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中级会计实务投资性房地产高频考点，你都知道吗?
&　　投资性房地产在整个中级会计实务中并没有占十分重要的地位，但也是一个绝对不能忽视的考点。这一章节中的定义和特征以及公式比较多，很多考生认为只要靠记、背就可以了。实际上，当然不是这样的。现在小编整理了一份投资性房地产的知识结构梳理，希望对还不知道怎么复习，或者是对投资性房地产不重视的考生们有所帮助。
　　明确投资性房地产的特征、范围
　　在学习投资性房地产这一章时，考生除了要熟记投资性房地产的定义，还应该对其特征和应用范围有一定程度的掌握。投资性房地产是一种经营活动，且在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。投资性房地产的项目包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。其中在判定已出租的建筑物时又要注意具体的情况。
　　熟悉投资性房地产的初始计量和后续计量
　　投资性房地产的确认和初始计量虽然只在2010年时考过判断题，但是外购投资性房地产的确认和初始计量以及自行建造投资性房地产的确认和初始计量都是必须分清楚的。至于资本化和费用化的后续支出则可以不用花太多时间，只要看懂就好。关于公允价值模式计量的投资性房地产则主要是记住其记性后续计量时应该满足的两个条件，以及应当遵循的会计处理规定。
　　重点掌握投资性房地产的转换和处置
　　房地产转换的形式一直以来都是考试的重点，历年来出现过判断题、单选题甚至计算分析题，其重要性可想而知。关于房地产的转换形式，主要是记住五种情况;至于房地产转换的会计处理则是明确其方式，分别是成本模式下的转换和公允价值模式下的转换。而这两种模式下又各有其转换方式。这些都是必须熟练地掌握并灵活地应用的。
　　考生们不要因为投资性房地产大部分章节并非考试重点而忽视其部分考点的重要性，这一章中主要的知识点还是需要记忆的，部分牵扯到计算，但是这些重点也并不算太难，所以考生只要理清楚其中的知识脉络，要想做到考试时不在这个考点上失分也不是难事。
　　本文作者赵祯，来源高顿网校
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长江股份有限公司(以下简称长江公司)为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。长江公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。长江公司有关房地产的相关业务资料如下：　　(1)2010年1月，长汀公司自行建造办公大楼。在建设期间，长江公司购进为建造工程准备的一批物资，价款为2340万元(含增值税)。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。长江公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本200万元，计税价格300万元，另支付在建工程人员薪酬1059万元。
问题：1、2340万元中的增值税为什么不能抵扣啊？领用的库存商品又按视同销售缴纳了增值税。如果领用的是仓库的材料能否抵扣增值税呢？
2、此题中到底算是自行建造固定资产然后再转投资性房地产呢？还是直接自行建造投资性房地产呢？
3、这种类型的题目增值税，到底那些能抵扣那些不能抵扣啊？
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1.因为他建造的是办公大楼，办公大楼是不动产，所以进项税额不能抵扣
&&领用库存商品&&若为动产的话：借：在建工程& &&&贷：库存商品
& && && && && && && &&&若为不动产& &&&借：在建工程& &&&贷：库存商品& &&&贷：应交税费—应交增值税（销项税额）
&&这里说的是不动产所以应交增值税，领用了库存商品视同销售处理
&&如果不动产领用的是原材料，进项税额需要转出处理。
2.你发的题不知道最终在哪个科目核算，如果开发完成后是为了出租的那直接是作为投资性房地产科目核算，如果开发完成后先自用后出租的，则应先在固定资产核算，如果在出租后，转为投资性房地产
3这类题主要是看他建造的是生产线这些动产还是房屋这些不动产，处理方法是不同的
2013年 初级：实务：89&&经济法：75（初级职称）
2015年 中级：实务：70&&经济法：67&&财管：64（中级职称）&&注会：会计：弃考& & 经济法：53税务师：税一：95.5& &税二：106.5& & 实务：81& &法律：73.5& & 财会：78.5
2016年 税务师：实务：？&&法律：？& &财会：？
在线时间743 小时鲜花 5841 奖杯5661 金币 33769 最后登录注册时间帖子积分121070阅读权限200UID
这么解释清楚吗？要是我没说清你再问吧，还有那个应交增值税的视同销售是税法中提到的，忘了咋说的了
2013年 初级：实务：89&&经济法：75（初级职称）
2015年 中级：实务：70&&经济法：67&&财管：64（中级职称）&&注会：会计：弃考& & 经济法：53税务师：税一：95.5& &税二：106.5& & 实务：81& &法律：73.5& & 财会：78.5
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<font color="# 发表于
这么解释清楚吗？要是我没说清你再问吧，还有那个应交增值税的视同销售是税法中提到的，忘了咋说的了 ...
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A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：& && && && && && && &
(1)日A公司与B公司签订协议，将自用的办公楼出租给B公司，租期为3年，每年租金为500万元，于每年年末收取，日为租赁期开始日，日到期。日转换日的公允价值为9 000万元，该固定资产账面原值为30 000万元，已计提的累计折旧为20 000万元，未计提减值准备。各年年末均收到租金。& && && && && && && &
(2)日该投资性房地产的公允价值为12 000万元。& && && && && && && &
(3)日该投资性房地产的公允价值为18 000万元。& && && && && && && &
(4)日租赁协议到期，A公司将办公楼出售，取得价款30 000万元。& && && && && && && &
要求：& && && && && && && &
（1）编制转换日转换房地产的有关会计分录。& && && && && && && &
（2）编制2011年收到租金 、日调整投资性房地产的会计分录，同时计算影响2011年营业利润的金额。& && && && && && && &
（3）编制日调整投资性房地产的会计分录，说明日资产负债表“投资性房地产”列示金额。& && && && && && && &
（4）编制日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影响营业利润的金额。& && && && &
借：投资性房地产——成本 9 000
　　累计折旧& && && && &20 000
　　公允价值变动损益& &&&1 000
　　贷：固定资产& && && && & 30 000
借：银行存款& && & 500
　　贷：其他业务收入 500
借：投资性房地产——公允价值变动 3 000
　　贷：公允价值变动损益& && && &&&3 000
影响2011年营业利润的金额=-0=2500（万元）
借：投资性房地产——公允价值变动（）6 000
　　贷：公允价值变动损益& && && && && && && && && & 6 000
日资产负债表“投资性房地产”列示金额为18000万元。
借：银行存款& && &30 000
　　贷：其他业务收入 30 000
借：其他业务成本& && && && && & 10 000
　　公允价值变动损益& && && && & 8 000
　　贷：投资性房地产——成本& && && &9 000
　　　　　　　　　　——公允价值变动 9 000
出售投资性房地产时影响营业利润的金额=出售时的公允价值30000-出售时的账面价值(万元)
这题是非投资性房地产转投资性房地产的吗？
那公允大于账面的差额应该计入资本公积啊，为啥这里是公允价值变动损益呢？
转换日固定资产账面价值10000公允价值9000
公允价值小于账面价值的计入公允价值变动损益
这个题目不严谨。题中没讲不考虑营业税。
投资性房地产处置的分录是不是错了？借：其他业务成本18000
& && && && && && && && && && && && &贷：成本& && &9000
& && && && && && && && && && && && && & 公允变动&&9000
借：公允变动&&9000
& & 贷：投资收益9000
楼上的第二个分录借&&公允价值变动损益 9000
& && && && && && && && && && && &&&贷&&其他业务成本9000
也就是说答案是正确的
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甲房地产开发公司将2012年12月31日达到预定可使用状态的自建建筑物对外出租，租期为3年，租赁期间内每年12月31日收取租金150万元；出租时，该建筑物的建造成本为1800万元，尚可使用年限为20年，预计净残值为0。2013年12月31日，该建筑物的公允价值为1850万元；2014年12月31日，该建筑物的公允价值为1820万元；2015年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万元；2016年1月5日将该建筑物对外出售，收到1800万元存入银行。假定不考虑相关税费等其他因素。要求：（1）若甲公司采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对投资性房地产计提折旧，请编制甲公司与投资性房地产相关的会计分录。（假定按年计提折旧，处置当月按月计提折旧）（2）若甲公司采用公允价值模式进行后续计量，请编制甲公司与投资性房地产相关的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）（答案中的金额单位用万元表示） （1）采用成本模式进行后续计量的分录①<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　1800②<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日、<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日、<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　90（1800/20）　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　902016年1月5日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　1800借：其他业务成本　　　　　　　　　　7.5（）　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 7.5借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　1522.5　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　 277.5　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800（2）采用公允模式进行后续计量的分录①<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　1800　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800②<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　50　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　50③<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　30　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　30④<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="31" Month="12" Year="年12月31日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 150借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　40　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　40⑤<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="5" Month="1" Year="年1月5日：借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　1800借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　1780　　投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　20　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　1800借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　20　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　20
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回复#楼主楼米苏V的帖子谢谢，学习了
会计实务各章节知识点小结
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59.151.113.123:Execute time :0.742015中级会计实务复习要点第四章投资性房地产
第四章　投资性房地产
　　考情分析　　本章内容在考试时一般出现在客观题中,也可以与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更及差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。2014年此章单独考核一道计算分析题。　　从历年考试情况来看,本章内容常考的知识点有:投资性房地产的范围、与非投资性房地产的相互转换、两种后续计量模式的核算及其变更等。
【知识点1】投资性房地产的定义、特征及范围
　　一、投资性房地产的定义与特征　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。　　　　二、投资性房地产的范围　　投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
　　（一）属于投资性房地产的项目
　　1.已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权
　　3.已出租的建筑物
　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。　　（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。　　（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。
　　（二）不属于投资性房地产的项目
　　（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆。　　（2）作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。　　如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
　　【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。
　　A.企业拥有并自行经营的饭店 　　 　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 　　C.房地产开发企业正在开发的商品房 　　 　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
『正确答案』BD
　　【例题·判断题】（2013年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（　）
『正确答案』&
『答案解析』企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。
【知识点2】投资性房地产的确认和初始计量
　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）外购投资性房地产的确认条件和初始计量
　　企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。　　采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目；采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”等科目。
　　（二）自行建造投资性房地产的确认条件和初始计量
　　企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。　　采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或
“开发成本”科目。采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或
“开发成本”科目。
　　【例4－3】20&9年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20&9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20&9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，至20&9年12月5日，土地使用权已摊销165
000元；两栋厂房的实际造价均为12 000
000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
　　甲公司的账务处理如下：
　　借：固定资产——厂房　　　　　　　　　　　　12 000 000　　　　投资性房地产——厂房　　　　　　　　　　12 000
000　　　　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　　　　　24 000 000　　借：投资性房地产——已出租土地使用权　　　　
000　　　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　　82 500　　　　贷：无形资产——土地使用权　　（9 000 000&2）4 500
000　　　　　　投资性房地产累计摊销　　　　　 （165 000&2）82
　　　　二、与投资性房地产有关的后续支出　　（一）资本化的后续支出　　改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。　　企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，（再开发期间）不计提折旧或摊销。
　　【例4－4】20&9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000
000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20&9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20&9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。
　　甲公司的账务处理如下：　　（1）20&9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。　　借：投资性房地产——厂房——在建　　40 000
000　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　10 000 000　　　　贷：投资性房地产——厂房　　　　　　　50 000
000　　注意：不应通过“在建工程”科目核算。　　（2）20&9年5月31日至20&9年12月31日，发生改扩建支出 。　　借：投资性房地产——厂房——在建　　5 000
000　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　5 000 000　　（3）20&9年12月31日，改扩建工程完工。　　借：投资性房地产——厂房　　　　　　45 000
000　　　　贷：投资性房地产——厂房——在建　　　45 000 000
　　【例4－5】20&9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20&9年5月31日，该厂房账面余额为20
000 000元，其中成本16 000
000元，累计公允价值变动4 000
000元。20&9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000
000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。
　　甲公司的账务处理如下：　　（1）20&9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程。　　借：投资性房地产——厂房——在建　　　　 20 000 000　　　　贷：投资性房地产——厂房——成本　　　　
000　　　　　　　　　　　　　　　　——公允价值变动　4 000 000　　（2）20&9年5月31日至20&9年11月30日，发生改建支出 。　　借：投资性房地产——厂房——在建　　　　3 000
000　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　3 000 000　　（3）20&9年11月30日，改扩建工程完工。　　借：投资性房地产——厂房——成本　　　 23 000 000　　　　贷：投资性房地产——厂房——在建　　　　
23 000 000
　　（二）费用化的后续支出
　　如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。
【知识点13】投资性房地产的后续计量
　　投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　【例题·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。
　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式 　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
『正确答案』ABD
『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
　　　　一、采用成本模式计量的投资性房地产（允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备）　　已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回（非流动资产）。
　　【例4－6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。 　　甲公司的账务处理如下： 　　（1）每月计提折旧。　　每月计提的折旧＝（72 000 000&20）&12＝300
000（元）　　借：其他业务成本——出租写字楼折旧　　　　　300
000　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　300 000　　（2）每月确认租金收入 。　　借：银行存款（或其他应收款）　　　　　　　　400
000　　　　贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入　　　400 000
　　　　二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备）　　只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。　　（一）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件　　（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。　　（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。　　投资性房地产的公允价值是市场参与者在计量日的有序交易中，出售该房地产所能收到的金额。
　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理规定　　不对投资性房地产计提折旧或摊销。　　资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的账务处理。
　　【例4－7】20&9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。　　20&9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000
000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。　　20&9年12月31日，该写字楼的公允价值为84
000 000元。
　　甲公司的账务处理如下：　　（1）20&9年12月1日，甲公司出租写字楼。　　借：投资性房地产——写字楼——成本　　　　80 000
000　　　　贷：固定资产——写字楼　　　　　　　　　　　80 000 000　　（2）20&9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。　　借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动　4 000
000　　　　贷：公允地变动损益——投资性房地产　　　　　　4 000 000
　　【例题·判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（　）
『正确答案』&
『答案解析』采用公允价值模拟计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。
　　三、投资性房地产后续计量模式的变更（单向变更）　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润和盈余公积）。　　& 借：投资性房地产 —— XX—— 成本（变更日公允价值）　　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　投资性房地产减值准备　　　　　贷：投资性房地产 —— XX
递延所得税负债（假设转换日公允价值大于账面价值）
盈余公积　　　　　　　利润分配 ——
未分配利润（倒挤）
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　【例题·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（　）。 　　A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 　　D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
『正确答案』D
『答案解析』采用成本模式计量的投资性房地产发生减值时也应考虑计提减值损失；已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再转为成本模式核算，而采用成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式计量。选项C应是计入公允价值变动损益。
　　【例题·单选题】（2011年）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（　）。 　　A.资本公积　　　B.营业外收入　　C.未分配利润　　D.投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
　　【极特殊情况】企业一般只能选择一种模式计量，在极少数情况下，&#9312;采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。&#9313;但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
【知识点4】投资性房地产的转换和处置
　　一、房地产的转换（双向转换、重分类）　　（一）房地产的转换形式及转换日　　房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当&#9312;将投资性房地产转换为其他资产或者&#9313;将其他资产转换为投资性房地产：　　（1）投资性房地产开始自用。　　（2）作为存货的房地产，改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。　　（3）自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。　　（4）自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。　　（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
　　【例题·判断题】（2010年）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　）
『正确答案』&
『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。
　　（二）房地产转换的会计处理　　1.成本模式下的转换　　（1）投资性房地产转换为自用房地产。　　应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。　　
　　【例4－8】20&9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于20&9年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。20&9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，20&9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20&9年8月31日，账面价值为元，其中，原价元，累计已提折旧元。假定不考虑其他因素。　　甲公司的账务处理如下：　　20&9年9月1日。　　借：固定资产——厂房　　　　 　　　　投资性房地产累计折旧　　 　　　　贷：投资性房地产——厂房　　
　　　　　　累计折旧——厂房　　　　
　　（2）投资性房地产转换为存货（特殊）。　　应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产”科目。　　（3）自用房地产转换为投资性房地产。　　应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
　　【例4－9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20&9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20&9年5月1日，租期为5年。20&9年5月1日，这栋办公楼的账面余额500
000 000元，已计提折旧5 000
000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
　　甲公司的账务处理如下：　　20&9年5月1日。　　借：投资性房地产——办公楼　　500 000 000　　　　累计折旧　　　　　　　　　　5 000
000　　　　贷：固定资产——办公楼　　　　　　 500 000 000　　　　　　投资性房地产累计折旧 　　　　　　5 000 000　　（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产（特殊）。　　应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”等科目。
　　【例4－10】甲公司是从事房地产开发的企业，20&9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20&9年5月1日，租赁期为5年，20&9年5月1日，该写字楼的账面余额为500
000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。　　甲公司的账务处理如下：　　20&9年5月1日。　　借：投资性房地产——写字楼　　500 000 000　　　　贷：开发产品　　　　　　　　　　500 000 000
　　2.公允价值模式下的转换　　（1）投资性房地产转换为自用房地产。　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。　　【关键考的】采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产转为自用房地产情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“公允价值变动损益”的贷方。可以分两步理解，先公允价值计量，然后再转换。
　　【例4－11】20&9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20&9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000
000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。　　甲公司的账务处理如下：　　借：固定资产——写字楼　　　　　　　　　　　　　　72 000
000　　　　贷：投资性房地产——写字楼——成本　　　　　　　　　67 000 000　　 　　　　　　　　
　　　　　　——公允价值变动　　　　　 3 000
000　　　　　　公允价值变动损益——投资性房地产　　　　　　　　 2 000 000（有利差额）
　　（2）投资性房地产转换为存货。　　（3）自用房地产转换为投资性房地产。　　【关键考点】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“其他综合收益”的贷方。这样处理，是为了规避企业通过核算模式转换任意操纵利润。　　处置时，有利差额计入的“其他综合收益”要从相反的方向结转入当期损益：　　借：其他综合收益　　　　贷：其他业务成本（冲成本，而不是计入收入）
　　【例4－12】20&9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20&9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2&10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2&10年1月1日，租赁期为3年。
　　假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2&10年1月1日，该办公楼的公允价值为380
000 000元，其原价为550 000
000元，已提折旧150 000
000元。　　甲公司的账务处理如下：　　2&10年1月1日。　　借：投资性房地产——办公楼——成本　　　　　380 000 000　　　　公允价值变动损益——投资性房地产　　　　
000（不利差额）　　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　150 000
000　　　　贷：固定资产——办公楼　　　　　　　　　　　　　550 000 000　　（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产[口诀同（3）]。
　　【例4－13】20&9年4月15日，甲房地产开发公司（甲公司）董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20&9年5月1日，租赁期为5年。20&9年5月1日，该写字楼的账面余额为400
000 000元，公允价值为430 000
000元。　　甲公司的账务处理如下：　　20&9年5月1日。　　借：投资性房地产——写字楼——成本　　　　　　　　　　　430 000
000　　　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　400 000
000　　　　　　其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产　　　　　　 30 000 000（有利差额）
　　【例题·单选题】（2010年）自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（　）。 　　A.计入其他综合收益　　　B.计入期初留存收益 　　C.计入营业外收入 　　 　D.计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“其他综合收益”科目。
　　　　二、投资性房地产的处置　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。　　（一）成本模式计量的投资性房地方的处置
　　【例题4－14】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000
000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 000 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。　　甲公司的账务处理如下：　　借：银行存款　　　　　　　　200 000
000　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　200 000 000　　借：其他业务成本　　　　　　160 000 000　　　　投资性房地产累计折旧　　
000　　　　贷：投资性房地产——写字楼　　180 000 000
　　（二）公允价值模式计量的投资性房地产的处置　　&#9312;借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；　　&#9313;借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。　　&#9314;借或贷：公允价值变动损益　　　　　　　贷或借：其他业务成本（冲成本而不是调增收入）　　&#9315;借：其他综合收益【转换时形成的有利差额】　　　　　贷：其他业务成本
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