到期，有关如何续期的问题引发社会广泛关注。央视记者从浙江有关方面了解到，目前，国土资源部对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研己经完成。总体来说，目的各地对于土地使用权到期之后的房屋如何处置还没有统一的办法，需要等待国家层面出台措施进行处理。温州：过了年限土地证无法过户温州的王先生在前不久买房子的过程中遇到了住宅土地使用权到期的问题。据王先生介绍，他买了一套房子，双方签订购房合同后，很快办理了房产过户手续。不料，在办理土地证过户时，却意外发现原房东的土地证已于日过期。温州土地登记交易中心的工作人员表示，必须要足额缴纳30多万元的土地出让金，才能完成土地使用证的过户手续。温州的陈老伯也遇到了土地使用权到期的问题。去年9月，他卖掉了自家一处老房子。买方选择通过办理房屋抵押贷款。但由于土地使用期限为20年，于日到期，银行不给贷款。陈老伯的房子最终也没能卖掉。青岛：居住照常 但房价出现下跌在温州出现土地使用权到期之前，青岛、深圳这些最早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区，也遇到过土地使用权到期的问题。69岁的薛玉刚住在青岛黄岛区阿里山小区，2001年他在这里购买了一套二手房，而这套房子的土地使用年限是20年，到2009年就到期。这些年，虽然并没有接到正式的通知，薛玉刚的居住也没有受到影响，但他依然对土地使用权到期这件事有些担心。同样住在阿里山小区的周连章，2008年花了34万在这里买了一套二手房。土地使用年限是40年，到2037年到期。虽然还有20多年，但影响已经开始显现。“比如说以前这个小区的房价能达到一万，自从这个事情一出以后，这里应该是一个学区房，但现在房价降了不少，现在只能卖到七千，所以说的房子（价值）缩水了。”周连章说。据了解，整个黄岛区像阿里山小区这样的房屋，住宅用地使用权期限在20年或者30年的房屋有 5000套左右。根据《物权法》规定，住宅用地使用权到期后，应该自动续期。但是，当时的《物权法》并没有对如何办理续期手续出台实施细则。于是，青岛相关部门研究决定，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，青岛目前不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。深圳：补交地价续到最高使用年期在另一个土地使用制度改革的试验田——深圳， 2000年以后也陆续遇到一批土地使用期到期的问题。在深圳市规划和国土资源委员会，工作人员拿出该市长城大厦一处商品房的土地续期申请材料。这处房产土地的使用期是从1985年开始，使用期限50年，到2035年。今年年初，业主提出申请将土地使用年期续期到70年。但续期不是免费的，而是要补交续期时段内的地价。根据当地主管部门的测算，这处建筑面积达到80.58平方米的商品住宅，业主需要补交的地价总额是44940元。上世纪八十年代，全国范围内的行政划拨土地都是无偿无期，也就是免费的。而当时的深圳根据特区发展需要，为来深客商通过行政划拨方式供应经营性用地，但这种行政划拨土地是收费的，而且有使用年限。目前补交地价予以续期的土地都是这种类型。这些有偿有期的行政划拨用地在2000年以后相继到限，但又没有达到国家规定的最高使用年期，面临着续期的问题，为此，深圳市2004年4月专门出台了《深圳市到期房地产续期若干规定》。而针对社会各界最关注的，房地产土地达到国家最高法定年限（70年）如何续期，深圳市规土委相关人员表示，目前这一领域尚属政策空白。城市土地使用年限为何存在不同？从温州、青岛和深圳的例子可以看出，这些地方房地产土地使用年限有的是二十年，有的四十年，还有的是五十年，这些年限是如何确定的？对此，国土资源部推荐专家、中国土地学会副理事长黄小虎介绍说，上个世纪80年代以前，我国实行计划经济，土地都是无偿使用的。后来成立国家土地管理局，就开始考虑改革无偿使用，将其变为有偿使用。经过政策的不断调整，最终确定了住宅用地的最高使用年限是70年。土地使用权视频：专家解释70年使用期限是如何算出来的由于政策设定的是土地最高使用年期的上线，虽然上线不能突破，但是下线并未设定，所以各地可以灵活掌握。到了1998年以后，住宅用地的使用年限基本上都确定为70年。对此，黄小虎表示，这是住房制度改革的结果。由于1998年以后基本上所有的住房都商品化了，人们都要到市场上去买房，为公平统一，便一律按70年进行出让。最高使用年限为70年是怎么算来的？房屋土地使用权的最高年限是70年，这70年是怎么算来的呢？实际上，这一年限的设定，是采取预期收益折现方式进行测算的，也就是说，土地使用超过70年以后，土地的折现率预计将会接近于零。另外还有一个问题：住宅土地70年使用期到底从什么时候开始算？举个例子，小李2015年买了一处70年土地使用期的商品房，2016年搬进房子居住，这处房子的开发商于2012年签订土地协议，获得土地的使用权。这个70年的土地使用期是要从2012年开发商获得土地使用权开始算。因此对于很多购买二手房的业主来说，70年的土地使用期限是从开发商拿到土地使用权的那天开始算起的，而不是购房时开始算。三种眼光看清土地使用权到期问题了解完这些现实案例和背景之后，对房屋的土地使用权有了更深入的了解。毫无疑问，土地使用权到期，是一个全民关注的话题。但要看清这件事，需要有三种眼光：一是历史眼光。改革开放已走过三十多年，很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后，有着不能忽略的历史轨迹。二是法治眼光。所有这些待解的难题，最终要用法治思维、法治方式来解决，临时的、零散的政策解决手段，应逐步让位于清晰严谨的法治手段。三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好，直接关系到很多普通老百姓的切身利益。这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门，都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题，解决问题。目前，国土资源部对温州住宅土地使用权20年到期延长问题的调研己经完成。未来如何进行制度的顶层设计，出台一个兼顾历史与现实、平衡各方利益的解决办法，值得期待。本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场
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国土证没拿到，怎么办
株洲日报讯（记者黄林）3月25日9时至11时，市国土资源局局长何安国接听市长热线。2小时内，共有20余位市民打进电话进行咨询。接听完电话后，何安国马上召开现场交办会，并表示对市民提出的问题，国土部门将一一给予回复。
热线内容，涉及城市闲置土地利用、农村宅基地新建房屋等各方面问题，其中，国土证、土地证等相关问题，市民普遍关心。那么，市民在遇到这些问题时，该怎么办呢？记者对此进行了梳理。
[问题]买了商品房却没国土证，怎么办？
&房子买了好几年，但没有国土证，房屋不好转让。&城市风景、庐山恋、书厢里等多个小区居民均反映这一问题。
目前部分开发商改变原规划，提高容积率却不补交土地出让金，是造成国土证办不下来的主要原因。
遇上这种情况，市民需督促开发商交齐出让金。
[问题]房屋土地使用权到期后可否续期？
&我参股的一处大厦土地证快要到期了，到期后，不知如何办理续期。&张先生称。
商业用房土地使用期是40年，工业用房是50年，住宅用房是70年。目前，只有少部分市民房屋快到期，面临续期，市民不必着急，国土部门会根据已有的相关政策法规，想办法解决此类问题。
[问题]国土证丢失怎么补办？
&我的土地证丢失了，该怎么补办？&
首先要在市国土资源局查阅并复印原登记档案，然后登报声明作废原遗失的证书，登报满1个月后带报纸原件、房产证、身份证档案等相关资料到市土地登记发证中心申请补发，16个工作日内可以领取补发的土地证。
[问题]我市工业用地价格是否会涨？
&我想开一个厂子，想问问现在株洲工业用地的行情怎样，是不是会涨价？&李先生问。
根据调查，近几年我市工业用地招商价格、出让价格与土地综合成本不对称，工业出让价格明显偏低，未真正反映出土地的市场价值。
今后我市将根据国家政策和株洲实际，逐步建立有效调节工业用地和住宅用地合理比价机制，提高工业用地价格。
目前，工业用地基准地价总体水平比上轮提高了约30%，最低级别工业用地单价为28.2万元/亩。30亩以下的不再单独供地，鼓励进园区，使用标准厂房，可以租也可以买，这样方便灵活，成本也较低。划拨的土地可以过户吗？_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
划拨的土地可以过户吗？
我今年在长沙购买了一套某单位房改房，土地性质是划拨，现在所有手续已经办完，国土证也已经拿到，但现在国土证上还是划拨，不是说不是出让的土地不可以过户的？
　　以划拨方式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”　　划拨土地房产过户操作方案　　方案一：依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，转让方应当书面提出申请，由有批准权的人民政府土地管理部门审批。转让方在向所在地市、县土地管理部门提出申请经审查，报同级人民政府批准后;再到土地所在地的市、县土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;然后，分别到房管部门、土地管理部门办理房屋所有权、土地使用权转让变更登记手续，最后办理房屋所有权处分登记变更登记房屋所有权处分登记。变更登房屋所有权处分登记　　方案二：持县级以上国土部门批准转让文书，及相关材料至房管 部门办理登记，目前，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 等对其行政主体和执法主体(批准主体)规定明确，即县级以上土地对其行政主体和执法主体(批准主体)规定明确，对其行政主体和执法主体管理部门，管理部门，但没有详细的法律法规规定房屋登记部门在划拨土地上形成房产处分的明确审查责任。因此根据其出具的批准转让文书，可视为允许其上市交易。　　需要提交的证件和资料有：　　1、登记申请书;　　2、申请人身份证明(企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证，法人代表身份证)　　3、房屋权属证书;　　4、证明房屋所有权发生转移的材料(买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院 或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料)　　5 、国土部门批准转让文书;　　6、其他必要材料。
生活实施家
该政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。该政府还有权批准不(用)办理土地使用权出让手续，但这时，转让方(即：您)应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。仅供参考，应按国务院的规定，报有批准权的政府审批以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，是可以的。但在转让过程中，需受以下限制：在转让房地产时
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3．取得划拨土地使用权，拿到了土地证才能成为出让。 国有出让土地、出让用地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山，在一段时间内享受在这个土地享受权益。 划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔土地出让金，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。2．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。我国划拨土地使用权有以下含义：1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，有商住出让是70-80年。出让年限过了以后国家收回土地，通俗的讲是国家把地卖给个人、沙漠、滩涂等）两种形式。4．在国家没有法律规定之前。有工业出让一般40-50年。不论是何种形式土地性质有国有划拨和国有出让两种
要先补交出让金后方可转让过户。
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土地使用权到期拖延需要补交的费用
来源：互联网整理,仅供参考
现在无论是对于住宅的使用和土地的使用都是有一定期限的。没有绝对的是个人的说法。那么对于居住房屋的到期拖延，国家法律有什么样的规定?其他的相关人士又对土地到期续费还是免费又有什么样的看法?下面小编就带大家来简单的了解一下。一、问题也是问题多个基层国土管理部门在接受媒体采访时都提到法律规定不明确，法规之间有冲突。记者发现，对土地使用权期限届满问题作出规定的法律法规有四部:1990年施行的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、1999年施行的、1995年施行并于日修改的城市房地产管理法，以及日施行的物权法。前三部规定相近，如城市房地产管理法第22条规定，“土地使用权出让约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”而物权法149条则规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授认为，城市房地产管理法第22条实际上是违反物权法第149条规定的。两法相冲突时，需分析法律效力层级。按照新法优于旧法的适用原则，应适用物权法。而且，城市房地产管理法是由全国人大常委会通过的一般法律，物权法则是由全国人民代表大会通过的基本法律。物权法效力要优先于城市房地产管理法。“考虑到物权法是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，故应该适用物权法。”金融与法律研究院研究员聂日明说。“如果地方政府按照城市房地产管理法第22条来收费，也不能说他违法了，因此，有必要由全国人大或者常委作一个法律效力的说明，明确下来。”大学法学院教授刘凯湘建议。中国政法大学终身教授江平认为，“法律适用解释问题已经迫在眉睫，统一作出法律解释非常必要。”“地方政府任意解释物权法第149条第一款的含义，并制定规则，试图在土地使用权期限届满时再次收取，这样做明显违法。根据立法法第80条和第82条对立法权限的规定，凡涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院、地方人大、地方政府和具体职能部门都无权就此自己立法，擅作规定。”中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠说。“实际上，通过立法解释弥补物权法漏洞的做法对于解决土地使用权相关问题，可能层级不够，不具有根本性，应该从宪法层面上解决。”华南理工大学法学院教授夏正林说，宪法第10条只对作出了规定，没有对土地使用权如何行使、要不要设置期限、使用土地要不要收费作出规定。所以，土地使用权问题首先是一个宪法问题，需要先从宪法层面作出规定，修改或者解释宪法。二、“自动续期”的立法背景多位专家仍试图从物权法当年制定时的情景中，来探寻“自动续期”的立法原意。参与物权法起草工作的孙宪忠说:“当时，确实有观点认为土地是国家的，期满收回很正常，要继续适用必须缴纳金。但是，这样做不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳。”全国人大常委会法工委原民法室主任姚红说，关于土地使用权到期以后续期的问题，涉及到房地关系。当时土地管理法规定了“期满权前一年可以续期，除了公共利益以外原则上都应该允许”，因此最早149条草案就作了同样规定。提交到常委会审议时，有委员提出，如果这样规定，会让成千上万的老百姓排队续期，应当有一个更便民更有效率的办法。所以后来149条就规定“自动续期”。当时也提出了续期是否有偿的问题，因问题复杂，关系到人民群众切身利益，当时的意见是，需要慎重对待，留待将来根据实际情况再研究确定。全国人大常委会法工委民法室巡视员扈纪华说，“物权法制定时，其立法指导思想和立法目的，就是‘有恒产者有恒心’，让老百姓能够安居乐业。之后在委员长座谈会上，大家的意见比较统一，归纳起来就是建设用地要区分住宅和非住宅，为公共利益的建筑收回土地的应当避开居民的住宅。”“不需要业主申请就直接给予续期。这个程序上的问题在当时就明确了。”杨立新说，当时广大业主质疑，辛辛苦苦一辈子攒下一套住宅，对房子享有永久的所有权，但土地使用权却只有70年，到期后，国家收回土地使用权，房子放在哪里?如何在土地上继续生活呢?立法机关对此进行了深入讨论，认识到这个问题的严重性，进而统一认识，明确规定住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期，不能因老百姓到期时没有申请，土地就自动收回国有。三、 自动续期等于免费续期吗对于物权法的“留白”，孙宪忠认为，自动续期，也应包含实体上不需要补交费用，自动地继续合法使用土地之义。“从149条的条文设置上也可以看出是免费续费，该条对住宅和非住宅予以区别，第二款针对非住宅的续期和续费问题，和住宅用地形成了鲜明对照。”北京市盛廷事务所主任毕文强分析道。华东政法大学助理研究员孙煜华则持不同观点。他认为，自动续期不等于不用续费。从法理上看，续费是必须的。因为从法律性质上看，土地使用费不是行政收费，而是国家基于对土地的所有权获得的民事收益。政府在收取土地使用费时是一个民事主体，不是行政主体。免费续期是否公平，引起多位学者回应。中国政法大学教授刘莘认为，签订20年土地使用权的，当初支付的土地出让金少，如果免费续期到70年，对于交了70年土地出让金的人来说不公平。北京航空航天大学法学院教授刘保玉指出，如果免费续到70年，还要认识到一个后果，可能以后所有的开发商取得土地使用权都不买70年的，都买最短期限的，这样关于土地使用权期限的规定就等于形同虚设。因为法律规定最长不超过70年，没说最短，因此买20年、30年的都不违法。中国人民大学教授张翔认为，如果是自动且免费续期的话，那就是永久的使用权，和所有权没有区别。实际上就是私人所有，这与宪法第10条城市的土地属于国家所有发生冲突。“所有权与使用权的分离正是土地使用权续期问题的难点所在。百姓享有土地使用权，如果没有期限地免费使用，就和所有权没有区别;设置期限，可以体现所有权和使用权的分离。而费用问题则需在宪法层面具体考虑。”夏正林说。四、 自动续期没有交费怎么办“住宅建设用地使用权的最长期限是70年，不足70年的，应先自动续期至70年。考虑到不足70年的业主当初支付的出让金数额要少，比如20年的，在期间届满自动续期时，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，此外，不得再增加任何费用。过多负担都是不正当的。”杨立新建议。刘莘说，“房地两张皮，房子是自己的，土地是国家的，土地有期限，房子没有期限，最好的解决办法，就是自动续期之后国家作为土地的所有者每年有一个土地收费或者税收来调解，而这个费或者税额度比较低廉可持续，既让国家财政收入涓涓溪水，长流不断，又让老百姓能够承受得起。”如果业主自动续期没有交费怎么办?“不缴费相当于无偿使用，近似于划拨性质的土地使用权，会限制业主在房地产转让、等方面的权利，补缴土地出让金后可重新拥有这些权利。”聂日明认为。“为什么法律规定住宅用地的使用权期限70年?主要原因是房屋的寿命，普通民宅按建筑规范的要求，50年就是合格建筑，所以绝大多数住宅用房，在70年的土地使用权期满时也都成了危房或即将成为危房，到时买卖房子的几乎没有，只可能发生和。”刘保玉说。五、保障居者有其屋才能体现土地归全民所有“为了让老百姓能安居乐业，我认为自动续期的核心价值是一次取得永久使用，成为恒产。”杨立新对记者说。刘凯湘也认为，当居民第一次购买住房时，通过房屋价款所缴纳的土地出让金应当视为一次性缴纳而永久性取得土地使用权。非住宅用地到期后可以补交一部分象征性的费用，具体可通过立法规定一定比例来限制费用标准。“从宪法层面理解土地属于国家即全民所有，就是保障所有人都居者有其屋，免收土地使用费，每个人都享有一定的土地，都能建房子，在这个范围内不能收费，这是土地所有权属于全民的基本含义。这部分土地不能继承，只要出生就应免费享有。而非住宅类房屋使用国有土地的，可以收费，国家可以在法律层面规定，因为这涉及土地集中拥有会造成财富不均和贫富分化等问题。所以，要把两者分开考虑才有意义。”夏正林认为。张翔分析说，宪法第13条规定了私人的财产权，住宅建设用地使用权的续期权，构成业主的一个财产利益。“对用于个人生存、居住的房子的土地使用权，在70年的期限到了以后，有必要自动免费续期，因为国家对于财产利益的干预不能让个人没有办法生存下去。而对有几十套房子的人，实际上占据了大量的社会资源，对这部分房产的自动续期就要考虑续费了。从上面的内容我们可以看出土地使用权到期拖延不同的人有不同的看法。但是对于我们土地使用期限70年期限到期后如果涉及到续期，法律上还是规定要补齐续期的钱的，所以也并不是免费的。但根据宪法死人财产权来看的话又是免费的。所以针对于土地使用权到期续期是否免费并不是绝对的。也要视不同的情况来做决定。延伸阅读：
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律所：江苏云崖律师事务所
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律所：江苏汇方律师事务所
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